Банкрутство забудовника при пайовому будівництві

1. Що таке банкрутство будівельної компанії
2. Ознаки майбутнього банкрутства
3. Правовий захист пайовиків
4. Що робити, якщо забудовник оголошений банкрутом
5. Терміни включення вимог до реєстру
6. Черговість пайовиків в реєстрі
7. На що можуть розраховувати пайовики
8. Способи отримання житла пайовиком при банкрутстві забудовника
9. Додаткові вимоги пайовиків
10. Куди звертатися, щоб повернути гроші

Чутки про банкрутство забудовника часто для учасників пайового будівництва звучать як вирок. Зазвичай таке явище асоціюється з тим, що компанія розорилася, і пайовики залишилися ні з чим. Але не потрібно забувати, що ми живемо не в 18 столітті і права пайовиків захищаються на законодавчому рівні. Сьогодні банкрутство забудовника при пайовому будівництві не є приводом для паніки. Щоб максимально захистити свої права і повернути кошти, необхідно швидко зреагувати на новина про розорення компанії.

Що таке банкрутство будівельної компанії

Банкрутство - це тривала і складна процедура, яка розглядається арбітражним судом. На процес може піти до 1,5 років. Законодавчою базою є федеральний закон ФЗ-127 від 2002 року, який зазнав змін у 2011 році шляхом введення окремого 7-го параграфа, який стосується виключно забудовників (раніше закон функціонував щодо всіх юридичних осіб).

Банкрутство складається з п'яти окремих етапів:

1. Санація (робиться цілий комплекс заходів для того, щоб відновити платоспроможність фірми, що подала заяву на банкрутство).
2. Спостереження (на цьому етапі в компанію направляється тимчасовий керуючий, який спостерігає за діяльністю компанії і аналізує її фінансове становище).
3. Зовнішнє управління (якщо визначено, що є шанси на успіх, призначається нове керівництво замість старого).
4. Конкурсне виробництво починається, якщо шансів на оздоровлення компанії немає не дивлячись на прийняття можливих заходів щодо її відновлення.
5. Визнання підприємства неплатоспроможним і оформлення документів.

Після визнання забудовника банкрутом, його майно реалізується на аукціоні, а виручені гроші йдуть на погашення боргів перед кредиторами. Цих грошей зазвичай дуже мало, і багато пайовики залишаються ні з чим або очікують повернення фінансових коштів довгі роки. Щоб не потрапити в таку ситуацію, важливо стежити за діяльністю будівельної компанії, у якій ви купили квартиру на етапі будівництва будинку, і швидко реагувати при появі перших тривожних сигналів, які говорять про швидке розорення забудовника, а не чекати, поки він оголосить себе банкрутом.

Ознаки майбутнього банкрутства

При належному контролі за діяльністю будівельної компанії, яка будує ваш будинок, помітити перші ознаки, які вказують на фінансову нестабільність і погіршення становища забудовника, можна неозброєним оком. Головне грамотно визначити, тимчасові це труднощі або прямий шлях до банкрутства.

Учасник пайового будівництва повинен насторожитися, якщо:

1. Забудовник починає зривати терміни здачі своїх об'єктів, зведення будинків йде повільно (значить, не вистачає коштів для будівництва).
2. Зменшується прибуток компанії за результатами минулого або поточного року (це видно з фінансових звітів).
3. Борги компанії починають швидко рости (погашають кредити, не оплачуються рахунки і податки, починаються виконавчі судові провадження щодо примусового стягнення боргів). Перевірити компанію можна на офіційному сайті ФССП.
4. Керівництво неохоче йде на контакт з інвесторами і пайовиками.
5. Чутки про скрутному фінансовому становищі забудовника набувають масового характеру.

Необов'язково наявність таких ознак веде до банкрутства. Компанія може відновитися під новим управлінням, при отриманні нового джерела фінансування, поліпшення економічної ситуації, стабілізації валютного ринку і т.д. Але стежити за становищем потрібно більш ретельно і вжити заходів для захисту своїх інтересів вже на даному етапі, так як законом це дозволено (пайовик на будь-якому етапі будівництва може зажадати повернення грошових коштів при виникненні певних обставин).

Правовий захист пайовиків

Закон про пайове будівництво ФЗ-№214 був прийнятий в 2004 році. Саме він регламентує всі відносини будівельної компанії і учасника пайового будівництва, гарантуючи повернення грошових коштів у разі ініціювання процедури банкрутства або ліквідації фірми.

Існує і закон ФЗ-№210, прийнятий в 2011 році для захисту інтересів пайовиків. Згідно з ним, при руйнуванні будівельної компанії, учасникам пайового будівництва гарантується повернення частини вкладених грошей або всієї суми повністю. Повернути вкладені кошти можна:

• в грошовому еквіваленті;
• в натуральному вираженні (зажадати житлоплощу).

Важливо! Щоб домогтися повернення коштів від компанії, яка оголошена судом банкрутом, потрібно звертатися до грамотним юристам. Стаття 126 «Закону про банкрутство» дає право розорилася компанії відмовитися від виконання своїх боргових зобов'язань з моменту визнання її банкрутом.

Що робити, якщо забудовник оголошений банкрутом

Інформація про визнання забудовника банкрутом або початку процедури носить загальнодоступний характер і публікується у виданні «Коммерсант». Якщо ваш забудовник виявився банкрутом, в першу чергу потрібно звернутися в арбітражний суд, де ведеться справа про банкрутство забудовника, із заявою на включення ваших вимог до спеціального реєстру вимог кредиторів. Зазвичай така справа доручається арбітражному керуючому, який повинен сповістити всіх відомих йому пайовиків будівництва про початок процедури банкрутства і почати вести реєстр вимог і фіксувати вимоги пайовиків. Однак в такій важливій справі не варто покладатися на третіх осіб, а брати ініціативу в свої руки.

Справа в тому, що при банкрутстві забудовнику вигідно, щоб суд розглядав його справу за загальним порядком, що відноситься до всіх юридичних осіб. В даному випадку до реєстру вимог можна включити тільки вимоги в грошовому еквіваленті, а згодом від зобов'язань легко відмовитися і анулювати їх у зв'язку з неспроможністю. Якщо в справі застосовується новий параграф 7 ФЗ-№127, введений в 2011 році для додаткового захисту прав пайовиків, до реєстру можуть бути включені вимоги як в грошовому еквіваленті, так і в натуральному вираженні. Другий варіант іноді більш надійний. Тому в разі початку судового провадження стосовно забудовника, важливо з'ясувати, чи застосовується в його справі про банкрутство параграф 7 закону ФЗ-127. І якщо немає, то потрібно самостійно подати клопотання до суду, щоб справа розглядалася відповідно до зміненого законом.

Якщо пайовик дізнався про банкрутство свого забудовника, послідовність його дій повинна бути визначена в такий спосіб:

1. Включити свої вимоги до забудовника до спеціального реєстру, написавши заяву і подав необхідний пакет документів до арбітражного суду, в якому ведеться справа.
2. З'ясувати, який порядок застосовується для розгляду справи. Це можна зробити в електронній картотеці арбітражних справ на спеціальному інтернет-ресурсі, вказавши необхідні дані у справі.
3. Якщо застосовується загальний порядок, подати клопотання до суду про застосування параграфа 7 ФЗ-127.

Терміни включення вимог до реєстру

Пайовикам за законом дається певний термін для пред'явлення вимог до забудовника, протягом якого вони повинні написати заяву і представити підтверджуючі документи. Терміни формування реєстру:

• 1 місяць на стадії спостереження;
• 2 місяці після оголошення компанії банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури.

Після закінчення зазначених термінів, шанси пайовика отримати повне або часткове відшкодування значно знижуються. Якщо вимоги пред'явлені після закриття реєстру, пайовик вноситься в список в останню чергу і може отримати компенсацію, якщо щось залишиться після задоволення вимог кредиторів, що стоять вище в списках.

Черговість пайовиків в реєстрі

Реєстр вимог кредиторів - це документ, який формується на підставі заяв, поданих пайовиками. У ньому вказується список тих, хто пред'явив свої вимоги і встановлюється черговість погашення заборгованості перед ними. Ця черговість встановлена ​​законом і має такий вигляд:

1. Перша черга на задоволення вимог у осіб, яким компанією було завдано фізичної або моральної шкоди.
2. Друга черговість належить працівникам компанії та будівельних підрядників, які організовували роботи по будівництву. Їм повинна бути виплачена заробітна плата.
3. Третя черговість належить фізичним особам, які уклали договір пайової участі і купили квартиру у забудовника на етапі будівництва.
4. Четверта черговість у юридичних осіб, які виступили в ролі кредиторів або інвесторів будівельної компанії.

Таким чином, пайовики можуть розраховувати на отримання відшкодування або повернення вкладених коштів після погашення компенсацій і виплати латки. Якщо терміни подачі заяви на включення вимог до реєстру пропущені, вимоги пайовика задовольняються в останню чергу по можливості.

На що можуть розраховувати пайовики

Перевагою пайовиків є те, що законом встановлено порушення їхнього права вимагати повернення вкладених коштів в будь-якій зручній формі: грошима або квартирою, тоді як юридичні особи можуть розраховувати тільки на вимогу грошей. Справа в тому, що грошової маси боржника часто не вистачає на задоволення вимог усіх осіб, які перебувають в реєстрі, навіть після розпродажу наявного майна. І відшкодування доведеться чекати дуже довго, якщо взагалі вдасться щось отримати. А якщо пайовик зажадає в якості компенсації частку житлової площі, при задоволенні вимоги судом, житлова площа буде виключена з грошової маси і не може бути проданою. Вона дістається дольщику. Але тут є свої нюанси і умови.

Важливо! Пайовик має право в будь-який момент змінити своє рішення і замість житла зажадати гроші. Це доцільно при виникненні певних обставин.

Способи отримання житла пайовиком при банкрутстві забудовника

Крім пред'явлення вимог в грошовому вираженні, пайовики можуть зажадати житло за певних умов (це регулюється законодавством).

Варіанти вимог про передачу житлових приміщень:

1. Визнати право власності на квартиру. Це ідеальний варіант, але можливий він тільки тоді, коли будинок добудовано і введено в експлуатацію, а також підписаний акт прийому і передачі житлового приміщення між сторонами. При визнання права власності пайовик отримує квартиру і оформляє свої права на неї. Але таке трапляється дуже рідко, тому що компанії частіше банкрутують на більш ранніх стадіях будівництва.
2. Передати житловий об'єкт пайовикам. Такий варіант можливий, якщо будинок вже прийнятий комісією, але акт не підписаний. Люди погоджуються на отримання квартир навіть без обробки і без функціонування деяких інженерних систем комунікації, аби отримати що-небудь. Недобудований будинок передається в користування пайовикам при дотриманні певних умов:

• отримано згоду більше 50% кредиторів четвертої черги;
• після роздачі квартир залишається майно, реалізація якого дозволить виплатити боржнику обов'язкові витрати;
• будується об'єкт не знаходиться в заставі у третіх осіб;
• квартир досить, щоб разом задовольнити вимоги всіх учасників проекту.

Передати об'єкт, що будується пайовикам для завершення будівництва власними силами. Цей спосіб найбільш витратний з економічної точки зору. Пайовики створюють кооператив і закінчують будівництво за рахунок власних коштів. Такий варіант доцільний, коли будівельна компанія збанкрутувала на останніх етапах будівництва і для завершення потрібно сума, яку під силу зібрати пайовикам спільно. Передати недобудований об'єкт новому забудовнику для завершення робіт. Цей варіант хороший і вигідний для пайовика в тому випадку, коли проблеми у нинішнього забудовника виникли вже на початкових етапах будівництва. Новий забудовник бере на себе всі зобов'язання по боргах і завершує розпочату справу, проте може зажадати додаткові кошти від пайовиків для того, щоб привести в порядок справи. У запущених випадках, коли шанси отримати відшкодування від забудовника мізерно малі, слід погодитися на такий варіант. Краще знайти ще трохи коштів, ніж втратити все вкладене, та ще й залишитися без житла. Подібна практика введена з кінця 2015 року.

Таким чином, який варіант вимог вибрати, залежить від ситуації і конкретно від того, на якій стадії будівництва забудовник визнаний банкрутом.

Додаткові вимоги пайовиків

Крім повернення фінансових вкладень в грошовій або натуральній величині, пайовик може подати позов до судових інстанцій для стягнення різних неустойок і компенсацій за моральну шкоду. До них відносяться:

• компенсація моральної шкоди, отриманого пайовиком в зв'язку зі зривом термінів здачі об'єкта;
• компенсація неустойки, яка за умовами договору нараховується при його порушенні сторонами;
• нарахування та виплата відсотків за те, що забудовник користувався грошима пайовика.

Отримання подібних компенсацій і відшкодувань можливо при наявності ліквідних активів у збанкрутілого забудовника, яких вистачає на покриття вимог всіх кредиторів.

Куди звертатися, щоб повернути гроші

При отриманні звісток про те, що будівельна компанія оголосила про своє банкрутство, для врегулювання питань повернення грошових коштів можна звертатися не тільки до арбітражного суду, а й до інших організацій. Оскільки фактично пайовик є кредитором забудовника, він має право стягувати борг з фірми або відповідальних за її борги осіб будь-яким законним способом. До них відносяться:

1. Звернення до арбітражного суду із заявою про включення вимог до реєстру. Разом із заявою потрібно подати документи, що підтверджують участь у пайовому будівництві і факт переказу грошей.
2. Звернення до страхової компанії, в якій застрахована відповідальність будівельної компанії.
3. Звернення до поручителів забудовника з вимогою виплати його боргу.
4. Звернутися в спеціальний компенсаційний фонд, щоб з його коштів відшкодували хоча б частину коштів. Такі фонди за законом є обов'язковими до створення з 2017 року.
5. Становлення на облік в реєстрі ошуканих пайовиків. В такому випадку є можливість отримати допомогу від органів місцевої влади.

При частковому або повному задоволенні вимог пайовика способами, описаними вище, розмір його вимог через суд зменшується пропорційно отриманим виплат.

Банкрутство забудовника - явище не з приємних. Жодна людина не планує зіткнутися з такою проблемою, і для багатьох ця новина стає шоком. Якщо ваш забудовник збанкрутів, не варто панікувати. Потрібно швидко зреагувати, віднести заяву в суд і шукати способи вирішення питання щодо повернення грошових коштів. Стягнення боргу з боржника - процедура затяжна, особливо якщо мова йде про банкрутство. Відповідно до закону, банкрут має повне право відмовитися від виконання боргових зобов'язань після визнання його статусу. Тому пайовики можуть залишитися ні з чим. Щоб уберегти себе від подібних неприємностей, потрібно відразу звертатися до кваліфікованих юристів, які знайомі з тонкощами питання і мають судову практику в подібних справах. Але і вони можуть виявитися безсилі, якщо ви спочатку зіткнулися з компанією-шахрайкою, і зробили помилки на етапі вибору забудовника і підписання договору з ним. На практиці нерідкі випадки, коли забудовник збирає гроші з покупців, іноді продаючи по кілька разів одну й ту ж квартиру, а потім просто зникає або оголошує себе банкрутом. Тому будьте пильні, не давайте ввести себе в оману, перевіряє забудовника ретельно і всебічно, ігноруйте пропозиції компанії обійти закон і органи державної реєстрації, тому що так швидше і легше, оформляйте всі документи в установленому законом порядку.

Залишилися питання? Задайте їх БЕЗКОШТОВНО нашого юриста!