кредити
Переуступка кредиту і новий кредит на заставу: що вибрати
08.12.10
Плюси і мінуси переуступки кредиту та започаткування нового кредиту на заставу: що вибрати і куди звернутися?
Хочеться "перехопити" у проблемного позичальника житло або авто - і зробити це в кредит. Адже такий кредит, швидше за все, дешевше, ніж звичайний. На питання "чи так це?", "Як це зробити?" і "в які банки за цим звертатися?" - відповідало видання.
Застави за давно виданими проблемних кредитах бувають двох видів. Першим, видом є банківський конфіскат - відчужене в
користь банку заставне майно проблемного позичальника (строго кажучи, вже й не є запорукою). Теоретично конфіскат може реалізовуватися через аукціони - однак аукціонний продаж банком конфіскату в разі іпотеки дешевого житла носить, на жаль, в основному малопублічний характер (від чого громадськість підозрює, що на таких майже прихованих аукціонах житло дешево викуповується співробітниками самих банків-кредиторів - втім, доказів таких дій поки ніким не надано). У разі авто знайти інформацію про продаж (не в кредит) банківського конфіскату помітно легше - наприклад, на спеціалізованих сайтах.Основним же об'єктом на ринку продаються / кредитуються застав є майно у власності такого позичальника, якого банк-кредитор змушує продати заставу з-за втрати позичальником платоспроможності. Трохи рідше зустрічається підваріант цієї ситуації - коли від кредиту і, відповідно, застави бажає позбутися сам позичальник з якихось особистих причин, хоча по кредиту він платив регулярно, і може платити далі. Найчастіше таке майно продається «від імені банку» - інформація вивішується на сайті банку або видається в його відділеннях.
Продається заставу можна, звичайно, купити цілком. Але на сьогодні це реально зробити лише, на жаль, за тією ж ціною, що і незаставна майно з аналогічними параметрами. Якщо ж на банківських сайтах і з'являється інформація про сильно-демпінговою продажу застави, то вона зникає за один день, а майно завжди виявляється моментально проданим.
Темою ж нашої статті є дві кредитні схеми для покупки виставленого на продаж застави по кредиту. Схема перша (вона конфіскату не стосується) - переуступка боргу - полягає в тому, що «старий позичальник» запитує певну суму (заплачений їм аванс плюс вже виплачені їм по кредиту суми плюс, можливо, ще невеличкий «навар») у «нового позичальника» . Після чого оформляється продаж житла або машини «новому позичальникові» - який успадковує і зобов'язання по виплаті всього невиплаченого «старим позичальником» залишку по кредиту. Майно при цьому як було в заставі у банку, так в цьому статусі і залишається.
Базові плюси цієї схеми для «нового позичальника»:
- можна отримати кредит зі ставкою рівня 2000-07 років (9% -13% річних);
- можна (і це єдина на ринку така можливість) отримати і виплачувати кредит в інвалюті;
- не потрібно платити одноразової комісії (в разі іпотеки економія кількох тисяч доларів) і ще кількох дрібних виплат;
- можна (але мало кому вдається) «вхопити за хвіст» варіант, при якому «старий позичальник» кредитувався на довгий термін в епоху, коли ціни квартир були істотно нижче, ніж зараз. Це, звичайно, приємно позначається і на початкових, і на щомісячні виплати. Але, як ми вже сказали, демпінгові варіанти зазвичай зникають «швидше, ніж з'являються».
- ще один плюс переуступки був важливий в 2009 - початку 2010 року (тепер, коли від початку кризи пройшло вже два роки, він вже зникає) - тоді можна було знайти варіант виплат «старому позичальникові» менших, ніж мінімальний аванс на звичайному, незаставна іпотечному ринку . Це працювало, якщо «старий позичальник» по іпотеці кредитувався на квартиру з авансом 0% -10% на дуже тривалий термін. Однак за минулі з часів зникнення таких авансів 25-30 місяців позичальник уже неминуче довів свої виплати (разом з авансом, простроченими виплатами, страхуванням) до рівня, рівного 30% початкової ціни квартири (яка, до того ж, з тих пір подешевшала). А на ринок незаставною іпотеки, в той же час, повернулися і аванси в 30% ціни житла. Втім, якщо «старий позичальник» має багато місяців простроченої заборгованості, запросить суму, виходячи з тільки здійснених ним виплат - тоді поки ще можлива переуступка іпотеки з виплатою «старому позичальникові» менше 30% вартості житла. Але чим далі, тим це менш реально.
Схема друга - в просторіччі перекредитування - властива обом типам застав і полягає у видачі банком «Новому» позичальникові окремого нового кредиту на покупку застави. Після чого «новий позичальник» з юридичної точки зору здійснює покупку житла або авто у «старого позичальника» на кредитні кошти (в реальності, звичайно, угоду здійснює сам банк).
Кредити під викуп застави можуть здійснюватися за двома схемами. Перша схема передбачає, що за рахунок коштів нового кредиту повністю погашається кредит колишнього позичальника. «Схема виглядає наступним чином: з« новим позичальником »оформляється кредитний договір на суму не більше 90% від ліквідаційної вартості об'єкта застави, підписуються необхідні угоди по відчуженню об'єкта забезпечення на користь« нового позичальника »і прийняття його в заставу. А видані кредитні кошти спрямовуються на погашення заборгованості за колишньою кредитній угоді в повному обсязі » - пояснює Антон Шаперенков, директор департаменту маркетингу роздрібного бізнесу VAB Банку .
Після погашення «старого» кредиту щодо предмета застави укладається договір купівлі-продажу, причому на суму, яка не може бути менше обсягу нового кредиту. Якщо ж 90% вартості - це менше, ніж борг по кредиту «старого позичальника», то обидва позичальника домовляються про те, хто вносить залишок боргу ( «старий», «новий» або обидва в різних / рівних долях).
Друга ж, більш рідкісна схема, ґрунтується на тому, що при відкритті нового кредитного договору старий кредитний договір не закривається - якась частина боргових зобов'язань залишається на колишньому позичальника. «Як правило, банки залишають зобов'язання по старому кредиту в межах певних лімітів, не більше 50 000 грн, оскільки цей кредит вже залишається без забезпечення. Вийти за межі встановленої банком максимальної суми кредитний комітет може дозволити хіба що в разі, якщо старий позичальник надає або інший предмет забезпечення, або поручительство третіх осіб », - розповідає Антон Шаперенков.
Плюсами цієї схеми є самі умови таких кредитів, які найчастіше більш «легкі» ніж по кредитах звичайним. Детальніше про наявні на ринку варіантах умов скажемо трохи нижче.
Однак в цілому, на думку експертів, цей напрямок кредитування не набуло належного розвитку. «Оскільки такі угоди необхідна згода чинного позичальника, підтвердження його доброї волі - то, як правило, потенційних клієнтів, яких зацікавив би заставу за простроченим кредитом, підшукують самі боржники. Для старого позичальника знайти клієнта на викуп застави - оптимальний вихід із ситуації, коли тягар боргових зобов'язань стає непосильним, а до предмету застави він втрачає інтерес », - вважає представник VAB Банку. - «У той же час більшість позичальників, які виплатили хоча б частину кредиту, тримаються за своє майно і зацікавлені в збереженні права власності», - зазначає банкір.
Нарешті, існує середня між цими двома схема - переуступка НЕ залишку, а всієї вартості, по якій заставне майно виставлено на продаж. По факту - це абсолютно новий кредит з зовсім іншими в чисельному грошовому вираженні виплатами, ніж вони були у «старого позичальника». Але умови такого кредиту (валюта, ставки, терміни) беруться у старого кредиту - і юридично банк (наприклад, Ерсте Банк ) Видає такий кредит як переуступку старого кредиту.
Чого побоюватися, чи мінуси переуступки і перекредитування
Базових мінусів всіх трьох схем викупу застав за допомогою кредитів трохи - але вони вкрай важливі.
- «Старий» позичальник з часом може оскаржити угоду як досконалу примусу на свідомо невигідних умовах або за іншими юридично вагомим приводів. І хоча шанси виграти такий суд у «нового» позичальника на пару з банком великі ( «Для таких випадків у банку достатньо документів, що підтверджують добру волю позичальника», - запевняє Антон Шаперенков) - але попсувати нервів така історія встигне чимало. Скажімо, авто може бути тимчасово заарештовано до рішення суду; прецеденти на ринку вже є. Це дуже великий ризик, справжній дамоклів меч.
- Другий мінус - банк намагається при переуступку включити в зобов'язання «нового позичальника» все прострочені «старим позичальником» виплати разом з пенями і штрафами за їх прострочення. «Переуступка боргу можлива лише за тими кредитами, за якими погашена прострочення. При цьому банку все одно, хто саме буде її погашати. Головне, щоб на момент оформлення угоди не було прострочених платежів », - чітко формулює представник VAB Банку. Позбутися від цього мінуса теоретично легко - наполігши в договорі, що такі виплати покладаються на плечі їх винуватця, «старого позичальника» (який стане платоспроможним після отримання запитаної їм суми від позичальника «нового»). Однак для цього необхідна згода самого «старого позичальника» і окремий договір банку з ним про це, чого на практиці добитися малореально. Тому прострочений борг «старого позичальника» майже завжди доводиться платити «новому» - а це за автокредитом на дешевшу марку авто може бути і третину ціни машини.
- Нарешті, банк може для переуступки придумати «новому» позичальникові в навантаження ще деякі виплати, про які ми теж скажемо трохи далі.
Крім цих базових аспектів існує ще безліч мікронюансов описуваних взаємовідносин банків з позичальниками.
Огляд пропозицій з переуступки / перекредитування
Дослідження, проведене компанією «Простобанк Консалтинг» шляхом обдзвону 20 найбільших за активами банків, показало, що на 23 вересня 2010 року вісім установ з 20 продаються застави фізосіб не кредитує і не переуступає. А саме, не варто шукати переуступки / перекредитування застав (а можна знайти лише їх продаж) в Укрексімбанку , Промінвестбанку , Альфа-Банку , ВТБ Банку , Родовід Банку , Брокбізнесбанку , Банках « Форум »,« Фінанси і кредит ».
Ще три банки вирішуються на такі діяння лише в індивідуальному порядку і лише за обмеженою виду продуктів. так, Swedbank згоден лише переуступити іпотеку і авто за «старими» умов, та й то в рідкісних випадках. Кредитпромбанк може в окремих випадках переуступити, але тільки іпотеку - і при тому лише за новими умовами, що залежать від «нового позичальника» і кредиту. Нарешті, банк «Південний» може тільки видати новий кредит на заставне житло, причому виключно через звернення до одеського головний офіс. Умови для кожного «нового позичальника» за вказаними залого-викупательним програмами останніх двох банків абсолютно індивідуальні і непередбачувані.
Що стосується інших дев'яти установ, то тільки переуступку (перекредитування немає) практикують три банки ( УкрСиббанк , Укрсоцбанк , Ерсте Банк). Тільки новими кредитами на застави (але не переуступкою боргу) займаються чотири банки ( ПриватБанк , Ощадбанк , Перший Український Міжнародний Банк , Укргазбанк ). Нарешті, обидва види дій з заставами здійснює Райффайзен Банк Аваль (І по житлу, і по авто) і ОТП Банк (Переуступка за обома видами застав, а ось перекредитування тільки по житлу і тільки з ціною від 85 тисяч доларів).
Скільки заплатимо за переуступку?
Тепер розповімо про варіанти «поборів» банків, які вони зараз придумують при переуступку. Це може бути вимога заплатити комісію в розмірі трьох місячних виплат по кредиту (Райффайзен Банк Аваль, переуступка іпотеки) або в обсязі 1% залишку по кредиту, до якого додаються всі початкові комісії по кредиту (Ерсте Банк, переуступка іпотеки - як бачимо, один з головних плюсів переуступки, відсутність початкових комісій, тут втрачається).
У інших банкірів фантазія тягнеться до вимоги щороку користування кредитом розміщувати в якості резервного застави депозит терміном один рік в розмірі двох місячних платежів - депозит з відсотками вам повернеться, якщо ви не допустите двомісячної простроченості, в іншому випадку банк його присвоїть за ваші борги (УкрСиббанк , переуступка іпотеки).
Інші банки вимагають для переуступки аванс в розмірі 10% залишку заборгованості, що значно «псує» саму ідею переуступки як дешевого інструменту (ОТП Банк, Укрсоцбанк - втім, при додатковій нерухомості в якості застави ОТП Банк «правило 10%» не використовує). Нарешті, Ерсте Банк переуступає авто лише за третьою «змішаної» схемою - на всю ціну, по якій авто виставлено на продаж.
При цьому продовжити або скоротити термін переданого кредиту в індивідуальному порядку пропонують три банки з п'яти (не змінюють початкового терміну Ерсте Банк і Райффайзен Банк Аваль). Погасити прострочений борг «старого» позичальника просять все банки.
Скільки заплатимо за новим кредитом на заставу?
У сфері нових кредитів на застави нецікаві на сьогодні умови Ощадбанку - вони навіть гірше середньоринкових умов незаставного кредитування (і по іпотеці, і по автокредитах аванс від 50%, номінальна ставка - 22-23%, термін по іпотеці - до десяти років, по автокредитах - до чотирьох років).
Також не викликають бурхливого ентузіазму кредити на заставу-іпотеку Укргазбанку (аванс від 30%, номінальна ставка 18-20% річних, термін до десяти років) і ОТП Банку (аванс від 50%, номінальна ставка 18% річних, термін до п'ятнадцяти років) .
Чуть-чуть цікавіше за ставкою пропозиція з кредитування заставної іпотеки ПриватБанку (аванс від 30%, номінальна ставка 15,96% річних, термін до двадцяти років).
Набагато цікавіше безавансові кредити на застави ПУМБу (термін - до закінчення існуючого кредиту). Однак за вартістю без авансовий кредит в 1,58% щомісячних відсотків дуже недешевий. Сайт банку запевняє, що виплати по кредитах складуть при терміні п'ять років 25,94 гривні на кожні 1000 гривень кредиту - а це майже 2600 гривень на місяць без урахування страховок на машину вартістю $ 12500 (а виплати на столичну квартиру будуть в п'ять-десять разів більше ). Але все-таки аванс від 0% - це вже прорив.
Практично таким же проривом є аванси на іпотеку і авто 5% (Райффайзен Банк Аваль), та ще й у поєднанні з великими термінами (до 30 років по іпотеці і до досягнення машиною віку 10 років для авто). Ці явні переваги затьмарює лише дуже висока за нинішніми мірками номінальна ставка «авалівська» кредиту (24% річних).
Нарешті, вельми приємним є і 10% аванс на заставне авто від двох банків з не дуже високими ставками (ПриватБанк, термін до п'яти років, номінальна ставка 20,04% річних; Укргазбанк, термін до п'яти років і вік машини до шести років на кінець терміну кредиту, ставка 18-22% річних).
При цьому страхування життя позичальника є у всіх перерахованих програмах перекредитування.
Отже, на ринку кредитування застав з 20 банків-лідерів на сьогоднішній день дійсно різко виділяються лише четверо. А саме, двоє кредиторів заставних авто з 10% авансом і досить низькими ставками (ПриватБанк, Укргазбанк) - а також двоє кредиторів і автомобільних, і іпотечних застав з авансами 0% і 5%, але при цьому з дуже високими ставками (Райффайзен Банк Аваль , ПУМБ).
Що ж стосується ринку переуступки проблемних кредитів, то всі п'ять банків з 20 лідерів, на регулярній основі працюють в цьому напрямку, представляють пропозиції вельми неординарні - і цікаві для багатьох позичальників, яким поки «не світить» кредит звичайного типу.
Таблиця 1. Умови переуступки раніше виданих кредитів банками з числа 20 найбільших за активами
банк
Умови переуступки іпотеки
Умови переуступки автокредиту
Райффайзен Банк Аваль
На тих умовах і в тій валюті, в якій кредит видавався; аванс від трьох ежемес. платежів
На тих умовах і в тій валюті, в якій кредит видавався
УкрСиббанк
На тих умовах і в тій валюті, в якій кредит видавався; одноразова комісія 2% залишку; аванс - індивідуально; можливо продовжити термін; потрібно розмістити депозит на один рік в розмірі двох ежемес. платежів
На тих умовах і в тій валюті, в якій кредит видавався; потрібно погасити прострочені платежі
Укрсоцбанк
На тих умовах і в тій валюті, в якій кредит видавався; аванс - від 10% залишку; потрібно погасити прострочені платежі; можливість продовжити термін; ежемес. платіж до 30% доходів
ОТП Банк
На тих умовах і в тій валюті, в якій кредит видавався попереднього позичальнику; потрібно погасити прострочені платежі; аванс від 10% залишку (при додатковій нерухомості по іпотеці - без авансу)
Ерсте Банк
Кредит на суму, по якій заставу виставлений на продаж, видається на тих умовах і в тій валюті, в якій видавався кредит попереднього позичальнику; потрібно погасити прострочені платежі
Swedbank
Послуга - в рідкісних випадках, в індивід. порядку
Кредитпромбанк
Послуга - в рідкісних випадках, в індивід. порядку, на нових умовах
послуги немає
За даними компанії "Простобанк Консалтинг"
Таблиця 2. Умови кредитування викупу застав за кредитами, раніше виданими банками з числа 20 найбільших за активами
банк
Умови кредитування заставної іпотеки
Умови кредитування заставних авто
ПриватБанк
Аванс 30%, номінальний. ставка 15,96% річних, ануїтет, термін до 20 років, однораз. ком. 3%, штраф за доср. погашу. 2,04%, страхування життя є
Аванс 10%, номінальний. ставка 20,04% річних, ануїтет, термін до 20 років, однораз. ком. 3%, штраф за доср. погашу. 3%, страхування життя
Ощадбанк
Аванс 50%, номінальний. ставка 22-23% річних, термін до 10 років, однораз. ком. 1%, страхування життя є
Аванс 50%, номінальний. ставка 22-23% річних, термін до 4 років, однораз. ком. 2%, страхування життя є
Райффайзен Банк Аваль
Аванс 5%, номінальний. ставка 24%, перший рік ставка 17%, строк до 30 років, однораз. ком. немає, штрафів за доср. погашу. немає, страхування життя 0,5%
Аванс 5%, номінальний. ставка 24%, строк до 10-річчя машини, однораз. ком. і страхування життя - індивідуально по кожному авто
ОТП Банк
Аванс 50%, номінальний. ставка 18%, строк до 15 років, хв. ціна житла $ 85 тис.
послуги немає
Перший Український Міжнародний Банк
Аванс 0%, номінальний. ставка 1.58% щомісячних, термін - до закінчення кредиту попереднього позичальника, і ануїтет, і класика, страхування від нещасного випадку, в ряді випадків титульне страхування
Укргазбанк
Аванс 30%, номінальний. ставка 18-20% річних, термін до 10 років, сума до $ 125 тис., однораз. ком. 0,3%, страхування імущих. від 0,25%, страхування життя від 0,6%, дог. застави от 2000 грн., оцінка житла від 600 грн.
Аванс 10%, номінальний. ставка 18-22% річних, термін до 5 років (машина до кінця кредиту - до 6 років), сума до $ 50 тис., однораз. ком. 0,3%, страхування імущих. від 0,25%, страхування життя від 0,6%, дог. застави від 1500 грн., оцінка авто від 400 грн., каско від 0,6%
Південний
Послуга в рідкісних випадках, в індивідуальному порядку, через гл. офіс в Одесі
послуги немає
За даними компанії "Простобанк Консалтинг"
На питання "чи так це?Quot;, "Як це зробити?
Скільки заплатимо за переуступку?
Скільки заплатимо за новим кредитом на заставу?