Діловий квартал «Романов двір» - один із прикладів вдалого вкладення у відновлення пам'ятника
За даними Департаменту культурної спадщини Москви на 2013 р, в столиці близько 4000 пам'яток історії та культури. Частина з них мають федеральне, частина - регіональне значення. Якісь будівлі реставрує місто і вони стають музеями, як, наприклад, недавно перетворені в Музей Москви «Провиантские склади». А якісь переходять до приватних власників. Справа в тому, що, за даними Москомнаследия, 30% московських пам'ятників вимагають ремонту, а 5% і зовсім практично зруйновані. І головна турбота міських чиновників - прилаштувати їх в хороші руки.
Тут теж є два шляхи розвитку подій - продаж пам'ятника або його довгострокова оренда. Що стосується останньої, то в 2012 р в Москві була прийнята програма здачі пам'ятників в оренду за ставкою один рубль за квадратний метр на рік. Поширюється вона тільки на об'єкти, що знаходяться в незадовільному (руінірованном) стані. Правда, передавати руїни у власність місто побоюється: велика ймовірність того, що новий власник нічого відновлювати не буде, будинок раптово згорить, а на його місці з'явиться новодел - таких прикладів чимало.
Оренда історичної будівлі пов'язана з цілою низкою умов. Для початку треба виграти аукціон, після чого з переможцем укладуть договір на 49 років. Повний комплекс ремонтно-реставраційних робіт необхідно провести за п'ять років, протягом яких інвестор платить за оренду по повній ставці - тієї, з якою пам'ятник був виставлений на аукціон. Пільгова ставка починає діяти лише в тому випадку, якщо роботи проведені у встановлені терміни і з належною якістю. З 2012 по 2014 р за цією програмою було відреставровано і здано в оренду всього три об'єкти, ще один, за даними Департаменту Москви по конкурентній політиці, - в першій половині 2015 го. Зараз в роботі знаходяться ще 14 об'єктів культурної спадщини, п'ять з них місто планує здати за пільговою ставкою в 2015 р, повідомили в департаменті.
Показники, прямо скажемо, невисокі. Експерти пояснюють: в на початку 2015 року набули чинності поправки в Федеральний закон про охорону спадщини, і чиновникам довелося заново готувати всю документацію. Але і бажаючих приєднатися до програми поки, на жаль, небагато. В основному, на думку фахівців, через те, що після реставрації пам'ятник залишається у власності міста, а місто може не прийняти об'єкт, наприклад, з причин невідповідності проведеної реставрації проекту, або затягнути терміни узгодження проектної документації і потім просто розірвати договір оренди - тоді вкладені кошти вже не повернути.
Інша справа, якщо пам'ятник знаходиться у власності інвестора. Правда, прибутковість подібної нерухомості залежить від її охоронного статусу, який столичним будинкам з історією привласнює Москомархитектура. Предметом охорони може бути будівля цілком з усіма історичними плануваннями, і тоді воно підлягає наукової реставрації (девелопер зобов'язаний відновити його в первозданному вигляді аж до інтер'єрів), або його частина, наприклад фасад, тоді у власника є можливість пристосувати будинок до сучасних потреб.
Діловий квартал «Червона троянда» в Хамовниках зовні ...
1/3
Loft-квартал «Данилівська мануфактура» на Варшавському шосе
3/3
Найпопулярніші галереї
«Мрія девелопера - пам'ятник архітектури в центрі Москви, в районі з гарною транспортною доступністю і частковими охоронними зобов'язаннями, - розповідає Єлизавета Некрасова, генеральний директор бюро елітної нерухомості Must Have. - У цьому випадку інвестор може залишити від будівлі тільки коробку, а все інше зробити на свій смак, зокрема обладнати мансарду або надбудувати один-два поверхи, влаштувати підземний паркінг, замінити перекриття, встановити сучасні інженерні системи ». Прикладом ідеального балансу між збереженням історії та інвестиційною привабливістю Некрасова вважає Кадашевской палати, Wine House, діловий квартал «Червона троянда», «Данилівську мануфактуру» - всі ці об'єкти знаходяться у власності інвесторів і після реставрації приносять відчутний дохід.
Серед історичної нерухомості найбільший інтерес представляють особняки. «Основний попит сьогодні сконцентрований на особняках під реконструкцію, розташованих усередині Садового кільця, а також в Західному і Південно-Західному округах столиці, за ціною до $ 3000 за 1 кв. м », - коментує директор департаменту комерційної нерухомості Kalinka Group Наталія Блохіна. Якщо протягом десятиліть за будівлею стежили, вчасно робили ремонт, то при реконструкції можна вкластися в $ 3500 за 1 кв. м. Сюди входять інженерне обстеження, проектна документація, отримання необхідних дозволів, власне реконструкція об'єкта, в тому числі внутрішнє оздоблення. Якщо будівля лежить в руїнах, на реконструкцію може знадобитися від $ 10 000 за 1 кв. м.
ЖК Wine House на Садовничиській вулиці з висоти пташиного польоту
1/2
Екстер'єр «Садиби Всеволожский», що входить в квартал «Червона троянда»
2/2
Найпопулярніші галереї
Але навіть при таких витратах відновлений пам'ятник непогано окупається. Як зазначає глава представництва холдингу RD Group в Росії Роман Ткаченко, хороший приклад - діловий квартал «Романов двір». Історичні фасади з боку Романова провулка були відновлені за малюнками і фотографіями початку XX ст. з використанням методів наукової реставрації, а «начинка» зроблена за сучасними стандартами. Поєднання розташування, новітніх конструктивних рішень і історичного фасаду дало відмінний результат: при дуже високих ставках оренди тут завжди черга з бажаючих зняти приміщення. «Престижно займати офіс з віковою історією, де до тебе жили графи і знаходилося родове помістя», - говорить гендиректор IND architects архітектор Амір Ідіатулін.
Деякі пам'ятники можна навіть пристосувати під житло. «У фасадних особняках, які представляють архітектурну цінність, логічно влаштувати преміальні апартаменти», - упевнена генеральний директор агентства нерухомості Tweed Ірина Могилатова. За оцінкою агентства, собівартість особняка в поганому стані може становити $ 5000-6000 / кв. м, витрати на реставрацію та пристосування - ще близько $ 3000 / кв. м, а на ринок преміальні апартаменти виходять за ціною $ 15 000-40 000 / кв. м. Інвестиції окупаються через п'ять-сім років.
Таким шляхом пішла компанія Vesper, яка вклала $ 40 млн в реновацію пам'ятника історії і культури «Шереметьєвське подвір'я» на Микільської, де розміститься комплекс апартаментів преміум-класу St. Nickolas. «Оскільки центр Москви привертає масу покупців, а під нове будівництво місця немає, реновація є відмінним рішенням для девелоперів», - говорить гендиректор Vesper Борис Азаренко. «Історичний особняк - ексклюзивний товар, ліквідність якого непорівнянна з новобудовами. Понад 70% преміум-апартаментів в проекті St. Nickolas були реалізовані протягом трьох місяців », - підтримує колегу Ірина Могилатова.
Складніші справи, якщо пам'ятник вимагає наукової реставрації. «З будинком, який визнаний пам'ятником історії і культури федерального або регіонального значення та входить до реєстру Москомнаследия, краще не зв'язуватися, - попереджає Єлизавета Некрасова з бюро Must Have. - Зазвичай у цьому випадку допускається тільки реставрація: неприпустимі перепланування, заміна дерев'яних конструкцій на металеві, установка бетонних перекриттів - не дозволять навіть проводити водопровід і встановлювати кондиціонери! Крім того, до реставрації можна залучити лише організацію з ліцензією на проведення реставраційних робіт. При цьому об'єкт повинен бути доступний для громадськості, тобто про спокійній робочій атмосфері в такому офісі можна тільки мріяти. При таких жорстких обмеженнях вивести на ринок успішний житловий комплекс або офісний центр неможливо ».
«Здати або продати пам'ятник історії і культури ще складніше, ніж відреставрувати», - додає Олександр Подусков, директор з продажу компанії KR Properties, відреставрувати будинок «Садиба Всеволожский» на території ділового кварталу «Червона троянда». За словами експерта, орендаря шукали близько року, так як анфілада кімнат, характерна для будівель XIX століття, зовсім не підходить для розміщення сучасних офісів. В результаті садибу зняв концерн «Калашников» - для цього бізнесу історичне оточення ідеально підійшло.
Особняки в основному реставрують «під себе» великі банки, здатні платити за престиж. Так, в 2010 р Росенергобанк під свій представницький офіс купив садибу купців Хлудовим (XIX ст.) В Подсосенском провулку, 30. На дослідження фундаменту, грунту, перекриттів, стін і інженерних комунікацій він вже витратив близько 10 млн руб., А ще чекають ремонт фасадів та внутрішніх приміщень, реставрація збережених камінів, дзеркал, світильників, меблів. Роботи триватимуть близько року, а поки вони ведуться, в садибі проходять екскурсії для городян. Але і після закінчення реставрації банку доведеться влаштовувати «дні відкритих дверей».
Нічого дивного в тому, що інвестори з побоюванням ставляться до об'єктів культурної спадщини. Хоча в доступному для огляду майбутньому тренд, судячи з усього, зміниться. Нове будівництво в центрі столиці заборонено, а бажання мати престижний офіс залишається, так що є всі передумови до того, щоб московські пам'ятники архітектури отримали шанс на нове життя.