Підсумки продажів упали в приміське болото

Якщо порівняти підсумки продажів новобудов Петербурга і приміської зони другого півріччя 2016- го і першого вже в цьому році, то виявиться падіння майже на 40%. Будівельники це підтверджують.

Євген Павленко / Коммерсант

Обсяг продажів квартир на первинному ринку за перші півроку 2017 го скоротився в Петербурзі на 34%, повідомила 12 липня міжнародна консалтингова компанія Knight Frank St Petersburg. З січня по кінець червня було продано 1,5 млн кв. метрів - тобто на 34% менше в метрах і на 38% менше в квартирах, ніж з липня по грудень 2016 року.

Ситуація на первинному ринку житла об'єктивно ускладнюється, кожен квартал попит знижується на 15-20%, говорить Микола Пашков, гендиректор консалтингової компанії. А обсяг пропозиції, за його оцінкою, залишається надзвичайно великим; собівартість зростає, але ринкова кон'юнктура не дозволяє піднімати ціни.

«Якщо економічна ситуація не покращиться, якщо у населення не почнуть рости доходи, і воно не буде активніше купувати, в 2018 році є далеко не нульовий ризик, що деякі компанії можуть не витримати цієї гонки на виживання», - вважає експерт.

«Фонтанка» запитала ріелторів і девелоперів, чи дійсно все так погано, як кажуть аналітики.

«Тридцять чотири відсотки? Це обвал на ринку. Я, як президент Асоціації, категорично не згоден з такими даними, - заявив Ігор Горський, глава Асоціації ріелторів Санкт-Петербурга (офіційно зареєстрована назва. - Прим. Ред.). - Я нічого подібного не спостерігаю. Ні про яке обвалі немає й мови. У нас багато агентств, які займаються тільки долевкі, - вони б в такому випадку вже закрилися. Не знаю, на чому базується ця аналітика. Сезонне падіння, літній, - є, відсотків на десять. Плюс погана погода теж, як не дивно, скорочує продажу, - просто люди не хочуть зайвий раз кудись їхати, щось дивитися. Ми, звичайно, не аналітики, але ми ті, хто працює «в полі», відчуває ринок на кінчиках пальців. Якщо б все було так, то забудовники не виводили б стільки нових площ на ринок, або як мінімум не поспішали б з цим ».

Керівник напрямку пайового будівництва в «Адвекс-Нерухомості» Ольга Морозова знаходить, що падіння в порівнянні з минулим роком є, але «катастрофи немає». Порівнює вона, правда, перше півріччя минулого і нинішнього років, і бачить зниження попиту в 10-15%.

Керуючий директор департаменту інвестицій в нерухомість Becar Asset Management Group Катерина Соболєва взагалі заявила, що на ринку зараз пожвавлення і «бабине літо». «За деякими сегментами - 10-15% зростання. В середньому є плюс 5% в порівнянні з 2016 роком, - пояснює вона. - Забудовники кажуть, що є в деяких сегментах спад, але це більше стосується елітного і бізнес-класу. В економі дуже багато пропозицій по іпотеці, розстрочення, тим самим продажу стимулюються ».

У консалтинговому центрі «Петербурзької нерухомості» призводять інші дані за підсумками січень - червень 2017 року на первинному ринку Петербурга і передмість: продано 1,8 млн кв. м житла, що будується, тобто лише на 200 тисяч кв. метрів менше, ніж за аналогічний період минулого року. У компанії переконані, що ситуація з продажами стабільна, а попит - високий.

Деякі гравці ринку шукають в тому, що відбувається, наприклад, цінову змову. Так, Дмитро Світельман, заступник гендиректора ДК «Аверс», вважає, що провідні забудовники, подібно до країн на нафтовому ринку, спільно, але негласно дотримуються рівень цін.

«Якщо раніше попит балансувався з пропозицією, то зараз, в умовах фактичної олігополії (олігархічної влади. - Прим. Ред.) Серед забудовників в Петербурзі, можна припускати, діє не невидима рука ринку, а цілком конкретні домовленості провідних фігур», - заявив він «Фонтанці». Але імен не називає.

Якщо зараз баланс попиту і пропозиції порушений, то у цього, на думку експерта, може бути дві причини. По-перше, не виключено, що забудовники чекають якоїсь потужної державної програми підтримки попиту, яка дозволила б багатьом небагатим людям вийти на ринок житла. «А по-друге, може бути, домовитися просто не вдалося? Економіка не дозволила? Тоді, значить, конкуренція посилюється, і хто як може, так і буде виживати », - вважає Світельман.

В Knight Frank теж говорять про те, що раніше падіння попиту швидко, протягом максимум півроку, приходило в розумний баланс зі скороченням пропозиції: девелопери припиняли висновок нових проектів. Сьогодні такої тенденції немає, незважаючи на те, що ще два роки тому було очевидно, що пропозиція надлишково для ринку.

Втім, в аналітиці Knight Frank St Petersburg є важливе уточнення: зниження продажів географічно розподіляється нерівномірно: продажу житла в передмістях скорочуються швидше. Якщо в місті попит за 2-й квартал цього року знизився всього на 5%, то на околицях - на 20%. Це обумовлено затоварюванням ринку периферійних районів, де за останні роки сконцентрувалася левова частка квартир за мінімальними цінами. Сегмент житла економ-класу в передмістях на всіх парах мчить до класичного кризи, - попереджають експерти.

Опитані «Фонтанка» девелопери це підтверджують.

В'ячеслав Семененко, віце-президент гільдії керуючих і девелоперів і глава АТ «Майстер-Девелопмент», заявив, що у нього немає підстав сумніватися в правоті Knight Frank. А про затоварення ринку говорять вже кілька років.

«Ми вводимо в експлуатацію більше, ніж в Москві, - і що, нас це радувати має? Плакати треба. Цим метрам потрібна інфраструктура, яка поколіннями створюється - соціальна, інженерна, транспортна. Набудували, а тепер виявляється, що у нас надлишкову пропозицію », - підкреслює будівельник.

В першу чергу затоварення торкнулося так званих «полів». «Все, що будується в місті на упорядкованій території, - там проблем з продажами немає. Навіть в Кудрово немає таких проблем. А торкнулося це Дев'яткіна, Бугров, далеких територій, звідки люди змушені їхати на роботу в місто. Не треба бути аналітиком, щоб про це знати, - переконаний девелопер. - Ні шкіл, садків, транспорту, медицини. Люди в'їжджають, усвідомлюють це все і пишуть про це в соцмережах. І марно тут писати, мовляв, «все хорошо, прекрасная маркиза». Ніякі мережеві тролі, ніякі маркетологи девелоперських компаній на ці думки вплинути не зможуть. Люди там живуть і все бачать. Вони вже на вулиці виходять протестувати ».

Затоварення проектами житла, що будується на кордоні міста і області - типових проектів «в полях», з поганою квартірографіі, з застарілими стандартами будівництва, привело до того, що змінився не тільки первинний, а й вторинний ринок, розповідає Семененко. Куплене на стадії будівництва продають незабаром після його закінчення. «Ріелтори кажуть, що вже років зо два нова вторинка активно конкурує з тим, що пропонують забудовники. Воно й не дивно, квартири-то готові. Люди усвідомили, що в цих полях їм жити не дуже хочеться, - і перепродують тільки що куплене, - пояснив експерт. - І навпаки, ті райони, де комфортно жити, де дороги є, доїхати легко, є соціалка, медицина, магазини, - їх люди почали оцінювати і дивитися. Так що попит падає, так, але дуже нерівномірно ».

Дані про просідання попиту на околицях підтверджує і Єлизавета Конвей, директор департаменту житлової нерухомості іншої міжнародної консалтингової компанії - Colliers International. Падіння продажів на 34% - цифра реалістична, каже вона: «Чим це викликано? Я думаю, тим, що земля на периферії не така дорога, а будівництво - все ще одна з найприбутковіших галузей. Як і раніше багато бажаючих добре заробити. Якщо подивитися на портрет девелоперів в цих проектах, то там великих щось гравців немає. Міцно стоять на ринку компанії йдуть на периферію тільки якщо у них є можливість квартальної забудови, тому що це гарантує можливість сформувати єдину середу ».

Виходом для забудовників околиць експерт вважає концепції малоповерхової забудови. «Це інша економіка, але такі проекти були б більш привабливі. Особливо для тих, хто шукає екологічне житло. Так, економіка і маржа в таких проектах була б інша, але у всіх норма прибутку різна. Можна виживати і не на такій високій маржі, яку будівельники мали колись », - пояснює вона.

Навіть в місті, за словами Єлизавети Конвей, девелопери вправляються в способах залучення покупця. Стабільний попит зберігається тільки в одному сегменті - елітної нерухомості. (Днями, до речі, ЗМІ повідомили, що екс-спікер Держдуми Борис Гризлов купив на Крестовському острові пентхаус, оцінений приблизно в сто мільйонів рублів. Судячи з усього, купівельний ресурс у цього сегмента нерухомості в найближчі роки точно не вичерпається.)

Глава ІБК «Потерпілі» Марк Лернер не тільки погодився з даними Knight Frank, але і навів конкретні цифри. За його словами, «навіс» пропозиції над попитом - це 3-4 мільйони кв. метрів, які можуть бути куплені, проти 5-6 мільйонів, які вже виведені на ринок або вийдуть на нього незабаром. Причому забудовники, підкреслив він, продовжують виводити проекти на ринок, і часто - випереджаючими темпами.

«Якщо ми размажем рівним шаром цей попит, то буде не вистачати саме відсотків 30 продажів, - пояснив він. - Я думаю, є шанс того, що буде багато недобудов. І за кільцевою їх буде більше - таких, знаєте, проектів зі складною долею. І будуть постраждалі пайовики. І постраждалі девелопери разом з ними, які роблять все, щоб добудувати будинки, а від держави часто бачать одне шкідництво. Причому і в межах КАД теж є непродумані проекти, де девелопери мали шапкозакидальне позиції. Шкода пайовиків, які клюють на ціну нижче собівартості. З великою ймовірністю там не те що затримки будуть - просто будуть недобудови стояти ».

За I півріччя 2017 Петербурзі і передмістях було виведено в продаж близько 2 млн кв. м нового пропозиції, це майже 50 тисяч квартир. За всіма територіальним зонам це більше, ніж в II півріччі 2016 року.

Олена Зелікова, «Фонтанка.ру»