Результати парламентських і навіть президентських виборів на ринок нерухомості не вплинуть, вважає керівник аналітичного центру « Індикатори ринку нерухомості »Олег Репченко. З доповіддю на цю тему він виступив в п'ятницю, 25 березня 2011 р на традиційному круглому столі в рамках виставки «Нерухомість-2011» в Центральному будинку художника на Кримському Валу. Тут провідні агентства представляють нові проекти, банки - нові іпотечні програми , А круглі столи «Індикаторів ринку нерухомості» проводяться вже п'ятий рік.
Про відсутність реального впливу російських виборів на ринок житла Репченко заявив в доповіді «Незвична динаміка цін на ринку житла: вперше за 20 років». вартість житла , ціни оренди з результатами виборів, на його погляд, не пов'язані практично ніяк. Впливає на ринок тільки попередній їм ажіотаж. Детальніше про це можна подивитися в статті « Майбутні вибори і ціни на житло: зростання і стагнація ».
Як уже писав портал www.irn.ru , Постулат американського адмірала Альфреда Тайера Мехена - Fleet in Being - говорить: сам факт присутності військового флоту на море впливає на світову політику. Схоже на ринок нерухомості: сам факт наближення президентських виборів впливає на нього, незалежно від результатів. Уже в найближчі півроку можна припустити початок PR-кампаній з боку ріелторських і девелоперських структур на тему необхідності купувати квартиру до виборів.
аналітики www.irn.ru звернулися до власних прогнозами і висновків, що стосуються передвиборних періодів в перші роки нового тисячоліття. Більш ранні часи не варто брати до уваги. Чому? Зіпсоване для всіх журналістів світу наступ 2000 року через відставки Бориса Єльцина - дестабілізуючий фактор, який заважає правильно оцінювати ринкові тенденції. У 1998 р складна політична ситуація наклалася на економічний дефолт Росії. Картина виявляється змащеній. А вже вибори, які привели до влади першого президента Росії, взагалі розглядати немає сенсу - організованого ринку житла тоді ще фізично не існувало.
Отже, є передвиборні 2003 і 2007 рр. Тоді ще мало хто прогнозував світову фінансову кризу, а політична обстановка в країні була досить спокійною. «Страхи передаються потенційним покупцям житла самим фактом наближення виборів, незалежно від того, хто переможе, - вважає Репченко. - Та й чиновники з парламентаріями виявляються в такий час зазвичай багаті на гучні заяви, свіжі законопроекти. Чимало ініціатив вже прозвучали на федеральному рівні, на рівні нового московського уряду, і ще більше прозвучить ».
На наступний графік учасники круглих столів «Індикаторів ринку нерухомості» дивляться постійно з інтервалом в півроку, але крім маленького «хвостика» з останніми даними в ньому нічого не змінюється. Більш того, всі укладається в ту картину, яка була показана www.irn.ru раніше.
Різке зростання цін на житло до кризи становив приблизно 30% річних. Це призвело врешті-решт до відкоту назад і до нового плавному наростання приблизно на рівні інфляції. Реально вона становить 10 - 15% в рік. як « Індикатори ринку нерухомості »Передбачали рік тому, видно плавне підвищення рівня цін без різких відкатів назад, без бурхливого зростання до передкризового рівня.
Зараз реалізується сценарій поступового відновлення ринку нерухомості після кризи і помірного (на рівні інфляції) зростання цін.
Причини очевидні:
- Відновлення макроекономічних показників майже до докризового рівня (ціни на нафту, РТС, курси валют )
- відновлення іпотеки
- Обмеженість пропозиції житла в Москві
- Наявність відчутною інфляції
Психологічний фактор - страхи і ризики
Цілком природно, що вибори створюють стан невизначеності. Однак реакція споживачів типовий і дорогої нерухомості різна. Звичайні люди швидше готові вкластися в щось матеріальне, а бізнес більше схильний йти в ліквідність або виводити капітали.
обсяги пропозиції
Традиційно з наближенням виборів з ринку вилучалася велика частина житла економ-класу під соціальні програми, що створювало дефіцит саме в цьому сегменті.
На графіках (нижче) показані цінові тренди московського житла 2004 і 2008 рр. відповідно. Червоним кольором показані темпи змін вартості найбільш дешевих квартир (20% від загального числа угод), зеленим - найдорожчих (20% від загального числа угод), а синім - загальноміський індекс (100% квартир).
2004
2008
Легко помітити, що в 2004 р зростання цін йшов до середини року, потім почалася стагнація, а в 2008-му - до осені, потім настав спад. Звичайно, в абсолютних цифрах ці графіки не відображають ситуацію по Росії в цілому, а тільки по Москві, але загальна динаміка схожа.
Ціни на нафту триматися на рівні $ 110 - 120, слідом за ними піднісся індекс РТС. «Курси валют, думаю, поступово теж підтягнуться до докризового рівня», - говорить Репченко.
В результаті видно, що і в 2004-му, і в 2008 рр. ціни на квартири в Москві стагнировали, проте їх корекція була неоднакова в різних сегментах ринку. Інтерес до дорогого житла падав значно швидше, ніж до решти, а ось ціни на квартири економ-класу практично або залишалися колишніми, або продовжували рости на рівні інфляції.
Податок на нерухомість
Це ще один фактор, що впливає на розвиток подій. До виборів цю тему чіпати не будуть, в макроекономічному прогнозі уряду роком його введення був позначений 2013 г. Але це неминуче буде одним з перших непопулярних кроків нового президента, хто б ним не виявився, вважають аналітики www.irn.ru . Не виключено, що шкала податку виявиться прогресуюча - чим дорожче житло, тим більше доведеться платити.
Інфляція і влада
По суті справи влада не створила ситуацію, при якій всі управлялося б ефективно. Вони просто друкували гроші. Почали це американці, за ними підтяглися інші. Наявність відчутною інфляції за останні кілька років, особливо відбилося на продуктах харчування - в азіатських і африканських країнах, позначається і на московській нерухомості. Накачування економіки грошима допомогла їй подолати спадний тренд і поступово повертатися до докризового рівня.
Біфляція (міксфляція)
Зараз на ринку виникає ситуація, при якій одночасно існують різноспрямовані тренди. Дешеве житло буде дорожчати, а найдорожче - дешевшати.
Біфляція (міксфляція) - стан економіки, при якому процеси інфляції (зростання цін) і дефляції (зниження цін) відбуваються одночасно. Цей стан характерно для періодів штучного зростання грошової маси - «друкування грошей». Саме ці процеси активно відбуваються останні два роки (американські програми кількісного пом'якшення QE1 і QE2, валютні війни).
При біфляціі за рахунок зростання грошової маси зростають ціни на товари першої необхідності (їжа, одяг, енергія), до яких можна віднести і «дах над головою». З цієї причини слід очікувати подорожчання типового житла і оренди житла.
При цьому ціни на дорогі товари і предмети розкоші падають за рахунок зростання безробіття, зменшення можливості накопичити, падіння доходів бізнесу і т.д. З цієї причини дорога нерухомість може знижуватися в ціні.
Незважаючи на окремі особливості, загальні закономірності, що спостерігалися на ринку нерухомості в 2003 - 2004 і 2007 - 2008 рр., Будуть властиві й періоду 2011 - 2012 рр. Більш того, вони будуть навіть посилені процесами, що відбуваються біфляціі.
Сегмент ж недорогої нерухомості має всі шанси отримати додаткову активізацію в другій половині 2011 року і першій половині 2012 р, додавши в ціні 10 - 20%, що виведе його на докризовий рівень, вважає Олег Репченко.
Зростання цін на нафту, як прийнято вважати, дає можливість оживати російській економіці. Але кому саме? Деяким нафтовикам, кому залишаються крихти, які не відібрані за допомогою податків, деяким чиновникам, "сидить на трубі", банкірам; і, нарешті, дозволяє державі реалізовувати ряд заявлених соціальних програм.
Всі інші отримують зростання цін на бензин, зростання цін на продукти (їх доставка в магазини стає дорожче), на комунальні послуги і т.д. (Скрізь є частка енергоносіїв), на ліки (хімічне виробництво теж стає дорожче). Відповідно, у населення стає менше накопичень, менше можливостей обслуговування іпотечних кредитів. Тому зменшується платоспроможний попит на предмети розкоші і дороге житло. Зате попит на недороге житло буде зростати.
Саме таку картину різноспрямованих трендів, по думку аналітиків www.irn.ru, можна буде спостерігати в 2011 - 2012 рр. Вперше за 20 років ціни в різних сегментах ринку будуть розвиватися не паралельно, а протилежним чином - така унікальна ситуація нинішнього моменту.
Завантажити презентацію Олега Репченко: « Незвична динаміка цін на ринку житла: вперше за 20 років »
Завантажити презентацію Олени Філатової: « Перехід забудовників на ДДУ: панацея чи нові проблеми? »
Завантажити презентацію Олега Сухова: « Законодавчі ініціативи 2010-2013гг: вплив на розвиток ринку нерухомості »
Чому?Але кому саме?