Зняти і здати: оренда житла без проблем і наслідків

1. Які документи необхідно запросити і перевірити перед тим, як зняти квартиру?
2. Який договір укласти?
3. Що потрібно прописати в договорі?
4. Які ще потрібні документи?
5. Як бути з реєстрацією за місцем перебування?
6. Чи потрібно повідомляти кудись, що ти здав / зняв квартиру?
7. Коли може бути збільшена орендна плата?
8. У яких випадках можна достроково розірвати договір?

Ви знайшли квартиру і хочете її зняти. Будь-який юрист порекомендує зробити це офіційно - підписати договір. Розповідаємо, які документи юристи радять перевіряти у господаря, які умови включати в угоду і коли господар може підняти квартплату. Якщо ви власник і вирішили здати квартиру, договір теж не завадить - з ним у вас менше шансів побачити на місці житла попелище. Який договір краще укласти? Як його розірвати? Чи потрібно підписувати акт прийому-передачі? Про це теж є в нашому матеріалі.

Які документи необхідно запросити і перевірити перед тим, як зняти квартиру?

паспорт особи, з яким буде укладатися договір, для того щоб порівняти дані в паспорті з даними в документах на квартиру і переконатися, що ви спілкуєтеся з власником;

нотаріальну довіреність від власника з правом здачі квартири - якщо ви будете укладати договір не з власником. Дійсність нотаріального доручення можна перевірити на сайті Федеральної нотаріальної палати.

договір найму / оренди і відповідну згоду власника - якщо вам здають квартиру в піднайм / суборенду. При цьому в основному договорі має бути зазначено, що наймач / орендар має право здати житло в піднайм / суборенду. Якщо в угоді цього немає, потрібно отримати письмову згоду власника на укладення договору суборенди. "Я не рекомендую укладати договір суборенди, оскільки він припиняється одночасно з основним договором незалежно від терміну суборенди", - попереджає адвокат ЮГ " Яковлев та Партнери "Анна Бойцова.

Квартиронаймачу потрібно зробити копії перерахованих документів і зберігати їх у себе. Адвокат ЮГ " Яковлев та Партнери "Марина Костіна рекомендує по інтернету перевірити, судиться чи з кимось власник квартири. Це можна зробити за місцем знаходження нерухомості або місця проживання / реєстрації власника, каже Костіна.

Який договір укласти?

Найчастіше громадяни укладають договір найму житлового приміщення (гл. 35 ЦК), проте іноді господарі квартир пропонують укласти договір безоплатного користування (він же договір позики; гл. 36 ЦК). Юридичним особам жиле приміщення у володіння і користування можуть надати на підставі договору оренди (найму), але тільки для проживання громадян.

Якщо з договором найму (оренди) все зрозуміло, то за договором безоплатного користування квартиронаймач (ссудополучатель) живе безкоштовно. "Якщо власник квартири пропонує вам укласти договір безоплатного найму, але при цьому збирається брати з вас плату, швидше за все, він намагається таким чином сховатися від податків", - вважає Под'яблонським.

Що потрібно прописати в договорі?

повні паспортні дані сторін;

відомості про майно (адреса, площа, кадастровий номер);

термін, на який укладається договір;

плату за житлове приміщення, порядок і терміни її внесення, можливість перегляду. Важливо визначити, чи входять в плату за житло комунальні послуги, утримання майна, телефон, інтернет;

порядок внесення / повернення застави, якщо він передбачений;

відомості про які постійно проживають в квартирі осіб. "Інших мешканців можна поселити тільки за згодою господаря житла, за винятком неповнолітніх дітей. При цьому обов'язково дотримуватися норму загальної площі житлового приміщення на одну людину ", - розповіла адвокат КА р Москви" Барщевський і Партнери "Олена Михалевич;

обов'язок проводити поточний / капітальний ремонт. Орендодавець зобов'язаний проводити капітальний і поточний ремонт, а також підтримувати майно в справному стані, якщо інше не встановлено договором (ст. 616 ЦК). Що стосується найму житлового приміщення - поточним ремонтом займається наймач, а капітальним - наймодавець (ст. 681 ЦК). А якщо укладено договір позики, всі ці витрати несе ссудополучатель, тобто мешканець (ст. 695 ЦК).

умови розірвання договору. "Раджу вказати в договорі, що він може бути розірваний, якщо сусіди два рази поскаржаться на мешканця, або якщо мешканець зіпсує майно, що перебуває в квартирі", - говорить юрист КА " Юков і партнери "Маргарита Захарова.

Договір укладається у двох примірниках - для квартиронаймача і господаря квартири. "Кожна зі сторін повинна розписатися на договорі в присутності іншого боку. Не потрібно передавати документи з родичами, через поштову скриньку та інше", - радить адвокат, керівник відділу BD Національної юридичної компанії " Мітра "Аліна Зеленська.

Які ще потрібні документи?

Якщо житло передається за готівкову плату, потрібно скласти розписку про отримання грошей. Також не завадить акт прийому-передачі приміщення. Є сенс скласти опис дорогих меблів і техніки, а також прописати, як господар може перевіряти стан житла. Михалевич радить звернути увагу на акті всі недоліки і несправності обробки, меблів і техніки, а також показання лічильників на момент передачі квартири. Акт складається у двох примірниках - для господаря і квартиранта.

Як бути з реєстрацією за місцем перебування?

Якщо договір укладається на термін більше 90 днів, громадянин РФ повинен зареєструватися в квартирі за місцем перебування. Реєстрація не потрібна, якщо він вже зареєстрований за місцем проживання в тому самому суб'єкті, де знімає квартиру (ст. 5 Закону № 5242-1; наказ ФМС від 11.09.2012 № 288). Зареєструватися в новій квартирі можна тільки з письмової згоди власника житла.

Якщо мешканець не зареєструвався у встановлений термін, господар квартири зобов'язаний повідомити орган реєстраційного обліку про проживання у себе громадянина без реєстрації (якщо це не його родич). Інакше мешканця можуть оштрафувати на суму до 5000 руб., А господаря квартири - до 7000 руб. (Ст. 19.15.1 КпАП).

Чи потрібно повідомляти кудись, що ти здав / зняв квартиру?

Так, якщо укладено договір оренди (найму) та термін його дії понад рік, договір підлягає держреєстрації в Росреестра. Заява про реєстрацію потрібно подати не пізніше, ніж через один місяць з дня укладення договору. При цьому договір вступить в силу з моменту державної реєстрації (ст. 674 ЦК). "Якщо договір не зареєстрований, то наймач і наймодавець можуть бути притягнуті до адміністративної відповідальності за ст. 19.21 КоАП", - пояснила Михалевич. Максимальний штраф за цією статтею для громадян становить 2000 руб.

Власник, який здав квартиру в оренду, зобов'язаний самостійно обчислити і сплатити ПДФО в розмірі 13% від суми доходу (лист Мінфіну від 2 жовтня 2014 р № 03-04-05 / 49525, п. 1 ст. 223 НК, ст. 228 НК ).

Коли може бути збільшена орендна плата?

У будь-який момент за згодою сторін, а без нього - тільки якщо це прописано в договорі оренди (наприклад, зазначено, що орендодавець має право збільшити плату в разі зміни вартості комунальних платежів або якщо розмір орендної плати підлягає індексації). Якщо в договорі нічого такого немає, а орендодавець все ж збільшив вартість оренди, то можна звернутися до суду. Припиняти платити за орендоване майно не рекомендуємо, оскільки договором може бути передбачена неустойка.

У яких випадках можна достроково розірвати договір?

Договір безоплатного користування, укладений без зазначення строку, може бути розірваний у будь-який час. Для цього потрібно лише попередити іншу сторону за місяць, якщо договором не передбачений інший термін (ст. 699 ЦК України). А ось з договором майнового найму складніше. Наймач може розірвати його в будь-який час, письмово попередивши наймодавця за три місяці (ст. 687 ЦК). При цьому наймодавець може розірвати договір тільки в судовому порядку, наприклад, якщо наймач не платить протягом 6 місяців (при короткостроковому наймі - понад 2 разів), якщо він зруйнував або зіпсував квартиру, використовує приміщення не за призначенням, турбує сусідів і т. Д .

Розірвання договору завжди тягне виселення мешканця.