Віддавати чи документи на квартиру ріелтору

1. Цикл статей: «Вся правда про ріелторів»
2. «Ексклюзив» - об'єктивна необхідність чи примха ріелторів?
3. Документи як підтвердження повноважень ріелтора
4. «Ігри», в які грають ріелтори
5. Як бути?

Цикл статей: «Вся правда про ріелторів»

Що таке ексклюзивний договір, чи треба його укладати і що в ньому має бути написано, а також чітку відповідь на питання, чи віддавати ріелтору документи на свою квартиру, - все це обговорюється в колонці, підготовленої для «Власника» генеральним директором компанії «РЕЛАЙТ- Нерухомість »Олегом Самойловим.

«Ексклюзив» - об'єктивна необхідність чи примха ріелторів?

Якщо ви хочете доручити клопоти з продажу своєї квартири ріелтору, вам, швидше за все, запропонують укласти ексклюзивний договір. Суть такого договору полягає в наступному: протягом узгодженого терміну вашу квартиру ви будете продавати тільки через цього ріелтора (агентство нерухомості). У більшості випадків без такого договору жоден агент не візьметься за продаж. Це практика, що склалася ще в дев'яності роки минулого століття і стала одним з перших кроків до формування цивілізованого ринку нерухомості.

Природно, що в разі, коли між ріелтором і клієнтом існує чітка письмова домовленість про взаємодію на «ексклюзивної» основі, такі витрати цілком виправдані. А ось при відсутності такої домовленості агентству просто немає сенсу витрачати гроші на просування об'єкта, який одночасно з ним продає ще дюжина компаній. Все ж агентство - організація комерційна і прагне заробити.

Однак, варто чітко відрізняти сумлінну працю з продажу квартири від бажання «заробити» незалежно від факту продажу. І першим «дзвінком» тут має стати вимога агентства віддати їм при укладанні ексклюзивного договору правовстановлюючі документи на квартиру. Мовляв, вони повинні зберігатися в сейфі агентства весь період дії договору, мовляв, такі правила ...

Документи як підтвердження повноважень ріелтора

Треба сказати, що певна обґрунтованість у цієї вимоги існує. Справа в тому, що практика, що склалася на московському квартирному ринку, в цій частині така: покупець (а частіше ріелтор покупця, так як сам покупець не завжди знає подібні тонкощі), вносячи передоплату, справедливо хоче отримати підтвердження, що він вступає у взаємини з тим брокером, який і справді уповноважений продавати квартиру. І уповноважений якраз на ексклюзивній основі.

Чим викликана така бажання? Дуже просто: навряд чи комусь захочеться внести передоплату, почекати узгоджений термін, підготуватися до покупки, зняти з рахунку або конвертувати необхідну суму і ... в останній момент дізнатися, що жадана квартира спокійнісінько продана іншому покупцеві продавцем самостійно або за участю іншого агентства.

Так уже склалося, що в московській практиці проведення операцій з нерухомістю підтвердженням ексклюзивності прав посередника і серйозності намірів продавця є наявність у ріелторської компанії, яка виставила квартиру в продаж, оригіналів правовстановлюючих документів на квартиру. А тепер про «гри», в які грають ріелтори.

«Ігри», в які грають ріелтори

Оригінали правовстановлюючих документів ріелтори можуть використовувати з вигодою для себе відразу в декількох ситуаціях

Виявляється, на початку вашої співпраці оригінали документів на квартиру агентству в общем-то не так вже й необхідні. Реально вони знадобляться в момент знаходження покупця і далі: для підготовки документів, необхідних для угоди, і безпосередньо при її проведенні. Однак вимагають ріелтори зі своїх клієнтів, щоб ті передали оригінали відразу, при укладанні договору на обслуговування. Навіщо?

Як нескладно здогадатися, агентства таким чином намагаються «застрахуватися» від відмови клієнта від співпраці, а іншими словами, максимально «закріпачити» клієнта. Крім того, як не сумно це визнати, оригінали правовстановлюючих документів ріелтори можуть використовувати з вигодою для себе відразу в декількох ситуаціях.

Ні, мова не йде про найпоширеніший страху потенційних клієнтів, які побоюються, що агентство, маючи в своєму розпорядженні оригіналами документів на квартиру, може продати її без участі господаря, а гроші - привласнити. Цей страх якраз не дуже виправданий: юридична процедура продажу - операція не настільки проста, щоб її можна було здійснити, володіючи лише документами, що підтверджують право власності. Так що ріелтори продати квартиру без вашого відома просто-напросто не можуть. Ну, а шахраї цілком можуть зробити свою «чорну справу» і при відсутності оригінальних документів.

А ось кілька обмежити «свободу маневру» свого клієнта шляхом утримання документів брокерам цілком під силу. Часто агент, правдами і неправдами уклавши ексклюзивний договір, вважає, що його робота на цьому закінчена. Залишається тільки чекати, коли покупець на квартиру знайдеться сам собою, після чого можна буде здійснити операцію і покласти в кишеню комісійні. Той факт, що просування об'єкта і пошук покупця - це об'ємна щоденна робота, та до того ж його прямий обов'язок, агента за ексклюзивним договором не дуже турбує. Час йде, квартира не продається. Природно, настає момент, коли обурений клієнт заявляє про розірвання договору. І ось тут-то з'ясовується, що отримати назад документи до закінчення терміну дії договору ніяк не можна. Ось і виявляється клієнт перед вибором: витратити час і сили на відновлення правовстановлюючих документів і продавати через іншу фірму або продовжувати працювати з недбайливим «держателем» документів.

Ще одна популярна «гра» недобросовісних ріелторів - так звана «продаж документів». Сама процедура сильно нагадує «безвідсоткові кредити за десять хвилин», які до недавнього часу навперебій пропонувалися в будь-якому торговому центрі для покупки чого завгодно. Зазвичай через деякий час після підписання договору з'ясовується, що «безвідсотковий» кредит доповнюється купою додаткових виплат і штрафів, про які скромно написано дрібними літерами внизу договору, який ви підписали. Раптом виявляється, що договір на надання ріелторських послуг не надає клієнту майже ніяких прав. Зате будь-яке порушення клієнтом договірних умов обкладається передбаченим в договорі штрафом. А «піти» клієнт теж не може, так як документи віддадуть тільки після виплати штрафу. Мені відомий далеко не один випадок, коли в таких ситуаціях ріелтори отримували зі своїх клієнтів гроші, порівнянні з розміром комісійної винагороди за повний комплекс робіт.

Як бути?

Який же вихід? Звичайно, кожен приймає рішення сам. Але я б в принципі не рекомендував мати справу з агентством, співробітники якого обґрунтовують свої вимоги, що пред'являються до клієнта, відсиланням до «такого порядку». Якщо цей порядок виправданий інтересами клієнта - його, безсумнівно, можна визнати вірним і погодитися з ним. А ось якщо єдине його пояснення - забезпечення зручності для ріелтора ...

Реальний професіонал вже при укладенні договору на обслуговування пояснить своєму клієнтові, коли, навіщо і на який період йому знадобляться правовстановлюючі документи. Якщо ж цих пояснень немає, не думаю, що оригінали варто передавати. Так, показати їх, дійсно, треба. Будь-який поважаючий себе агент візьметься за продаж квартири, тільки переконавшись, що її пропонує дійсно власник або його довірена особа. Так, копії документів, дійсно, треба залишити в агентстві. Вони знадобляться, щоб надати більш повну інформацію потенційному покупцеві, оцінити, які підводні камені можуть чекати як вас, так і покупця під час і після операції, і т. Д. Але оригінали для всього цього зовсім не потрібні. І якщо агент або його керівництво без чіткого пояснення причин жорстко наполягає, щоб документи з самого початку співпраці зберігалися в сейфі компанії, - це привід пошукати іншого ріелтора.

Або як мінімум - з усією недвозначністю - дати зрозуміти, що «гра в одні ворота» з вами не пройде.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Нерухомість»

Корисна інформація: