Строительство »

Купівля нерухомості через ріелторів: право чи обов'язок? Покупець не зобов'язаний укладати договір з ріелтором

У такій ситуації виявлялися багато: намагаючись купити або зняти квартиру за оголошеннями, в більшості випадків потрапляли до ріелторів. Легально чи ні надають посередницькі послуги - питання окреме. Зараз про інше. Марина Ш. рекламу про продаж квартири знайшла в інтернеті. Подзвонила, виявилося - агентство. Попросила показати житло. Їй відповіли: мовляв, спершу гроші, після - оглядини. Загалом, у проханні дівчині відмовили, оскільки платити незрозуміло за що вона не стала, а пізніше зазнала скаргу до Мін'юсту. Так вчинили і мінчани Олег Р. і Костянтин К., їх історії ідентичні. Інший приклад: квартиру людині показали, але запропоновані йому метри пішли разом з його відмовою від укладання договору і платити агентству.

Придбання нерухомості через ріелторів - право чи обов'язок? Чому посередники вирішують, кому власник віддасть своє майно? Відповісти на ці питання ми попросили начальника управління адвокатури та ліцензування юридичної діяльності Міністерства юстиції Діану Подлесскую:

- На ринку достатньо ріелторських організацій, які працюють сумлінно, професійно захищають інтереси клієнтів - На ринку достатньо ріелторських організацій, які працюють сумлінно, професійно захищають інтереси клієнтів. Однак є і зворотна сторона. Громадяни досить часто запитують у нас про можливість покупки пропонованої агентствами нерухомості без оформлення договірних відносин. Відразу зазначу, що організація має право рекламувати об'єкт тільки за згодою споживача і після укладення з ним договору. За договором ріелторська фірма повинна, наприклад, шукати покупця, організовувати огляди квартир потенційними покупцями, а також - переговори між ним і продавцем. Причому виконувати свої обов'язки фірма повинна максимально якісно, пропонуючи товар всім без винятку зацікавленим людям, а не шукати тільки тих клієнтів, які готові укласти договір з самим посередником. Лише в такому випадку інтереси споживача - продавця будуть захищені.

Однак фактів, коли фірми не виконують взяті на себе зобов'язання щодо сприяння в продажу нерухомості, багато, каже фахівець Мін'юсту. Зокрема, якщо людина перед оглядом квартири або після відмовляється укладати договір з агентством, воно навмисне зриває угоду: покупця взагалі не допускають до огляду або вже після нього повідомляють про неможливість придбання. Ось лише один із прикладів. Миколі Ш. квартиру-то показали, але коли він сказав, що купить її, а укладати договір з посередником і платити йому 60 базових не стане, клієнта повідомили: «Вибачте, у нас є інший покупець». І адже перевірка, яку провів Мін'юст, показала, що така людина дійсно був: він уклав договір з ріелторської конторою. Виходить, що інтереси одного з двох громадян були б порушені в будь-якому випадку.

Головний принцип в роботі цих агентів - «не обдуриш - не проживеш», вважає мій знайомий, теж спробував купити житло через посередницьку фірму: «У них свої хитрощі. Вони можуть продавати і поганенька житло з сусідом-наркоманом або бабусею з десятьма кішками в квартирі, приховавши при цьому всі недоліки. Інакше агент упустить заробіток. Або, припустимо, купив ти квартиру за допомогою агента, а через рік туди раптом повертається відсидів у колонії власник. І що тоді? .. Ні, вже краще самому збирати всі папери, з'ясовувати таємницю і безпосередньо укладати угоди в агентстві по держреєстрації та земельного кадастру ». Інші співрозмовники визнаються: проблема в тому, що самому, промоніторивши сайти з нерухомістю, вийти безпосередньо на продавця вкрай складно. Добре якщо з 20 телефонів один буде не ріелторський.

Продавати квартиру чи ні - вирішує не посередник, а продавець, нагадує Діана Подлесская. Але стараннями фірми клієнт часом просто не має можливості зустрітися з іншою стороною. При цьому сам ріелтор, не соромлячись, нерідко обгрунтовує свою відмову нібито рішенням власника. Та тільки перевірки чомусь говорять інше: власник навіть не знав про те, що був такий-то покупець і що він отримав відмову. Звичайно, посереднику адже куди миліше мати два договори з обох сторін. Виходить, організація не так вже чесна і перед тим, хто оплачує їй обумовлені послуги. А невиконання або неналежне виконання умов договору - це вже відповідальність. Споживачам моя співрозмовниця радить мати на увазі, що громадяни та юридичні особи вільні в укладенні договору:

- Примушування не допускається. Договір передбачає оплату ріелторських послуг споживачем. Однак її організація має право вимагати тільки на підставі укладеного договору. Тому перш за все рекомендую уважно ознайомитися з його змістом і тарифами.

І ось ще що: покупець, що зацікавився нерухомістю, яку пропонує посередник, не зобов'язаний укладати з ним договір. Це виключно його право. Якщо ж працівник ріелторської організації наполягає, слід звернутися до його керівництва, яке зобов'язане забезпечити дотримання законодавства та належної роботи своїх підлеглих. Невиконання керівником покладених на нього функцій є підставою для притягнення його до відповідальності. За захистом порушених прав громадяни можуть звернутися в Мін'юст і головні управління юстиції облвиконкомів, Мінського міськвиконкому.

Крім того, зараз Міністерство юстиції спільно з зацікавленими опрацьовує пропозицію про те, щоб ріелторські організації мали право укладати договір тільки з однією зі сторін угоди. Таким чином, у посередника просто відпаде необхідність примушувати до укладення договору на надання своїх послуг другу сторону - потенційного покупця. Це не позбавляє права споживача звернутися в іншу ріелторську організацію.

Ніхто не любить пройдисвітів

На інтернет-форумах люди дають агентствам нерухомості, скоріше, негативну оцінку. У приклад наводять свої історії. І як не намагаються Мін'юст, сумлінні фірми підняти престиж ріелторської діяльності, критики не меншає. На цьому тлі нещодавно знову обговорювалося питання про скасування ліцензування ріелторських послуг. До задоволення клієнтів на даний момент все залишиться, як є. Воно й зрозуміло: це не та сфера, де можна покладатися виключно на добропорядність посередницьких контор. Ми вже бачили, у що виливається така вольниця: до 2006-го агентства нерухомості вже працювали без ліцензій, в результаті, щоб навести порядок на ринку нерухомості, довелося втрутитися керівництву країни.

Ріелторам, які не перший рік зайняті на ринку нерухомості, скасування ліцензування теж не до душі. Олена Масловська, співробітниця агентства: «Зі скасуванням ліцензій на ринок лавиною підуть всі кому не лінь. А це нездорова конкуренція, ще більша дискредитація професії, оскільки в бізнес полізуть і відверті дилетанти, і хапуги, і шарлатани. Чим все це загрожує для клієнтів, пояснювати не треба ». Тетяна Коваленко, начальник юридичного відділу групи компаній «Твоя столиця»: «Ми - за будь-держрегулювання в цій сфері. Головне, щоб воно було гнучким і створювалися ефективні механізми зворотного зв'язку з бізнесом. Нині діюча система вже склалася. Вона зрозуміла, зручна, вона працює і спрямована на стримування «сірого» ринку. Ми бачимо, що саме завдяки ліцензуванню сфера стала краще. Є побоювання, що з його скасуванням в галузі з'явиться дуже багато нелегальних посередників. Зараз позбавити ліцензії можуть вже за одне грубе порушення. Це хороший стримуючий фактор ».

До слова, за кордоном діяльність ріелторів регулюється і законами, і самими агентствами, що не бажають допускати до своїх лав шахраїв. Наприклад, в США, Канаді та Німеччині цю роботу контролює держава, тому на ринок нерухомості допускаються тільки професійні фахівці - склали іспити і отримали ліцензію. Відсутність кримінального минулого як обов'язкова умова отримання спецдозволу служить ще однією гарантією надійності фахівця. У Великобританії, Бельгії, Іспанії, Нідерландах та інших країнах діяльність ріелторів регулюють професійні організації. Саморегульовані профспілки є бар'єром для недобросовісних бізнесменів. Тут людина не отримує ліцензію, а з нею і права на роботу агентом до тих пір, поки професійна компанія не видасть йому всі необхідні документи. Функції регулювання ринку нерухомості держава делегувала таким компаніям, закріпивши це законодавчо.

До речі

Клієнт або посередник, буває, пропонують не платити фірмі, а відразу - в кишеню її представнику. Від такого варіанту краще відмовитися, адже за чистоту угоди в агентстві зазвичай відповідає ціла команда: одні перевіряють «біографію» продаваного об'єкта, інші роблять запити в певні держструктури і так далі. А за «сірими» схемами, як відомо, похмурі перспективи. І якщо щось трапиться, звинувачувати клієнт буде сам себе.

Людмила ГЛАДКА, « Радянська Білорусія », 14 квітня 2017 р

(фото - Юрій Мозолевський)

Придбання нерухомості через ріелторів - право чи обов'язок?
Чому посередники вирішують, кому власник віддасть своє майно?
І що тоді?