Іпотека з материнським капіталом як початковий внесок: чому банки не приймають сертифікат для отримання житлового кредиту

В день підписання документа він був опублікований на офіційному інтернет-порталі правової інформації www.pravo.gov.ru . Відповідно до тексту прийнятого документа, закон вступає в силу з моменту його офіційного опублікування.

За діючими правилами для використання маткапіталу з даного напрямку поліпшення житлових умов батькам спочатку необхідно дочекатися досягнення дитиною трирічного віку (або закінчення 3 років з моменту його усиновлення).

Таким чином, даний закон усуває логічне протиріччя.

Чому материнським капіталом дозволено погасити основний борг або відсотки за раніше взятим житловим кредитом, але не допускається отримання в банку нового - під кошти наявного сертифіката на мат. капітал?

Умови отримання іпотеки з держпідтримкою і материнський капітал

Однак дана «трирічна амністія» материнського капіталу, як відзначають фахівці, не зможе істотно поліпшити можливості сімей на поліпшення житлових умов шляхом придбання через іпотеку нового житла. Справа в тому, що зараз 70-75% угод на ринку нерухомості з використанням іпотечного кредитування припадає на так звану пільгову іпотеку з держпідтримкою, при якій держава субсидує частина процентної ставки за житловим кредитом не придбання квартир в новобудовах.

Відповідно до Постанови Уряду РФ від 13 березня 2015 року № 220 (в ред. від 20.03.2015 № 255 ), Державні субсидії надаються банкам і Агентству з іпотечного житлового кредитування (АІЖК), якщо:

• кредитний договір або договір позики на суму не більше 3 млн. рублів (для Москви, Московської області та Санкт-Петербурга - до 8 млн. рублів) укладено в рублях після 1 березня 2015 року на термін не більше 362 місяців, причому процентна ставка не може бути більше 12% річних;
• позичальник в якості початкового внеску повинен сплатити з власних грошових коштів не менше 20% вартості житла, що купується.

Однак до сих пір в нормативній базі відсутні поправки, які дозволяли б брати участь у ролі власних грошей позичальника при сплаті першого внеску за пільговою іпотекою кошти материнського капіталу!

Але ж повної суми материнського капіталу в розмірі 453 тис. Рублів в 2015 році при використанні в якості початкового внеску по іпотеці з держпідтримкою досить для отримання кредиту на придбання житла вартістю 2 млн. 265 тис. рублів, що в більшості регіонів країни можна порівняти з вартістю двокімнатної квартири в новобудові. І все це під 12% річних!

Фактично якщо держава визнає як власних коштів позичальника федеральні виплати за програмою материнського капіталу, з урахуванням прийнятих поправок при видачі пільгових житлових кредитів воно виявиться в умовах подвійного субсидування:

• спочатку з коштів федерального бюджету будуть виділятися кошти на сплату сім'ями з дітьми початкового внеску за програмою материнського капіталу на житло, що купується в розмірі не менше 20% від його вартості;
• потім держава буде субсидіювати банкам і АІЖК різницю між ринковою відсотковою ставкою за іпотечними кредитами і ставкою не більше 12%, за якою населенню видається іпотека з державною підтримкою.

Як використовувати материнський капітал на початковий внесок по іпотеці?

На жаль, але поки такі зміни не будуть прийняті, банки будуть продовжувати вимагати перший внесок в розмірі 20% від вартості житла, що купується за іпотечними програмами з державною підтримкою тільки «живими грошима», не беручи кошти по сертифікату на материнський капітал. А позичальникам, як і зараз, доведеться збирати гроші на сплату початкового внеску, щоб погасити материнським капіталом основний борг і відсотки по субсидований державою відсоткової ставки.

У той же час середня ставка по іпотеці, що надається населенню банками на загальних умовах, за даними на 13 травня 2015 року становить 17,15% річних проти ставок в розмірі до 12% по іпотечних кредитах з держпідтримкою.

Переплата по кредиту в такому випадку буде в 1,5 рази вище, ніж могла бути, якби материнський капітал визнали «власними коштами» позичальника при отриманні іпотеки з держпідтримкою.

Інші проблеми іпотеки під материнський капітал

Не варто забувати також і про велику кількість старих проблем, з якими стикаються учасники програми мат. капіталу при поліпшенні житлових умов з використанням іпотечного кредитування :

• банки традиційно уникають брати в заставу нерухомість, в частковій власності якої значаться також неповнолітні діти, оскільки в разі «дефолту позичальника» виникнуть неминучі труднощі з подальшою реалізацією квартири банком в рахунок боргів;
• операцію з придбання житла по іпотеці з використанням материнського капіталу може оскаржити будь-яка зацікавлена ​​особа , Якщо батьки не виконають зобов'язання по оформленню права власності всіх дітей на рівні частки в нерухомості після зняття з неї всіх обтяжень (в той же час самі банки часто перешкоджають виділенню дітям часткою власності в здобувається квартире, оскільки зараз існують високі ризики невиплат по кредитах).