Строительство »

Іпотека без первісного внеску

  1. Навіщо банку початковий внесок?
  2. Яким може бути початковий внесок?
  3. Чим можна замінити внесок? Споживчий кредит, заставна нерухомість, ліквідні активи
  4. Іпотечний продукт для вузького сегмента
  5. Вектори розвитку іпотеки без початкового внеску
  6. Ризики для позичальника і доступність іпотеки без першого внеску
  7. Гроші на перший внесок - державна підтримка
  8. Додаткові можливості і ціна переваги
  9. висновок

Під час залучення кредитних коштів на придбання нерухомості одним з основних умов кредитування є внесення початкового внеску, що викликає у позичальників певні труднощі. У багатьох з тих, хто бажає поліпшити свої житлові умови, на момент оформлення кредиту є стабільна зарплата, розмір якої дозволяє платити щомісячні внески, проте немає грошей на перший внесок. В рамках цієї статті ми поговоримо про те, чи існує реальна можливість оформити іпотеку без початкового внеску, наскільки це вигідно і в яких випадках варто брати такий кредит.

Як показує практика, іпотека без внеску - хороший варіант для тих, хто купують житло в споруджуваному будинку. Переплату за відсотками, навіть досить велику, виправдовує значне зростання вартість житла після здачі об'єкта. Крім того, після переїзду в нову квартиру позичальник уже не несе витрати, пов'язані з оплатою орендованого житла.

Навіщо банку початковий внесок?

Чимало людей успішно виплачують іпотечні кредити, хоча проблемних позичальників, нерозважливо звалили на себе непідйомний фінансовий тягар, теж вистачає. Подібні помилки змушують банкірів діяти обережніше, а регулятора - відстежувати нюанси їх фінансових взаємовідносин з позичальниками. Кредитна організація, розглядаючи можливість видачі позики, намагається максимально убезпечити себе від невиплат, тому вимагає початковий внесок, наявність цих грошей у позичальника свідчить про серйозність його намірів. Втім, якщо потрібно придбати квартиру, і немає грошей на стартовий внесок, можна оформити іпотеку без початкового внеску, однак в цьому випадку умови кредиту будуть менш комфортними.

Яким може бути початковий внесок?

Початковий внесок - це сума, яку клієнт повинен внести при оформленні кредиту. Ця сума є частиною загальної вартості нерухомого майна, придбаного у забудовника або власника житла на вторинному ринку. Існує загальне правило - чим більше грошей позичальник може внести відразу, тим меншою буде подальша фінансове навантаження. Тобто, потрібно буде менше платити за користування кредитними коштами та менше грошей повертати по тілу кредиту.

Крім грошових накопичень, в якості початкового внеску може розглядатися споживчий кредит, який буде виплачуватися разом з іпотекою. Заміною внеску також може стати майно, яке можна передати банку в заставу, звичайно, це майно має бути не тільки дорогим, але і ліквідним (з точки зору банку).

Чим можна замінити внесок? Споживчий кредит, заставна нерухомість, ліквідні активи

Що стосується споживчого кредиту, фахівці рекомендують звертатися до цього способу пошуку грошей лише в крайніх випадках, коли інші можливості вже вичерпані. Необхідно не тільки бути впевненим, що сім'я спочатку впорається з двома серйозними виплатами, а й переконати в цьому іпотечний банк, інакше є ризик отримати відмову у видачі позики на житло.

Якщо у власності вже є якась нерухомість, можна спробувати запропонувати її кредитної організації в якості застави. Більшість банків без проблем погоджуються на цей варіант, оскільки в цьому випадку ризику для них менше, ніж для самих позичальників. Однак потрібно враховувати, що цінність застави визначається не за ринковою, а за оціночною вартістю житла, яка тільки в ідеальних випадках становить 70-80% від його реальної вартості.

Можна спробувати задіяти також інші активи - транспортний засіб, земельний наділ, дорогоцінні метали. Однак в даному випадку банк буде більш жорстко оцінювати ліквідність застави, так, наприклад, автомобіль не може стати єдиним забезпеченням, зате золотий злиток в цій якості цілком підійде. Втім, у багатьох випадках вигідніше продати своє добро самостійно і зібрати необхідну суму на початковий внесок - це дозволить заощадити на відсотках значну суму.

  • Багато позичальників перед прийняттям рішення звертаються до іпотечних брокерів, які підбирають для них найбільш прийнятні варіанти і доступно пояснюють, що до чого.

Іпотечний продукт для вузького сегмента

Як вказують експерти, при уявній привабливості іпотека з нульовим першим внеском розрахована на досить вузький сегмент клієнтів. Це люди працездатного віку, які не мають фінансових накопичень, але мають в своєму розпорядженні стабільним високим доходом і непоганими активами. При тому, що, згідно з даними різних опитувань, від 45% до 50% позичальників були б раді оформити такий кредит, оформити його вдається лише приблизно 5% (без урахування учасників пільгових державних або місцевих програм). Справа в тому, що такими продуктами найчастіше цікавляться клієнти, які не можуть підтвердити свою платоспроможність, і тому банки їм відмовляють.

Вектори розвитку іпотеки без початкового внеску

На зорі зародження іпотечного кредитування цільові позики на придбання житла без початкових вкладень пропонували багато кредитних організацій. Однак з часом все менше банків стали погоджуватися надавати іпотку без початкового внеску (або застави). Платоспроможність клієнтів перевіряється набагато суворіше, ніж раніше, при такому відборі очевидною стає вигода і фінансових організацій, і будівельних компаній, які прагнуть максимально скоротити ризики.

  • Сьогодні ряд банків пропонують подібні продукти, проте умови кредитування далекі від ідеальних, найчастіше пропозицію кредитів без внеску носить чисто декларативний характер (використовується в цілях іміджевої реклами).

Девелопери визнають, що іпотека з нульовим внеском їм необхідна тому, що після кризи 2014-2015 років у людей не залишилося вільних накопичень. Побоюючись знецінення рубля, росіяни воліли вкласти кошти в товари, послуги, коштовності, нерухомість і так далі. Іпотека з нульовим внеском, як вважають експерти, допоможе стимулювати попит, що послужить розвитку галузі. Але при цьому важливо розуміти, що така іпотека є досить ризикованою для фінансової організації, і звідси більш високі ставки. Крім того, покупцеві доводиться погоджуватися на додаткові витрати, в тому числі, на обов'язкове страхування, причому найчастіше потрібно саме розширена програма.

У моменти економічної нестабільності (досить згадати 2014 рік) кількість таких пропозицій скорочується, але в кінці 2017 - початку 2018 го знову почав відзначатися сплеск. Причиною тому - зниження іпотечних ставок, яке стало можливим в зв'язку зі зниженням Центробанком ключової процентної ставки.

Ризики для позичальника і доступність іпотеки без першого внеску

Перед тим як підписати договір, далеко не всі позичальники реально оцінюють власні фінансові перспективи. Якщо фінансове становище сім'ї, що дозволила собі таку іпотеку, різко похитнеться, позичальникові доведеться докладати максимум зусиль, щоб продовжувати розраховуватися з банком. В іншому випадку банк відбере квартиру і продасть її, борг по кредиту буде погашений, однак позичальник втратить всі гроші, які він вже виплатив, адже велика частина виплачених грошей іде на обслуговування кредиту (відсотки), а не на погашення основного боргу.

Позичальники, які взяли іпотеку з нульовим внеском, в колишні роки виявилися найбільш неблагонадійній категорією саме тому, що не змогли все правильно розрахувати, піддавшись звичайної споживчої ілюзії «якщо відразу платити не треба, і в подальшому все якось минеться».

  • Виходячи з цього, багато фінансових експерти пропонують викорінити в Росії іпотеку без початкового внеску, вбачаючи в неможливості накопичити на перший внесок при наявності постійного доходу початкові проблеми з платіжною дисципліною.

Втім, Центробанк офіційно заявив про намір пильно відстежувати ризики, пов'язані з іпотечним кредитуванням, на особливих умовах. Така іпотека, як вважають головні фінансисти країни, без належного контролю може завдати шкоди фінансовій системі країни. Як вважають експерти, іпотека з кожним роком ставатиме доступнішим, проте до «швидким кредитами» без початкового капіталу регулятор ставиться з підозрою.

  • З 2018 року в силу вступили правила, відповідно до яких під час надання іпотеки з первинним вкладенням менше 20% банками повинен застосовуватися підвищений «ризиковий коефіцієнт» (150%), а якщо внесок менше 10%, то коефіцієнт ризику становить 200%. Банкам тепер доведеться підвищити суму внеску, процентні ставки і з підозрою ставитися до недостатньо переконливого підтвердження платоспроможності.

Гроші на перший внесок - державна підтримка

військовослужбовці , молоді сім'ї , Молоді вчителі і ще деякі категорії громадян можуть розраховувати на так звану пільгову іпотеку, можливість якої передбачена спеціальними державними програмами. Деякі види пільг полягають в наданні коштів для оплати початкового внеску. Потенційному позичальникові варто перевірити, чи не входить він в категорію пільговиків, щоб дізнатися подробиці, потрібно звернутися до місцевої влади, і якщо є можливість отримати державну підтримку - надати на розгляд всю необхідну документацію.

Якщо рішення виявиться позитивним, залишиться встати в чергу і чекати отримання житлового сертифіката і спрямувати виділені кошти на початковий внесок. З вибором банку і покупкою житла краще не зволікати, оскільки житловий сертифікат діє не більше півроку - це період, протягом якого угода повинна бути укладена. Якщо субсидія залишилася нереалізованою протягом цього часу, розраховувати на допомогу держави вже не доведеться.

Особливий напрямок - іпотечний кредит з використанням засобів материнського капіталу , Суми якого в більшості випадків буває досить для першого внеску. На відміну від інших варіантів державної допомоги, правом на субсидію можна скористатися відразу після оформлення сертифіката на маткапітал. Правда, доведеться пару місяців почекати дозволу від Пенсійного фонду РФ, без нього переклад державних грошей на рахунок банку-кредитора або девелопера неможливий.

Додаткові можливості і ціна переваги

Час від часу фінансові організації разом з забудовниками проводять всілякі маркетингові акції, пропонуючи покупцям особливі умови, включаючи нульовий перший внесок. Іноді забудовниками пропонується досить цікаві схеми, наприклад, забудовник сам вносить початковий внесок замість покупця, якщо останньому банк схвалює кредит.

Але в підсумку сума, яку клієнтові доведеться виплатити, збільшується, по-перше, за рахунок більш високої процентної ставки (що, найчастіше, передбачено в подібних випадках), а по-друге - за рахунок збільшення тіла кредиту (щодо позики з початковим внеском ).

висновок

Життя стрімка, і багато хто не хоче витрачати роки або «виймати гроші» з бізнесу, щоб накопичити на первинне вкладення. Іпотека з нульовим внеском - швидкий спосіб вирішити питання з квартирою, щоб потім зосередитися на важливих справах, які принесуть гроші на вирішення всіх питань з банком. Однак потрібно пам'ятати, що в цьому випадку іпотечний кредит стає найменш вигідним, і оформляти позику без внеску рекомендується лише в тому випадку, коли просто немає інших варіантів.

Навіщо банку початковий внесок?
Яким може бути початковий внесок?
Чим можна замінити внесок?
Навіщо банку початковий внесок?
Яким може бути початковий внесок?
Чим можна замінити внесок?