КЛАСИЧНА РАССРОЧКА: ВІД 0% ДО 15% РІЧНИХ
До кризи основна частка житла купувалася через банківські іпотечні програми. Але сьогодні найпоширеніша схема - розстрочка від забудовника. «Згідно з нашою аналітиці, до розстрочення вдаються понад 80% забудовників на українському ринку нерухомості», - запевнив нас керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов. «Це є обопільним вимушений захід. Людина хоче купити квартиру, але не може заплатити всю суму відразу. Забудовник же хоче будувати, але без грошей зробити цього не здатний, а отримуючи щомісяця платежі, може продовжити роботи », - пояснили в департаменті продажів ПАТ ХК« Київміськбуд ». Розстрочку, як не дивно, вибирають не тільки ті, у кого на руках мало готівки, але і ті, хто звик, щоб гроші завжди працювали. «Більшість наших покупців віддають перевагу розстрочці навіть при наявності всієї суми, щоб за період розстрочки отримати додатковий дохід на невиплаченої сумі (гроші лежать на депозиті або зайняті в їх бізнесі)», - розповів «Вістям» комерційний директор девелоперської компанії «НЕСТ» (ПАТ «Нерухомість столиці») Костянтин Браво. Це спостереження підтверджує і маркетолог Independence Марина Бендяк: «Розстрочку люблять і забезпечені клієнти. Один з них купив кілька квартир загальною площею в 520 кв. м. І все це через безпроцентну розстрочку до шести місяців ».
Забудовники просувають відразу кілька видів програм розстрочки: з першим внеском і без нього, під відсотки і без них, на термін до закінчення будівництва і після введення в експлуатацію. Найпопулярніша програма: перший внесок в 30% вартості об'єкта і повна виплата вартості квартири не пізніше закінчення будівництва або до введення в експлуатацію (див. Таблицю).
Клацніть по зображенню для збільшення
КОРОТКА, АБО ПОКИ ДІМ НЕ ПОБУДОВАНИЙ
Безпроцентну розстрочку пропонують найчастіше на рік-півтора, поки будинок будується. «Якщо будівельний процес йде нормально, це час, за яке будівлю вводиться в дію, забудовник нічим не ризикує», - запевнив Михайло Артюхов. Наприклад, ЖК «Новопечерські Липки» пропонує три «рассрочние» програми. Програма «50 на 50», коли покупець вносить половину вартості квартири, а решту 50% має виплатити відразу після введення будинку в експлуатацію. Її полегшені варіанти мають на увазі розстрочку на термін до півтора років при первинному внеску 10-15% і на строк до трьох років при авансі 15%. Основну суму покупець виплачує рівними частками до здачі будинку в експлуатацію.
НА ДВА-ТРИ РОКИ З відсотків
Розстрочка на 2-3 роки зазвичай пропонується з відсотками (до 15%, в залежності від початкового внеску). «Якщо людина підписує договір на дворічну розстрочку, то платить 15% річних на залишок боргу», - говорить керівник напряму нерухомості групи DCH (Воздвиженка) Павло Долженко.
ДОВГА РАССРОЧКА
Під довгостроковій розстрочкою будівельники розуміють не те, що банки, які до кризи видавали кредити на 25-30 років. Довгі терміни в розумінні забудовників - це 2,5-5 років, максимум - 10, але таких пропозицій зовсім небагато. Такі програми найчастіше не знаходять відгуку в душі споживачів. «Ми запустили програму розстрочки на п'ять років, проте вона була використана лише одиниці, та й ті достроково виплатили вартість житла», - розповів «Вістям» Віталій Медников. До таких же результатів прийшли і компанії з більш довгостроковими пропозиціями. «Семирічній розстрочкою не скористався жоден чоловік. Левова частка вибирала безпроцентну розстрочку на рік, коли людина проплачував 70-80% вартості відразу, а залишок вносив протягом року », - повідомив нам менеджер з продажу ЖК« Голосієво »Олексій Дзюбка.
ПЛЮСИ. Більш м'які вимоги до покупця-позичальника. «На відміну від банків, ми не вимагаємо довідки про доходи, тому що ці довідки нічого не гарантують», - пояснює Олександр Немтирев. За його словами, за два роки компанія продала 3,5 тисячі квартир і зіткнулася всього з декількома випадками, коли довелося переоформлювати житло. «Все просто: не може покупець платити далі? Ми забираємо назад квартиру і повертаємо вже отримані гроші за вирахуванням сум, прописаних у договорі в частині відповідальності сторін », - говорить керівник напряму нерухомості групи DCH Павло Долженко.
МІНУС. Розстрочка - не безкоштовний сир у мишоловці, це маркетинговий хід від забудовника. Так що всі майбутні витрати на виплат і вартість грошей девелопер закладає у вартість квадратних метрів. Деякі забудовники чесно додають фіксовану суму до вартості готового квадратного метра, зазвичай - не менше 800 грн на метр квадратний. У деяких випадках переплата при розстрочці може виявитися такою ж, як і переплата в разі оформлення кредиту. Крім того, у разі розстрочення документи про право власності покупець не отримує (до закінчення виплат квартира - в заставі), і забудовник може мати величезний важіль впливу. «Людина, яка бере нерухомість в розстрочку, сам розраховує свою платоспроможність і несе відповідальність за графік своїх оплат. Практично у всіх договорах на придбання квартир забудовник страхує себе кількома пунктами, в яких прописується, що в разі неможливості виплати чергового платежу покупцеві буде нарахована пеня. А в разі розриву договору забудовник може залишити собі неустойку - 10-20% внесених покупцем коштів », - пояснює Віталій Медников.
Втім, юристи бачать вади в кожному з варіантів розстрочки, навіть в звичному будівельному кооперативі. У цьому випадку покупець нерухомості вносить певний грошовий внесок у кооператив, а по завершенні будівництва змінює пайову участь на конкретну квартиру в багатоповерховому будинку або житловому комплексі. «До недоліків такого розстрочення слід віднести значне збільшення суми, яку доведеться реально внести, через вартість розстрочки, своєрідного аналога банківських відсотків. Крім того, покупець вносить гроші не за квадратні метри, а за участь в кооперативі. В майбутньому це пайову участь буде обміняно на квартиру, але тільки коли (і якщо) квартира буде добудована », - розповів« Вістям »молодший партнер юридичної фірми ОМП Кирило Левтеров.
Іноді покупець і забудовник домовляються укласти договір купівлі-продажу квартири в майбутньому (коли квартира буде добудована) і підписують про це окрему папір. У ній, зокрема, уточнюється графік платежів, при невиконанні якого забудовник може розірвати договір, і сума, яку він в такому випадку повертає. Попередні договори найчастіше застосовуються при продажу в розстрочку котеджів, таун-хаузів або квартир в невеликих будинках. «Звертайте увагу на те, завіряється чи попередній договір нотаріально - це обов'язкова вимога по законодавству України. Якщо договір буде підписаний не на нотаріальному бланку, отримати гроші або житло за нього може бути вкрай важко », - радить пан Левтеров.
ПЕРЕДОПЛАТА СО ЗНИЖКАМИ
Схема лише віддалено нагадує розстрочку, але користується великим попитом: вона має на увазі внесення частинами всіх 100% вартості житла, але за дуже короткий проміжок часу - місяць. Нерухомість пропонують купувати «на етапі котловану». «Так викуповується більшість наших квартир, тільки 30% покупців користуються розстрочкою, і 10% - послугами з кредитування», - розповіли «Вістям» в «Київміськбуді». Механізм застосовується як для продажів недорогого житла, так і нерухомості бізнес-класу. «Наприклад, в нашому проекті лише близько 2,5% продажів відбувається із залученням кредитних коштів від банків, ще 25-35% - за допомогою розстрочки від забудовника. Всі ж інші квартири (близько 67,5% -72,5%) купуються за передоплатою », - повідомив нам керівник відділу продажів ЖК« Новопечерські Липки »Віталій Медников.
ПЛЮСИ. Чому схему просувають забудовники - зрозуміло: ще до зведення квадратних метрів вони отримують 100% їх вартості. Так що вони активно просувають її в маси, зацікавити покупців - найчастіше знижками на передоплачений житло. Зазвичай їх розмір залежить від метражу, ступеня готовності будинку і кількості проданих в ньому квартир: чим більше метраж, тим вища знижка, а чим менше непроданих квартир в будинку, тим нижче відсоток, який поступається компанія. Наприклад, в «Київміськбуді» максимальна знижка на квартиру в споруджуваному будинку при 100% передоплаті - 10%, при внесенні 50% від суми угоди - 5%, а в RiverStone при стовідсотковій оплаті люди отримують 3% знижки. «Плюс врахуйте, що ціни на введене в дію житло і тільки споруджений відрізняються значно - на 300 у. е. на кожному квадраті (це близько 11-12% від вартості кв. м) », - говорить менеджер відділу продажів RiverStone Марія Гориславец.
МІНУСИ. Головна небезпека передоплати - це зрив термінів будівництва і здачі будинку в експлуатацію. Як тільки ви внесете забудовнику всю вартість житла, у вас не залишиться важеля тиску, який би стимулював будівельників вчасно звести нерухомість. Чи не вийде ні в'їхати в квартиру, ні продати її, ні повернути свої гроші. «Стовідсоткова оплата вигідна покупцеві тільки в тому випадку, якщо вона здійснюється на остаточному етапі будівництва будинку», - уклав Михайло Артюхов.
АКРЕДИТИВ: ПЛАТИ ТІЛЬКИ ЗА добудованих
Від проблеми з недостроем або «заморожуванням» об'єкта можна захиститися за допомогою акредитива. Суть механізму зводиться до накопичення коштів: маючи на руках 100% вартості житла, покупець не передає їх забудовнику, а розміщує на спеціальному аккредитивном рахунку в банку. Перерахування цих грошей забудовнику відбувається в момент здачі житла в експлуатацію. «За акредитивами звертаються люди, що володіють всією необхідною сумою, але з якоїсь причини не довіряють забудовникові. Їм потрібна гарантія, що до обумовленої в договорі дати вони отримають свої квадратні метри. Наприклад, днями до нас звернувся батько школярки, яка планує вступати до університету через два роки і має приїхати в столицю. Він вибрав акредитив », - розповів« Вістям »Михайло Артюхов.
Якщо будинок побудований вчасно, банк перераховує їх забудовнику. У разі ж, коли будівельник зриває терміни і не виконує свої зобов'язання вчасно, банк, згідно з договором акредитива, автоматично повертає гроші покупцеві квадратних метрів. До того ж фінустанова нараховує на суму вкладу обумовлені заздалегідь відсотки (не більше ніж 10%).
ПЛЮСИ. Покупець не ризикує втратою грошей і не повинен постійно стежити за ходом будівництва та переживати кожен раз, коли зупиняється кран. Така схема дає інвестору більше фінансової захищеності, ніж класична розстрочка, а девелопера максимально стимулює якнайшвидше здати об'єкт в експлуатацію. Крім усього іншого, вкладення в банківський акредитив захищаються чинним законодавством точно так же, як і класичний депозит. Тобто в разі банкрутства банку покупець нерухомості зможе претендувати на виплату з Фонду гарантування вкладів фізосіб до 200 тис. Грн.
МІНУСИ. «Плата» за акредитив закладена в ціну «квадрата» - квартири, що продаються за такою схемою, зазвичай на 5-10% дорожче тих, що реалізуються за передоплатою. До того ж ви втрачаєте і знижку, яку могли отримати, якби відразу вклали всі кошти в покупку житла. І отримуєте за банківським вкладом не більше 10% річних, в той час як при класичному гривневому депозиті в банку сьогодні можна отримувати в середньому до 16-18% річних.
ОБЛІГАЦІЇ: СКЛАДНО, АЛЕ ДОСТУПНО
Відносини між забудовником та інвестором оформляються через цінні папери. Під зведення будинку випускають безготівкові облігації, кількість їх відповідає будуються «квадратах». Треба відкрити спецрахунок, куди після оплати забудовник буде зараховувати облігації. Рекламні «паперу» дають клієнту право в майбутньому обміняти їх на житло. Після закінчення будівництва інвестор підписує акт прийому-передачі, оформляє і реєструє первинне право власності, перераховує сплачені облігації зі свого рахунку на рахунок забудовника. «Досить часто наші інвестори не встигають повністю оплатити облігації до введення будинку в експлуатацію, тоді ми оформляємо попередній нотаріальний договір про купівлю-продаж і право власності на компанію. Якщо протягом року інвестор не погашає залишку суми, ми оформляємо договір іпотеки між забудовником і клієнтом, але право власності вже переходить до покупця », - роз'яснила старший менеджер відділу продажів« Комфорт-тауна »Марина Кожушко. Середня ставка за таким кредитом становить 10% річних, термін - до десяти років.
ПЛЮС. Якщо ви передумали купувати житло і знайшли іншого претендента на квартиру, вам досить перерахувати облігації з вашого рахунку на рахунок покупця житла (в обмін на обумовлену суму грошей). МІНУС. Вартість облігації частіше розраховується в у. е., і викуповувати її доведеться виходячи з коливань валютного курсу - зазвичай долара.
ЯК убезпечити від втрат ПРИ КУПІВЛІ НОВОБУДОВИ
- Замовником будівництва (забудовником) має бути особа (ТОВ, ПП, акціонерне товариство), яке отримало права на землю для будівництва. Вимагайте надати документ на землю: договір оренди землі або акт про право власності.
- У більшості випадків покупець укладає договір купівлі-продажу (і передає гроші) ні з замовником будівництва, а з третьою особою. Важливо зрозуміти зв'язок між одержувачем ваших грошей і замовником будівництва (дізнатися назви засновників обох компаній і перевірити наявність договорів між ними).
- Жодна зі схем не може гарантувати продаж однієї квартири кільком покупцям. Чим більше уваги ви приділите аналізу покупки, тим менше у вас буде шансів опинитися в числі ошуканих.
У РАССРОЧКУ ДАЮТЬ КВАРТИРИ, ЯКІ ПРОДАЮТЬСЯ ГІРШЕ
В розстрочку продають не все. Найвдаліші планування йдуть з націнкою, знижки та акції застосовуються до непопулярних варіантів. Більшість забудовників використовують систему коефіцієнтів, що коректують вартість «квадрата» по відношенню до базової ціни в залежності від висоти поверху, зручності планування, видових характеристик. «Є квартири, на які можна аукціон влаштовувати, за них віртуальні бійки відбуваються. На такі немає сенсу надавати розстрочку, тому що вони продаються вліт, як гарячі пиріжки », - пояснив нам політику забудовників керівник департаменту маркетингу ЖК« Комфорт Таун »Олександр Немтирев.
КРЕДИТ: застави та поручителів НЕ ПОТРІБНІ
«У розстрочки є переваги перед іпотекою: від покупця не вимагається надання додаткових застав, також йому не потрібні поручителі», - розповів керівник відділу продажів ЖК «Новопечерські Липки» Віталій Медников.
«Все просто: не може покупець платити далі?