КОРОТКО ПРО ГОЛОВНЕ
Мрія про актив у вигляді закордонного житла може цілком легко здійснитися завдяки засобам іпотечної позики. Потенційний власник повинен зважити всі «за» і «проти», оцінити умови, ставки - і стабільність власного доходу. Як і в будь-яких сферах фінансування, умови російських банків далекі від ідеалу: саме тому більшість покупців розглядають можливість отримання іпотеки за кордоном.
Відносно недавно найбільші російські банки Ощадбанк і ВТБ анонсували програми іпотечного кредитування покупки закордонної нерухомості. Однак високі ставки і відсутність конфіденційності угоди не дозволяють вітчизняним фінансовим установам конкурувати з іноземними банками.
У докризові часи - і незадовго до хвилі санкцій - іноземні банки більш охоче, ніж сьогодні, видавали іпотечні кредити росіянам. В даний момент реальність така, що відкрити рахунок у закордонному банку, перевести на нього кошти з Росії, а також отримати іпотеку - на порядок важче, ніж раніше, але не неможливо.
Банки Європи, США і країн Південно-Східної Азії пред'являють абсолютно різні вимоги до іноземних позичальників: в одних країнах шанси на схвалення заявки дуже великі, в інших для отримання іпотеки необхідно виконати ряд серйозних умов. Але є і такі держави, які пред'являють до іноземних потенційних позичальників практичні нездійсненні вимоги.
Видача кредиту іноземцю на увазі підвищені ризики для банку. Це відбивається в процентних ставках, які для нерезидентів завжди виявляються вищими, ніж для громадян країни. Плюс, потрібно більш значний пакет документів. Однак практично у всіх країнах складний процес отримання іпотечного кредиту компенсується набагато більш низькими процентними ставками, ніж в Росії, і загальної стабільністю як ринку нерухомості, так і банківського сектора.
Загальні вступні, мінімальний рівень доходів і обсяг власних коштів для початкового внеску в усіх країнах різний - а нюанси варто уточнювати у експертів, що спеціалізуються на сфері іпотечного фінансування в конкретно взятій державі. Безумовно, і вимоги до базового пакету документів, але, як правило, він складається з паспорта, анкети за формою банку, довідки про доходи та документів на придбаний об'єкт нерухомості. Розглянемо умови отримання іпотечної позики в країнах найбільш популярних у російських покупців нерухомості.
КРАЇНИ, В ЯКИХ ПРОСТО ОТРИМАТИ ІПОТЕКУ
1. Іспанія
Фіксована ставка: 4-5,5%
Плаваюча ставка: 2%
Відсоток позики: до 80%
Термін позики: до 30 років
Цінова бульбашка, що луснула на ринку нерухомості Іспанії, і пішов за цим дисбаланс попиту і пропозиції, привів до того, що іспанські банки стали більш лояльно ставитися до іноземних позичальників, які бажають придбати місцеву нерухомість. Але росіянам не варто розраховувати на полегшений процес отримання іпотеки, як раніше. На сьогоднішній день іпотеку в Іспанії може отримати будь-який іноземець старше 18 років. При зверненні в банк позичальник може вибрати між фіксованою і плаваючою ставкою, в першому випадку її розмір варіюється в межах 4-5,5%, у другому - починається від 2% річних. Іспанські банки дуже ретельно перевіряють платоспроможність заявника та видають кредит не під будь-який об'єкт нерухомості. Це повинен бути ліквідний, «розумний» об'єкт за ринковою вартістю. Виплати по іпотеці можна розтягнути на 30 років, проте за дострокове погашення передбачені певні санкції.
2. Німеччина
Фіксована ставка: 3-4%
Відсоток позики: до 50%
Термін позики: до 30 років
Країна з найсильнішою економікою в Європі, Німеччина продовжує видавати кредити під покупку місцевої нерухомості, в тому числі і російським позичальникам. Іпотеку в Німеччині можна взяти під 3-4% на термін до 30 років, маючи на руках близько 50% на оплату початкового внеску і заручившись підтримкою поручителя. З більшою охотою німецькі банки дають кошти під недешевий об'єкт. Витратити час на збір досить значного пакета документів варто ще й тому, що нерухомість в Німеччині не тільки ліквідна, але і інвестиційно приваблива. Не дарма Німеччину називають країною орендарів - доходи від здачі нерухомості в оренду здатні покрити щомісячні платежі по іпотеці.
3. Франція
Фіксована ставка: 2,5-4%
Відсоток позики: до 60%
Термін позики: до 15 років
Отримати іпотечний позику Франції не складає великих труднощів, хоча до іноземців, і зокрема до росіян, французькі банки пред'являють більш жорсткі вимоги, ніж до резидентам фізичними або юридичними особами Євросоюзу. Середня ставка по іпотеці зафіксована на рівні 2,5%, але для іноземців з невеликим початковим внеском може доходити до 4% річних. Профінансувати можна до 60% від вартості об'єкта, а виплату кредиту виробляти протягом чверті століття. Одним з ускладнюють угоду нюансів вважається необхідність володіти як мінімум одним об'єктом нерухомості в будь-якій країні світу.
4. Латвія
Фіксована ставка: 6-7%
Відсоток позики: до 60%
Термін позики: до 15 років
Отримати іпотеку в Прибалтиці, зокрема в Латвії - найбільш популярної країні у російських інвесторів - не складно, більш того, цим правом можна скористатися поряд з місцевими жителями, але, звичайно, і тут є свої тонкощі. Так, якщо резидент може претендувати на фінансування 85% угоди, то при самому оптимістичному розкладі росіяни можуть очікувати не більше 60%. І ставка за користування позиковими засобами для іноземців буде вище - 6-7% в порівнянні з 5% для місцевого населення. Для схвалення іпотеки необхідний поручитель-резидент, але в якості послаблення латвійські банки не накладають штрафних санкцій за дострокове погашення кредиту. Приблизно така ж доступність, але менш вигідні умови чекають одержувачів іпотечної позики в Естонії. Тут кредит можна отримати під 7% річних, однак наявність нерухомості будь-якої цінової категорії не дає її власнику права на отримання ВНЖ, на відміну від тієї ж Латвії. Складніше за все ситуація з іпотекою склалася в Литві, де отримати кредит на покупку житла можна тільки при наявності ВНЖ.
5. Туреччина
Фіксована ставка: 6-8%
Відсоток позики: до 60%
Термін позики: до 15 років
Незважаючи на складні політичні відносини між двома державами, росіян в Туреччині як і раніше люблять, і з іпотекою для придбання місцевої нерухомості не виникає особливих складнощів. У порівнянні з європейськими ставками, відсотки за користування позиковими засобами в Туреччині високі - 6-8% річних, а з огляду на високу популярність готелів all inclusive, брати іпотеку під купівлю інвестиційної нерухомості для здачі в оренду не зовсім доцільно. Банки надають іпотеку на термін від півроку до 15 років, однак багато сучасних забудовники пропонують безпроцентну розстрочку, яку можна виплатити за рік-півтора. Для отримання іпотеки в турецькому банку буде потрібно трохи розширений пакет документів. У тому числі необхідно надати виписку з бюро кредитних історій і страховий поліс на нерухомість, зате сам процес розгляду заявки займає всього близько тижня. Довідки про додаткові доходи і документи на нерухомість в Росії можуть стати вагомим доказом платоспроможності позичальника.
6. Кіпр
Фіксована ставка: 5-8%
Відсоток позики: до 60%
Термін позики: до 10-40 років
Найбільш охоче місцеві банки схвалюють іпотечний кредит на покупку «первинки», хоча і тут до росіян стали пред'являти більш жорсткі вимоги. Мінімальна сума, за якою варто звертатися в банк, починається від € 100 000. Кредит можна взяти на термін 10-40 років під ставку 5-8% (точний розмір залежить від валюти позики і величини початкового внеску). Сама процедура відносно проста і займає не більше місяця.
7. США
Фіксована ставка: 4%
Відсоток позики: до 75%
Термін позики: до 30 років
Готуватися до отримання іпотеки в Сполучених Штатах необхідно заздалегідь: одним з документів є рекомендаційний лист з російського банку, з яким у позичальника є тривалі відносини (не менше двох років). Це необхідно для орієнтовної оцінки американським банком обсягу коштів, що проходять по рахунках заявника. Крім підтвердження платоспроможності, величезне значення має безпосередньо сам об'єкт покупки, який на час виплати кредиту залишається в заставі банку. Офіційно великі банки США готові профінансувати до 70-75% від вартості житла, максимально надавши іпотеку в розмірі $ 2 млн, однак на практиці росіянам складно отримати кредит, якщо вони не готові оплатити самостійно як мінімум половину вартості житла. Середня ставка по іпотеці для нерезидентів - близько 4% річних.
КРАЇНИ, В ЯКИХ СКЛАДНО ОТРИМАТИ ІПОТЕКУ
1. Болгарія
Фіксована ставка: 11%
Відсоток позики: до 70%
Термін позики: до 25 років
Як не дивно, але одна з найпопулярніших у вітчизняних покупців нерухомості країн є однією з найбільш «недружніх» для російських претендентів на іпотеку. З клієнтами, які постійно проживають поза територією Болгарії, готові працювати лише два-три болгарських банку, та й ті пропонують неконкурентоспроможні умови: близько 11% річних при позиці в євро і більше 12% якщо кредит надається в болгарських левах. Виплачувати кредит можна до 25 років, але за таких умов варто придивитися до забудовників, що пропонують послуги з розстрочення платежу.
2. Чехія
Фіксована ставка: 5%
Відсоток позики: до 60%
Термін позики: до 35 років
Чехія - одна з європейських країн з досить лояльними умовами іпотечного кредитування для нерезидентів, однак експерти відзначають, що отримати іпотеку в Чехії завжди було непросто. Так, росіяни можуть розраховувати на позику в середньому під 5%, а процес повернення коштів може тривати від п'яти до 35 років. Однак тут криється один нюанс: іпотеку, як правило, дають не на перший об'єкт нерухомості, що купується на території Чехії, тобто, по суті, купити житло в Чехії в іпотеку може той, у кого вже є житло в Чехії. Офіційно для початкового внеску досить 30%, але для підвищення шансів краще сплатити 50-60% від вартості житла, а на решту суми (40-50%) оформити кредит. Підтримка місцевого поручителя підвищує надійність позичальника в очах чеського банку.
3. Швейцарія
Фіксована ставка: 4,5%
Відсоток позики: до 50%
Термін позики: до 10 років
Іноземці в Швейцарії можуть претендувати на отримання іпотеки нарівні з місцевим населенням, однак складність швейцарського ринку нерухомості полягає в тому, що купувати житло можна тільки в тих кантонах, де уряд надав квоти. Для покупки житлової нерухомості відсоток за користування позиковими засобами, як правило, не перевищує 4,5% річних. Кредит видається на термін до десяти років, а росіяни, які не мають кредитної історії в одному зі швейцарських банків, можуть розраховувати на фінансування половини вартості об'єкта.
4. Австрія
Фіксована ставка: 3,5%
Відсоток позики: до 60%
Термін позики: до 25 років
В Австрії діють практично такі ж умови іпотечного кредитування іноземців, що і в Швейцарії. Але придбати житло можна далеко не у всіх федеральних землях країни.
5. Великобританія
Фіксована ставка: 2-4,5%
Відсоток позики: до 70%
Термін позики: від 5 років
Хоча мінімальним порогом для іпотечної позики в Туманному Альбіоні і вважається £ 100 000, британські банки неохоче розглядають заяви на суму менше £ 1 млн: такі позики кредитним установам просто-напросто невигідні. Для позичальника ця ситуація загрожує тим, що шанси отримати іпотеку на квартиру економ-класу значно нижче, ніж якби кошти були потрібні для фінансування елітного об'єкта. Офіційно росіяни можуть отримати іпотеку за ставкою від 2 до 4,5% в рік, причому кредитний договір укладається на п'ять років з можливістю подальшого продовження на переглянутих умовах.
КРАЇНИ, В ЯКИХ ПРАКТИЧНІ НЕМОЖЛИВО ОТРИМАТИ ІПОТЕКУ
1. Таїланд
Як правило, азіатські країни, в тому числі і настільки популярний серед російських інвесторів і дауншифтерів Таїланд, видають кредити тільки місцевим жителям, а значить, для отримання іпотеки необхідно заздалегідь обзавестися посвідкою на проживання або навіть громадянством країни. Кілька років легального проживання для отримання іпотеки - досить складний шлях. Ще однією вимогою є отримання доходу на території країни, де запитується іпотека, що теж має на увазі необхідність постійного проживання. Однак саме в Таїланді забудовники пропонують одні з найвигідніших умов купівлі нерухомості в розстрочку, а також - умови гарантованого отримання доходу від здачі житла в оренду.
2. Нідерланди
Однією з вимог для схвалення кредиту в Нідерландах є необхідність отримання доходу в країнах ЄС. Якщо заявник має цієї привілеїв, то шанси у нього немає, в іншому ж випадку варто розраховувати виключно на власні кошти.
3. Норвегія
Норвегія однозначно не є найпопулярнішою у росіян країною для отримання іпотечного кредиту, однак якщо таке бажання у нашого співвітчизника все ж з'явилося, він, як і в випадку з Нідерландами, повинен довести отримання доходу на території ЄС.
4. Італія
Ще складніша ситуація з іпотекою складається в Італії: тут потрібно не тільки завчасно відкрити рахунок в місцевому банку і активно його використовувати, але і мати нерухомість на Апеннінському півострові або в Єврозоні. Деякі італійські банки видають кредити тільки громадянам з чинним дозволом на проживання.
Декілька порад ПОКУПЦЯМ НЕРУХОМОСТІ, планує одержати ІПОТЕКУ ЗА КОРДОНОМ
1. Заручіться підтримкою професіоналів. Самостійне вивчення нюансів за даними з відкритих джерел таїть в собі безліч підводних каменів. Найкраще звернутися до іпотечного брокера, банківського службовця або податкового консультанту - фахівці ринку допоможуть уникнути зайвих витрат і зведуть до мінімуму можливість відмови в наданні кредиту.
2. Орієнтуйтеся на ті ринки, де умови іпотечного кредитування не тільки оптимальні для бюджету, але і відрізняються стабільністю і прозорістю.
3. Країна і умови іпотечного кредитування не повинні бути визначальними факторами вибору, все-таки головну роль повинен грати придбаний об'єкт нерухомості.
Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Юлію Титову ( RENTSALE ) Та Олену Утюмова ( Індії ).
photocredits: дмитрий кругляк / flickr
Ольга Шошина
HomesOverseas.ru