Строительство »

Як взяти іпотеку і не потрапити в кабалу. Частина 2

  1. 4. Дострокові платежі
  2. 5. Подушка безпеки
  3. 6. Зручний банк
  4. 7. Достойна мета

зміст:

Про розмір посильного платежу, оптимальні терміни і адекватною процентною ставкою експерти розповіли в першій частині . У другій ріелтор з 16-річним стажем роботи Сергій Тихоненко та юрист і практикуючий ріелтор Ганна Моісеєва пояснюють, як робити грамотно дострокові платежі, навіщо потрібна фінансова подушка безпеки і як вибрати зручний банк.

До змісту

4. Дострокові платежі

Ще один принцип «правильної» іпотеки - дострокове погашення. Але теж не аби яке, а «правильне». Середній термін, на який оформляється іпотека в Росії, - 15 років. А середній термін погашення - сім! Росіяни жахливо поспішають скоріше позбутися від «ярма». У США і Європі підхід інший. Там не прийнято при кожній нагоді вносити дострокові платежі, позичальники платять рівно стільки, скільки необхідно.

Чим вигідні дострокові платежі? Вони гасять тільки «тіло кредиту», тобто основний борг, що відразу знижує суму відсотків і дозволяє заощадити на переплату. Якщо, припустимо, у вас кредит на 2 млн руб. під 12% річних на 10 років і на третій місяць ви внесли достроковий платіж 50 000 руб., загальна переплата знизилася на 107 000 руб.! Тобто і основний борг знизився на 50 000, і ще 107 000 «відсотків» зекономлено.

А якщо покласти ті ж 50 000 руб. на депозит під 12% річних (а такі депозити є) на 10 років з капіталізацією? Ця сума виросте до 157 000 руб. Тобто вигода абсолютно така ж, але ви вже не побоюєтеся, що банк лопне або що ви зірветеся і витратите ці гроші. Тому я рекомендую по можливості гасити іпотеку достроково. Благо з недавніх пір все обмеження, мораторій і штрафи за дострокове погашення законодавчо скасовані, і гасити можна з будь-якого моменту і практично будь-якими сумами.

Однак при достроковому погашенні важливо дотримуватися наш головний принцип - принцип посильності платежу. Не потрібно гасити кредит за всяку ціну, відмовляючи собі в необхідному і переходячи з режиму нормального життя в режим «очікування нормального життя». Якщо ж ви, навпаки, марнотратні і не можете змусити себе нести кровне в банк, допоможе фінансове планування. Розрахували доходи і необхідні витрати, визначили, яку суму можете виділити на дострокове погашення, - і покірно вносите цю суму відразу після отримання зарплати. А що поробиш ...

Ще один важливий момент. Дострокове погашення ефективно лише в першій половині кредиту, а максимально ефективно - в перші пару років. Чим пізніше ви вносите достроковий платіж, чим менше ваш виграш. Наприклад, якщо ті ж 50 000 внести на третій місяць шостого року, переплата знизиться всього на 37 000 руб. Чи варто напружуватися заради такої вигоди? За п'ять років, що інфляція і так «з'їсть» ваш платіж, зробивши його майже непомітним для вас. Так що порада проста: гасіть кредит достроково в першу половину терміну, а після «екватора» розслабляйтеся і направляйте вільні гроші на щось більш корисне. Наприклад, на інвестиції.

Зі зменшенням терміну або платежу?

Є два типи дострокового погашення: в першому випадку зменшується термін кредиту, в другому - сума щомісячного платежу. Як вигідніше? Погашення зі зменшенням терміну сильніше скорочує вашу переплату. Коли я приводила приклад про достроковий платіж 50 000 руб., То розписувала цифри якраз для погашення першого типу (зі зменшенням терміну). Тоді переплата знижується на 107 000 руб., А термін кредиту - на п'ять з половиною місяців. Якщо внести таку ж суму зі зменшенням платежу - переплата знизиться всього на 35 000 руб., А щомісячний платіж - на 700 руб. (Термін залишиться колишнім - 10 років).

Однак, роблячи платежі другого типу, ми полегшуємо своє «іпотечне тягар», а вивільнені кошти можна пускати на нові дострокові платежі, все більше скорочуючи наш борг. Так що порада така. Якщо кредит для вас комфортний - вносите дострокові платежі зі зменшенням терміну. Якщо ж сума платежу здається вам занадто великий і ви переживаєте, що в один жахливий день не зможете заплатити, - гасіть достроково зі зменшенням платежу.

До змісту

5. Подушка безпеки

Для «правильної», комфортною іпотеки вам необхідна фінансова подушка безпеки - сума, що дозволяє прожити хоча б три-шість місяців, задовольняючи основні потреби і оплачуючи іпотеку. «Так автор точно знущається! - вигукне все той же обурений читач. - Яка ще подушка ?! Я витратив усі гроші на квартиру, заплатив банку, ріелтору, вклався в ремонт, годую родину, купив італійський гарнітур за 150 000, та ще цю чортову іпотеку плачу ... Звідки взятися зайвим грошей ?! »

Все так. Однак сувора реальність така: якщо ви не хочете жити на пороховій бочці, а в разі форс-мажору - знайти проблеми з банком, зіпсувати свою кредитну історію, а то і втратити квартиру, потрібно створювати фінансовий запас. Скажу більше. Якщо ви взяли правильну, посильну іпотеку, резерви для створення фінподушкі у вас є. Якщо резервів немає, є сенс переглянути ваші доходи і витрати і знайти можливість для збільшення перших і скорочення друге. Фінподушка потрібна, щоб економити ваші нервові клітини протягом 10 років. Хіба не гідна мета? Щаслива і спокійне життя важливіше дорогого гарнітура ...

Якого розміру повинна бути фінансова подушка? Все залежить від вашого характеру і роду діяльності. Наскільки важлива для вас стабільність і впевненість у завтрашньому дні? Як правило, чим старша людина, тим важливіше цей фактор. Відчайдушний характер знижує значимість цього параметра, наявність маленьких дітей і літніх батьків - підвищує.

А наскільки стабільні ваші доходи? Якщо ви найманий фахівець на окладі, якщо ви затребувані на ринку праці і впевнені: що б не трапилося, ви без зусиль знайдете нову роботу, - досить мінімального запасу, що забезпечує прожитковий мінімум і оплату кредиту протягом трьох місяців. Якщо ваш дохід не постійний (премії, відсотки з продажу), потрібна подушка побільше. Якщо ваше становище в компанії добре, а пошук, в разі чого, нової роботи може затягнутися, - ще більше. Якщо ви фрілансер, живе за рахунок постійних замовників, подушку збільшуємо. Якщо ви фрілансер, працює з одноразовими (непостійними) замовниками, або, боронь боже, ріелтор, ще збільшуємо. Якщо бізнесмен, який недавно відкрив бізнес ... Так, у вас зараз непростий час. Але цікаве!

В цілому, я вважаю, для енергійної людини досить шестимісячної подушки. (А неенергійним люди рідко купують квартири.) Чим би він не займався і що б не трапилося, за півроку енергійна людина завжди знайде нове джерело доходу. Але якщо вам здається, що цього мало, якщо ви побоюєтеся якихось серйозних, ненадуманих проблем (кризи, хвороби), збільшуйте, доводите запаси до року. Головне - не перетворювати накопичення в манію, що не підпорядковувати цьому все своє життя.

Як поєднувати дострокові платежі і створення подушки безпеки? Є просте правило: половину вільних грошей витрачаємо на дострокове погашення, половину відкладаємо. Наприклад, отримали зарплату - віднесли достроковий платіж в банк. А через місяць ту ж суму несемо в інший банк і кладемо на поповнюваний депозит. (В одному банку всі свої «яйця» краще не зберігати.) Після накопичення подушки можна розслабитися і зайнятися тим, про що давно мріяли: змінити обридлу роботу, виїхати на місяць у відпустку або відкрити свій бізнес. Іпотека вже не висить над вами дамокловим мечем, адже ви добре підстрахувалися і можете жити цікавим, повноцінним життям!

Іпотека вже не висить над вами дамокловим мечем, адже ви добре підстрахувалися і можете жити цікавим, повноцінним життям

До змісту

6. Зручний банк

Ще один принцип «правильної» іпотеки - вибір зручного банку. Протягом довгих років вам доведеться відвідувати цей банк щомісяця, а іноді і частіше, тому дуже важливо, щоб ці регулярні візити не забирали ваші час і нерви.

Ознаки зручного банку:

  • Зручне місце розташування. Наявність офісу недалеко від вашого будинку або роботи.
  • Зручний графік роботи. Якщо ви працюєте до 20:00, банк повинен функціонувати хоча б до 21:00, інакше вам доведеться кожен раз відпрошуватися з роботи або витрачати на поїздку в банк законний вихідний, а це не дуже зручно.
  • Хороший сервіс, уважні співробітники.
  • Наявність електронної черги.
  • Відсутність довгих живих черг.

Я прекрасно розумію, що на етапі оформлення іпотеки всі ці критерії здаються нісенітницею. Вам важливо, щоб банк схвалив вас і квартиру, щоб ставка була поменше, а далі хоч трава не рости. «Господи, та швидше б вже розправитися з цієї головним болем, купити квартиру і заспокоїтися! А там вже розберемося як-небудь ».

Цілком зрозумілі емоції. І все-таки повірте, раз на місяць - це не так уже й рідко. І перетворювати погашення іпотеки в постійний, багаторічний стрес зовсім ні до чого. Візит в банк повинен бути легким, приємним заняттям: заглянув пішки після роботи, взяв талончик на чергу, почитав книжку на дивані, полюбезнічать з дівчиною-оператором, заплатив в касі і з легким серцем відправився додому. А інакше не дивуйтеся, якщо через півроку мук з'явиться відчуття горезвісної «кабали» і «пастки». Ви самі себе зловили.

Порада. Якщо є можливість, вносите платежі відразу за два-чотири місяці вперед. Чим менше суєти і стресу у вашому житті, тим краще.

До змісту

7. Достойна мета

Останнє в списку, але аж ніяк не останнє за значущістю правило «правильної» іпотеки - гідна мета. Заради чого ви взагалі в це вплуталися? Якщо це квартира для себе, то чи буде вона радувати вас довгі роки і виправдовувати ті зусилля, які треба буде докласти? Якщо це покупка з інвестиційними цілями, то чи окупляться всі витрати? (Зазвичай інвестиційна покупка в кредит невигідна, але потрібно розглянути конкретну ситуацію. Порадьтеся зі своїм ріелтором.) Ви повинні мати досить сильну мотивацію, щоб не просто гасити борг без прострочень, але і радіти життю всі ці десять років, не шкодуючи про прийняте рішення і спокійно переносячи труднощі. Подумайте про це ДО оформлення кредиту.

Це основні принципи «правильної» іпотеки, яка стане для вас не кабалою, а чудовою нагодою жити краще, а також ... драйвером вашого зростання. Про що це я? Справа в тому, що правильна іпотека мотивує більше заробляти! Перевірено практикою. Якщо в «мирний час» енергії для підкорення світу часто не вистачає, то при наявності посильного, але великого боргу ви отримуєте додаткові моральні ресурси, щоб невпинно рухатися вперед і вгору!

Коментувати можут "Як взяти іпотеку і не потрапити в кабалу. Частина 2"

Чим вигідні дострокові платежі?
На депозит під 12% річних (а такі депозити є) на 10 років з капіталізацією?
Чи варто напружуватися заради такої вигоди?
Зі зменшенням терміну або платежу?
Як вигідніше?
Яка ще подушка ?
Звідки взятися зайвим грошей ?
Хіба не гідна мета?
Якого розміру повинна бути фінансова подушка?
Наскільки важлива для вас стабільність і впевненість у завтрашньому дні?