Як купити квартиру в іпотеку і не потрапити в кабалу

1. 1. Посильний платіж
2. 2. Розумний термін
3. 3. Адекватна ставка

зміст:

Ріелтор з 16-річним стажем роботи Сергій Тихоненко та юрист і практикуючий ріелтор Ганна Моісеєва дають вичерпні рекомендації щодо того, як уникнути ризиків і придбати житло, в найбільшою мірою відповідає вашим смакам і можливостям.

Ось всі кажуть: іпотека - це кабала, рабство, кайдани ... А життя в чужій хаті (у родичів або на орендованому житлі) - це не рабство? ЧУЖІ монастирі з чужими статутами, але можливість в будь-який момент звільнитися і валятися на ЧУЖОМУ дивані - або СВІЙ будинок, СВОЯ територія, за яку, так, доведеться гарувати якийсь час?

Іпотека - це не кабала, іпотека - це можливість. Можливість отримати те, про що ви інакше і мріяти б не змогли. Ось тільки користуватися іпотекою потрібно правильно! Люди потрапляють в кабалу не через іпотеки, а через неправильне до неї підходу. Як користуватися іпотекою, щоб не потрапити в рабство? Правил всього 7.

1. Посильний платіж

Чи довго можна жити на хлібі і воді, працюючи з ранку до ночі? Взагалі-то довго - якщо мотивація відповідна. Найпотужніша мотивація, що змітає все на своєму шляху. Але квартира - не та мета, заради якої хочеться жертвувати життям. Людям властиво переоцінювати свої можливості. «Якщо купувати недорогу їжу в супермаркеті і більше ходити пішки, економлячи на бензині, мені вистачить на життя 5000 руб. у місяць. Решту можна віддавати за кредит, щоб розплатитися швидше! »Це шлях у прірву. І перш за все тому, що при такому розкладі ваша мотивація розвиватися і досягати більшого в житті падає до нуля!

Ось ви отримали зарплату, занесли частку в банк, а залишилося - кіт наплакав. Всі бажання, все задоволення в сторону, миску рису - і знову на галери. Ну і заради чого тоді все це? Заради чого орати з ранку до ночі, заради чого розвиватися і робити кар'єру? Все одно все банку віддавати ... Життєвий тонус падає, невдоволення життям зростає ( «Потрапив в кабалу!»), Депресія, зниження витрат, звільнення, дефолт, втрата квартири ... Приїхали.

Отже, це найголовніше правило іпотеки. Іпотечний платіж повинен бути посильним для вас. Іпотека повинна проходити фоном вашого життя, а не бути предметом щоденних чорних дум. Не потрібно платити з останніх сил. Не потрібно позбавляти себе відпочинку, красивого одягу, вечерь в кафе і відпусток на море. Можна (і потрібно) стримати апетити і розумно скоротити витрати. Але не можна допускати відчуття, що ви «все життя віддаєте цієї чортової іпотеку».

Скільки віддавати банку? Зазвичай банки допускають максимальний платіж в розмірі 40% від ваших підтверджених доходів. Але є програми без підтвердження доходу, там розмір платежу ви встановлюєте собі самі. На мій погляд, оптимальний розмір кредитного платежу - 30% від ваших чистих доходів (за вирахуванням всіх обов'язкових платежів: податків, аліментів, оренди житла і т. П.). Якщо у вас є інші кредити, Додасте платежі по ним до іпотечного - сума повинна складати ті самі 30%. Платити більше психологічно важко. Менше - недоцільно, адже хочеться скоріше звільнитися від боргів.

Але цифри - річ умовна. Просто оціните - наскільки посильний ваш платіж? Чи зможете ви вести приємний спосіб життя на гроші, що залишилися? Висипатися, займатися улюбленими хобі, купувати необхідний одяг і їздити у відпустку хоч пару раз на рік? І не забудьте про витрати на ремонт і обстановку нової квартири - це немало. Хоча урізати звичні витрати все одно доведеться. Відмовитися від щоденних вечерь в ресторані, поїздок на таксі і спонтанних покупок за півзарплати. А ніхто не говорив, що буде легко.

До змісту

2. Розумний термін

Сьогодні більшість банків пропонують максимальний термін кредиту до 30 років. Деякі оригінали - до 40 років. За статистикою, середня тривалість іпотеки в Росії - 15 років. (Це термін, на який кредит беруть, хоча віддають зазвичай швидше.) Так ось. На моє переконання, кредити на термін більше 10 років - це і є та сама кабала, про яку так люблять повторювати скептики. Десять років - це дуже багато. Ми не знаємо, що трапиться з нами за цей час. Якщо пожежа або смерть - це ще добре, стандартна страховка погасить борг. А що, якщо нам до чортиків набридне ця квартира? Квартира вже не радує, а платити за неї ще 10, 15, 20 років ... Так від однієї цієї думки можна впасти в нудьгу! До того ж 10 років - це переплата близько 70%. Наприклад, якщо ви берете в кредит 1 млн під 12% річних, то повернути доведеться в загальній хибності 1,7 млн. Начебто терпимо. А 15 років - це вже переплата 100%. Беремо мільйон, повертаємо два. Ну а 20 років - переплата 140%. Беремо мільйон - повертаємо два з половиною! А про 30 років хочете дізнатися? Переплата 200%. Потроюється наш мільйон для банку ... Тому особисто я вважаю оптимальним термін 7 років (переплата 46%), на крайній випадок - 10.

«Ага, звичайно, легко автору говорити! - обуриться читач. - Я б і радий платити менше, а розплатитися швидше, але тоді мені просто не вистачить на квартиру! »Ну що ж, доведеться трохи стримати свої бажання. Не можна отримати все і відразу, особливо коли мова йде про московських квартирах. Просто почніть з малого - з такого житла, кредит на яке буде для вас посильним і комфортним. А вже потім можна обміняти його на краще, а потім на ще краще ... Життя - це рух.

Приклад. У вас є 1 млн руб. початкового внеску, і ще 4 млн ви вирішили взяти в кредит, щоб купити однокімнатну квартиру біля станції «Вихіно». Здавалося б, ну що може бути гірше однушки в Вихіно? Далі падати просто нікуди. Не будемо поспішати з висновками ...

Припустимо, ваші з дружиною чисті доходи складають: 135 000 руб. у місяць. Давайте рахувати. 4 млн на 10 років під 12% річних - це 57 000 руб. щомісяця. Забагато. А якщо дотримуватися «правила 30%» і платити в місяць по 40 500 руб., Тоді термін виходить ... 37 років! Ні, дякую. Що ж робити? Невже відмовитися від заповітної мрії про зелененьких Занавісочки?

Не треба. Просто порахуємо, яку суму ви дійсно можете собі дозволити без шкоди для життя і психіки. Щоб платити в місяць 40 500 руб. протягом 10 років під 12% річних, сума кредиту повинна становити 2,85 млн руб. Додамо наявний мільйон і отримаємо 3,85 млн. Що можна купити за цю суму? Малогабаритку в Москві або хорошу однушку в Люберцях. Хороший місто, до речі: до Вихіно недалеко, і метро скоро побудують. Поживши п'ять років в Люберцях і погасивши кредит достроково, ви зможете перебратися в Москву, в квартиру побільше.

А якщо на квартиру при посильній кредиті взагалі не вистачає? На жодну! Можна розглянути варіант покупки кімнати (докладніше про покупку кімнат - в розділі «Кімнати і частки: маленька, але своя!»), А можна - подумати над способами збільшення вашого доходу. Все в наших руках! А якщо і не все, то набагато більше, ніж нам здається. Отже, правило № 2 - термін кредиту не повинен перевищувати 10 років.

До змісту

3. Адекватна ставка

«Та які адекватні ставки, про що ви! - возопит обурений читач. - У нас в Росії взагалі іпотека грабіжницька. Зовсім інша річ у Швейцарії, там взагалі під 2% можна кредит отримати ». Ну, по-перше, під 2% - це все-таки применшення, не треба вірити всьому, що пишуть в пресі, та ще й з виглядом «від». По-друге, ми живемо не в Швейцарії, і в цьому є як мінуси, так і плюси. А по-третє, дивно сподіватися на іпотечну ставку нижче інфляції, а інфляція в Росії становить в останні роки 10-11%.

Тому адекватної я називаю таку ставку, при якій переплата по кредиту не переходить «психологічну межу», за якою іпотека перетворюється в кабалу. Звичайно, у кожного ця грань своя, але краще все ж виходити не з мрій про Швейцарію, а з наших російських реалій.

Особисто для мене така психологічна межа - переплата понад 100% від суми кредиту. Ставка 12-13% річних в рублях на 10-12 років цим умовам задовольняє, більше - вже немає. Якщо вам потрібен кредит на короткий термін (один рік - п'ять років), можна взяти і більш дорогий кредит, адже переплата все одно буде невеликою.

Я у всіх прикладах використовую ставку 12% - будемо вважати її «адекватною» і при цьому реальної. Знайдете кредит дешевше - чудово. Я пам'ятаю часи рублевих кредитів під 8-9% річних, але зараз - на жаль ... Якщо виберете кредит дорожче - це зовсім не означає, що ви в програші. Раптом вам попався супероб'ект, а інші банки відмовили? Тоді хапаємо, що дають! Просто, щоб потім уникнути відчуття «кабали», «пограбування», треба чітко розуміти, навіщо, заради чого ви підписуєтеся на такі умови.

Від чого залежить величина ставки:

• Від терміну кредиту: чим менший термін, тим менше відсоток. Ще й тому, до речі, я не рекомендую брати довгі кредити. Краще кілька коротких, з послідовним обміном квартири на більшу, кращу і т. П.
• Від валюти кредиту. Кредит в доларах або євро зазвичай дешевше на кілька відсотків.
• Від страховки. З недавніх пір комплексне страхування при оформленні іпотеки не обов'язково, але кредит при відсутності страховки - на 2-3% дорожче, так що краще застрахуватися.
• Від способу підтвердження доходу. Зазвичай для підтвердження доходу використовується довідка про доходи фізичної особи за формою 2-ПДФО або довідка за формою банку, підписана начальником і бухгалтером (якщо доходи «сірі»). Кредит за довідкою 2-ПДФО зазвичай дешевше на 0,5-1%, ніж за довідкою за формою банку. А якщо в цьому банку у вас «зарплатний проект» (тобто зарплату перераховують на картку цього банку), можна отримати додаткову знижку та інші преференції.

Далі буде...

Коментувати можут "Як купити квартиру в іпотеку і не потрапити в кабалу"