Квартирне питання зіпсувало вже не одне покоління городян. Ринок житлової оренди недарма вважають одним з найбільш конфліктних. Спокуса швидко заробити змушує йти нечесними шляхами не тільки недобросовісних агентів, але і власників і наймачів. Найчастіше люди виявляють у цьому неабияку винахідливість. Так що, виходячи на ринок оренди, ви занурюєтеся в розбурхане море з масою небезпек. Однак від більшості з них можна себе уберегти. Досвідчені ріелтори діляться історіями зі свого практики і дають поради - на що неодмінно потрібно звертати увагу, укладаючи договір оренди квартири.
Якщо один з учасників угоди лукавить, чекайте біди
У будь-якого досвідченого ріелтора з роками виробляється професійна інтуїція. При оренді квартири потрібно бути дуже уважним до всього. незалежний ріелтор Ольга Пальгіна ділиться своїми спостереженнями: «Практика показує, що є пряма залежність між виникненням конфліктів в процесі проживання і поведінкою людей на самій угоді - якщо на угоді хтось лукавить, то ймовірність обману цими людьми пізніше - практично стовідсоткова. Наприклад, наймачі відразу не сказали, що їх буде кілька людей - можна бути впевненим, що вони будуть жити веселим колгоспом, з постійною заміною складу. Ще один момент, який завжди мене насторожує, це варіації на тему: "Документи у мами" (на роботі, у чоловіка, у дружини, далеко, в Підмосков'ї, в сейфі, у адміністратора, я вам потім покажу). Це може означати все що завгодно, але важливо те, що їх немає. А паспорт правовстановлюючим документом не є. Це правоподтвержденіе, але не більше ».
Махінації з документами на квартиру
Золоте правило оренди - при укладенні договору документи потрібно не просто перевіряти, а перевіряти і перевіряти ще раз.
«Одне з найчастіших шахрайств в сфері житлової оренди - підроблені документи на квартиру. Або, варіант номер два, один власник не доводить до відома інших, що квартира буде здана », - розповідає Ольга Пальгіна. 
«Угода, укладена з неперевіреними або взагалі відсутніми документами на квартиру, а також по недійсним посвідченням особи власника - причина дуже багатьох конфліктів при оренді житлової нерухомості, - говорить генеральний директор агентства« Брюлін і партнери » Кирило Брюлін . - Наймачеві, крім перевірки оригіналів правовстановлюючих документів на квартиру, варто попрацювати замовити виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (або попросити таку виписку у господаря, чи у свого ріелтора або юриста), щоб підтвердити приналежність квартири конкретному власнику. Незайвим буде перевірити дійсність паспорта контрагента по угоді на сайті Управління Федеральної міграційної служби ».
Втім, вірні документи власності і посвідчення особи - ще не гарантія спокійного проживання в орендованій квартирі. Деякі нюанси - явна грунт для виникнення проблем в майбутньому. Крім того, що квартира знаходиться у власності, важливо встановити, на кого саме вона оформлена.
«Буває, наприклад, що це свіже спадок, в яке ще ніхто не вступав. Ще вінки не прибрали, а квартиру вже здають. Або власник - дитина, і ось він сидить, очима кліпає і слюні пускає, але вирішувати все одно будуть його опікуни, - додає Ольга Пальгіна. - Якщо в майбутньому, спадкоємці або опікуни що-небудь не поділять, головний біль квартиронаймачу забезпечена ».
Низька орендна ставка - привід для занепокоєння
Безкоштовний сир, як відомо, буває тільки в мишоловці. І ринок житлової оренди це демонструє як не можна краще. Майже ніколи не буває так, щоб низька орендна ставка виникла просто так. Навіть розповіді про те, що власнику терміново потрібні гроші, і він поспішає здати квартиру, як правило, - лукавство. Реальні, найбільш поширені причини зниження вартості квартири наймачів навряд чи порадують.
Рпспостраненная ситуація - квартира виставлена на продаж 
«Щоб відбити витрати на рекламу, власник акуратним чином її здає, а потім, як раз перед самим фактом угоди, раптом повідомляє наймачам про те, що квартира продана. Зазвичай знімають таке житло, спокусившись на низьку ціну. Власник може сказати, що він квартиру продає, а може і приховати цей факт. Проблем з показом виставленого на продаж об'єкта, навіть якщо в ньому проживають нічого не підозрюють квартиронаймачі, зазвичай немає. Показ на продаж проходить набагато швидше, ніж на оренду, - рідко хто в квартирі затримується більше ніж на 1-2 хвилини. Адже при купівлі-продажу мало кого особливо сильно цікавить стан квартири, в основному цікаві документи. Зайти в квартиру можна під будь-яким приводом, хоч води попити і в туалет, ніби як - мимо йшли з родичами, і треба ось в туалет. За маленьку ціну клієнт зазвичай прощає досить багато, і візити власника в тому числі. Люди, які квартиру купують, теж не особливо поширюються, що вони купують - гроші люблять тишу, зайшли - оком оглянули і вийшли. Покупцям кажуть - так, я здаю квартиру, мешканці з'їдуть, як тільки ви залишите якийсь аванс, і ми почнемо готуватися до угоди », - каже Ольга Пальгіна.
Варіант номер два: передчасне виселення
«Отримання передоплати за кілька місяців, з подальшим достроковим видворенням мешканців і неповерненням передоплати під будь-яким приводом, а також укладення договорів і отримання передоплати від декількох наймачів - дуже поширені конфліктні ситуації. При цьому найчастіше все відбувається в рамках закону. А залучають квартиронаймачів зазвичай більш низькою орендною ставкою », - розповідає Кирило Брюлін.
«Шахраї-власники здають квартири, а потім цілком законним чином розривають договір або ставлять клієнта в такі умови, що він сам розриває цей нещасний договір - наприклад, виявляється, що квартира з правом проживання якоїсь особи, яка не несе відповідальності за свої дії. Наприклад, хвора людина: ночами з топірцем по району ходить, вдень в баночку пісяє на кухні. Як правило, в таких випадках ціна нижче. І набігають стражденні в повній впевненості, що вже вони-то зможуть все вирішити », - продовжує Ольга Пальгіна.
Занадто розрекламовані квартири 
«Іноді власник, щоб зменшити термін експонування, звертається відразу в кілька агентств нерухомості. Ми намагаємося застерігати наших клієнтів від такої помилки. Якщо об'єкт в роботі у декількох компаній одночасно, відповідно, мотивація у ріелторів знижується, в хід йдуть не ефективні засоби просування, а скоріше інструменти конкурентної боротьби. Так, деякі агенти можуть пропонувати об'єкт з дисконтом до 15%, який не був обумовлений з власником, в результаті вони призводять на угоду орендаря, який готовий торгуватися і має розрив в уявленнях про ціну з власником близько 30%. До того ж, якщо об'єкт відразу анонсований на багатьох порталах і від різних агентств, це може відлякати орендаря, який вирішить, що з об'єктом якісь проблеми, раз він так активно просувається всюди », - розповідає директор департаменту елітної нерухомості агентства« Est- a-Tet »Анна Карпова.
Втім, дана ситуація характерна не тільки для ринку оренди елітної нерухомості. Будь-яка квартира, якщо вона виставлена відразу у всіх «дірках», викликає підозри. А коливання ціни в рекламі вводять в оману потенційних квартиронаймачів. Так що більше реклами - не завжди краще, якщо мова йде про здачу квартири.
За цими словами ховається безліч неприємностей для власників квартир. Найпоширеніша ситуація сьогодні - це перетворення знятої квартири в нелегальне «гуртожиток» для настільки ж нелегальних робітників або просто гостей столиці.
«Трикімнатна квартира в спальному районі на сході Москви, 45.000 рублів на місяць. Наймодавець - держслужбовець (квартира в спадок від мами), наймач - молодий чоловік, за його словами, бізнесмен, підшукує квартиру для своєї сім'ї (дружина і двоє синів), не можуть жити з тещею, а тут діти ходять в школу та інше. Раз на місяць, іноді рідше, власник приходив в квартиру, отримував гроші від наймача, але ніколи не зустрічався з його родиною - в квартирі завжди було порожньо і був присутній якийсь дивний запах. І ось одного вечора наймодавець без попередження з'явився на квартиру: двері не відкрили, але там явно чулися голоси. Господар викликав поліцію, і на вимогу поліції двері були відчинені. У квартирі виявилися 23 людини, приїжджі з сонячного Таджикистану. Спали на підлозі, покотом, на якихось засмальцьованих матрацах і ковдрах. Чоловіка, який знімав квартиру, так і не знайшли », - розповідає Кирило Брюлін.
«Є також шахраї, які знімають квартири, підробляють документи і перездають їх під виглядом власника відразу декільком охочим, для того щоб зібрати заставу і плату за перший місяць», - додає Ольга Пальгіна.
Убезпечити себе від таких «власників» не так-то просто. Саме через таких випадків, особливо обережні власники, вважають за краще знайомитися з родиною, перш ніж здати квартиру або запитують документи, наприклад, рекомендаційний лист з роботи. Незайвим також буде заздалегідь прописати в договорі кількість осіб, які будуть проживати в квартирі.
Ремонти, обстановка і збитки - хто за що платить
«Відмова власника повертати депозит або вимога непомірного штрафу (або відшкодування збитків) у зв'язку з нібито значною псуванням приміщення і що в ній знаходиться - досить часто зустрічається конфлікт. Наведу приклад. В даному випадку мова про елітній квартирі, однак майже така ж ситуація можлива абсолютно в будь-якому сегменті. Чотирикімнатна квартира в центрі Москви за $ 6000 в місяць, наймодавець - відомий театральний діяч, наймач - успішний бізнесмен, батько чотирьох дітей. Прожили рік з гаком, але ось купили відповідну для себе квартиру і вирішили переїхати. За час їхнього житла трохи подряпана меблі, розмальовані стіни, ну і так, по дріб'язку. При цьому наймач запропонував привести все в порядок за свій рахунок, йому це обходилося б в суму близько 150.000 руб., Або відшкодувати цю суму наймодавцеві для самостійного усунення дефектів. Але наймодавця це ніяк не влаштовувало, він отримав висновок незалежних експертів: 2.500.000 рублів. Зрозуміло, наймач не збирався відшкодовувати таку суму, та й, відверто кажучи, не було за що. Наймодавець подав до суду. Кінець у цієї історії, правда, мирний. В процесі власник зрозумів, що, не йдучи на компроміс, втратить більше, і фактично питання вирішили між собою: наймачем була виплачена спочатку запропонована компенсація, конфлікт було вичерпано », - розповідає Кирило Брюлін.
«Ми рекомендуємо до підписання договору уточнювати і фіксувати подібні моменти: якщо планується заміна меблів або техніки, заздалегідь потрібно обговорити, хто, що і в які терміни буде купувати. Наявність домашніх тварин - теж дуже важливий фактор. Особливо в квартирі з елітним ремонтом. Хтось ставиться лояльно до домашніх вихованців, для кого-то відсутність тварин - це принципове питання », - додає Анна Карпова.
Втім, бувають виняткові випадки, від яких, як від пожежі, майже неможливо застрахуватися на сто відсотків.
«Шикарна двушка в башті на Новому Арбаті, $ 2300 в місяць, квартира тільки після ремонту, повністю обставлена, вся можлива побутова техніка, домашній кінотеатр, Hi-Fi аудіосистема, супутникове ТБ і ін. Через тиждень після підписання договору господар зателефонував мешканцям, щоб уточнити деякі питання, але телефон не відповідав. Тоді господар приїхав на квартиру: ні речей, ні меблів, зняті були навіть світильники, розетки і вимикачі. Наскільки мені відомо, наймача досі шукають », - про такий випадок зі своєї практики розповів Кирило Брюлін. Тут може допомогти хіба що близьке знайомство з квартиронаймачем. Можна також спробувати дізнатися якомога більше про нового мешканця до укладення договору, але на практиці зробити це буває вкрай складно.
Особливості оренди елітного житла
У сегменті класу люкс і елітного класу також є тонкощі, про які дуже корисно буде знати, орендуючи подібне житло.
«Можуть, наприклад, виникати проблеми з машино-місцем, - розповідає Анна Карпова. - В оголошенні зазначається стара або неперевірена інформація, і клієнт приходить на операцію, будучи впевненим, що машино-місце включено в оренду, а насправді за нього передбачена оплата в середньому 20-25 тис. Руб. / Міс. або, наприклад, в паркінгу взагалі відсутні вільні машино-місця. Крім того, при укладанні угоди важливо чітко позначити передбачувані терміни заїзду. Договір підписується сьогодні, а клієнт планує переїхати через місяць, тоді як власник, навпаки, думає, що термін найму почнеться завтра. Таким чином, виникає місяць простою об'єкта. Важливо також вирішити, чи буде оплата вноситися щомісяця, поквартально і чи можливий дисконт за рахунок попередньої оплати за рік або півроку. Комунальні платежі часто не враховуються, хоча в елітному сегменті вони можуть доходити до 60 тис. Руб. / Міс., Тому важливо заздалегідь обговорити, чи входять вони до вартості найму і прописати це в договорі ».
Для успішної оренди потрібні дві речі: хороший договір і інтуїція
Як і в будь-якому іншому справі, в оренді житла досвід і гарна юридична страховка - кращі помічники. Правда, передбачити все неможливо, тому іноді залишається покладатися тільки на інтуїцію.
«Насправді, основна суть більшості конфліктів - одні хочуть здати подорожче, інші - зняти подешевше. І тільки договір, написаний з урахуванням побажань квартиронаймача і орендодавця, може регулювати відносини. Усі конфліктні ситуації пов'язані з недотриманням домовленостей або з їх зміною, і формат з'ясування відносин безпосередньо залежить від культури людей і правильності складеного договору », - каже Ольга Пальгіна.
Кирило Брюлін: «Моя порада: всі нюанси детально обговорюйте в договорі і довіряйте своїй інтуїції! У договорі прописувати потрібно все, щоб потім не було ситуацій, коли усно проговорили, чи не записали, а одна зі сторін, при настанні події, раптом стала заперечувати домовленість. Не лінуйтеся дописати в договір всі, що випадково чи ні, але прийшло в голову. І, будь ласка, слухайте свою інтуїцію! Якщо все на перший погляд прекрасно, але душа до угоди не лежить - значить не потрібно здійснювати цю угоду, нічого доброго з неї не вийде. Перевірено! »