Важливо, щоб у орендаря в подальшому було пріоритетне право на викуп. Для того щоб така угода була цікаво для обох сторін, потрібно чітко обумовити ціну і терміни отримання грошових коштів.
Оренда житла з наступним викупом
Які права у орендаря при оренді з подальшим викупом?
Може виникнути ряд проблем, пов'язаних з оцінкою вартості нерухомості, яка може змінитися за час виплати оренди. Для того щоб умови були вигідні продавцю, в договорі можна передбачити переоцінку вартості квартири або будинку відповідно до їх ринковою вартістю. І якщо ціни на нерухомість зростуть, він не втратить гроші, навіть не дивлячись на те, що договір купівлі-продажу був укладений до збільшення цін. Також в договорі можна передбачити щомісячну переоцінку вартості відповідно до рівня інфляції. Покупець може надати продавцю право встановлювати терміни орендних виплат і їх розмір, що допоможе зробити продавця більш лояльним.
Сам же покупець може передбачити ряд положень, вигідних саме для нього. Наприклад, в договорі можна вказати умови дострокового погашення виплат або прописки членів сім'ї на житлової площі. Покупець повинен приділити особливу увагу відсутності подвійних формулювань в договорі, зокрема тих, які прописують права викупу орендованого майна. При неправильному складанні договору продавець отримає можливість відмовити покупцеві у викупі.
Найвигідніше для вас обох - це просто орендувати будинок. А як зважитеся купувати, приступити до вибору, не зациклюючись на одному варіанті. Так як у нас в країні оренда з подальшим викупом не розвинена, відповідно, Ви будете дуже обмежені в варіантах. Вам потрібно знайти як відповідний будинок, так і поступливого господаря, який би вже не замислювався про подальший продаж і був готовий фіксувати ціну і умови продажу.
Саме незрозуміле надалі викуп - за якою ціною фіксувати домовленості? Ціни на будинки не ростуть, а падають, тому Вам вигідно відкласти покупку, а продавцеві чекати сенсу немає. Якщо Ви не будете пов'язувати оренду і купівлю, то виграєте набагато більше, ніж вартість одного переїзду. Також Ви можете купити готовий будинок у забудовника в розстрочку. Такі пропозиції знайти на нинішньому ринку нескладно.
Що вигідніше - купити або знімати квартиру?
7 правил переговорів з продавцем квартири
Цивільний кодекс РФ встановлює свободу договору, в зв'язку з чим я б запропонувала в якості основного умови можливість заліку орендної плати в рахунок вартості договору для орендаря-покупця. Як симетричний захід, що захищає орендодавця-продавця, доцільно додати умова про те, що якщо у встановлений термін зобов'язання по оплаті не будуть виконані, то виплачені платежі будуть вартістю оренди житла.
І основне: за цим договором в обов'язковому порядку повинен пройти процедуру державної реєстрації в Росреестра, бо будь-який договір, що передбачає можливість відчуження нерухомого майна, не тільки підлягає державній реєстрації, але і вважається укладеним з моменту вчинення відповідної реєстраційної записи.
Необхідно відразу вказати, що договір оренди з викупом передбачає два види правовідносин: по виконанню орендних відношенню і відносин з викупу майна (купівлі-продажу). Наріжним каменем стоять гарантії виконання зобов'язань по викупу і чітка регламентація терміну, порядку викупу і розміру викупної ціни. Для кожної зі сторін договору будуть істотними всі умови про оплату як орендної, так і викупної ціни. Спробуємо розібрати на прикладах.
1. Узгоджена вартість за будинок становить 1,32 млн рублів. Термін викупу (він і дорівнює оренді) становить шість місяців. Сторони визначають, що орендна плата за будинок становить 20 тисяч рублів і виплачується щомісяця, а викупна (в розмірі 1,2 млн) через шість місяців. За підсумком виплати викупної ціни сторони підписують акт про виконання зобов'язань, і орендар реєструє на своє ім'я будинок.
Інший варіант на цю ж тему: та ж узгоджена вартість в розмірі 1,32 млн рублів за будинок розбивається на шість частин і сплачується щомісячно орендарем. Після здійснення оплати також складається акт виконання зобов'язань, і орендар реєструє на своє ім'я будинок. При узгодженні даного умови важливо знати, що у орендодавця не буде правових підстав вимагати з орендаря окремо внести суму викупної ціни понад зазначені орендних платежів, а також визнати такий договір недійсним на підставі безоплатність користування орендованим майном. Така умова носить назву узгодження порядку оплати викупної ціни, яку орендар повинен сплатити за придбаний будинок.
Терміновий викуп квартири на вторинному ринку
Як зняти квартиру: 15 корисних текстів
2. Придумана нами вартість в розмірі 1,32 млн може бути оплачена різними способами. Наприклад, 120 тисяч орендар виплачує щомісяця грошовими коштами, а в заставу може віддати належний йому автомобіль або інше майно, яке за погодженням сторін має бути оцінений в ті ж гроші. Або ж в договорі викупна ціна за будинок встановлена в іноземній валюті, умовних одиницях і т. Д. Але треба пам'ятати, що, вказавши ціну в умовних одиницях або конкретної іноземній валюті, сторони повинні обов'язково узгодити курс, за яким вона буде перерахована в рублі. Такий умова називається способом сплати викупної ціни.
Розмірковуючи про будь-якому договорі, не можна обійти розділ відповідальності. Повернемося до тези про те, що договір оренди з подальшим викупом містить в собі дві групи зобов'язань: сплату орендної плати та сплату викупної ціни. Тому і обмовляється відповідальність: можливість санкцій при порушенні кожного умови з групи зобов'язань. Найпоширенішими вважаються неустойка і компенсація збитків.
Під відшкодуванням збитків розуміється обов'язок винної сторони компенсувати добросовісної стороні реальний збиток і упущену вигоду - неотримані стороною доходи, на які вона могла б розраховувати, якби договір був виконаний належним чином.
Неустойка є способом забезпечення виконання зобов'язань. Її стягнення допомагає компенсувати майнові втрати, понесені однією стороною в зв'язку з порушенням договору другою стороною. За загальним правилом якщо встановлено неустойку за невиконання зобов'язання, збитки відшкодовуються в частині, не покритій неустойкою. Така неустойка визнається залікової.
Спільними, застосовними до обох сторін договору оренди з викупом підставами застосування заходів відповідальності можуть бути:
- невиплата орендних платежів;
- зміна або розірвання договору у зв'язку з тим, що інша сторона порушує узгоджений порядок виконання договору;
- надання стороною недостовірних запевнень або гарантій про обставини, що мають значення для укладення, виконання або припинення договору.
Кожне з підстав застосування відповідальності настільки багатогранно, що описувати всі можливі варіації неможливо розумним. Вважаю, що дані умови необхідно регламентувати, виходячи з конкретної ситуації між сторонами договору.
Щоб договір оренди з подальшим викупом був вигідний для обох сторін, необхідно детально розписати і передбачити всі умови:
- повинні бути вказані повні характеристики об'єкта, що підлягає викупу, щоб у сторін не залишалося сумнівів, що саме цей об'єкт в майбутньому перейде у власність орендаря;
- якщо термін оренди становить більше року, такий договір повинен бути зареєстрований в Росреестра;
- необхідно вказати, в який момент об'єкт оренди переходить у власність орендаря - до закінчення терміну дії договору або після;
- чи включає в себе орендну плату викупну ціну об'єкта чи ні (це повинно бути прописано максимально докладно, в який момент і за що Ви платите, щоб у сторін не залишалося сумнівів у вартості оренди і викупної ціни об'єкта).
Також потрібно враховувати, що умова про викуп орендованого майна за умовами договору може бути правом орендаря. В такому випадку орендар може не скористатися своїм правом і відмовитися від викупу майна. Також можна порекомендувати застрахувати об'єкт оренди, а умови страхування прописати в договорі.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Скільки можна заробити на оренді нерухомості?
Як не стати жертвою шахраїв, купуючи квартиру?
Як купити квартиру на аукціоні?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Саме незрозуміле надалі викуп - за якою ціною фіксувати домовленості?Що вигідніше - купити або знімати квартиру?
Як не стати жертвою шахраїв, купуючи квартиру?
Як купити квартиру на аукціоні?