Як викупити через суд незначну частку в квартирі

Проблема примусового викупу незначною частки житлового приміщення цікавить дуже багатьох. До всього іншого зовсім недавно, навесні 2012 року, стався, мабуть, перший в Росії судовий викуп незначної частки без згоди її власника. Чому ж суди не часто виносять такі рішення? І навіть позиції Конституційного і Верховного судів різні?

Що таке незначна частка
Незначна частка - це частка, яка повинна бути менше ¼ частини площі квартири і не перевищувати розміри самої маленької кімнати в приміщенні , Щоб таку власність не можна було відокремити для проживання.

Стаття 252 ЦК України: проблеми недомовленості
Законодавча база за судовим викупу мікродолі фактично обмежується статтею 252 ГК РФ. Вона декларує, що власник може зажадати виділити частку через суд, а при неможливості такого виділу - заявити про виплату її вартості, безумовно, з його згоди. З іншого боку, частина 4 цієї ж статті передбачає грошову компенсацію і без згоди власника, якщо його частка знову ж мала, не може бути виділена, а власник ніяк її не використовує і не збирається цього робити. У такому випадку суд зобов'язує співвласників виплатити йому вартість частки.

Однак в ст. 254 Цивільного Кодексу є серйозне протиріччя, яке послужило джерелом численних суперечок між юристами. Абзац 2 частини 3 говорить про те, що право на викуп має тільки «виділяється» власник. Іншими словами - це громадянин, який сам і за своїм бажанням хоче виділу. Далі, абзац 2 частини 4 констатує, що співвласники виплачують компенсацію власникові мікродолі «замість її виділу» з його ж згоди. А ось якщо він не згоден, то може статися і судовий викуп.

В результаті буквального читання статті виходить, що право на компенсацію має тільки власник, який з самого початку зажадав виділу. Але що тоді робити особам, які бажають просто отримати компенсацію або тим же основним власникам, які прагнуть звільнити житло від небажаного господаря мікродолі? Ситуації бувають різні.

На жаль, судова практика не відрізняється одноманітністю.

Конституційний та Верховний Суди РФ: відмінність позицій
У 2008 році Конституційний Суд Росії виніс Визначення (№ 242-О-О від 07.02.2008 року), в якому недвозначно вказав, що суд може зобов'язати співвласників викупити незначну частку, тільки якщо її господар сам зажадав виділити її. Крім того, ця частка повинна бути незначною, виділити її не можна, і власник не зацікавлений в її використанні.

Позиція ж Верховного Суду РФ є абсолютно протилежною.

У своїх Визначеннях (№ 56-В06-17 від 24.10.2006 року та Визначення ЗС РФ № 5-В11-134 від 03.04.2012 року) ВС Росії підтримав власників великих часток і декларував, що можна застосувати судовий викуп незначною власності і без попереднього вимоги про виділ. При цьому Верховний Суд виходив з принципу справедливості, а також захисту прав і законних інтересів головних власників. Це відноситься до тих випадків, коли господар мікродолі явно зловживає своїм становищем. Наприклад, він намагається зареєструвати в квартирі третіх осіб, перешкоджає основним власникам використовувати жиле приміщення .

Виходячи з вищевикладеного, слід особливо підкреслити, що справи про судовий / примусовий викуп незначної частки вирішуються судами, тільки виходячи з конкретних обставин, притаманних суперечки, що розглядається. Кожен такий випадок унікальний і не може служити прикладом при розгляді схожих ситуацій.

Власник незначної частки хоче отримати гроші за неї
Кращий варіант - домовитися з основними власниками. Якщо сторони не зможуть вирішити це питання полюбовно, то необхідно йти в суд. Але власник незначної частки не може відразу ж подати позов про примусовий викуп. Це буде суперечити Цивільному кодексі України. Позивач має право подати заяву про виділ частки. Деякі юристи радять ще на досудовому етапі замовити експертизу, яка покаже нереальність перепланування (виділу). Можна, звичайно, і так, але краще дочекатися суду, так як суддя, швидше за все, призначить її сам. А навіщо платити двічі? Далі позов буде розглядатися з урахуванням всіх факторів.

Основні власники хочуть викупити частку, а власник мікродолі не погоджується
У цій ситуації готових рецептів немає. Знову ж все вирішується індивідуально. Одні юристи, спираючись на позицію Верховного Суду РФ, відразу ж радять подавати заяву про примусовий викуп незначною частки. Інші - пропонують основним власникам самим вимагати виділу.

Але в обох випадках доведеться представляти в суд серйозні докази. Швидше за все, буде проводитися експертиза про неможливість перепланування (виділу). Знадобиться також висновок оцінювача про вартість частки. Потім позивач стане збирати докази того, що господар мікродолі ніколи не жив в квартирі і не користувався ним, він не оплачував податки і комунальні послуги.

Суд зажадає всі рахунки, квитанції, викличе свідків і сусідів, які зможуть підтвердити, що відповідач не мав інтересу у використанні приміщення. В ході розгляду істотну роль зіграють навіть документи, які свідчать про те, що власник незначної частки не перебуває у родинних стосунках з іншими содольщікамі. На рішення можуть вплинути найрізноманітніші чинники, які просто неможливо перерахувати і передбачити.

Кілька цікавих суперечок було і в моїй практиці, наприклад, в одному з аналогічних процесів в кінці 2014 Московський міський суд поставив, нарешті, крапку в справі, який тривав кілька років. Результатом стало рішення про виплату трьом власникам, що володіє по 1/5 частки в трикімнатній квартирі в самому центрі столиці , Компенсації в розмірі трохи менше двох мільйонів рублів на всіх, а їх частки суд передав основному власнику квартири. Що особливо цікаво, позбавлені свого майна співвласники кілька років проживали в спірному приміщенні, але ця обставина суд не зупинило.

короткі висновки
Отже, справи про примусовий викуп незначної частки вважаються одними з найважчих і непередбачуваних в юридичній практиці. Положення ускладнюється ще й тим, що з даного питання існує серйозне протиріччя в позиціях Верховного і Конституційного Судів Росії. В результаті в нашій країні поки що відсутня однакова судова практика щодо примусового викупу частки.