Податок при продажу житла. складні випадки

Якщо ви продали нерухомість або інше цінне майно, яким володіли менше 3 років, то вам доведеться заплатити ПДФО в розмірі 13% від суми отриманого вами доходу. Але ви можете зменшити суму, з якої сплачується податок (податкову базу) на розмір витрат на покупку цього самого майна - тобто фактично вам доведеться платити податок не з доходу, а з прибутку. Або ви можете скористатися майновим податковим вирахуванням, описаним в пп. 1 п. 1 ст. 220 Податкового кодексу. Суть цього податкового вирахування в тому, що ви заплатите 13% не з усієї суми, вирученої від продажу житла, а попередньо зменшите її на мільйон. Припустимо, ви продали квартиру за 4 млн рублів, значить, податок заплатите з 3 млн. Варіант з податковим вирахуванням зручний, якщо у вас не збереглися паперу, в яких сказано, за скільки нерухомість була придбана. Ну, або бувають ситуації, коли отримати таке вирахування вигідніше. Наприклад, ви пару років тому придбали кімнату в комуналці за 900 тис. Рублів, а сьогодні продали її за 1,5 млн рублів. Якщо ви будете вносити податок за першою схемою (13% від різниці між ціною за яку продали і ціною, за яку колись купили), то заплатите 78 тис. Рублів. Якщо ж скористаєтеся вирахуванням, то заплатите 65 тис. Рублів. Втім, такі ситуації зараз рідкісні. Як правило, більш вигідною для громадянина надається перша схема, коли податок сплачується з різниці цін - з прибутку.

У даній рубриці ми вже торкалися тему сплати ПДФО при продажу нерухомості. Але навесні 2012 року з'явився ряд офіційних паперів, які роз'яснюють спірні моменти, що виникають при розрахунку і сплати ПДФО продавцями житла. Тому сьогодні ми поговоримо про ці самі моменти.

Витрати на іпотеку і ріелтора

Нескладно розрахувати суму податку, якщо людина просто купив і через півтора-два роки просто продав квартиру. А якщо він придбав житло в іпотеку і протягом тих самих півтора-двох років платив відсотки, або, наприклад, якщо при покупці житла скористався платними послугами ріелтора? Чи можна всі ці додаткові витрати включити у вартість покупки, тим самим, зменшивши суму, що оподатковується податком?

Виявляється можна. 28 квітня 2012 року з'явилися лист Мінфіну РФ N 03-04-05 / 9-569, в якому прямо сказано, що «податкова база може бути зменшена на суму документально підтверджених витрат з придбання квартири, надання ріелторських послуг, а також витрат по сплаті відсотків за іпотечним кредитом, витраченого на придбання квартири ».

Можемо навіть порахувати, яку суму, завдяки роз'ясненням Мінфіну зможе заощадити екатеринбургский платник податків. Наприклад, якийсь громадянин рік тому купив трикімнатну на Уралмаші за 3 млн рублів, при цьому він скористався кредитом на суму 1,7 мільйона і заплатив ріелтору 35 тис. Рублів. Через рік чоловік продав квартиру за 3,4 млн. Рублів.
Згідно із законом наш герой зобов'язаний заплатити ПДФО (13%) від суми отриманого від продажу доходу. Якщо при розрахунку доходу він просто відніме суму покупки (3 млн) з суми продажу (3,4 млн), то заплатить податок в розмірі 52 тис. Рублів (13% від 400 тис. Рублів). Якщо ж людина приплюсує до своїх витрат витрати на відсотки по іпотеці і на ріелтора, то картина буде наступна. Припустимо, кредит узятий на 20 років під 13% річних. Тоді за перший рік людина в рахунок відсотків по кредиту заплатить близько 220 тис. Рублів (ще 20 тис. Піде на погашення тіла кредиту, але ці гроші не береться до уваги). Отже, від суми доходу (400 тис.) Ми віднімемо 220 тисяч процентних платежів і 35 тис., Які пішли на ріелтора. В результаті під податок потрапляє сума 145 тис. Рублів, а розмір податку складе 18,8 тис. Рублів. Лист Мінфіну заощадило громадянину 33,2 тис. Рублів.

Зауважимо, правда, що в тому ж листі сказано, що всі інші додаткові витрати, понесені продавцем квартири (оплата страхування квартири, установка металевих дверей) не можуть бути враховані при зменшенні податкової бази.

Чи не продаж, а обмін

Ще один варіант угоди з житлом, що вимагає роз'яснень - обмін. Чи потрібно людині платити податок, якщо він володів квартирою рік або два, а потім поміняв її на іншу?
Виявляється потрібно. Про це говорить лист Мінфіну від 23 квітня 2012 N 03-04-05 / 7-545. При обміні житла оформляється договір міни, в якому прописується вартість обох квартир. Ця вартість, як і у випадку з продажем, використовується для розрахунку податкової бази з ПДФО. Зокрема в згаданому листі сказано, що «Сума доходу, отриманого в результаті виконання договору міни квартири, визначається виходячи з вартості переданої квартири, зазначеної в договорі міни ... Якщо вартість квартири, зазначена в договорі міни, дорівнює сумі витрат на її придбання, податкова база з податку на доходи фізичних осіб буде дорівнює нулю незалежно від вартості квартири ».

кілька власників

А тепер уявімо, що продано житло, у якого було кілька власників (як і в попередніх випадках, термін володіння менш трьох років). Хто і в якому розмірі повинен буде заплатити податок?

Згідно з нормами закону податок заплатити повинні всі, хто отримав дохід від продажу, ну а той, хто поніс витрати з придбання житла, зможе зменшити свою базу оподаткування на суму витрат. Але зараз ми згадаємо про механізм податкового вирахування надається при продажу житла. Адже саме йому присвячено лист Мінфіну РФ від 10 квітня 2012 N 03-04-05 / 7-474. У цьому папері сказано, що при продажу квартири, яка перебувала у спільній частковій власності двох осіб менше трьох років, майновий податкове вирахування в розмірі 1 млн. Рублів розподіляється між співвласниками цього майна пропорційно їх частці.