Житлова, торгова і ділова нерухомість Виборга - Аналітика ринку житлової нерухомості

Загальна характеристика міста

Виборг (фінська назва Viipuri) - адміністративний центр Виборзького муніципального району Ленінградської області. Розташований на березі Фінської затоки в 132 км на північний захід від Санкт-Петербурга.

Територія міста - 102 кв.м. . Протяжність міста з півночі на південь і зі сходу на захід - близько 14 км.

Чисельність населення складає 78349 чоловік (на 1 січня 2008 року). Виборг - друге за чисельністю населення місто в Ленінградській області (після Гатчини). Демографічна ситуація характеризується поступовою природним спадом населення, яка буде розвиватися разом з загальноросійським трендом і зупиниться близько 2012-2015 р Рівень безробіття становить 0,23%, що є надзвичайно низьким показником.

Виборг відноситься до міст «європейського типу», тобто економічна та культурна активність в ньому зосереджена в історичному центрі міста. Типовий європейський місто являє собою давнє історичне ядро з радіальними головними вулицями. В історичному ядрі міста акумульовані культурні цінності, такі як музеї, театри, релігійні та культурні пам'ятки. Там також знаходиться більшість торгових центрів, закладів громадського харчування, ділових будівель. Там же активно формується діловий центр.

Основна ділова, культурна і торгове життя міста протікає в Центрі, в межах Батарейної вулиці, Залізничній вулиці і Замкового мосту. Забудова в цьому районі досить хаотична, в основному представлена багатоповерховими будинками 18 в. - 1 половини 20 століття. Багато історичних і культурних пам'ятників, а також аварійних будівель. Мікрорайон Залізничний, хоча і прилягає до центру, розвинений значно слабкіше. Там забудова сформована будинками 20 століття будівлі. Мікрорайони Південний і Імені Леніна являють собою типові «спальники». Інші мікрорайони забудовані приватними малоповерховими будинками, які поступово витісняються котеджами.

Таким чином, в просторову структуру Виборга присутній досить компактне історичне ядро, оточене з одного боку півкільцем багатоповерхової забудови. Окраїнні мікрорайони міста розташовані хаотично і мають слабку прив'язку до загального міського простору. Їх забудова в основному представлена приватним сектором. У загальному вигляді, місто складається з центральної частини (яка повторює структуру звичайного міста і включає в себе історичне ядро і «спальні райони») і слабо пов'язаних з нею периферійних елементів. Це призвело до таких наслідків для міського середовища та ринків нерухомості:

· Розвиток сучасної ділової, торгової і розважальної нерухомості, а також житлової нерухомості компактифицированного в центральній частині міста. Культурно-історичний центр міста розвивається в напрямку престижного, багатофункціонального району.

· Розвиток сучасних великих форматів торгівлі, таких як великі ТРЦ, відбувається по межі історичної частини міста і спальних районів.

Незважаючи на розвинене промислове виробництво, основна частка в економіці Виборга складають торгівля та послуги. Обсяг промислового виробництва в 2007 році склав 34% від загального обсягу, і ця частка поступово скорочується. Причина скорочення частки промисловості - зростання сегментів торгівлі та послуг.

У Виборзі і його околицях реалізується кілька великих інфраструктурних проектів:

· Мультимодальний контейнерний хаб на базі Виборзького порту

· Морський газопровід в Європу «Північний Потік»

· Нафтопровід системи БТС (Балтійська трубопровідна система)

Крім того, у Виборзькому районі планується створення зони «Виборзький індустріальний парк» площею 10 га. Основною спеціалізацією «Виборзького парку» стане металообробка.

Виборг за параметрами свого розвитку відноситься до міст з економікою, що розвивається постіндустріальної економікою. Для таких міст характерно:

· Швидкий розвиток сектора послуг, торгівлі, громадського харчування

· Зростання попиту на форматні ділові і торгові приміщення, будівництво відповідних сучасних об'єктів

· Диверсифікація пропозиції на всіх ринках нерухомості, особливо на ринку житла, зростання попиту на нетипові формати житла

· Зростання уваги до міського середовища

Житлова нерухомість

Ринок житлової нерухомості Виборга значно випереджає у своєму розвитку інші міста Ленінградської області. На відміну від інших міст, у Виборзі чітко позначився перехід від точкової забудови монофункціональними будинками до будівництва будинків з вбудованою інфраструктурою. З усіх міст Ленінградської області, подібні будинки почали будується тільки в Ломоносова і Гатчині. Також у Виборзі відбувається явна сегментація житла за класом, ціною і якістю, причому даний тренд буде тільки посилюватися.

Малюнок 1. Виборг випереджає міста Ленобласті з розвитку житлової нерухомості.

Вартість квартир на вторинному ринку Виборга в середньому становить близько 50-60 тисяч рублів за кв.м. (1400-1600 євро). Квартири, розташовані в «престижних» місцях (Червона площа і т.п.) можуть досягати 3200 євро за кв.м.

У Виборзі в даний час завершується перший етап девелопменту житла. Більшість проектів першої хвилі, закладених в 2004-2005 рр, завершуються. Історичний центр і околиці центру Виборга мають велику кількість вільних плям землі і старих будівель, які підходять під редевелопмент. Це означає, що протягом 2-3 років у Виборзі буде анонсована нова хвиля девелоперських проектів житлових комплексів. Ці комплекси будуть мати такі особливості:

· Більш чіткі відмінності по класу житла, взагалі - житло різних класів і типів;

· Використання стандартів будівництва і уявлень про якість життя 2007-2008 р

Швидше за все слід очікувати появу наступних об'єктів:

· 2-3 котеджних селища на 20-50 будинків в передмістях Виборга, в першу чергу, у Фінської затоки і в бухті Захисна.

· 3-4 житлових будинки «точкової забудови». Ці будинки будуть розташовуватися в центрі Виборга і відноситься або до «бізнес-класу», або до елітного житла. З них як мінімум 2 комплексу будуть належати забудовникам з Санкт-Петербурга. Будинки будуть мати вбудовані торгові і комерційні приміщення на перших поверхах.

· 1 багатоповерховий житловий комплекс з усією інфраструктурою (вбудованими спортивними комплексами, кафе і т.д.). Забудовником комплексу буде санкт-петербурзька або московська компанія. Комплекс буде позиціонуватися як елітний і широко рекламуватися.

торгова нерухомість

Виборг виділяється серед міст Ленінградської області досить динамічним ринком торгової нерухомості. У ньому на очах закінчується період неформату і стихійної торгівлі і починається хвиля будівництва форматних торгових об'єктів. Першими будуються продуктові супермаркети і гіпермаркети; начитається поступове будівництво багатофункціональних центрів.

Загальна площа торгових об'єктів в Виборзі сьогодні, за даними аналітиків журналу Commercial Real Estate, становить близько 65 тис. Кв. м, однак основна торгівля до сих пір зосереджена у вбудованих приміщеннях, основними орендарями яких виступають місцеві індивідуальні підприємці. Оборот роздрібної торгівлі за великим і середнім підприємствам в 2007 році склав 2112,1 млн руб.

Оборот роздрібної торгівлі за великим і середнім підприємствам в 2007 році склав 2112,1 млн руб