Строительство »

«Девелоперу в Єкатеринбурзі невигідно вкладатися в дороги і соціалку»: забудовник - про підсумки року

Засновник компанії PRINZIP Геннадій Черних вважає, що малі та середні забудовники будуть змушені піти з ринку

Традиційно в кінці грудня ми разом з експертами підводимо підсумки року. Ми вже розповідали, що відбувалося на автомобільному ринку , в банківському секторі і в ресторанному бізнесі . Також ми обговорювали з психологом, в якому стані потрібно зустрічати Новий рік . Зараз прийшов час будівельної галузі.

Засновник компанії PRINZIP Геннадій Черних розповів, чи чекати покупцям зростання цін на житло, чим загрожує скасування долевкі, як Єкатеринбург переживе реновацію і чому точкова забудова - це не завжди погано.

Про тенденції ринку

- Одна з головних тем, що минає - скасування пайового будівництва . Чим це загрожує покупцям і забудовникам?

- Я не думаю, що це загрожує чимось покупцям. Це більша загроза для будівельної галузі. Занадто багато правил гри змінюється за короткий проміжок. Це як якщо ти граєш в хокей, ти супергравець, у вас класна хокейна команда - і тут тобі кажуть: все, не канал. Тепер грають одинадцять чоловік і м'ячем. А ви всі хокеїсти. Сьогоднішня ситуація мені приблизно це нагадує, тому що, насправді, дуже різко і в дуже складний економічний період це все пішло.

Я думаю, що скоротиться число забудовників. Під загрозою - дрібні і середні гравці. Але не можна сказати, що все, тепер дрібні і середні підуть. Хтось із них залишиться і перетвориться з дрібних в середніх, із середніх в великих, хтось із великих піде. Це дуже індивідуальна історія. Вона пов'язана, по-перше, з фінансовим становищем компанії - наскільки вона сильна, наскільки у неї хороший потенціал. По-друге, з тим, наскільки добре вона відчуває ринок. І по-третє, з тим, наскільки вона взагалі хоче залишатися на цьому ринку. Ми не генпідрядник, у нас більше інвестиційна компанія, і тому інструменти трохи інші. У той момент, коли нас перестане влаштовувати рентабельність, ми, напевно, теж можемо прийняти рішення, що підемо. Поки такого немає.

- А для покупців що зміниться?

- Процес покупки стане більш захищеним. Держава з точки зору здорового глузду робить все правильно, але трохи не вчасно. Тепер у покупця гроші завжди будуть зберігатися на спеціальному рахунку і в разі, якщо щось трапиться з забудовником, його гроші повністю збережуться.

Якби не було сильних зовнішніх чинників, то я б впевнено говорив, що буде подорожчання вартості житла. Те, що буде подорожчання вартості будівництва, - це однозначно. Але чи буде подорожчання вартості продукту - питання. Знову ж, будемо дивитися, за яким сценарієм у нас буде економіка в цілому в Росії і глобально розвиватися.

Наступного року підніметься собівартість будівництва, але не факт, що виростуть ціни на житло, каже Геннадій Черних

- Коли влітку тема скасування долевкі піднімалася, ходили чутки, що забудовники поспішили отримати якомога більше дозволів на будівництво, мало не на п'ятдесят років вперед. Це дійсно так?

- Чи не на п'ятдесят, звичайно, але на багато. У нас запас з'явився років на п'ять. Це теж погано. Я не називаю це загрозою - це інстинкт виживання. Те, що всі кинулися це робити, - правильно, тому що це хороший сигнал для влади, що всі хочуть залишатися в галузі.

Що тут поганого? Продукт з часом змінюється. Для компанії це зайві витрати, а в умовах, коли грошей мало, це погано. Ми ж відволікаємо істотні ресурси на те, щоб закласти якісь проектні рішення. Але, напевно, в 50% випадків ми їх потім будемо переробляти, тому що вони не будуть відповідати потребам ринку через рік-два. Але ми і в нормальної, більш стабільної ситуації переробляємо, тому що є індивідуальний попит, індивідуальна потреба сьогодення. Передбачити її неможливо.

- Що ще може вплинути на ціни в наступному році? підвищується ПДВ , Наприклад.

- ПДВ не сильно вплине. Знову ж таки, я скажу вам точно, що собівартість будівництва точно зміниться - в тому числі з-за ПДВ, нових вимог до забудовників, через якихось змін в законодавстві. Щороку з'являються інфляційні витрати. Дорожчають електроенергія і будівельні матеріали. Але найголовніше, щоб був платоспроможний покупець. З цим найбільший ризик.

Ми підійшли до моменту, коли буде демографічний спад, тобто частина платоспроможного населення істотно зміниться через 90-х. Що трапиться? До цього приходив, умовно, мільйон покупців. А тепер прийде не мільйон, а 900 тисяч. Все, у тебе відразу на 10% менше покупців. А якщо ще накладається на це економічна ситуація зі зниженням реальних доходів населення, то у тебе з цих 900 тисяч залишається в кращому випадку 600. І таким чином попит впаде, наприклад, в два рази. А об'єктів стає все більше і більше. Ризик збільшується для дуже багатьох забудовників в геометричній прогресії. Ми прораховуємо різні сценарії, у нас стримано-песимістичний прогноз. Ми заходимо в проект не з найгіршим сценарієм, але і не дуже оптимістично. Тут питання не в доходах, а у виживанні, щоб на ринку залишитися.

Тут питання не в доходах, а у виживанні, щоб на ринку залишитися

На наступний рік у забудовника стримано-песимістичний прогноз

- Зараз йде багато розмов про реновації . Як ви думаєте, Єкатеринбург готовий до цього процесу?

- Реновація необхідна. Москва собі може дозволити зносити п'ятиповерхівки, ми в силу дуже об'єктивних причин цього дозволити собі не можемо. Але в той же час у нас є дво- і триповерхові будівлі, які знаходяться в поганому стані, які можна залучати до реновацію. Я вважаю, що з цього треба починати. Так у нас і в центрі міста до цих пір є приватний сектор. Не обов'язково сприймати реновацію як знесення хрущовок, для мене це оновлення території. А сьогодні дуже багато проектів заявлено. Циганський селище вже розділили між девелоперами .

- А все, що навколо, готове до цього оновлення?

- З одного боку, так. Місто адже в планах з розвитку все це передбачив. Якщо будується житловий комплекс, він повинен бути забезпечений школами, дитячими садами, поліклініками, дорогами. Одне без іншого не може бути. З іншого боку, на сьогоднішній день економіка будівництва в Єкатеринбурзі не дозволяє девелоперу вкладатися в розвиток доріг та соціалки. У нас маржинальність невелика. Особливо в порівнянні з Москвою. У Москві девелопер ще забезпечує будинок будівництвом дитячого садка. Але там і з квадратного метра заробляється в десять разів більше, ніж в Єкатеринбурзі.

Але там і з квадратного метра заробляється в десять разів більше, ніж в Єкатеринбурзі

У Єкатеринбурзі забудовники в більш складних умовах, ніж в Москві, каже Черних

- До речі про знесення п'ятиповерхівок. Як ви ставитеся до ситуації навколо будівництва нового залу філармонії ?

- Я можу сказати, що під такий чудовий об'єкт я б теж звернувся до мешканців, пояснив ситуацію і запропонував їм якусь компенсацію за ті незручності, які будуть. Я думаю, що діалог повинен бути, а не нав'язування своєї думки. Те, що філармонія нам необхідна, - це однозначно. Це дуже допоможе місту. Будь-яка культурна об'єкт необхідний. Я вважаю, що, якщо ми будемо більше вкладатися в культуру, навіть більше, ніж у виробництво, це нас витягне дуже сильно. Тому я двома руками за. Хоча, звичайно, з точки зору розмови з жителями тут був певний недогляд. Треба було з ними просто по-людськи поговорити. Всі люди нормальні, все б переїхали. Люди хочуть поліпшити свої житлові умови.

- Багато хто критикує Єкатеринбург за занадто щільну забудову. Останнім часом було кілька історій, де нові ЖК втискували мало не у дворах . Як ви думаєте, чому влада погоджують такі проекти і чому мешканці в результаті нічого не можуть зробити?

- Влада погоджує, тому що все зроблено згідно із законом. Є нормативи щільності, в які вкладається забудовник. Є власник земельної ділянки, який реалізує свої права. Те, що це не буде подобатися людям, які живуть поруч, - це факт. Ми не любимо, коли у нас відбуваються якісь події нові, це викликає роздратування.

Мені здається, у нас основна проблема в тому, що люди не знають, чим їм зайнятися, тому вийти на мітинг на вулицю теж добре. Я не бачу нічого страшного в щільній забудові. Навпаки, я за те, щоб Єкатеринбург був компактним. У цьому наша перевага. У нас в перерахунку житлової та комерційної площі мережеві витрати менше виходять - на обслуговування доріг, інженерії. Тобто для міста це вигідно. Чим місто економічніше, тим він ефективніший.

На думку Черних, щільна забудова непогана, якщо зроблена за законом

- Тобто PRINZIP в теорії теж може побудуватися де-небудь на маленькій площі?

- Чи можемо, чому ні? Я в цьому не бачу нічого поганого, якщо це в рамках дозволених нормативів. Я ніколи не буду засуджувати тих, хто робить усе за правилами, які сьогодні існують. Забудовник приходить - він теж вкладає гроші в економіку міста.

- На Forum 100+ також критикували Єкатеринбург за надто різношерсту забудову . Сам PRINZIP будує досить різні проекти. Як вам така критика?

- Я фанат різноманітних проектів. Єкатеринбург історично склався як еклектичний місто, місто різної архітектури, культури. Це наслідки, на мій погляд, індустріальної забудови, епохи Радянського Союзу, коли всі були однаковими. І зараз є прагнення до індивідуальності, ми втомилися від однакового і потреба в різному задовольняємо. Я пам'ятаю, як ми ходили один до одного в гості і все було однакове - обробка, меблі, одяг. Варіантів не було. Ти не міг вибрати, що тобі подобається. А зараз є з чого вибирати, і це шикарно.

- Як ви думаєте, скільки років ще простоять наші однакові радянські будинки?

- Я думаю, ще років 20-30 років спокійно простоять. І нічого в цьому страшного немає. Але чим більше у нас з'являється різноманітної хорошою архітектури, тим у нас більше можливостей порівнювати і вибирати краще.

- Зараз будинки будують в основному вище 25 поверхів. Як ви ставитеся до висотній забудові?

- Мені здається, погано, коли незручно. Чим високий будинок може бути незручний? У тебе багато сусідів, тобі довго їхати з останнього поверху на перший, можуть бути перебої з водою і теплом. Але ми, як забудовник, знаємо про це і закладаємо ті рішення, які дозволяють всі ці хвороби вилікувати. Висотний об'єкт набагато складніше, ніж звичайний. Це рішення цілого ряду інженерних задач. В результаті будівельники отримують нові знання і навички і стають сильнішими. Якщо ми будемо робити тільки одноповерхові будинки - звичайно, все мріють жити в своєму будиночку, - ми ніколи не навчимося робити добре. На мій погляд, компактне проживання і міська економіка просто нам диктують будівництво високих будинків. Найголовніше - робити зручно.

Про пайовиків

- Нещодавно ви вручали ключі пайовикам «Першого Миколаївського». Наскільки складним був цей проект?

- Це був дуже важкий об'єкт. Якщо ми за стандартним будівництва розуміємо все, що ми робимо кожен день, то тут ми не до кінця розуміли, як це було побудовано, якими документами все було ув'язано, які взаємини виникли. Ми знали якусь частину інформації: що там погано, що є конфлікт між забудовником, інвестором та пайовиками, що будівництво зупинилася. Але наскільки це все насправді відповідає тому, що нам описували? Для того щоб в цьому розібратися, потрібно було зануритися дуже глибоко. Це, знову ж таки, до питання про навички і силі компанії. Ми відчули потенціал: можемо впоратися з таким завданням. Результат це підтвердив.

Пайовики «Першого Миколаївського» вже отримали ключі від квартир

- Я знаю, що був конфлікт з мешканцями - деякі залишилися незадоволені, тому що купували одні планування, а їм запропонували інші. Хтось купував обробку, а квартиру отримав без неї.

- Так. І я за те, щоб домовлятися. Сьогодні ми майже на 100% ці питання зняли. Так, є якесь невдоволення. Моя версія, що невдоволення обробкою більше пов'язано не з конкретним видом обробки, а в цілому з людиною. Так у нього життя складається, він, може, шукає, куди виплеснути негативну енергію. Не було б обробки, з'явилися б інші питання до будівництва. Не було б їх - людина б зірвався і на дорозі на кого-то накричав. Тому що за великим рахунком для нас як ситуація виглядає: ми прийшли туди, щоб допомогти, і очікуємо, що люди будуть вдячні за це. На жаль, не завжди так.

- Ви також бралися добудовувати будинок в Кольцово. Яка там ситуація?

- Будинок закінчений, ми ввели його в експлуатацію. Зараз йде перевірка, постановка на кадастровий облік, і почнеться передача ключів. Там теж була історія з негативним ставленням інвесторів до влади і забудовника. І багато хто з цих претензій, безумовно, обгрунтовані. В цілому там інша ситуація. Там інші люди, і їх менше. У них більш гостру форму протест прийняв - вони голодували . По-іншому, мабуть, вони не могли привернути увагу влади, пояснити, що їм погано. В результаті пояснили. Ми якраз зараз знаходимося в процесі обговорення, на яких умовах нам будуть компенсувати ті витрати, які ми понесли при будівництві цього будинку і додаткового будинку, який теж через цей же кооператив фінансувався.

Ми якраз зараз знаходимося в процесі обговорення, на яких умовах нам будуть компенсувати ті витрати, які ми понесли при будівництві цього будинку і додаткового будинку, який теж через цей же кооператив фінансувався

Довгобуд на Бахчиванджи, 15 тепер вже не довгобуд

- Мова йде про ЖК «Комісар» на Уралмаші? Ходили чутки, що їм теж займеться PRINZIP.

- Як я вже сказав, у Бахчиванджи і «Комісара» один кооператив. Але у «Комісара» не було ніякої вихідної дозвільної документації. Там зробили красиві картинки, і шахраї продавали людям просто картинки. Рівень знання у людей настільки низький, що вони не знають, що треба мати дозвіл на будівництво. І вони йшли за низькою ціною. Ми їм будемо просто повертати гроші всім.

- Тобто будинок цей ви будувати не будете?

- Ми, можливо, будемо його будувати потім, тому що там сьогодні всі ділянки арештовані в рамках кримінальної справи. Вони до того ж не до кінця були викуплені. Там довгий ланцюжок, цілий набір питань, які треба вирішимо. Там же приватний сектор. Частково десь заплатили, частково ні. Ми плануємо закінчити викуп цих ділянок, зняти арешти, передати пайовикам гроші, щось проектувати і будувати потім. Але термінів поки немає. Ми заходили в цю історію, коли були інші правила, а за рік у нас два рази дуже сильно змінилося все.

- Навіщо взагалі PRINZIP вся ця історія з обдуреними пайовиками?

- Не можу відповісти на це питання. Тут вийде так, ніби я лицемірю і щось приховую, або я хвалюся. Не хочу ні того, ні іншого. Ну от уявіть - не могли повз просто пройти. Ти йдеш, бабуся посковзнулася, впала. Ти їй будеш допомагати чи ні. Для нас це так. Там точно не йдеться про таке, щоб нам дали багато дешевої землі і ще всяких плюшечек і ми тепер раптово розбагатіли. Ні, це не ця історія. Готовий переуступити всі, що нам дали, в обмін на повернення тих інвестицій, які ми вклали.

Про забудову центру Єкатеринбурга

- Нещодавно в інтерв'ю E 1. RU глава УГМК Андрій Козіцин заявив, що знесе Приладобудівний завод на набережній . Це будівля належала вам. Чому ви все-таки відмовилися від ідеї побудувати там елітне житло і вирішили його продати?

- Я впевнений, що просто кількістю грошей місто не поліпшити. І якщо у компанії PRINZIP побільше грошей, не факт, що це добре для міста. Так, проект був для нас прибутковий. Але ідея будівництва там НЕ житлового будинку, а громадської будівлі, яку запропонувала УГМК ... Розумієте, ми з ними сіли, проговорили, вони там хочуть побудувати музей. Мене ось ця історія надихнула набагато більше, ніж якщо я зароблю якусь кількість грошей.

- Тобто представники УГМК самі прийшли до вас з пропозицією?

- Так, вони звернулися до нас. І це був саме діалог: дивіться, яке у нас є пропозиція. Тобто якби йшлося просто про продаж, то ми б його не продали. Мене надихнуло, що це буде громадський простір. Ми собі за фінансовими можливостями такого не можемо дозволити. Так, мені теж це все подобається, я при можливості підтримую якісь культурні проекти, бієнале, наприклад, ми проводили в цьому ж будинку. Новий об'єкт буде приблизно як філармонія. Це буде не менше, не гірше, набагато цікавіше. Ми поговорили, я зрозумів, що вони саме це і робитимуть, я відразу прийняв рішення, що так, ми продамо цей об'єкт.

- В УГМК сказали вам, що будуть саме зносити будівлю, а не модернізувати?

- Це правильно. Давайте будемо Чесні: будівля з себе абсолютно Нічого НЕ представляет. У него немає ніякої культурної цінності. Звичайне промислова будівля, побудоване для виробництва, знаходиться в центрі міста. Ми були Присутні, коли звідті Вивезення все. Туди заходиш - там пахне Всюди емульсією, лаком, Фарби. Це Було не самє чисте виробництво. Навіщо такий будинок в центрі міста? Розумієте, УГМК вітрачає колосальні гроші на ті, щоб зараз цею майданчик всю розчістіті, з усіма домовитий. І смороду зроблять там видатний об'єкт. Я двома руками за це. І точно так само я двома руками за філармонію. Музей і філармонія - такі речі місту дадуть колосальну перевагу перед більшістю інших міст. Нам треба дякувати кого-небудь, що у нас є інвестори, які вкладаються в такі проекти.

- Суму угоди можете назвати?

- Ні.

- Виходить, елітного будинку на набережній не вийшло, але ви почали будувати інший, на Першотравневій.

- Першотравнева - це не елітний будинок, це будинок дуже хорошої якості, бізнес-клас. Елітний справжній у нас з'явиться в наступному році.

Будинок на Першотравневій, 60

- За «Головним проспектом» на Леніна, 8?

- Ні. Він буде в центрі, але ми поки не скажемо де. Він буде дуже невеликий. І це буде прямо твір мистецтва. Він буде як шкатулка. Проект ми вже робимо, але дозволу на будівництво поки немає. Це те, що ми зараз придумуємо, ми не поспішаємо - збираємо його, як витвір мистецтва. У ньому буде всього 20 квартир. Найвишуканіший будинок.

- А що все-таки буде за «Головним проспектом»?

- Там буде якісний, хороший будинок, дуже цікавий. Я не можу сказати, що це буде - бізнес-клас або елітний, це буде щось середнє. За концепцією це приблизно як «Тіхвін'». У жителів цього будинку є всі необхідні послуги, і цим дуже зручно користуватися не виходячи на вулицю - є внутрішня галерея. Тобто тобі, щоб сходити в поліклініку, відвести дитину в дитсадок, позайматися в залі і купити продукти, нікуди не треба виходити. Ми для себе поки, може, не до кінця все в деталях розуміємо. У нас є багато цікавих ідей, як зробити це дійсно зручніше, ніж пропонується зараз. Ми багато їздимо і дивимося на досвід колег, не тільки в Єкатеринбурзі.

Ми багато їздимо і дивимося на досвід колег, не тільки в Єкатеринбурзі

Попередні рендери житлового комплексу за «Головним проспектом»

- А коли плануєте почати?

- Справа в тому, що ми ще не зайшли в партнерство з цього проекту. У нас є картинка, пропозиція, ми знаходимося в діалозі з власником. Як тільки ми домовимося про все, тут же вийдемо на будівництво. І через чотири роки буде все побудовано.

- Але вам здається, що такий будинок в цьому місці потрібен?

- Я вважаю, що в цьому місці потрібен тільки такий будинок. Тому що це самий центр. Тому що квартальної забудови в самому центрі міста я поруч ніде більше не бачу. Тут 300 метрів до площі 1905 року.

- А може, там стоїть теж який-небудь культурний об'єкт побудувати?

- Інвестора-то немає на такий об'єкт. Там [на приладобудівному заводі] - був. А ми не можемо собі такого дозволити. Якби у нас була нафта, газ, ми б, напевно, подумали. Але у нас їх немає, будівництво - наш основний бізнес.

- Зараз, до речі, дуже багато будується елітного житла і житла бізнес-класу. Вам не здається, що є надлишок в цьому сегменті?

- Галузь ж дуже інертна. Ось його довгий час не було, і забудовники дивляться, думають - про, класно, з'явилося, зараз ми все туди підемо. І всі пішли. Буде виживати найсильніший. У кого буде найкраща концепція, найкраща локація і пропозиція по ціні. Я думаю, що потім довгий час не буде житла бізнес-класу. Тому що реально немає сенсу будувати багато житла такого рівня в місті. Попиту просто немає. Років чотири-п'ять пропозицій не буде, це все розкупили - і знову піде. Це як з офісною нерухомістю - зараз дефіцит, тому що її не будували останні два роки. І зараз попит на неї йде.

І зараз попит на неї йде

- А як змінилися уподобання городян у виборі житла за останні роки?

- Базові потреби все ті ж самі: хочу дешево, красиво і багато метрів. Рівень проектів підвищився дуже сильно. Зараз нікого не здивувати холами хорошими, ліфтами, вікнами. Хоча недавно ще це було за надбання, яке тобі продавали. Сьогодні ти приходиш - і практично на будь-якому об'єкті це є. Без цього неможливо собі уявити об'єкт. Щоб запропонувати щось нове, треба добре подумати. Ми постійно з цим працюємо.

- Які у компанії плани на 2019 рік?

- У нас почнеться будівництво чотирьох нових об'єктів. Це будинок-шкатулка, ЖК на візі, ЖК на Уралмаші і ще один об'єкт, про який я поки не буду розповідати. І, якщо домовимося, то Леніна, 8.

Текст: Ксенія ДУБІНІНА
Фото: Артем Устюжаніна / E1.RU, PRINZIP

Чим це загрожує покупцям і забудовникам?
А для покупців що зміниться?
Це дійсно так?
Що тут поганого?
Що ще може вплинути на ціни в наступному році?
Що трапиться?
Як ви думаєте, Єкатеринбург готовий до цього процесу?
А все, що навколо, готове до цього оновлення?
Як ви думаєте, чому влада погоджують такі проекти і чому мешканці в результаті нічого не можуть зробити?
Чи можемо, чому ні?