В попередній статті ми зробили спробу розібратися з такими поняттями як «індивідуальне житлове будівництво» і «малоповерхове житлове будівництво». Встановили схожість і відмінність між цими видами будівництва. Прийшли до висновку, що індивідуальне житлове будівництво розглядається як різновид малоповерхового житлового будівництва.
Ми також задалися питанням: що розуміється під об'єктом індивідуального і малоповерхового житлового будівництва? Чи є між ними відмінності?
Питання не пусте, якщо ви хочете виділити в натурі свою частку у вигляді індивідуально-визначеного об'єкта нерухомості з метою реєстрації індивідуального права на нього.
І тут ми знову стикаємося з проблемою: поняття нерухомості (будинок, приміщення, квартира, житловий блок) в різних галузях права мають або різний зміст, або використовується одна з рис (ознак) вихідного поняття галузі.
Спробуємо розібратися, як же об'єкти малоповерхового та індивідуального житлового будівництва визначаються в нормативних і нормативно-технічних документах. Який правовий і практичний сенс можна встановити в поняттях «об'єкт малоповерхового житлового будівництва» та «об'єкт індивідуального житлового будівництва».
Коли говорять про індивідуальному житловому будівництві, зазвичай мається на увазі будівництво одне - двоповерхового житлового будинку. Другим або третім поверхом такого будинку, як правило, розглядається мансардний поверх.
І дійсно, до малоповерхових будинках Містобудівний кодекс РФ відносить будинку з кількістю поверхів не більше трьох. Звідси як би слід, що в зоні забудови індивідуальними будинками повинен бути тип будинків, про який говорилося вище.
У той же час нормативно-технічними документами передбачається також будівництво одно-, дво- і триповерхових житлових будинків блокованої забудови. Для них характерна наявність декількох житлових блоків, кількість яких не перевищує десяти, і кожен житловий блок має одну або кілька загальних стін без прорізів з сусідніми блоками. Такий блокований будинок розташований на окремій земельній ділянці і має вихід на територію загального користування. Необхідно зауважити, що в ряді роз'яснюють документів Мінекономрозвитку РФ вказує, що визначення індивідуального будинку в Містобудівний кодекс РФ носити умовний характер, відноситься не до процесу будівництва, а до процесів проектування і експертизи. Звідси робиться висновок, що обмеження індивідуального житлового будинку трьома поверхами містобудівним законодавством не передбачено. Будинок може бути вище трьох поверхів.
І все ж, якщо уявити собі триповерховий блокований житловий будинок з окремими квартирами, то він цілком «потягне» під визначення багатоквартирного житлового будинку.
В цілому нормативно-технічними документами блоковані житлові будинки віднесені до багатоквартирних.
Разом з тим, містобудівне законодавство встановлює деякі особливі критерії, за якими блоковані житлові будинки можна розмежувати з багатоповерховими будинками.
Багатоповерхові будинки складаються з однієї або декількох блок-секцій, кількість яких не перевищує чотирьох. У кожній житловій секції знаходиться декілька квартир і приміщення загального користування. Кожна житлова секція має окремий під'їзд з виходом на територію загального користування.
Блокований будинок, житловий блок, житлова секція, блок-секція ... Ось, ми вже і заплуталися. Спробуй по таким специфічним критеріям відрізнити блокований будинок від індивідуального, малоповерхового або багатоповерхового будинку. Як бачимо, якщо виходити з такого критерію як «поверховість», то не можна розібратися в зазначених поняттях.
Дивно, але в містобудівному законодавстві існує ще один критерій - це призначення житлового будинку в залежності від кількості проживаючих у ньому родичів, охоплених поняттям «сім'я». Дійсно, цей термін широко використовується в законодавстві, але він більш має соціологічний, а не правовий характер. У сімейному, цивільному, трудовому та інших галузях права в нього вкладається різний зміст.
В юридичному сенсі в сімейному праві сім'я визначається колом осіб, пов'язаних особистими немайновими і майновими правами і обов'язками, що випливають із шлюбу, споріднення, усиновлення або іншої форми прийняття дітей в сім'ю на виховання. Але в містобудівному законодавстві йому, мабуть, надано «статистичний» сенс, а саме, для якого кількості сімей призначений житловий будинок.
З урахуванням даного критерію, якщо житловий будинок не містить деяке число житлових блоків або в цілому представляє один блок і призначений для проживання однієї сім'ї, то його можна віднести до об'єктів індивідуального житлового будівництва. Якщо той же самий блокований будинок складається з декількох житлових блоків, кожен з яких призначений для проживання однієї самостійної сім'ї, то його можна віднести ....? Як бачите, з таким критерієм ми зайшли в глухий кут.
Спробуємо знайти відповіді на такі питання в будівельних нормах і правилах або склепіннях правил.
Деяку ясність в термінологію і класифікацію житлових будинків намагався внести ще в 2001 - 2003 роках Держбуд Росії. Постановами Держбуду РФ від 22.03 2001 № 35 і від 23.06.2003 р № 109 були прийняті і введені в дію СНиП 31-02-2001 «Будинки житлові одноквартирні» і СНиП 31-01-2003 «Будівлі житлові багатоквартирні».
З назви цих документів видно, що в житловому будівництві поділяють будівлі для житла на одноквартирні та багатоквартирні.
За СНиП 31-01-2003 блоковані житлові будинки відносяться до багатоквартирних житлових будинків нарівні з житловими будинками секційного, галерейного і коридорного типу. Характерною ознакою таких будівель є наявність житлових секцій (квартир), які мають вихід на одну сходову клітку безпосередньо або через коридор, і відокремлені від інших частин будівлі глухою стіною. У будівлі секційного типу виходи мають місце безпосередньо на приквартирну земельну ділянку.
Необхідно зауважити, що норми і правила СНиП 31-01-2003 не поширюються на блоковані житлові будинки, що проектуються згідно з вимогами СНиП 31-02-2001, в яких приміщення, що відносяться до різних квартирах, що не розташовуються один над одним, і загальними є тільки стіни між сусідніми блоками.
Звідси випливають важливі висновки: для багатоквартирного будинку характерними ознаками є (1) розташування приміщень (житлових і нежитлових) один над одним і (2) ці приміщення повинні ставитися до різних квартирах. Якщо такі приміщення в будинку відносяться до одній квартирі, навіть при розташуванні їх один над одним, то ознаки «багатоквартирних» відсутні.
СНиП 31-02-2001 визначав блокований житловий будинок як будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку. Важливою ознакою в даному визначенні є те, що кожна сім'я, яка проживає в квартирі, має вихід на «свій» земельну ділянку, що безпосередньо примикає до будинку, а приміщення квартири, які належать родині, можуть розташовуватися як безпосередньо на першому поверсі в одноповерховому будинку, так і на наступних поверхах - в багатоповерховому. Критерій поверховості тут не є визначальним.
У той же час зазначені норми і правила щодо блокованих будинків встановлювали особливості, відповідно до яких блокований будинок міг розглядатися як одноквартирний будинок, і, отже, його можна відносити до об'єкта індивідуального житлового будівництва. Норми СНиП 31-02-2001 «Будинки житлові одноквартирні» поширюються також на блоковані будинки, житлові блоки яких є автономними і розглядаються як окремі одноквартирні будинки.
Житловий блок, автономний житловий блок, житлова секція, блок-секція ... але такі поняття в цивільному і житловому законодавстві відсутні. Більш того, вони відсутні також в нормативних документах технічного і кадастрового обліку.
Початок статті читайте
У наступній статті ми продовжимо обговорення цієї проблеми.
Директор спеціалізованого правового агентства «Своя земля» В. Фролов
Земельні, майнові та податкові спори, кадастровий облік, державна реєстрація, самовільні споруди, перепланування, зміна категорії і дозволеного використання землі.
Наші контакти: +7 (4852) 455387; www.legisland.ru
м Ярославль, вул. Гоголя, д. 19, офіс 46
Чи є між ними відмінності?