28 березня департамент містобудування Приморського краю затвердив внесення змін до нові правила землекористування і забудови. Документ, як раніше і новий генеральний план Владивостока, наробив багато шуму ще в процесі підготовки. Тим дивніше, що взяли ПЗЗ дуже тихо, без анонсів і оголошень. Які зміни передбачають нові правила, розбираються кореспонденти VL.ru.
Правила землекористування і забудови - один з основних містобудівних документів, який затверджується органами місцевого самоврядування та в яких встановлюються територіальні зони, містобудівні регламенти, порядок застосування ПЗЗ і порядок внесення до нього змін. До затвердження правил землекористування і забудови в обов'язковому порядку за їхнім проектом проводяться публічні слухання. Проводилися вони і у Владивостоці, де актуалізація генерального плану і, власне, ПЗЗ викликала чимало скандалів і розглядів.
Генеральний план, який, до речі, теж був прийнятий без зайвих слів, затвердили 12 лютого. З питанням в терміни ухвалення ПЗЗ кореспонденти VL.ru неодноразово зверталися і до адміністрації краю, і в КГБУ «Центр розвитку територій». Відповідь чиновників ми приводили з незначними скороченнями. Точну дату прийняття Правил землекористування та забудови не повідомили, однак 28 березня наказ був підписаний. Нагадаємо, генплан розрахований до 2036 року, ПЗЗ, відповідно, прийняті на той самий строк.
Відзначимо, що згідно розпорядженням департаменту, інформацію про це потрібно було опублікувати протягом трьох робочих днів, однак на правових порталах документ з'явився тільки 4 квітня, а на сайті крайової адміністрації - 5 квітня.
ПЗЗ діють по всій території муніципального освіти, виключаючи ряд випадків, описаних в тексті розпорядження. Дія містобудівного регламенту на території міського округу не поширюється на земельні ділянки в межах територій пам'яток та ансамблів, включених до єдиного державного реєстру об'єктів культурної спадщини або нововиявлених; в межах територій загального користування; на територіях, призначених для розміщення лінійних об'єктів або зайнятих лінійними об'єктами; на територіях, наданих для видобутку корисних копалин.
Містобудівні регламенти на території міського округу не встановлені для земель лісового фонду, земель, покритих поверхневими водами, земель запасу, земель особливо охоронюваних природних територій (за винятком земель лікувально-оздоровчих місцевостей і курортів), сільськогосподарських угідь в складі земель сільськогосподарського призначення, земельних ділянок, розташованих в межах особливої економічної зони і території випереджаючого соціально-економічного розвитку «Надеждинська».
Види дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, що містяться в містобудівному регламенті правил, включають основні види дозволеного використання, умовно дозволені види використання і допоміжні види. З основними видами все просто - якщо планований об'єкт відповідає територіальній зоні, то ніяких додаткових документів забудовнику не знадобиться.
З умовно дозволеними вже трохи складніше. Рішення про надання дозволу на їх будівництво приймається главою міста Владивостока в порядку, передбаченому ст. 39 Містобудівного кодексу Російської Федерації, з урахуванням особливостей, встановлених законом про вільному порте Владивосток. Допоміжні види дозволеного використання допустимі тільки в якості додаткових по відношенню до основних видів дозволеного використання і умовно дозволеним видам використання і здійснювані спільно з ними.
лісовий питання
Отже, згідно з правилами землекористування і забудови, які уточнюють генплан, третина лісового фонду Владивостока поки залишиться недоторканою. По-перше, це, звичайно, Ботанічний сад-інститут ДВО РАН. Йому виділили окрему територіальну зону Р 7, яка на плані так і позначена «Ботанічний сад». Також кордону ботсаду на мапі територіальних зон позначені маркуванням особливо території і пам'ятки природи. Тобто законно на території цього лісу нічого не можна масово вирубати і забудувати. Умовно дозволені і допоміжні види і параметри у зони відсутні.
По-друге, зберігається величезна пляма зелені в районі кордону з Артемівським міським округом - зона Р 4, ліси, в яких нічого нікому не можна. Також без умовних і допоміжних видів використання. Значна частина Російського та інших острівних територій теж залишаться лісовими.
Частина лісів в районі східного узбережжя міста зберігається також в зоні Р 4, а навколо ряду об'єктів з'явилася зона СН 5 - зона озеленення спеціального призначення. У перекладі на людську - санітарні ліси. Ця зона є, наприклад, в районі Хрестовій сопки в місці зіткнення її з торговим портом, також в районі бухти Улісс, де «Східна верф». Є й невеликий шматочок біля колишнього золовідвалу (про нього пізніше).
Тут і там по карті розподілені зони Р 1 - рекреація, сквери і парки. Ця зона передбачає розміщення об'єктів вулично-дорожньої мережі, автомобільних доріг і пішохідних тротуарів в межах населених пунктів, пішохідних переходів, набережних, берегових смуг водних об'єктів загального користування, скверів, бульварів, площ, проїздів, малих архітектурних форм благоустрою. В рамках пізнавального туризму, який теж є основним видом використання зони Р 1, дозволено розміщення баз і наметових таборів для проведення походів і екскурсій по ознайомленню з природою, піших і кінних прогулянок, пристрій стежок і доріжок, розміщення щитів з пізнавальними відомостями про навколишнє природне середовище . З нерухомих об'єктів можна розміщувати комуналку - котельні, газові та інші побутові приміщення.
Будівництво будинків залишилося в умовних видах використання, для затвердження яких необхідна тривала процедура узгодження. Це музей не більше одного поверху, об'єкт громадського харчування не більше одного поверху, спортклуб не більше одного поверху, причал для маломірних суден та адміністративний будинок при ньому не більше двох поверхів.
Сопки Владивостока теж позначені зоною Р 1 - проектувальники ІТП «Град» неодноразово говорили, що хотіли б захистити височини від забудови. І сквери залишилися, Бестужівських і Ігнатьєвську , і Нагорний парк , І, природно, парк Мінного містечка.
Тепер про погане. Ліс будуть вирубувати - багато і з задоволенням. Тому що землі ДВО РАН в районі Академмістечка переведені відразу в кілька зон: Ж 4 (багатоповерхова житлова забудова), Ж 1 (ІЖС), ОД 1 і ОД 2 (суспільно-ділові зони). Лише кілька клаптиків залишені під зону ОД 11 (зона наукових установ). Зовсім мікроскопічні зони рекреацій на пляжах і шматок СН 6 (інша зона спеціального призначення) - власність Міністерства оборони.
Садгород начебто захищена від забудови зоною Р 5 (зона об'єктів санітарно-курортного призначення), але деякі забудовники в принципі цілком успішно цим користуються . Так що активістам і протестуючих ще неоране поле, вірніше, нерублений ліс роботи.
Недалеко від водосховищ з'явилася величезна жовта пляма зони Ж 1, що тягнеться від Седанкі і до Шамора. Це незважаючи на те, що депутати міської Думи недвозначно висловилися про сумнівне отриманні цієї землі її новими власниками. У тій же зоні, до речі, залишилося СНТ «Синя сопка» , Незважаючи на численні прохання і протести.
Лісовий масив в районі колишніх теплиць на Нейбута зникне серед суспільно-ділових і житлових зон. Причому, як кажуть громадські діячі, що борються за збереження зелені в місті, саме цей масив відокремлює місто від промзони Дальхімпрома, Сніговий і ТЕЦ-2. І на Змеінке не буде ні лісів, ні парків, тільки житлові будинки.
Забудова острова Русский - це практично повне зникнення зелених зон на півострові Саперному. Вони залишаться в районі форту Поспєлова, на крихітному клаптику пляжу в бухті Паріс і на набережній ДВФУ. Практично весь інший півострів планується зайняти житлової та суспільно-діловий забудовою. Причому значна частина земель буде відведена під зону Ж 3 (зона забудови среднеетажние житловими будинками) і ОЖ 3. Ось останнє - дуже цікава зона, в яку входять як державні будівлі, органи правопорядку, банки та інше, так і торгові центри від 5000 кв. метрів і житлова забудова від 9 до 30 поверхів.
Частина острова залишається за Міністерством оборони - в тому числі і райони мисів Вятліна і Тобізіна. Частина - позначена зоною державної резиденції. Є невеликі вкраплення зони туристичної діяльності зниженою поверховості - Р 3.1.
Решта острівні території і відноситься до них півострів Піщаний залишаються практично зеленими, за винятком існуючої забудови та наукових установ.
На карті територіальних зон у Владивостоці позначено кілька кладовищ: діючі «Лісове» і «Морське», недіюче «Центральне» в межах міста і два планованих - в районі Нейбута і чомусь біля бухти Небесної. Відзначимо, що в районі планованого кладовища на Нейбута взагалі-то розташований пам'ятник історії, форт № 2. Є маленьке кладовище на острові Попова, але жодного позначення - на Російському острові.
Ще більше поверхів
Чи не будувати Шанхай, як просив т.в.о. губернатора, судячи з усього, не вийде. Практично все місто від південного узбережжя і майже аж до «Лісового» кладовища - зона багатоповерхових будівель з вкрапленнями виробництв, інфраструктури і, в общем-то, супутніх зон. Найбільше, звичайно, зон Ж 4 - багатоповерхової житлової забудови. Це, по-перше, співвідноситься з існуючою забудовою міста. А по-друге, відкриває широке поле для діяльності забудовників.
Основними видами дозволеного використання територіальної зони Ж 4 є багатоповерхові житлові будинки від 9 до 30 поверхів, среднеетажние будинку від п'яти до восьми поверхів. Будинки побутового обслуговування, лікарні, поліклініки, дитячі садки, школи, громадське харчування, магазини до 5000 кв. метрів, будівлі організацій громадського порядку, обслуговування автотранспорту, комунальне обслуговування.
В умовно дозволених видах - ділове і громадське управління до 30 поверхів, банки, ветеринарні клініки, торгові центри більше 5000 квадратів, ринки, готелі до 10 поверхів, соцобслуговування, об'єкти культури до чотирьох поверхів (музеї та галереї), спортклуби і гаражна забудова.
Багато шуму наробило пропозиція ІТП «Град» виключити магазини з основних видів дозволеного використання житлових зон. Будувати їх передбачалося тільки за умови проходження публічних слухань, тобто з урахуванням думки жителів. Однак бізнес-співтовариство відстояло можливість будівництва магазинів і торгових центрів в житловій зоні. Цей вид дозволеного використання залишився в числі основних. Власне, цим знецінилася вся затята полеміка з приводу нових документів.
Крім житлової забудови, в місті багато ще й громадською. Наприклад, зона ОД 1: змішана суспільно-ділова забудова. В основних видах використання - громадське управління до 30 поверхів, торгові центри більше 5000 кв. метрів, громадське харчування, соціальне обслуговування, школи, дитячі садки, виші, лікарні та поліклініки, спортивні комплекси, ветеринарні клініки, причали і адміністративні будівлі для маломірних суден, обслуговування автотранспорту.
В умовних видах - релігійні об'єкти до 30 метрів заввишки, а в допоміжних - комунальне обслуговування.
Зона ОД 2 (ділового, громадського та комерційного призначення) - це майже те ж саме, але тільки в основних видах є ще метео- та гідростанції, об'єкти культури, притулки для тварин, ринки, об'єкти придорожнього сервісу (заправки), виставково-ярмаркові об'єкти , склади.
Цікаві мінімальні (читай - найбільш використовувані) параметри розміщення. Так, торгово-адміністративний центр про 30 поверхах можна витончено вбудувати на п'ять соток. Вірніше, на 75% від п'яти соток, оскільки цілих 15% потрібно віддати під озеленення. І з парковками теж не все гаразд. У разі великого торгового центру норма - одне машино-місце на 100 квадратів площі. А от у випадку адміністративних центрів є норма - одне машино-місце на 50 квадратів, але не менше 35 місць на 100 працівників.
У випадку з церквами і храмами, до речі, параметр зовсім маленький - сім машино-місць на 100 парафіян.
Відзначимо зону ОД 12, тобто історичний центр міста. Він виглядає зворушливо маленьким на карті, але повинен, по ідеї, зберегти існуючу історичну забудову від зазіхань. Теоретично.
Тут проектувальники обмежили забудови не поверховістю, а метражем - не більше 25 метрів. Але будувати можна об'єкти громадського та ділового управління, банки, метеостанції, забезпечення органів внутрішнього правопорядку, майданчики для культурного розвитку, релігійні об'єкти (вони можуть в висоту бути до 30 метрів), а також об'єкти соціального, побутового, амбулаторного обслуговування, школи, вузи і - увага! - торгові центри більше 5000 кв. метрів. Та й житлові будинки теж можна - до чотирьох поверхів або 25 метрів у висоту з половиною машино-місця на одну квартиру. В умовних видах є навіть ІЖС, правда, не вище трьох надземних поверхів.
промисловий масштаб
Досить велика кількість територій міста віддано під різну промисловість. Зона П 1, яка передбачає розміщення від харчової до нафтохімічної промисловості, оточує майже весь Золотий Ріг і бухту Диомид. Промисловість покриває також селищних і Снігове. На Сніговий, до речі, є ще зона П 2 - комунальна, там розміщуються склади і супутні майданчика. Промзона в бухті Бражникова (район Фанзавода) і в районі вулиці Лиман в Трудовому. Ця ж зона на мисі Фірсова - це вулиця Татарська. Частково на Чуркін і півострові Назимова. Але зате абсолютно не передбачається на острівних територіях, крім села Берегового.
Промислова ж зона встановлена в районі колишнього золовідвалу. Раніше йшли розмови про необхідність відновлення території. Звучали ідеї зайняти це місце житловою забудовою, хтось пропонував парк або нове кладовище. Пізніше були публікації про можливе перенесення на це місце стадіону «Динамо». Відзначимо, зараз там - неофіційна траса для гонок на баггі , А ще були пропозиції обладнати на золовідвалі трасу для мотокросу і, знову ж таки, стадіон на 15 000 місць.
За підсумком, землі золовідвалу віднесені до зон СН 6 (іншого спеціального призначення) і П 1 (виробнича зона). СН 6, як вже зазначалося раніше, це землі Міноборони. Там розташовується полігон «Горностай». Величезна смуга від бухти Небесної до Артема, пофарбована в коричневий колір, теж відноситься до промзоні, але, найімовірніше, служить позначенням гілки ЛЕП.
Ця територія зветься акваторією
Владивосток, як відомо, місто-порт. Тому деякі його прибережні частини пофарбовані в глибокий синій колір зони Т 5 - об'єкти водного транспорту. І немає, ніяких портів генплан і ПЗЗ не передбачають ні на Російському, ні на Попова, ні взагалі десь ще, крім Золотого Рогу, Улісса і Діоміда. Невеликий причал в районі мису Поспєлова на Російському острові тільки є. Але він і зараз є.
Зона Т 5 передбачає розміщення об'єктів водного транспорту від маломірних до великовантажних і, відповідно, обслуговуючої інфраструктури. Примітно, що в умовно дозволених видах використання значаться адміністративні центри висотою до 30 поверхів. З огляду на розташування двох портів у Владивостоці, стає незрозуміло, навіщо тоді обмежували забудову в історичній частині міста. Хто захоче - море все одно закриє.
А ще в центральній частині ми не знайшли ніяких земель Міноборони, в тому числі і 33-го причалу, у якого швартуються кораблі ТОФ. Цих заборонених земель, до речі, на картах ПЗЗ взагалі набагато менше, ніж заявляється чиновниками при кожному зручному випадку. Так що тепер, аж до 2036 року, виправдовуватися буде ніяково.
Значна частина узбережжя вздовж Амурського затоки віддана під зону Р 3 - об'єкти відпочинку і туризму. Готелі до 15 поверхів, санаторії до дев'яти поверхів, спорткомплекси до чотирьох поверхів, облаштування двоповерхових місць для полювання і риболовлі, манежі для кінних прогулянок і гольф-клубів без установки трибун, причали для маломірних суден, громадське харчування і розваги. В умовних видах - магазини.
Всього 19 територій получил статус Р 6 - пляже. Основні види использование на увазі только відпочинок - шезлонг и келих коктейлю. А ось в умовно дозволених значаться одноповерхові громадське харчування і спорт, а також причали для маломірних суден та адміністративні будівлі не більше двох поверхів.
Набережній в бухті Федорова не буде. вона залишиться пляжем. Ще у Владивостоці пляжі розташовані в бухті Небесної, скляної, Соболь, а також на Санаторній, Седанка, Чайці та Кунгасном.
Російською острові проектувальники залишили тільки один пляж - в бухті Воєвода, на півострові Піщаному два - в селі Береговому та в районі мису Ограновича. Один пляж на Рейнеке - пляж Штукина. Зате на Попова пляжів цілих шість: великий в бухті Прикордонної, в районі мису Драгіна, в протоці Старка, в районі мису Прохідного, мису Андрєєва і мису Низького.
Як ми вже писали раніше, пропозиції та зауваження, що надійшли по проектам внесення змін до містобудівної документації Владивостоцького міського округу, були розглянуті в ході засідань робочої групи на предмет доцільності або недоцільності обліку внесених учасниками публічних слухань таких пропозицій і зауважень. Близько 70% від загальної кількості поданих пропозицій було враховано в проектах по внесенню змін до генеральних планів Владивостоцької агломерації.
особливі відносини
Крім основних територіальних зон, в правила землекористування і забудови включені ще кілька особливих територій. Так, на карті з'явилися позначення ТОР «Надеждинська» - це завод Sollers в гирлі річки Пояснення. На них діють свої правила, про які вище ми писали.
Крім Ботанічного саду, окремі територіальні зони також отримали ВДЦ «Океан» і зона «багатофункціонального культурно-дозвіллєвого комплексу з рибним ринком як об'єктом соціально-культурного значення».
Отже, зона ОД 14 - Всеросійський дитячий центр «Океан». Граничні параметри тут не передбачені, тобто дитячий центр на своїй землі самостійно приймає рішення про внутрішній розмежування земельних ділянок і їх використанні. В основних видах використання значаться туристичне обслуговування, природно-пізнавальний туризм, спорт, багатоквартирних багатоповерхова забудова до чотирьох поверхів, дошкільна і початкова освіта, амбулаторне обслуговування, побутове обслуговування, культурний розвиток, магазини до 5000 квадратних метрів, громадське харчування і комунальне обслуговування. Умовно дозволених видів використання немає.
Таким чином, ВДЦ «Океан» захищений від будь-яких зазіхань на свою територію ззовні і може розвиватися в межах своїх повноважень.
Ще один проект, який зажадав виділення цілої територіальної зоною - ОД 15, тобто багатофункціональний культурно-дозвільний комплекс з рибним ринком як об'єктом соціально-культурного значення. На карті він позначений крихітним квадратиком ніжно-рожевого кольору. Причому ця зона на карті чомусь значиться пляжем, тобто Р 6.
На території в районі набережної Цесаревича дозволено розміщення культурних об'єктів - музеїв, виставкових залів, художніх галерей і тому подібних речей. Можна розміщувати будівлі для розваг - цирки, звіринці, зоопарки, океанаріуми і танцювальні майданчики. Також можливе розміщення об'єктів для організації постійної або тимчасової торгівлі - це як раз ринок. Але кожне з торгових місць не повинна перевищувати 200 квадратів торгової площі. Можна ставити гаражі і обладнати парковки, можна общепит, склади тимчасового зберігання та об'єкти для водного транспорту.
Культурні і розважальні об'єкти не повинні бути вище дев'яти поверхів, громадське харчування - не вище семи поверхів, а ринки - не вище двох. В умовних видах значиться розміщення об'єкта харчової промисловості для переробки сировини, але не вище п'яти надземних поверхів. Нагадаємо, у інвестора вже є план будівництва рибного ринку, який буде чотирьохповерховим, а поруч розміститься парковка на 200 місць.
Найважливіше в Telegram-каналі Новин VL.ru