Строительство »

«На житло заробляти практично неможливо»

  1. перевернута конструкція
  2. будувати менше
  3. Робочі місця
  4. укрупнення ринку

Заступник голови уряду Московської області Герман Елянюшкін

С. Портер / Відомості

Три роки тому уряд Московської області забрало у муніципалітетів право погоджувати нові будівництва на їх території. Найчастіше місцева влада схвалювали проекти без урахування розвитку сусідніх районів і міст. Зараз всі будівництва в області погоджує Містобудівна рада. За словами Германа Елянюшкіна, який курирує будівництво в Підмосков'ї, це рішення дозволяє регіону розвиватися збалансовано, а девелоперам - працювати за правилами, які стануть на заваді новому містобудівному колапсу в регіоні. Про це він розповідає в інтерв'ю «Відомостям».

перевернута конструкція

Заступник голови уряду Московської області Герман Елянюшкін   С

Герман Елянюшкін

заступник голови уряду Московської області

  • Народився в 1969 р в Сизрані. Закінчив Санкт-Петербурзький університет МВС Росії

  • 1988

    служба в органах МВС

  • 2003

    працював в Санкт-Петербурзі: в адміністрації Невського району, в міському комітеті з будівництва

  • 2009

    заступник губернатора Псковської області

  • 2011

    директор департаменту житлової політики Мінрегіону

  • 2012

    міністр будівельного комплексу та житлово-комунального господарства Московської області

  • 2013

    заступник голови уряду Московської області

- Напрямок, який визначив губернатор Андрій Воробйов, не змінилося: це комфортність проживання, безпеку і якість навколишнього середовища. Для цього в Підмосков'ї багато зроблено. Ми наводимо в містах елементарний порядок, створюємо якісну інфраструктуру, благоустроюємо проспекти і пішохідні вулиці, розбиваємо парки і зелені сквери. За попередні три роки ми побудували 317 дитячих садів, і нам вдалося подолати дефіцит дошкільних місць. Зараз губернатор поставив ще одну амбітну і дорогу завдання: звести до 2020 р більш 200 шкіл для ліквідації другої зміни. Не повірите, але в області є ще міста, де діти вчаться в три зміни!

- За рахунок бюджету буде побудовано 125 шкіл. Це 60 млрд руб. Решта - зобов'язання інвесторів з будівництва соціальних об'єктів. Якщо говорити про розвиток регіону, то згадайте, які були траси в Підмосков'ї чотири роки тому і які зараз - це небо і земля. Ми почистили вильотну магістралі, зараз активно, але, як казав відомий персонаж, «без пилу» прибираємо несанкціоновану торгівлю - ларьки, павільйони, ринки. Більшу частину нелегальних ринків вже ліквідували. Стимулюємо будівництво великих торгових центрів і магазинів крокової доступності - створюємо умови для розвитку якісного ринку послуг, цивілізованої торгівлі.

- На Містобудівній раді ми створили перевернуту конструкцію, коли чиновники бігають за бізнесом, а не бізнес за нами. Інвестор, який заявив про бажання побудувати який-небудь об'єкт, отримує повну адміністративну підтримку, і ми супроводжуємо його аж до отримання дозволу на введення будівлі в експлуатацію. Крім того, ставляться жорсткі терміни з оформлення містобудівної документації. На початку року ми провели аналіз і виявили, що на кожному етапі дозвільних процедур (твердження ГПЗУ - містобудівного плану земельної ділянки, дозволу на будівництво і т. Д.) Відсіювалася до 10% інвесторів і тільки 60% доходили до отримання дозволу на будівництво. Чому я сказав, що ми перевернули конструкцію? Наше контрольне управління відслідковує законність відмови у видачі документів і дотримання термінів їх оформлення. Сьогодні ми наблизилися до показника 10% тих, хто не дійшов до фінальної стадії. Фактично залишилися тільки обґрунтовані відмови.

- Чиновник завжди знайде, до чого причепитися, тому його роботу також перевіряють наглядові органи. Якщо чиновник в чомусь відмовив, то, як правило, за це йому нічого не буде. А якщо видав дозвіл, то за це вже треба відповідати. Тут негативно діяв основний принцип техніки безпеки: чи не працюй - і не терпите. Мені здається, ми зуміли переломити цю ситуацію. Відмови обгрунтовані в тих випадках, коли будівництво передбачає вирубку зелених насаджень, суперечить санітарним нормам і т. Д.

будувати менше

- Це вже інша історія. Московська область - національний лідер за обсягами будівництва житла. Ми вже давно досягли цільового орієнтиру: будувати по 1 кв. м на людину. В регіоні найвищий рівень забезпеченості житлом - 34,1 кв. м на людину (в Росії цей показник дорівнює 24 кв. м). Але ми розуміємо, що є межі зростання. Далі збільшуючи обсяги житлового будівництва, ми провокуємо навіть не проблеми, а біди. Перша - це перевиробництво. За чий рахунок у нас будуються житлові мікрорайони? В основному на гроші громадян. Якщо грошової маси недостатньо для завершення будівництва об'єктів, це призведе до обвалення всієї будівельної галузі. Загроза в тому, що покупців на всіх не вистачить, відповідно, у нас виникнуть проблеми з введенням об'єктів. Тому будувати більше сенсу немає.

Друга загроза носить «геополітичний» характер. Для чого ми намагаємося переселити сюди всю країну? Це серйозне питання не стосується заборони на переміщення або введення обмежень на проживання в Москві і Підмосков'ї. Це як раз компетенція федеральних відомств. І справа не в тому, щоб вводити ліміти на будівництво житла в столичному регіоні. Потрібно розвивати інші галузі, щоб люди хотіли жити і працювати там.

І третій важливий момент. Житло - досить дороге задоволення. Його потрібно забезпечити дитячими садами, школами, поліклініками, дорогами. Якщо одночасно з будівництвом нових мікрорайонів НЕ буде зводитися комерційна нерухомість з робочими місцями, то всі витрати по утриманню соціальної інфраструктури ляжуть на регіон. Адже вся соціалка зазвичай знаходиться на балансі муніципалітетів, і містити її без додаткової підтримки у вигляді податкових відрахувань нових підприємств і підприємців досить складно.

- У 2015 році ми підняли на рівень суб'єкта повноваження щодо розроблення та затвердження документів територіального планування. Раніше всі дозволи на будівництво видавали муніципалітети, без урахування особливостей містобудівного розвитку сусідніх районів і міст. Тепер головні рішення за нововиявленими будівництвах, розробці генпланів і проектів планувань територій приймає Містобудівна рада Московської області.

Дозволена містобудівна документація в 2012 р передбачала будівництво близько 145 млн кв. м житла, що мало на увазі майже двократне зростання чисельності населення - до 11,2 млн осіб. Цю цифру ми трохи «підсушили» і від будівництва приблизно третини цього обсягу відмовилися - ці «квадрати» не були забезпечені всією необхідною для життя, роботи і відпочинку інфраструктурою. Щоб девелоперські плани не закінчилися соціальною катастрофою, нам треба було б побудувати сотні дитячих садків, шкіл та десятки поліклінік. А для цього - купити на ринку землю, вишукувати десятки мільярдів на будівництво. Близько 40 млн кв. м вже побудовано, і сьогодні за затвердженою граддокументаціі можна побудувати 49 млн кв. м, в стадії будівництва - 27 млн ​​кв. м. Цей обсяг розкуплять протягом 3-5 років. Поточний і перспективний попит покриває потреби будівельного ринку в інвестиціях. Більше будувати не можна.

- Завершено перший етап підготовки документів територіального планування Московської області (генпланів). Ми оцінили існуючий стан: де і скільки будується, де не вистачає соціалки, робочих місць. Всього в регіоні більше 300 муніципальних утворень, їх житловий фонд в даний час перевищує 240 млн кв. м. Переглянувши і секвеструвати завіральние, так би мовити, проекти, ми визначили актуальний дефіцит соціалки в складі вже реалізованих будівництв і необхідну кількість робочих місць. Зараз перейшли до другого етапу - це публічні слухання. Тільки після народного схвалення генпланів можна називати коректні дані по обмеженням будівництва.

Крім того, ми зобов'язали девелоперів здійснювати генплан поетапно. Житло можна побудувати дуже швидко, а створення робочих місць вимагає часу. Якщо дозволяти тільки житло, ми отримаємо Московську область зразка 2012 г. Щоб отримати дозвіл на наступну чергу будівництва, будь добрий, виконай вимоги по створенню інфраструктури: паркінги, благоустрій, модернізація інженерної інфраструктури. Але це все одно не вирішує проблему надмірної житлового будівництва. У Московській області не вистачає понад 1 млн робочих місць. А в Балашисі, наприклад, цей дефіцит становить 129 000 місць. (За даними Мособлстата, населення Московської області - 7,3 млн осіб, найбільшого за чисельністю населення міського округу Балашиха - трохи більше 440 000 чоловік. - «Ведомости».)

Робочі місця

- Якби це будівництво нічого не коштувало, ми б не хвилювалися. Ми переживаємо за заповнюваність офісів, торгових приміщень, складів. Це ж чиїсь гроші. Якщо хтось побудував офіс, знаючи, що він буде пустувати, погодьтеся, це трохи дивна ситуація.

- Ну добре, нехай у нього бізнес-центр простоює. Але рано чи пізно він зіткнеться з тим, що потрібно заплатити не тільки за будівництво, але також податки і комуналку. Тому він буде змушений здавати офісні приміщення.

- Багато, хто займається житловим будівництвом, настільки вже закостенілі, що нічого іншого не бачать, а освоювати інший сегмент страшно. Страшно починати фактично з нуля на незвіданому ринку. Але дивіться, що відбувається на ринку нерухомості: на житло заробляти практично неможливо, зараз рентабельність в 15-20% уже вважається хорошою. Люди, які прийшли з інших галузей, наприклад промисловці, або ті, хто заробив в житловому будівництві і перенаправив ці гроші в комерційну нерухомість, отримують значно більше прибутку. Кількість звернень за дозволами на будівництво об'єктів ділової інфраструктури у нас зростає кратно.

- Мені важко оцінювати ситуацію в Москві, можу тільки з боку судити. Напевно, є сенс житлові мікрорайони розміщувати ближче до центру, щоб скоротити час в дорозі для тих, хто там працює. Але в Москві, мені здається, складалося трохи інакше: житлове будівництво там тривалий час був обмежений, тому місто заповнює цей дисбаланс.

У нас, навпаки, було перевиробництво житла і абсолютно не створювалися робочі місця. Що таке введення 1,4 млн кв. м ділової нерухомості на 7 млн ​​кв. м житла в 2012 р? На всій території області в 2012 р будувалося виробничих приміщень і взагалі комерційної нерухомості менше, ніж вся територія «Крокуса» в Красногорську. Тобто крапля в морі.

- Влітку 2016 року набули чинності нові регламенти з підготовки, прийняття та видачу цілого ряду важливою граддокументаціі (ГПЗУ, дозволу на будівництво і введення в експлуатацію і т. Д.). Подати заяву на оформлення цих документів тепер можна тільки в електронному вигляді - через регіональний портал держпослуг і МФЦ. Це дозволило скоротити терміни надання держпослуг. Наприклад, оформлення ГПЗУ через портал держпослуг займає 20 робочих днів, а не 30, як у забудовників житла.

Перед подачею заяви через МФЦ і портал держпослуг девелопери можуть здавати супутній пакет документів для їх сканування та перевірки на предмет відповідності законодавству. У цьому випадку формується електронне справу в інформаційній системі забезпечення містобудівної діяльності (ІСОГД). Це заощадить їм при отриманні ГПЗУ ще шість днів. Перехід на новий формат роботи з граддокументаціей оживив активність великого і малого бізнесу, який отримав широкий доступ до будівництва ділової нерухомості. Якщо у підприємця є 1 млн руб. і він хоче побудувати мийку, кафе, будь-який інший об'єкт малого бізнесу, то з таким інвестором ми працюємо чи не в ручному режимі проектного офісу.

Інвестиції в інфраструктурну будівництво економічно виправдані і не потребують додаткової мотивації. Не потрібно забувати, що Московський регіон активно приростає користувачами, тільки за офіційними даними, населення області збільшується на 100 000-200 000 чоловік в рік. Насправді цифри набагато більше. В радіусі 300 км від Кремля постійно знаходиться 25-30 млн чоловік. Вони весь час щось споживають: хліб, молоко, м'ясо, стільниковий зв'язок, машини, нарешті. І, само собою, у виробництві відповідних продуктів і послуг є зацікавленість у всіх - починаючи від найменшого підприємця і закінчуючи світовими гравцями ринку.

- Все-таки треба розкрити тему «понаїхали тут»? (Сміється.) У нашому розумінні, це погано. З іншого боку, в столичний регіон приїжджають найкращі, найактивніші громадяни. Простого рішення, як розрубати гордіїв вузол, звичайно, немає. Повинен бути цілий комплекс заходів. Необхідно розробити схеми стійкого розселення в цілому по країні, в тому числі виходячи з економічної ситуації в конкретних регіонах. І це повинно вирішуватися на федеральному рівні. І обсяги будівництва, звичайно, потрібно регулювати: треба дивитися на попит, а також на обсяг житла, що купується, щоб кількість споруджуваних будинків не перевищувало всього попиту. Якщо ринок трохи зменшиться, це особливо не вплине на ціни. У нас склався ринок покупця, який диктує ціну, нижче вона бути не може. Собівартість не дозволяє.

- Містобудівна політика області передбачає серйозні інвестиції в створення робочих місць. Незважаючи на кризу, квадратних метрів у нас будується більше: якщо в 2013 році було введено 9 млн кв. м нерухомості, то в цьому році, думаю, буде не менше 12-13 млн кв. м. У 2013 р ділової нерухомості було близько 1,7 млн ​​кв. м, в цьому буде близько 4 млн кв. м. Менш ніж за 10 місяців поточного року були введені в експлуатацію майже 3,8 млн кв. м ділової нерухомості - офісних, торгових, виробничих і складських приміщень. Ще 17 млн ​​кв. м - в процесі будівництва. Я дуже обережно даю цифри, але навіть під час кризи вони ростуть.

укрупнення ринку

- В області є дві найгарячіші точки - це пайовики і аварійне житло. Для вирішення цих актуальних проблем ми займаємося в тому числі стабілізацією ринку. У 2012 р у нас було 594 забудовника, зараз залишилося 504. На щастя, більшість пішло «еволюційним» шляхом. Це компанії, які звикли заробляти багато, а зараз ринок не такий.

- Чи не більше 100.

- Навпаки, підвищить її. Раніше топ-10 компаній фактично контролювали 80% підмосковного ринку нерухомості. Ми їх знаємо: це «Лідер», «Урбан», «Літак», а також « СУ-155 »І до недавнього часу« Мортон ». Вони продовжують конкурувати.

- А як ви думаєте, як два великих забудовника зможуть домовитися між собою?

- Зараз не ті роки й інша ситуація. Неможливо домовитися - ти тут не будуєш, я там не будую. Компанії будуть проникати на галявину конкурентів і намагатися відкусити свій шматок пирога. Це класика.

- Це дійсно один з найбільших гравців. Стабільний і надійний забудовник, який вводить об'єкти без порушення термінів. «Літак» справно оплачує виконані роботи. У нього жорстка стратегія усього, що стосується регламентів, термінів, і дуже грамотна політика продажів. Він не ризикує своїми власними грошима, оскільки заходить на партнерські майданчики в якості девелопера. Таких гравців, як ПІК і «Літак», т. Е. Забудовників, які вміють діяти обдумано, трохи не тільки в Московському регіоні, а й в країні.

- Нічого поганого в цьому немає. По крайней мере, то, що ми бачимо, розвивається позитивно. ПІК і без «Мортона» займав лідируючі позиції на ринку з точки зору якості продажів. Обидві компанії вміють будувати і торгувати. Їх об'єднання - це позитивний тренд.

- У «Мортона» було робочий стан: продавалися квартири, вводилися будинку. З огляду на складність структури, взяти і оцінити стан компанії можна, лише провівши цілковитий аудит. Тривожні очікування і чутки дійсно були. Але ситуація вирішилася. Якщо і були проблеми, то зараз вони будуть санувати не таким чином, як у «СУ-155». Абсолютно ринковими механізмами. Будь-девелопер може стати другим «СУ-155»: якщо перерветься грошовий потік від населення, все різко виявляться в червоній зоні.

- Всього на території Московської області 66 об'єктів «СУ-155», це 14 610 пайовиків. У минулому році санатор групи - АКБ «Російський капітал» ввів чотири будинки, а в цьому - 13. У Звенигороді та Лайкова ми самостійно підібрали інвестора, а також добудовуємо соціальні об'єкти в мікрорайонах «СУ-155».

- За гроші компаній «Лідер» і «Урбан груп». Ми звернулися з проханням взяти на себе зобов'язання по завершенню будівництва соціальних об'єктів «СУ-155», і девелопери підтримали нас. Тільки «Урбан груп» на оперативне завершення будівництва соціальних об'єктів направила понад 5 млрд руб.

- Вони забудовують ділянку поруч з селом Лайкова в Одинцовському районі, де після «СУ-155» близько 150 пайовиків не отримали свої квартири. Економіка у девелопера дозволяє робити такі інвестиції.

- Влад не відмовляються. Але є складнощі з термінами. Потрібно отримати дозвіл на введення, оформити власність, передати з балансу забудовника на баланс муніципального освіти. Ці процедури займають від півроку до року. Однак зараз, мені здається, ця проблема вже не актуальна. На контролі у губернатора знаходяться терміни введення всіх соціальних об'єктів. У нас всі об'єкти, незалежно від того, за чий рахунок вони будуються, знаходяться в держпрограмі. І якщо заплановано ввести 47 дитячих садків в 2016 р, вони повинні бути введені.

- Ми припускали, що вони виростуть значніше. Поки ціни стабільні. Якщо і є якийсь зростання, то він незначний.

- Прогноз - стійкий. На жаль, через значне зниження прибутку у інвесторів скоротяться вкладення в модернізацію виробництва будівельних матеріалів. Промисловість будматеріалів імпортозамещена як ніяка інша. На території Росії випускається повний спектр всього, що необхідно для будівництва, починаючи від металів, цементу, цегли і закінчуючи плиткою, шпалерами та іншими оздоблювальними матеріалами. Це найсучасніші матеріали, виготовлені на виробництвах, обладнаних за останнім словом техніки. І ці новітні виробництва завантажені лише на 50-70%. Як правило, це самостійні бізнес-одиниці, навіть якщо вони входять до складу вертикально-інтегрованих компаній. Для них важливий ринок збуту. Щоб підтримати російську стройиндустрию, щоб вітчизняні будматеріали були конкурентоспроможними і за ціною, і за якістю, компаніям потрібно відкрити не тільки внутрішні, а й зовнішні ринки. Тут нам, звичайно, необхідна підтримка федерального уряду. Потрібен проектний підхід щодо просування наших будівельних матеріалів на зарубіжних ринках. З чітко заданим планом з продажу саме на зовнішніх ринках. Нещодавно пройшла найважливіша виставка в Мюнхені, але наші промисловці там практично не були представлені. І це показово.

- Комфортною для проживання. Це найголовніше.

- Жити, працювати і відпочивати в одному місці. Підмосков'ї отримає сучасні міста з дбайливою забудовою, багатою інфраструктурою, робочими місцями і зручною транспортною доступністю.

- Як такого кризи в Підмосков'ї не було. Стратегія губернатора була направлена ​​в першу чергу на підтримку стабільності в регіоні. Завдяки випереджувальним заходам у багатьох ключових сферах у нас кризи не відбулося. А, наприклад, сільське господарство і харчова промисловість отримали додатковий поштовх до розвитку - такі галузеві проекти зараз переважають на порядку містобудівної ради. Інвестори хочуть створювати нові селянсько-фермерські господарства і потужності по переробці і зберіганню сільгосппродукції, будувати тепличні комплекси та оптово-розподільні центри. Криза призвела до того, що на території Московської області стали виробляти більше.

- Так. Це видно неозброєним поглядом. Серйозний інтерес до нашого ринку виявляють іноземні інвестори. Днями в Серпуховском районі відкрився російсько-в'єтнамський кластер легкої промисловості. Автобудівельний концерн Daimler AG планує побудувати в Солнечногорском районі завод АТ «Мерседес-Бенц Рус».

Чому я сказав, що ми перевернули конструкцію?
За чий рахунок у нас будуються житлові мікрорайони?
Для чого ми намагаємося переселити сюди всю країну?
М житла в 2012 р?
Все-таки треба розкрити тему «понаїхали тут»?
А як ви думаєте, як два великих забудовника зможуть домовитися між собою?