- передумови законодавства
- Сутність процедури переоцінки кадастрової вартості
- Що робити, якщо ви не згодні з переоцінкою?
- Підстави оскарження результатів переоцінки в комісіях наступні:
- Судова практика щодо земельних ділянок
Індрісова Зара. Зменшення кадастрової вартості
Зменшення кадастрової вартості з урахуванням останніх змін в законодавстві
передумови законодавства
З початку 2013 року в нашій країні почалася повсюдна переоцінка кадастрова вартість земельних ділянок. При всьому при цьому, нова кадастрова вартість відверто ввергає правовласників нерухомого майна в шок.
Це обумовлено тим фактом, що від розміру кадастрової вартості залежить ціна подальшого викупу земельних ділянок, розмір орендної плати за державну землю, а також розмір податкових платежів.
Таким чином, в даний момент, питання необґрунтованого завищення кадастрової вартості нерухомості при її перерахунку органами державної влади стоїть найбільш гостро. Слід зазначити, що за захистом своїх прав і законних інтересів, власникам нерухомого майна найдоцільніше йти в суд.
Сутність процедури переоцінки кадастрової вартості
Згідно з положеннями статті 66 Земельного кодексу РФ, кадастрова вартість земельних ділянок встановлюється рівною їх ринкової вартості, а сама процедура кадастрової оцінки практично прирівняна до методик ринкової оцінки вартості майна. Основним нормативно-правовим актом, що регулює дане блок правовідносин, в ФЗ РФ №135-ФЗ «Про оціночної діяльності в РФ», а саме - гл. III.
Відповідно до російського законодавства, державна кадастрова оцінка проводиться на виконання рішення виконавчого органу державної влади суб'єкта Російської Федерації або ж рішення органу місцевого самоврядування. Також варто врахувати, що формування списку об'єктів нерухомого майна, що підлягає державній кадастрової оцінки, знаходиться у веденні тих же органів виконавчої державної влади. Звідси випливає, що саме від їх волевиявлення залежить включення або НЕ-включення вашого об'єкта нерухомості в «список переоцінки». Головне умовою є те, що державна кадастрова оцінка проводиться щодо тих об'єктів нерухомості, які враховані в державному кадастрі нерухомості.
Після затвердження зазначеного вище списку і в результаті складання звіту про оцінку оцінювачами, яких в свою чергу, залучають до цього, органи державної влади, результати переоцінки нерухомості підлягають затвердженню і опублікуванню в порядку, який встановлений ФЗ РФ «Про оціночної діяльності РФ».
У тому випадку, якщо результати переоцінки зачіпають права фізичних або юридичних осіб, останні мають право подати запит про надання відомостей про кадастрової вартості в орган, який затвердив результати її переоцінки, і, як наслідок, отримати шукані відомості.
Ця стадія передбачає можливість ініціації процедури оскарження результатів переоцінки в, так звану, комісію з розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості.
Якщо вищевказана комісія визнає скаргу зацікавленої особи необґрунтованою, матеріали переоцінки кадастрової вартості направляються в Федеральну кадастрову палату Росреестра РФ, в компетенцію якої входить ведення Державного кадастру нерухомості, що містить кадастрову вартість всіх врахованих в ГКН об'єктів нерухомості.
Далі, наслідком цього стає поява у Федеральної податкової служби РФ з'являється можливість використання міститься в кадастр нерухомості кадастрову вартість вашого об'єкта.
В силу того, що в процесі складання оцінки кадастрової вартості оцінювачі керуються методами, застосовуваними при розрахунку ринкової вартості нерухомості, нова кадастрова вартість може, м'яко кажучи, здивувати правовласника недвіжімоті.
Відносно земельних ділянок, в тому числі, сільськогосподарського призначення, зміна кадастрової вартості відбувається ще в більш спрощеному порядку, в силу застосування розрахункових методик, однією з яких є, так званий, середній / питома рівень кадастрової вартості.
Що робити, якщо ви не згодні з переоцінкою?
Отже, існує два основних шляхи вирішення проблеми. Перший полягає в можливості оскарження результатів переоцінки об'єкта нерухомості при зверненні в вищеназвану комісію.
Правом на оскарження результатів кадастрової переоцінки мають як фізичні, так і та юридичні особи, якщо результати цієї переоцінки зачіпають їх права та інтереси цих осіб. Також ці правом оскарження наділені органи державної влади, органи місцевого самоврядування щодо тих об'єктів нерухомості, які перебувають у державній або муніципальній власності. Оскаржити результати переоцінки можливо тільки протягом шести місяців з моменту внесення нової вартості в ГКН.
Підстави оскарження результатів переоцінки в комісіях наступні:
- недостовірність відомостей про об'єкт нерухомості, використаних при визначенні його кадастрової вартості;
- встановлення щодо об'єкта нерухомості його ринкової вартості на дату, станом на яку була встановлена його кадастрова вартість.
При зверненні до Комісії необхідно написати заяву про перегляд кадастрової вартості з необхідними додатками. Саме від підстави оскарження залежить комплектність наданих документів.
Основною проблемою цього шляху є те, що згідно із законом Комісії повинні функціонувати при кожному управлінні Росреестра по суб'єкту РФ і розглядати відповідні заяви. Однак на практиці такі Комісії в більшості суб'єктів РФ відсутні, що, в свою чергу, позбавляє правовласників нерухомості можливості використання даного способу захисту своїх прав. У зацікавлених осіб залишається тільки одна можливість відстояти свої права - звернення до суду.
При цьому, звернення до суду має носити не адміністративно-громадський, а саме позовної характер. Згідно з правовою позицією, викладеною Вищого Арбітражного Суду РФ в Постанові Президії від 28.06.2011 N 913/11, права особи, порушені невідповідністю внесеною до державного кадастр нерухомості кадастрової вартості земельної ділянки, його ринкової вартості, підлягають захисту за допомогою зміни кадастрової вартості земельної ділянки на його ринкову вартість. Відповідно до позиції ВАС РФ, така вимога не пов'язано з оскарженням дій органу кадастрового обліку і підлягає розгляду за загальними правилами позовного провадження.
У зв'язку з цим, термін захисту своїх прав зацікавленою особою обчислюється за правилами загальної позовної давності і становить три роки. При цьому, даний термін відповідно до положень статті 200 Цивільного Кодексу РФ, може обчислюватися з моменту, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права, тобто з моменту часу, коли ви дізналися про переоцінку об'єкту.
Слід підкреслити, що дані вимоги носять немайнових характер, отже, при зверненні до суду, зацікавлена особа повинна сплатити порівняно невелику держмито.
Відповідно до норм законодавства, а також, виходячи з ситуації, що судової практики і позиції ВАС РФ, при подачі позовної заяви варто заявляти такі позовні вимоги:
- про визнання несоответстствующей ринкової нової кадастрової вартості вашого об'єкта нерухомості;
- про встановлення кадастрової вартості об'єкта в розмірі його ринкової вартості, визначеної шляхом оцінки або експертизи, проведеної на підставі рішення суду суді;
- про обов'язок кадастрової палати внести відповідні зміни в ГКН.
В силу того, що саме ви оскаржуєте в очах ваших кадастрову оцінку, відповідно до процесуального законодавства, обов'язок доведення її невідповідності ринкової вартості лягає на ваші плечі. З цією метою, до подання позовної заяви, необхідно самостійно залучити оцінювачів та здійснити ринкову оцінку вартості вашого об'єкта нерухомості.
У разі задоволення вашого позовної заяви вступило в силу рішення суду є підставою для зміни в ГКН кадастрової вартості спірного об'єкта нерухомості.
Судова практика щодо земельних ділянок
На даний момент суперечки щодо оскарження переоцінки кадастрової вартості стосуються, в основному, земельних ділянок.
При оскарженні переоцінки кадастрової вартості землі найсуперечливіших і спірних до справжнього моменту залишається питання, з якого моменту повинна бути визначена судом кадастрова вартість земельної ділянки, в разі, якщо суд визнає вимоги позивача обгрунтованими.
Існує підхід, завдяки якому, заявники просять встановити ринкову ціну саме на момент переоцінки, іншими словами, «заднім числом».
В подальшому, це дає підставу зацікавленим особам перерахунку і стягнення з податкових органів переплачені податки на землю з моменту, коли в ГКН була внесена оспорена заявником вартість землі.
Така практика характерна для арбітражних судів. Вона відображена в Постанові Президії ВАС РФ від 25.06.2013 N 10761/11 у справі N А11-5098 / 2010, Постанові ФАС Московського округу від 26.09.2013 у справі N А41-41710 / 12, Постанові ФАС Московського округу від 01.10.2013 по справі N А41-18762 / 12 та ін.
Суди загальної юрисдикції судді дотримуються думки про те, що кадастрова вартість може бути змінена в разі задоволення позову тільки з моменту набрання рішенням законної сили (Див. Апеляційне визначення Московського міського суду від 10.09.2013 у справі N 11-25827 / 2013).
В цілому варто відзначити, що шлях оскарження переоцінки нерухомості, в тому числі земельних ділянок, при зверненні до суду, - є більш перспективним. Суди все частіше стають на бік позивача, а Кадастрова плата, в свою чергу, далеко не завжди протистоїть заявленим вимогам щодо оскарження кадастрової вартості.
Ціни на послуги юристів і адвокатів залежать від завдань.
Дзвоніть прямо зараз! Допоможемо!
+7 (861) 212-54-74 , +7 (988) 241-05-75
Що робити, якщо ви не згодні з переоцінкою?