Купівля квартири з прописаним неповнолітньою дитиною

1. Процедура покупки квартири з неповнолітнім
2. Отримання дозволу від органів опіки
3. Підписання основного договору
4. Зняття прописаних осіб з реєстраційного обліку і їх прописка за новим місцем
5. Реєстрація угоди в Росреестра
6. Ризики покупки житла з неповнолітніми дітьми
7. Пакет документів необхідних для вирішення опіки
8. Як убезпечити себе при купівлі житла з неповнолітніми дітьми?

При покупці нерухомості з прописаними в ній неповнолітніми варто особливо уважно підходити до збору документів, так обов'язковою умовою є дотримання майнових інтересів дітей.

Придбання квартири з неповнолітніми дітьми має певні ризики для покупця. Пов'язано це з тим, що якщо права дитини в ході операції будуть порушені, суд напевно стане на сторону неповнолітнього і може анулювати угоду.

Процедура покупки квартири з неповнолітнім

Покупець і продавець обговорюють умови укладання угоди купівлі-продажу та підписують попередній договір . Вноситься завдаток, який гарантує серйозність намірів сторін.

Отримання дозволу від органів опіки

Саме в цьому полягає основний нюанс укладання угоди купівлі-продажу з прописаними неповнолітніми. Варто враховувати, що такий дозвіл потрібно не завжди. Тільки якщо: дитина не просто зареєстрований в квартирі, але і має частку у спільній власності.

Коли дитина просто прописаний в квартирі , То дозвіл не потрібен, і він не є учасником угоди купівлі-продажу (винятком є випадки, коли дитина знаходиться під опікою).

Для отримання дозволу батьки звертаються до органів опіки з певним комплектом документів.

Вони будуть розглядатися інспектором протягом 2-4 тижнів, після чого видається дозвіл на угоду або відмову.

При негативному рішенні батьки можуть уточнити, при дотриманні яких умов, вони можуть розраховувати на отримання дозволу.

На практиці для отримання дозволу батькам слід попередньо підібрати альтернативну квартиру, в якій дитині буде виділена частка в еквівалентному або більшому розмірі, ніж в квартирі, що продається. Дитина також може отримати частку у власності не в яку купує взамін квартирі, а у родичів.

Інший варіант - батьки відкривають рахунок у банку, куди переводять гроші за продаж частки дитини. Вони не мають права розпоряджатися цим рахунком поки дитина не досягне 18 років і сам не вирішить, як витратити ці гроші.

Якщо в результаті угоди органи опіки вважатимуть права неповнолітніх порушеними, вони видадуть відмову. Наприклад, якщо дитині замість частки ½ пропонується 1/3, навіть якщо мова йде про більшу житлоплощі.

Також опіка враховує придатність для проживання нового житла, розвиненість інфраструктури в новому районі, наявність там школи і садочка. Дозвіл навряд чи буде отримано на покупку квартири в споруджуваному будинку , Що не зданому в експлуатацію.

Підписання основного договору

Договір купівлі-продажу від імені продавця підписують всі власники квартири. Якщо в число власників входять діти:

• у віці до 14 років - за них документ підписують батьки;
• старше 14 років - підписують договір щодо своєї частки самостійно.

У тексті договору міститься вказівка ​​на сторони угоди, предмет (квартира і її характеристики), ціну угоди і умови взаєморозрахунків, відомості про прописаних осіб та умови їх виписки , Дані про наявність заборгованості за послуги ЖКГ і умов її погашення, інформація про відсутність обтяжень.

Зняття прописаних осіб з реєстраційного обліку і їх прописка за новим місцем

Дана процедура проводиться в УМВС і припускає заповнення листків вибуття / прибуття. Варто враховувати, що діти до 14 років можуть бути прописані виключно разом з батьками.

Реєстрація угоди в Росреестра

Права власності на користь покупця необхідно перереєструвати через Росреестр. У момент переоформлення прав потрібно отримане раніше дозвіл від опіки на операцію. За результатами розгляду поданої документації вноситься відмітка в єдиний реєстр про зміну власника.

Ризики покупки житла з неповнолітніми дітьми

Для покупця таке придбання пов'язане з ризиком заперечування угоди в судовому порядку.

Якщо судом буде визнано факт порушення майнових інтересів дітей, то договір купівлі-продажу анулюється і сторони повернутися до відправної точки: права власності на квартиру перейдуть до покупця.

Окремі ризики пов'язані з квартирами, отриманими у власність через приватизацію . В такому випадку покупцю слід уважно проаналізувати виписку з будинкової книги. Якщо на момент приватизації неповнолітня дитина був там прописаний, але не увійшов до складу власників, то його права були порушені. У такій квартирі дитина може зберегти за собою право безстрокового користування, якщо він звернеться до суду.

Очевидно, що від укладення подібної угоди слід утриматися. Виняток становлять ситуації, коли відмова від приватизації дитини отримав схвалення органів опіки, але можливість такого збігу обставин мінімальна.

Також спірні моменти можуть виникнути, якщо дитина виписався з квартири незадовго до приватизації або був тимчасово виписаний з неї на час, поки йшла ця процедура.

Він також може відновити свої порушені права через суд.

Деякі ризики має покупка квартири з двома неповнолітніми. Якщо ця нерухомість була придбана з використанням материнського капіталу , То до складу її власників батьки зобов'язані були включити дітей.

У разі, якщо батьки проігнорували цю вимогу, то вони також порушили майнові права дітей. Основна проблема полягає в тому, що питання виділення часток при використанні маткапіталу відстежується погано.

Пакет документів необхідних для вирішення опіки

Перелік документації, необхідних для отримання дозволу, варіюється в залежності від регіонального підрозділу Органу опіки. Представники організації діють відповідно до затвердженого регламенту видачі дозволу.

Але стандартний комплект документів включає в себе:

1. Заява на видачу дозволу, підписану батьками або дитиною старше 14 років.
2. Документи, що підтверджують особу дитини: свідоцтво про народження або паспорт (якщо є).
3. Документи по продаваної і здобувається квартире, що підтверджують права власності на продавця і покупця: свідоцтва про власність, виписки з ЕРГН / ЕГРП.
4. Актуальні виписки з ЕГРН, що містять вказівку на відсутність обтяжень і кадастрову вартість нерухомості.
5. Паспорти батьків (якщо один з них помер чи позбавлений батьківських прав - свідоцтво про смерть, відповідне рішення судового органу).
6. Техпаспорта з БТІ, іноді додатково запитуються копії поверхових планів і експлікації на обидва об'єкти нерухомості.
7. Виписка з будинкової книги, отримана в паспортному столі.
8. Копія фінансово-особового рахунку, отримана в ЄЇРЦ або Єдиний житловий документ.
9. Реквізити банківського рахунку, відкритого на ім'я дитини (якщо замість виділення частки з ним передбачається перерахувати гроші).

Також інспектори можуть запитувати додаткові відомості.

Отримані документи розглядаються на спеціальній комісії, де вирішується питання про видачу дозволу на проведення операції.

Кожен покупець повинен знати, як перевірити чистоту угоди при купівлі квартири .

У вас немає часу на пошук квартири для оренди? Дізнайтеся з нашої статті , Як зняти житло через агентство.

При проведенні будь-яких угод з нерухомістю за участю неповнолітніх громадян необхідно дотримуватися деяких правил. Детально про це розповідається тут .

Як убезпечити себе при купівлі житла з неповнолітніми дітьми?

Для мінімізації ризиків покупки нерухомості з дітьми покупцеві варто вживати таких заходів:

1. Перевірити всі документи від продавця на квартиру, проаналізувати угоду на юридичну чистоту.
2. Завірити договір купівлі-продажу нотаріально. Нотаріус не буде завіряти договір, що порушує інтереси сторін і права окремих власників. Також по нотаріально посвідчені договори швидше проводиться процедура переходу прав власності до покупця.
3. Перевірити є у дитини право власності або він просто прописаний в квартирі. Взяти участь в процедурі отримання дозволу від опіки, якщо дитина входить в коло власників.
4. переходити до передачі грошей і реєстрації угоди в Росреестра тільки після отримання дозволу від органів опіки.
5. Включити в договір пункт, який зобов'язує батьків і дитини виписатися до переоформлення прав власності. Буде не зайвим переконатися, що дитина отримала прописку у родичів, а умови його нового місця проживання можна вважати гідними.

Подібна обачність продавця зможе звести ризики оскарження угоди до мінімуму.

Дорогі читачі, інформація в статті могла втратити свою актуальність. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему, телефонуйте за телефонами:

Або задайте питання юристу на сайті. Це швидко і безкоштовно!