Равнодолевая власність має на увазі наявність декількох власників нерухомості з однаковими правами. Зазвичай вона виникає при спадкуванні або приватизації квартири двома і більше особами. З частками в праві можна виробляти ті ж дії, що і з окремим об'єктом нерухомості: продавати, дарувати, заповідати і т. П. При цьому оплатне угоди з частками відбуваються тільки з повідомленням інших власників.
10 фактів про спільної і пайовий власності на житло
Дарування нерухомості в 5 питаннях і відповідях
Найдешевше передати всі частки одній особі через оформлення дарчої. Сучасне законодавство вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення такого договору. При цьому дарування майна особі, яка не є родичем, обкладається ПДФО, а члену сім'ї - немає. Для проведення операції все співвласники збираються у нотаріуса і підписують спільний документ, який закріплює передачу прав одному власнику. Ніяких додаткових паперів (наприклад, згоди на угоду) збирати не потрібно. Важливо відзначити, що вартість нотаріальних послуг розраховується, виходячи з кадастрової оцінки нерухомості. Сьогодні це дуже значна сума, яка може перевищувати ринкову ціну квартири. Потім договір дарування реєструється в Росреестра, розмір держмита становить 2 тисячі рублів. Угода вступає в силу після її реєстрації.
В даному питанні не уточнюється, на кого потрібно перевести частки: на стороння особа або на одного з чотирьох власників. Крім того, немає інформації про спорідненість власників нерухомості. Тому розглянемо обидва варіанти: переклад на стороння особа всіх часткою і переклад трьох часток на четвертого содольщіка.
Перекласти частки на стороння особа, яка не є родичем, можна через купівлю-продаж квартири. При реалізації всього об'єкта цілком документи у вигляді згоди пайовиків не потрібні.
При переоформленні трьох часток на людину, що володіє нерухомістю в цій квартирі, можна зробити один договір купівлі-продажу ¾ часткою. При цьому згода теж не буде потрібно.
Якщо четвертий власник є близьким родичем, то в такому випадку можна вирішити питання шляхом дарування ¾ частки. У будь-якому випадку при відчуженні нерухомості (неважливо, яким способом), що знаходиться в частковій власності, буде потрібно нотаріальне посвідчення правочину. Тому вигідніше переоформляти нерухомість одним договором, а не декількома (тобто на кожну частку окремо). В іншому випадку буде потрібно оплачувати держмито кожного договору окремо.
5 типів угод, які потрібно завіряти у нотаріуса
Чи можу я оформити 2 дарчі, щоб не платити податок?
Щоб коректно відповісти на Ваше питання, необхідно визначитися з ключовим поняттям - для кого витрати повинні бути найменшими? Якщо розглядати ситуацію з точки зору вигоди людини, на якого буде оформлятися власність, то необхідно застосовувати один алгоритм дій. А ось якщо розглядати ситуацію з точки зору вигоди будь-якого з трьох інших співвласників, то алгоритм буде зовсім інший. Для початку давайте визначимося зі структурою витрат, які необхідно буде провести для перереєстрації права власності з спільної часткової на індивідуальну. Отже, знадобиться понести такі обов'язкові витрати:
- Нотаріальні тарифи і послуги. Чинне законодавство для всіх угод з частками в праві власності на нерухоме майно передбачає обов'язкову нотаріальну форму угоди незалежно від виду договору (купівля-продаж, дарування, міна або щось ще), тому ухилитися від цих витрат не вийде. Що стосується нотаріального тарифу, то державне мито за посвідчення такого договору складе 0,5% від суми договору, але не менше 300 рублів і не більше 20 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Крім державного мита, потрібно сплатити нотаріусу також і за технічну роботу зі складання договорів, але цю суму нотаріус визначить вже самостійно.
- Державне мито за реєстрацію переходу права власності. В даний час зазначена мито становить 2 тисячі рублів за одне реєстраційне дію. Оскільки для здійснення запланованої Вами угоди будуть потрібні три реєстраційних дії (державна реєстрація трьох переходів права власності), то розмір державного мита складе 6 тисяч рублів.
- Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), який в залежності від деяких обставин необхідно буде сплатити однієї зі сторін договору.
Можливі додаткові, але не обов'язкові витрати, які також можуть виникати при угодах з нерухомим майном (оренда банківських сейфів, різноманітні доручення, заяви, оплата житлово-комунальних послуг та інше) тут врахувати важко, оскільки їх необхідність може бути викликана особливостями кожної конкретної угоди.
Відповідно, з перерахованих трьох видів обов'язкових витрат перші два сплачуються за угодою сторін. Тобто як сторони домовляться, так і буде. А от необхідність сплати ПДФО, що становить 13% від отриманого платником податку доходу, як раз і визначає ту різницю в алгоритмі дій, про яку ми говорили на початку. Розглянемо обидва варіанти.
Якщо розглядати ситуацію з точки зору вигоди людини, до якого переходить право власності, то йому вигідніше укласти договір купівлі-продажу, в якому він буде покупцем. У цьому випадку ПДФО будуть зобов'язані сплатити продавці часткою в праві власності на квартиру (якщо вони, звичайно, не звільнені від нього відповідно до податкового законодавства). А ось якщо розглядати угоду з точки зору вигоди людей, від яких право власності переходить, то їм вигідніше укласти договір дарування часткою в праві власності. У цьому випадку ПДФО буде зобов'язаний оплатити обдаровуваний (якщо він, знову ж таки, від сплати податку законодавством не звільнений).
При укладенні договору купівлі-продажу підлягає сплаті продавцями сума ПДФО буде обчислюватися з договірної вартості, яка належить кожному з них частки у праві власності на квартиру, але в цілях оподаткування ця вартість дорівнює не менше 70% від кадастрової вартості цієї частки. А ось при укладенні договору дарування підлягає сплаті обдаровуваним сума ПДФО буде обчислюватися вже безпосередньо з кадастрової вартості квартири.
Що вигідніше - дарчий або продаж?
Чи повинен я платити податок на продаж частки ціною менше 1 млн?
Щоб максимально точно відповісти на дане питання, необхідно знати, коли саме виникло право власності на квартиру і на підставі якої угоди.
Витрати на переоформлення часткою від усіх содольщіков на одного з них складаються з витрат на оформлення самої угоди, витрат на державну реєстрацію переходу права власності, а також витрат по оподаткуванню.
Першим варіантом вирішення питання щодо переведення часткою на одного співвласника може бути укладення договору купівлі-продажу часток квартири. На даний момент договір з відчуження часток нерухомого майна, в тому числі між співвласниками, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та вважається укладеним з моменту такого посвідчення. За вчинення нотаріальних дій стягується плата в розмірах, встановлених податковим законодавством і затверджених нотаріальною палатою відповідного суб'єкта РФ. Так, п. 5 ч.1 ст. 333.24 НК РФ встановлює, що за посвідчення договорів, предмет яких підлягає оцінці, стягується мито в розмірі 0,5% від суми договору, але не менше 300 рублів і не більше 20 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Рішенням Московської нотаріальної палати 15 грудня 2016 року встановлено також розмір плати, що стягується нотаріусами за послуги правового та технічного характеру під час вчинення нотаріальних дій, який для угод із продажу нерухомості становить 5 тисяч рублів.
Якщо співвласники часткою квартири володіють ними більше п'яти років (для часток, отриманих у спадок, по приватизації або в результаті дарування між близькими родичами - понад три роки), то продавці часткою не обкладаються податком на доходи від їх продажу. Якщо ж продавці часткою квартири володіють ними менш зазначених термінів, то їм доведеться сплатити податок на доходи в розмірі 13% від отриманої по угоді прибутку, причому в якості бази оподаткування в розрахунок буде братися сума розміром не менше 70% від кадастрової вартості часток квартири.
Зауважимо, що Податковий кодекс РФ передбачає ряд послаблень (податкових відрахувань) при здійсненні таких операцій. Наприклад, продавці можуть зменшити оподатковувану базу на суму, раніше витрачену на придбання або створення продаваного об'єкта нерухомості. Або можуть застосувати відрахування в розмірі 1 млн рублів при продажу (при цьому зазначена сума буде розподілена між усіма співвласниками пропорційно їх частці в праві власності на квартиру).
Другим варіантом вирішення питання щодо переведення часткою на одного співвласника може бути укладення договору дарування часткою квартири. Така угода також підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, внаслідок чого виникають такі ж витрати на оформлення договору, що і при купівлі-продажу житла. В середньому, вартість оформлення угоди у нотаріуса в Москві складе 25 тисяч рублів.
Що стосується оподаткування при даруванні, то воно виключається тільки в тому випадку, якщо дарувальники і обдаровуваний є членами однієї сім'ї або близькими родичами, до яких відносяться: подружжя, батьки, діти (в тому числі усиновителі й усиновлені), дідусі та бабусі, онуки, повнорідні та неповнорідні брати і сестри (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Якщо ж дарувальник не є близьким родичем обдаровуваного, то обдаровуваний буде змушений заплатити податок у розмірі 13% від кадастрової вартості подарованої йому частки.
Незалежно від виду операції тариф за держреєстрацію переходу права власності для громадян становить сьогодні 2 тисячі рублів, помножені на розмір бере участь в угоді частки (ст.333.33 НК РФ). Так, при продажі або даруванні ¼ частки квартири потрібно буде сплатити реєстраційну мито в сумі 250 рублів.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
5 головних фактів про договори дарування квартири
Син дарує мені свою частку, я продаю квартиру. Я плачу податок?
Чи можна оформити договір дарування без участі обдарованих?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Щоб коректно відповісти на Ваше питання, необхідно визначитися з ключовим поняттям - для кого витрати повинні бути найменшими?Що вигідніше - дарчий або продаж?
Чи повинен я платити податок на продаж частки ціною менше 1 млн?
Я плачу податок?
Чи можна оформити договір дарування без участі обдарованих?