- Договір купівлі-продажу в Казахстані: як правильно скласти
- організаційні аспекти
- Що потрібно мати на увазі
- При визнання угоди недійсною, потрібно буде віддати продавцеві ціну, зазначену в договорі
- Якщо буде приріст вартості, то потрібно оплачувати податок
- Нерухомість, передана за договором купівлі-продажу, стає спільною власністю подружжя
- Договір дарування: як правильно подарувати квартиру
- Що потрібно мати на увазі
- Не потрібно оплачувати податок
- Дарувальник має право скасувати дарчу
- Про що потрібно знати, складаючи заповіт
- організаційні аспекти
- Заповіт в будь-який момент може бути скасовано заповідачем
- Не потрібно оплачувати податок
- У заповідача можуть бути спадкоємці, які мають обов'язкову частку
- На спадкоємця заповідач має право оформити відказ
- Яка угода вважається найбільш заперечної
Багато людей в певний момент свого життя стикаються з необхідністю передати свою нерухомість іншим особам - дітям, подружжю, братів чи сестер. Як краще це зробити? Адже існує кілька способів: як би продати, подарувати або заповісти. І у кожного з них є свої переваги і недоліки.
Купити квартиру в 2017 році: оформлення нерухомості, податки, держпрограми >>>
Договір купівлі-продажу в Казахстані: як правильно скласти
Тут ніби все ясно - згідно з договором купівлі-продажу продавець передає у власність покупця нерухомість, а покупець платить за неї гроші.
Ціна. Якщо договір купівлі-продажу оформляється нотаріально дітям, чоловікові, батькам, братам і сестрам, а також онукам, то він коштуватиме 15 883 тг. Іншим особам 27 228 тг. Це розцінки для міської місцевості, в сільській буде дешевше.
організаційні аспекти
Договір купівлі-продажу складається в простій письмовій формі або нотаріальної, потім реєструється. Згідно із законом, можна і не звертатися до нотаріуса, але краще це зробити, так як держава в особі нотаріального інституту здійснює правовий захист майнових прав та законних інтересів громадян. Нотаріус перевіряє правовстановлюючі документи на їх відповідність. Перевіряє наявність обтяжень на нерухомість, наявність або відсутність шлюбних відносин, відповідність житла техпаспорту, дійсність довіреностей і т.д.
Покупці часом не знають, як правильно все оформити.
- Буває, що люди, купуючи будинок, не оформляють земельну ділянку, - наводить приклад нотаріус Салтанат Бельбаева, - передають гроші, беруть розписку, і живуть роками, а потім виявляється, що вони юридично не власники, не можуть вирішити питання з комунальними службами, з технічними умовами і комунікаціями. Тоді вони біжать до суду про визнання угоди купівлі-продажу. А якщо ще і власник, який отримав гроші, помер, і у нього залишилися спадкоємці, то це може привести до реального спору.
Небезпечна угода: коли не варто купувати квартиру >>>
Що потрібно мати на увазі
Продаж квартири за фіктивною ціною може бути визнана недійсною
Якщо мова йде про безоплатну передачу нерухомості родичу, чи можна оформити угоду купівлі-продажу за фіктивною ціною, тобто вказати символічну ціну за об'єкт?
- При порушенні вимог, що пред'являються до форми, змісту і учасникам угоди, а також до свободи їх волевиявлення, угода може бути визнана недійсною за позовом зацікавлених осіб, належного державного органу або прокурора, - розповів порталу kn.kz юрист Юридичної компанії KORGAN Дмитро Мацура. - Статтею 160 ЦК РК встановлено що, недійсна уявна угода, укладена лише про людське око, без наміру викликати юридичні наслідки.
Іншими словами, якщо ви вкажете в договорі купівлі-продажу ціну, яка буде нижчою за ринкову ціну об'єкта, що здобувається, то вами можуть зацікавитися держоргани.
При визнання угоди недійсною, потрібно буде віддати продавцеві ціну, зазначену в договорі
Розглянемо ситуацію, коли родич передумав передавати нерухомість, але був укладений договір купівлі-продажу. Згідно зі статтею 401 Цивільного кодексу РК, на вимогу продавця або покупця договір може бути розірваний за рішенням суду, якщо виявлено серйозне порушення угоди однією зі сторін, або в інших випадках, передбачених договором або законодавчими актами РК. Істотним вважається таке порушення, яке тягне за собою збитки для однієї зі сторін, при якому вона в значній мірі втрачає те, на що мала право розраховувати, укладаючи договір.
- Оформляти передачу нерухомості за фіктивною ціною немає ніякого сенсу, - вважає нотаріус Салтанат Бельбаева. - Наприклад, якщо посваряться між собою родичі і захочуть розірвати договір купівлі-продажу. Той, кому подарували нерухомість, може назад вимагати гроші, які він нібито заплатив.
Якщо буде приріст вартості, то потрібно оплачувати податок
Якщо в договорі буде вказана реальна ціна об'єкта, який знаходився у власності менш року і продається за вищою ціною, то необхідно буде оплатити податок на приріст вартості. Як розповів юрист Дмитро Мацура, дохід від приросту вартості при реалізації майна фізичною особою виникає при реалізації жител, дачних будівель, гаражів, об'єктів особистого підсобного господарства, земельних ділянок, які перебувають на праві власності менше року з дати реєстрації права власності. Якщо особа володіє нерухомістю менше року з дати реєстрації права власності, і реалізує його, то сплачує податок в розмірі 10% від приросту вартості.
Нерухомість, передана за договором купівлі-продажу, стає спільною власністю подружжя
Про це потрібно пам'ятати, якщо той, кому ви хочете передати свою квартиру або будинок, перебуває у шлюбі. У разі розірвання шлюбу передана вами нерухомість буде ділитися навпіл між подружжям.
Податок з продажу квартири в РК в 2017 році >>>
Договір дарування: як правильно подарувати квартиру
за договору дарування одна сторона безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні річ у власність. Обдаровуваний може володіти, користуватися і розпоряджатися подарованим майном на свій розсуд.
Ціна і організаційні нюанси. Аналогічні договору купівлі-продажу. Тільки між сторонами укладається договір дарування.
Що потрібно мати на увазі
Нерухомість переходить у власність тільки обдаровуваного
Наприклад, якщо батько подарував доньці квартиру, і їй раптом загрожує розлучення, дана нерухомість не підлягає розподілу. Але якщо чоловікові вдасться довести, що в період шлюбу він робив ремонт в цій квартирі, і завдяки цьому вона підвищилася в ціні, то нерухомість може підлягати розділу.
Не потрібно оплачувати податок
При отриманні нерухомого майна в дар або в порядку спадкування фізичні особи (крім майна, отриманого індивідуальним підприємцем для здійснення підприємницької діяльності) податків не сплачують.
Дарувальник теж не оплачує податок, так як не отримує майновий дохід.
- За договором дарування передача майна проводиться безоплатно, - каже юрист Дмитро Мацура, - тобто без зустрічного отримання чого-небудь натомість, і в даному випадку такого поняття як приросту вартості апріорі бути не може.
Дарувальник має право скасувати дарчу
Це відбувається в декількох випадках:
- Якщо в результаті якихось подій погіршилося матеріальне становище, стан здоров'я або сімейна обстановка дарувальника.
- Обдаровуваний вчинив неправомірні дії по відношенню до дарувальника, до його сім'ї, близьким - наприклад, спроба вбивства, заподіяння шкоди здоров'ю.
- Якщо дарувальник пережив обдаровуваного - спадкоємці обдаровуваного не отримають квартиру, її поверне собі дарувальник.
- За договором дарування зараз можна передбачити, що в разі смерті обдаровуваного об'єкт нерухомості повертається дарувальнику, - додає нотаріус Салтанат Бельбаева. - Раніш такого не було. Якщо договором передбачено повернення об'єкта нерухомості, тоді ця квартира не входить до спадкової маси.
Про що потрібно знати, складаючи заповіт
Заповітом визнається волевиявлення громадянина щодо розпорядження належним йому майном на випадок смерті .
Ціна. Якщо заповідач оформляє свою останню волю у нотаріуса, то це буде коштувати 6807 тенге, пенсіонери оплачують 2269 тг.
організаційні аспекти
Заповіт повинен бути укладений за допомогою нотаріуса, але бувають випадки, коли доводиться обходитися без нотаріуса.
- Для того щоб отримати нерухомість за заповітом, необхідно буде, як би це по-блюзнірськи звучить, чекати настання юридичного факту, тобто смерті заповідача, - каже юрист Дмитро Мацура, - потім звернутися до нотаріуса за відкриттям і прийняттям спадщини.
Що потрібно мати на увазі
Заповіт в будь-який момент може бути скасовано заповідачем
Юрист наголошує, що заповіт ненадійно тим що, воно може бути написано заповідачем в будь-який період його життя, і також може бути їм і скасовано в будь-який період його життя, що в свою чергу породить свою правові наслідки.
Не потрібно оплачувати податок
При передачі нерухомості на підставі заповіту також має місце бути звільнення від сплати податку.
У заповідача можуть бути спадкоємці, які мають обов'язкову частку
Незалежно від того склав людина заповіт чи ні, у нього може бути коло осіб, що має обов'язкову частку в спадковій масі. Це неповнолітні або непрацездатні діти спадкодавця, непрацездатні дружина і батьки спадкодавця.
На спадкоємця заповідач має право оформити відказ
Згідно з Цивільним кодексом РК, на спадкоємця, до якого переходить житловий будинок або житлове приміщення, заповідач має право накласти зобов'язання надати іншій особі довічне користування житловим приміщенням або певною його частиною. При подальшому переході права власності на житлове приміщення право довічного користування зберігає силу. Право довічного користування невідчужуваним, неймовірно і не переходить до спадкоємців відказоодержувача. Право довічного користування, надане відказоодержувачеві, не є підставою для проживання членів його сім'ї, якщо в заповіті не зазначено інше.
Право на спадщину в РК: прийняття та терміни оформлення >>>
Яка угода вважається найбільш заперечної
Як розповів юрист Дмитро Мацура, до передачі нерухомості за допомогою заповіту, найчастіше вдаються особи, які перебувають у родинних стосунках. Це в свою чергу говорить про те що, в основу такої угоди покладені довірчі відносини між заповідачем і спадкоємцем за заповітом і в подальшому не викликає суперечок. Важливе значення має і той факт, що заповіт, має бути нотаріально посвідчена, що істотно позначається на законності такої угоди.
Оскарження договорів дарування відбувається частіше, ніж заповіту, і це пов'язано в основному не з тим, що договори дарування мають меншу юридичну силу, ніж заповіт, а з тим, що заповітом користуються рідше, ніж договором дарування. Для оскарження договору дарування (визнання недійсним, уявним, удаваним) законодавством передбачені підстави для визнання угод недійсними (стаття 157 ЦК РК). Ці підстави застосовуються також при визнанні недійсними інших угод, крім договору дарування.
Передача нерухомості шляхом укладення договору купівлі-продажу, як показує статистика, територіальні претензії частіше, але це в свою чергу не пов'язане з тим, що договори купівлі-продажу часто полягають незаконно, а з тим, що даний вид договору учасники цивільно-правових відносин використовують частіше , на відміну від заповіту і дарування. При цьому оскаржена може бути будь-яка угода.
- Найкраще передавати нерухомість за допомогою такої угоди, яка відповідає дійсності, - вважає нотаріус Салтанат Бельбаева. - Якщо це дарування, то даруванням оформляти, тобто безоплатною передачею. Якщо подружжя або родичі вирішують за гроші передати нерухомість, то оформляється договором купівлі-продажу. Якщо бабуся хоче передати нерухомість онукові, то дарча зручніше, тому що внук приймає житло, реєструє на себе право власності і все. А заповіт вступає в силу після смерті бабусі. Він звертається до нотаріуса, відкриває спадкову справу. Після закінчення півроку він отримує в спадок квартиру за умови, що у бабусі не було утриманців, які з нею спільно проживали, і іншого кола осіб, які мають право на обов'язкову частку, незалежно від наявності заповіту.
Каріма Апенова, інформаційна служба kn.kz
Як краще це зробити?