Строительство »

Платимо ріелтору: як, скільки і за що?

Найчастіше пізнання на цю тему у клієнтів зводяться до невиразного припущенням, що «беруть багато, а за що - незрозуміло» Найчастіше пізнання на цю тему у клієнтів зводяться до невиразного припущенням, що «беруть багато, а за що - незрозуміло». Насправді плата за допомогу агентства буває цілком посильним і розумною, а самі його послуги - необхідними. Крім того, тут багато різних нюансів, які потрібно знати, перш ніж переступити поріг офісу ріелторської компанії.

Які існують форми оплати?

Перший варіант - брати з клієнта відсоток від вартості об'єкта. Тут є своя логіка: чим дорожче нерухомість, тим вище відповідальність посередника, і тим важче буває її продати. Однак у такого популярного підходу є і мінус. Він призводить до того, що ріелтору невигідно домагатися більш прийнятної ціни для покупця. Успішно сторгувавшись, він сам себе позбавляє частини винагороди, так як він отримає відсоток від меншої суми. Крім того, все-таки реальну складність угоди не можна назвати прямо пропорційною ціною житла. Іноді з дешевої «убитої» квартирою ріелтор так замучиться, що ні в казці сказати, ні пером описати. А отримає менше, ніж за звичайний продаж такої ж «одинички», але в більш пристойному стані і менш кримінальному районі.

Другий тип оплати - фіксована такса, незалежно від суми угоди. В такому випадку фахівець з нерухомості буде з ентузіазмом торгуватися в інтересах покупця, що не підраховуючи про себе можливі комісійні. У той же час брати «тверду» суму за дешевий об'єкт - значить відштовхнути продавця. Хто захоче, отримавши 130 тисяч рублів за дачу, віддати 40 тисяч агентству, тобто, по суті, третину виручки? Дивно виглядає така система і в зворотній ситуації, коли вартість об'єкта досить висока. Наприклад, продається нерухомість за 10 мільйонів. Ріелтор місця собі не знаходить в пошуках покупця, потім нервує на показах, потім багаторазово перевіряє ще раз комплект документів. І після тріумфального завершення угоди отримує ті ж 40-60 тисяч, з яких більше половини він ще повинен віддати агентству. Мотивація, прямо скажемо, слабка.

Виходить, що обидва способи розраховувати комісійні - недосконалі. Тому багато агентств нерухомості знаходять таке компромісне рішення, як поєднання двох форм оплати. Наприклад, в деяких компаніях з покупця беруть чітко визначену суму, а з продавця - відсоток з угоди. Інший варіант - комбінована оплата, при якій частина комісійних визначається як незмінна сума (наприклад, 50 000 рублів), а частина - як відсоток. Прихильники останньої схеми говорять, що вона дозволяє клієнтам уникнути переплати і надихає агентство на те, щоб продати квартиру за максимальною ціною.

Скільки доведеться заплатити?

Загалом, способи оплат послуг ріелтора бувають різними. Але ви, напевно, хочете поставити самий сакраментальне питання: «Так скільки?» Відповідаємо: в середньому від 3 до 6% від вартості нерухомості, якщо агентство встановлює процентну ставку, але в будь-якому випадку не менше 30 тис. Рублів.

Можливо, ви здивуєтеся і навіть обуритеся: «Такі гроші ?! Я ось чув, один мій знайомий взагалі 15 тисяч за операцію заплатив! »Чи не сперечаємося, таке можливо. Ось тільки хочеться поцікавитися, як пройшла операція, і чи не було потім судових розглядів. Не було? Значить, знайомому крупно повезло. Жодне пристойне агентство не стане працювати за таку винагороду - адже це означає вести збитковий бізнес. А ось приватний маклер може і погодитися. Тільки він не гарантує ні юридичну бездоганність угоди, ні фізичного звільнення квартири, ні виписки колишніх власників - взагалі нічого. І знайти його в страшний час «ікс» буде важче, ніж зловити золоту рибку в брудному ставку.

Особливий випадок - альтернативна операція, яка представляє собою дві угоди, нерозривно пов'язані між собою: продаж колишнього житла і покупку нового. У такій ситуації, як правило, агентство укладає з клієнтом не один, а два договори, в кожному з яких свій об'єкт. А ось комісійні розраховуються по-різному: одні компанії беруть відсоток за всю операцію відразу, інші - окремо відсоток з продажу і відсоток з покупки, а треті - взагалі фіксовану суму.

Попередньо з'ясуйте, як саме відбувається оплата послуг того агентства, куди ви хочете звернутися за допомогою. При нинішньому розмаїтті ви зможете вибрати спосіб розрахунку комісійних, який вам здається найбільш зручним. Однак, якщо розцінки виявляться нижче зазначеного вище мінімуму, не поспішайте радіти. Надмірно «демократичні» ціни можуть бути і усвідомленим маркетинговим ходом, щоб витіснити конкурентів (демпінг), і наслідком недостатньої кваліфікації співробітників і навіть «несерйозності» компанії. Тому постарайтеся спочатку досконально дізнатися, що це за агентство, скільки років воно на ринку, де воно знаходиться (вартість послуг частково залежить від орендної плати), чи володіє воно юридичною службою, чи є у нього свій сайт, як відгукуються про нього в Інтернеті і т.д.

Слід окремо зазначити, що не завжди людина, яка прийшла в агентство, збирається «купити» весь комплект ріелторських послуг, починаючи з ознайомчою бесіди і закінчуючи фізичним звільненням житла. Це, звичайно, ідеальний варіант, але в житті буває так, що клієнтові потрібна якась одна окрема послуга. При такому розкладі «процентний» спосіб оплати відразу відпадає, так як ще невідомо, чи буде співпраця продовжено. Нижегородські агентства в своєму прайс-листі це мудро передбачили і вказали, що один перегляд для покупця або показ для продавця коштує до 5 000 рублів, довідки з БТІ, виписки з особового рахунку коштують близько 2000 рублів і т.д.

Хто платить: продавець чи покупець?

Ще одне питання, на який сучасне рієлторськоє співтовариство не дає однозначної відповіді. Проте, ця злободенна тема активно обговорюється на форумах. Учасники даної дискусії займають одну з чотирьох позицій: платить продавець, платить покупець, платять обидва порівну і, нарешті, платить той, хто більше зацікавлений в угоді і звернувся за допомогою в агентство. У кожного свої аргументи, причому досить сильний!

По-перше, продавцю набагато легше виконати фінансові зобов'язання перед ріелтором: адже він отримує «чемодан грошей» за свою власність. А ось покупцеві потрібно викласти кругленьку суму за шукану квартиру та ще й за послуги агентства - притому свої кревні, готівкові, «нажиті непосильною працею». (Якщо, звичайно, тільки угода не альтернативна). Висновок: платити повинен продавець.

По-друге, покупець ризикує набагато більше продавця. Якщо з документами щось не в порядку, і угода буде визнана недійсною, і саме він залишиться без даху над головою і без копійки! Звичайно, суд винесе рішення на його користь, але 10 тисяч рублів на місяць нікого не врятують. Крім того, колишні господарі можуть зволікати з фізичним звільненням квартири та з випискою. Насправді небезпек досить багато - все перераховувати не будемо. Головне, що без скрупульозної роботи юриста і витонченої дипломатії ріелтора тут не впоратися. Без агентства нікуди. Висновок: платити повинен покупець.

По-третє, і продавець, і покупець користуються послугами професіоналів. І той, і інший отримує кваліфіковану допомогу у вирішенні життєво важливих проблем. Неможливо сказати, що важче, купити квартиру або продати - все залежить від конкретного об'єкта і кон'юнктури ринку. Зрозумілим є одне: фахівець з нерухомості працює і на покупця, і на продавця (навіть якщо в агентство звернувся тільки один з них). Висновок: платити повинні обидва.

І, нарешті, по-четверте, весь цивілізований світ давно прийшов до того, що клієнт укладає з агентством ексклюзивний договір (ЕД): ти співробітничаєш тільки з нами, а ми робимо все, що в наших силах. У Росії ріелторський бізнес відносно молодий, але і в нашій країні все більше фахівців працюють по ЕД. Отже, в агентство прийшов чоловік, підписав ексклюзивний договір, йому допомогли, угода відбулася, ура! Хто платить? Той, хто замовляє музику! А з якого дива інший учасник угоди буде діставати гаманець? Він, може бути, і в думках не тримав вдаватися до послуг ріелтора. Висновок: платити повинен той, хто звернувся в агентство за допомогою.

Дозволимо собі зауважити, що найбільш справедливо, коли ріелтору платить той, хто до нього звернувся. Насмілимося припустити, що скоро так і буде. Послуги ріелтора стають дедалі популярнішими, і через якийсь час у кожного (як на Заході) буде «свій» фахівець з нерухомості. Але вже зараз не варто забувати, що ми платимо фахівця з нерухомості не тільки за оптимальне рішення квартирного питання в найкоротші терміни, а й за безпеку угоди, що особливо важливо. Крім того, агентство допомагає сторонам переговорів «прийти до спільного знаменника» і розв'язує конфлікти між ними. А ще ... ну хіба не варто подяки людське участь ріелтора, його терпіння і турбота, його слова підтримки, коли ви вже зовсім зневірилися?

думка експерта

Директор АН «Віват-Ріелті» Олена Недоспасова: Директор АН «Віват-Ріелті» Олена Недоспасова:

- Раніше багато хто не розумів, за що платити фахівця з нерухомості. На щастя, зараз спостерігається позитивна динаміка в цьому відношенні. Більшість людей усвідомлює цінність ріелторських послуг. Але не завжди морально готові за них платити стільки, скільки вони дійсно стоять. Як показує наша практика, середня сума, яка є психологічно прийнятною для клієнтів, становить 50 тисяч рублів.

Звичайно, серед посередників-одинаків зустрічаються ті, хто декларує дуже низькі ціни. У зв'язку з цим особливо хочеться підкреслити: ріелторські послуги ніде не коштують дешево! Просто агентство чесно вказує, на які гроші вона претендує, а приватні маклери отримують їх шляхом обману (так звана прихована комісія). І виходить, що в агентстві запросили 70-80 тис. Рублів і взяли строго по прайс-листу, а приватний маклер назвав суму в 30 тис. Рублів, а насправді взяв все 100-130 тис. Рублів! Втім, особливість вітчизняного менталітету така, що іноді люди самі хочуть бути обдуреними. Одна наша клієнтка відкрито сказала: «Краще б я не знала, скільки плачу!». Сумна тенденція. І небезпечна.

Коли заходить розмова про ціну, завдання ріелтора - пояснити людині, що він отримує від агентства. Далеко не всі звертають увагу на таку невід'ємну частину нашої роботи як аналіз ситуації на ринку, маркетингове дослідження і створення бюджету угоди (причому таким чином, щоб клієнт міг і задовольнити свої потреби, і заплатити нам). Ми знаходимо найоптимальніший варіант для покупки або продажу, визначаємо найкращу ціну, на яку, проте, ви й справді можете розраховувати. Такі дії фахівця важко «викласти на папір», але вони дуже важливі.

Що стосується форм оплати, то я вважаю, що їх потрібно вибирати з урахуванням ситуації. У разі продажу логічно брати відсоток від вартості об'єкта, так як це мотивує ріелтора продати його за максимальною вартістю. А в разі покупки краще тверда сума. Хоча, коли є необхідність, ми відступаємо від правил. На мою думку, якщо покупець платить агенту відсоток від вартості квартири, і він успішно сторгувався в його інтересах, то він заслужив преміальні. На жаль, не всі клієнти з цим згодні ...

Підготувала Лара Славіна

Ріелторські технології. професія ріелтор

Які існують форми оплати?
Хто захоче, отримавши 130 тисяч рублів за дачу, віддати 40 тисяч агентству, тобто, по суті, третину виручки?
Скільки доведеться заплатити?
Але ви, напевно, хочете поставити самий сакраментальне питання: «Так скільки?
Можливо, ви здивуєтеся і навіть обуритеся: «Такі гроші ?
Не було?
Хто платить: продавець чи покупець?
Хто платить?
А з якого дива інший учасник угоди буде діставати гаманець?
Ну хіба не варто подяки людське участь ріелтора, його терпіння і турбота, його слова підтримки, коли ви вже зовсім зневірилися?