Чи брати іпотеку прямо зараз

1. «Поточне пожвавлення на ринку іпотеки багато в чому емоційний»
2. Чи чекати зниження ставок в 2018 році
3. Є сенс почекати з іпотекою?
4. «У 2018 році всі може змінитися»
5. Якщо не іпотека, то що?
6. Кому не варто брати іпотеку ніколи

Ключі від іпотеки в ваших руках. І від квартири - теж

Банки все активніше видають іпотечні кредити. За три квартали 2017 року зростання видач в порівнянні з минулим роком склав 25%. Банкі.ру розбирався, чи варто брати іпотечний кредит прямо зараз, або краще почекати подальшого зниження ставок. І заодно з'ясував, які аналоги іпотеки існують на ринку.

«Поточне пожвавлення на ринку іпотеки багато в чому емоційний»

Інтерес до іпотеки підігрівається заявами про зниження ставок по кредитах. Але в гонитві за низькими ставками треба звернути увагу на економічний контекст. «Іпотека під 12% при інфляції в 10% і іпотека під 9% при інфляції в 4% - це абсолютно різні пропозиції. З цієї точки зору ставка в 9% вже не виглядає такою привабливою. Сьогодні ми оцінюємо іпотечну ставку як низьку з позиції наших минулих уявлень про ринок. Тому поточне пожвавлення на ринку іпотеки багато в чому емоційний. Поступово до покупців житла буде приходити усвідомлення реальної ціни кредиту. Того, що ставка по іпотеці - це не просто цифра, яка більше або менше попередніх показників », - говорить керівник аналітичного відділу Уральської палати нерухомості Михайло Хорьков.

За даними Центробанку, за три квартали 2017 року банки в Росії видали понад 700 тис. Іпотечних кредитів на суму 1,28 трлн рублів. У порівнянні з аналогічним періодом 2016 року видача іпотеки зросла на 25%. Якщо звернутися до цифр за січень - вересень 2014 го, то цей результат в 2017 році вже перевиконаний на 5%. Тоді банки прокредитували іпотечних позичальників на суму 1,22 трлн рублів.

Дані соціологічних опитувань показують, що житлове питання як і раніше актуальний для значного числа росіян: близько 45% всіх сімей хотіли б поліпшити житлові умови, - повідомляє аналітичний центр АІЖК.

«Згідно з нашими оцінками, заснованим на даних соцопитування, проведеного ВЦИОМ, більше 12 млн сімей планують придбати житло в найближчі 5 років, з них 70% готове скористатися для цього іпотекою. При цьому громадяни пред'являють попит на сучасне та комфортне житло », - зазначає АІЖК.

Чи чекати зниження ставок в 2018 році

Цього року учасники ринку очікують ще одного витка зниження ставок, а ось їх прогнози щодо наступного року розходяться.

«На хвилі підвищеної активності іпотечного ринку (сезонне зростання попиту, а також високі обсяги реструктуризацій, які дозволяють позичальникам знизити вартість боргового навантаження, а банкам отримати нових клієнтів з перевіреною платоспроможністю) цілком ймовірно, що середні ставки по кредитах в четвертому кварталі знизяться ще на 0 , 3-0,5 відсоткового пункту, - вважає аналітик рейтингового агентства «Експерт РА» Анастасія Лічагін. - Що стосується подальшої динаміки, то в 2018 році малоймовірно настільки ж істотне зниження ставок. Іпотечні банки вже працюють на кордоні маржинальність, а здешевлення вартості фондування істотно сповільнилося ».

З нею не згоден директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість» Сергій Шлома. «Якщо зараз середній розмір ставки на покупку вторинної квартири в столиці перебуває на рівні 10%, то в 2018 році вона може впасти до 8,5% або навіть до 8%. Підкреслю, що нижче цієї позначки даний показник на російському ринку нерухомості навряд чи опуститься в доступному для огляду майбутньому », - говорить він.

Провідний аналітик ГК TeleTrade Марк Гойхман підкреслює, що відсотки по іпотеці продовжать зниження через зменшення ключової ставки ЦБ. «Очевидно, ключова ставка в 2017 році буде знижена ще раз до 8% або навіть до 7,75%. А в 2018 році вона впаде до 6,75-7%, тобто стане на 3 процентних пункти вище цільового рівня інфляції. Тоді відсотки за іпотечними житловими кредитами опустяться в середньому до 9% », - вважає він.

«Ми очікуємо, що при збереженні стабільності в економіці і відсутності зовнішніх і внутрішніх шоків тенденція до зниження ставок збережеться. Але темпи зниження сповільняться - не більше одного процентного пункту до кінця 2018 року », - прогнозує керуючий директор дирекції продажів підрозділів мережі Абсолют Банку Іван Любименко.

Обсяг іпотечного кредитування показує сильне зростання в останні місяці. За даними ЦБ РФ, у вересні 2017 року сума виданих іпотечних житлових кредитів (ИЖК) виросла на 22% навіть в порівнянні з вереснем 2016 го, коли вона виросла на 18% до аналогічного періоду 2015 року.

«Зниження ставок продовжиться в наступному році до рівня в 8-8,5% в міру зниження загальної вартості фондування. Цьому сприятиме реалізація заходів щодо розвитку ринку, а саме впровадження електронного документообігу (зниження витрат на видачу і рефінансування, скорочення часових витрат) », - відзначили в аналітичному центрі АІЖК.

Є сенс почекати з іпотекою?

Це означає, що є сенс почекати з заявкою на іпотеку принаймні на рік у розрахунку на зниження ставки, якщо обставини терплять. Зараз навіть знімати квартиру, як правило, вигідніше, ніж брати іпотечний кредит, - витрати менше.

«Немає сенсу і побоюватися зростання цін на житло або купувати його в інвестиційних цілях. Нерухомість і зараз мало змінюється в ціні і навряд чи стане дорожчати в наступному році в середньому швидше інфляції, тобто більш ніж на 3-4% в рік. Навіть вклади в надійному банку становлять 6,5-7%, тобто дають прибутковість вище, ніж інфляція і подорожчання нерухомості », - пояснює Марк Гойхман.

За даними порталу про нерухомість «ИРН-Консалтинг», число готових нерозпроданих новобудов, наприклад, в Москві, в серпні 2017 го було на 160% вище, ніж в кінці 2014 року. У забудовників є величезні запаси нерозпроданою нерухомості, що тисне на ціни. Тому навіть поточний іпотечний бум не дозволяє значимо підвищувати ціни продажів. Характерно, що при зниженні ставки іпотеки і вражаюче зростання її обсягів ціна житла в Москві впала.

За даними аналітичної служби «Індикатори ринку нерухомості», з початку 2016- го до кінця жовтня 2017 року середня ціна квартир в сучасних панельних будинках зменшилася з 160 тис. До 155 тис. Рублів за квадратний метр, а в монолітно-цегляних залишилася приблизно на рівні 200 тис. рублів.

«У 2018 році всі може змінитися»

Але є й інша думка: в 2018 році ринок може змінитися. Зокрема, через перспективу заборони на пайове будівництво. Заборона на нього буде мати дуже важливе значення для ринку іпотеки. Заміна пайового будівництва на банківське фінансування напевно призведе до подорожчання житла.

На думку керуючого партнера колегії адвокатів «Старинський, корчаги і партнери» Володимира Старинського, зараз гарний час для покупки квартири на первинному ринку, оскільки пропозиція значно переважує попит, а банки тримають курс на зниження ставок. «Конкуренція як в банківській, так і в будівельній сфері призводить до того, що ціни на первинному ринку дуже низькі. Однак в 2018 році все може змінитися - посилюються вимоги до забудовників, і сам процес будівництва стане набагато складніше. Це призведе до збільшення собівартості об'єктів. Ціни можуть різко піти вгору. Однак на ринку вторинного житла ситуація поки інша: ставки по іпотеці низькі, але в 2018 році вони можуть продовжити падіння, тому поспішати з покупкою не варто », - зазначає експерт.

Керівник іпотечної групи департаменту новобудов «Інком-Нерухомість» Андрій Носонов впевнений, що ціна на новобудови в найближчим часом не впаде. «Далеко вниз вартість« не піде »- сьогодні ми знаходимося біля тих цінових значень, які нижче опуститися не можуть, принаймні без виходу продуктів по реновації житлового фонду Москви. Як резюме - порада: купувати квартири в новобудовах слід саме зараз, за ​​встановленими іпотечних ставках », - говорить він.

Іван Любименко радить скористатися тими перевагами, які дає покупцеві перевищення пропозиції над попитом. «Ми не рекомендували б чекати, коли ставка по іпотеці подолає нові історичні мінімуми. По-перше, зниження на один процентний пункт не суттєво змінить розмір щомісячного платежу. Зате ви не пропустіть хороший варіант квартири, зможете вибрати житло, в найбільшою мірою відповідає вашим очікуванням, так як пропозиція зараз переважає над попитом і виставлена ​​велика кількість об'єктів. По-друге, ціни на нерухомість стабілізувалися і поки не ростуть. Але не можна виключати сценарію, що вони знову підуть вгору і вся отримана економія на відсотках буде «з'їдена», - вказує представник Абсолют Банку.

Якщо не іпотека, то що?

Під час кризи або за часів високих ставок потенційні покупці розглядають всілякі інструменти придбання житла. У того, хто не може або не хоче брати іпотеку, є можливість скористатися лізинговою угодою. Відразу необхідно враховувати той факт, що лізинг підходить далеко не всім категоріям покупців.

Що таке лізинг житла і як він працює?

«Лізинг - це по факту оренда на певних умовах з подальшим викупом і оформленням у власність. Працює це таким чином. В процесі три сторони: лізингодавець, лізингоодержувач і продавець квартири. Клієнт вибирає забудовника і об'єкт покупки. Лізингодавець купує для нього цей об'єкт, а потім оформляється договір лізингу. Потім клієнт вносить щомісячні лізингові платежі, які враховуються в кінці терміну договору, якщо лізингоодержувач збирається викупити нерухомість і оформити її у власність », - пояснює президент Singapore Castle Family Office Ельдіяр Муратов.

Умови лізингу скрізь приблизно однакові:

- аванс - 10-50% від вартості майна;

- сума фінансування від лізингодавця без урахування авансу клієнта - не більше 50-60 млн рублів;

- чим більше своїх коштів вносить клієнт, тим простіше і швидше процедура розгляду і прийняття позитивного рішення за заявкою;

- договір лізингу укладається на термін не більше десяти років.

«Важливо знати, що до моменту повного погашення вартості нерухомості та винагороди лізингодавця лізингоодержувач є лише орендарем нерухомості. В цьому і є головна відмінність від покупки квартири в іпотеку, де позичальник відразу набуває статусу власника житла і може їм розпоряджатися, хоча і з обмеженнями. Майно в даному випадку є власністю лізингодавця, який здає його з подальшим правом викупу », - зазначає Муратов.

В основному лізинг поширений і затребуваний в преміальних сегментах нерухомості. Однак варто пам'ятати, що довгостроковий лізинг - від десяти років - в кінцевому рахунку обходиться клієнтові на 3 - 4% дорожче, ніж звичайна іпотека. До лізингу зазвичай вдаються ті клієнти, хто не може отримати кредит в банку через погану кредитну історію або неможливості підтвердити свій офіційний дохід, але при цьому повністю впевнений у своїй фінансовій спроможності. Це продукт, де кредитна історія практично не має значення. Плюсами лізингу є економія часу клієнта, скорочення формальностей, тобто надання меншого або спрощеного списку документів.

Альтернативою іпотеці може служити нецільовий кредит або споживчий кредит, який має високу ставку в порівнянні з іпотекою, менші терміни видачі і менші суми кредитування. Також варто враховувати державні пільги, які з кожним роком набирають обертів, але все ж поки малоефективні. Вони вирішують проблему лише частково, підштовхуючи клієнта скористатися, наприклад, материнським капіталом у вигляді початкового внеску і знову ж взяти іпотеку.

За даними компанії «Інком-Нерухомість», можливо, в 2018 році з'являться проекти з довгостроковою орендою, але запустити подібне можуть лише держструктури. «Альтернативні варіанти іпотеки мають перспективи, але поки що лише поодинокі забудовники можуть запропонувати в своїх проектах такі способи придбання. Ймовірно, в 2018 році з'явиться новий продукт з викупу квартир та подальшої їх здачі в довгострокову оренду. Але таких дій можна очікувати тільки від якихось великих структур, в першу чергу державних організацій, які зможуть на себе взяти подібні проекти », - каже Андрій Носонов з« Інком-Нерухомість ».

Кому не варто брати іпотеку ніколи

А чи є ті, кому не варто брати іпотеку, навіть якщо зовнішні обставини цього прихильні?

«Кому не варто брати іпотеку? Відповідь на це питання полягає в вас самих, а точніше у вашій впевненості в стабільності регулярного доходу. Тому, якщо навіть у вас великий дохід, але професія при цьому в ризиковій зоні, варто сильно задуматися. Це стосується власників невеликого бізнесу, професій, пов'язаних з квітковим бізнесом, ріелторських, і інших, що потрапляють в категорію нестабільних. Сімейний стан сьогодні практично ролі не грає, хоча платити вдвох набагато легше. Бажано, щоб щомісячний платіж по іпотеці не перевищував 40% від загального сімейного доходу. В цьому випадку кредитне навантаження буде комфортною », - пояснює Ельдіяр Муратов.

За даними Національного бюро кредитних історій, якщо говорити про віковий склад позичальників з простроченням по іпотечних кредитах понад 30 днів, найменші показники мають громадяни у віці від 25 до 29 років (1,4%) і молодше 25 років (2,2%), а найвищі показники у позичальників «пенсійного» віку: від 60 до 65 років (10,5%) і старше 65 років (8,3%).

При цьому треба розуміти, що частка самих «молодих» і самих «літніх» позичальників у загальній кількості допускають прострочення понад 30 днів, відносно невелика. Найбільше таких позичальників припадає на вікові діапазони 30-39 і 40-49 років, тобто на громадян найактивнішого працездатного віку.

Що стосується розподілу іпотечних позичальників за сумами заборгованості, то найнижча частка прострочення спостерігається у громадян з кредитами до 1 млн рублів (серед них прострочення понад 30 днів складає 1,8%) і від 1 млн до 3 млн рублів (1,9%) . У свою чергу, найбільша частка прострочення у громадян з розміром кредиту понад 10 млн рублів - 13,6%.

«Як виглядає портрет неплатника по іпотечному кредиту? Як правило, це люди з нестабільним доходом, часто в сферах з сезонним попитом на послуги. Основні причини, за якими позичальники стикаються з труднощами при виплаті іпотеки, - втрата роботи, зниження зарплати або догляд в декретну відпустку », - розповіли в прес-службі банку« Дельтакредит ».

Іпотечний позичальник, оглядач порталу Банкі.ру Анна Дубровська радить взяти до уваги і емоційну складову: «Маючи іпотечний досвід понад рік, можу точно сказати, що іпотеку не варто брати людям-холерикам або схильним до депресії. Щомісячне усвідомлення необхідності «отщепить» від зарплати пристойний «куш» і віддати його банку замість якоїсь бажаної покупки здатне кого завгодно демотивувати. В цьому випадку іпотеку краще брати, вже будучи в шлюбі. Причому тут катастрофічно важливо ось що: якщо ви - песиміст, то вашій другій половинці бажано бути оптимістом, тоді кредитний тягар буде для вас не настільки помітно. Також я б порадила почекати з іпотекою людям, які не вміють збирати. Зрозуміло, що суму щомісячного кредитного платежу ви так чи інакше «примусово» з бюджету завжди дістанете. Але стиль ваших витрат все-таки доведеться переглянути, тому що обсяг вільних грошових коштів сильно скоротиться, змусивши тим самим відмовитися від частини звичних не першорядне витрат. Не всі готові до такого повороту подій, і не всі здатні змиритися зі своєю новою іпотечною реальністю ».

Наталія Стрельцова, Анна ПОНОМАРЕВА, Banki.ru