Строительство »

«Щоб ефективно вирішувати проблеми ошуканих пайовиків, потрібно вміти домовлятися»

Володимир Воронін про унікальні рецептах реанімації довгобудів

За останні шість років Фінансово-будівельна корпорація «Лідер» забезпечила житлом понад 2000 учасників пайового будівництва, які постраждали від недобросовісних девелоперів. При цьому компанія зуміла вибудувати роботу з проблемними проектами таким чином, що вивела довгобуди на самоокупність без додаткових поборів з пайовиків і під час відсутності бюджетного фінансування. Про унікальні рецепти реанімації довгобудів «Московської перспективі» розповів президент ФСК «Лідер» Володимир Воронін.
Чому багато проектів вашої компанії пов'язані з будівництвом житла для ошуканих пайовиків? Це оригінальний спосіб отримання нових майданчиків під забудову або благородна місія?
- Ні те ні інше. Багато проектів, які ми добудовуємо за інших забудовників, абсолютно не вписуються в нашу концепцію UP-кварталів. Ми будуємо житло, якість якого відповідає бізнес-класу, але з економічними плануваннями і за доступними цінами. Красиво, комфортно, поруч з Москвою. Наприклад, UP-квартал «Західне Кунцево» - малоповерховий європейський квартал в двох кілометрах від Москви. «Нове Тушино» - сучасний мікрорайон, розташований менш ніж в кілометрі від МКАД. Більшість же проблемних будівництв - це формат ультраекономічной забудови на межі рентабельності. За останні роки за нами закріпилася репутація людей, які вміють управляти складними проектами і успішно завершувати чужі довгобуди. Тому якщо десь виникають проблеми з обманутими пайовиками, за їх рішенням йдуть до нас.
Якщо ж говорити про історію питання і перших проектах, то ми просто рятували свої інвестиції - можна сказати, кинулися у вир, тому що інших варіантів не було. Як, наприклад, у випадку з великим довгобудом в підмосковній Балашисі, в який наша компанія мала необережність інвестувати напередодні кризи 2008 року. У ряді випадків наша поява в проектах дозволяло уникнути розвитку ситуації за негативним сценарієм. Приклад - мікрорайон в Калузі. Там близько тисячі чоловік могли поповнити ряди ошуканих пайовиків, у компанії-забудовника накопичилося багато боргів, і кредитори почали звертатися до суду, ініціюючи процедуру банкрутства. В результаті процедура банкрутства все-таки була запущена, але через оздоровлення і введення зовнішнього керуючого. За два роки борги компанії були реструктуризовані шляхом підписання мирової угоди, і СК «Моноліт» знову став повноцінним учасником будівельного ринку в Калузькій області.
Як ви оцінюєте ризики входження в той чи інший проблемний проект? Які обставини враховуєте в першу чергу?
- Як і у випадку з будь-яким іншим девелоперським проектом, прораховуємо економіку. Як правило, проекти, в яких є ошукані пайовики, збиткові. Щоб вирівняти економіку, не кажучи вже про отриманні прибутку, доводиться міняти їх конфігурацію - наприклад, збільшувати поверховість, підвищувати щільність забудови. Шукаємо варіанти, обговорюємо їх з проектувальниками, забудовником, місцевою владою. Будь-яке будівництво, заморожену більш ніж на 6 місяців, необхідно обстежити - вивчити геологію, фундаменти, конструкції, отримати незалежний висновок експертів про поточний стан будівлі. Часто буває, що змінити параметри проекту неможливо, як у випадку з довгобудом компанії «Менні» в Балашисі. Земельна ділянка не дозволяв розширити площу забудови, а залитий вже фундамент - збільшити поверховість. У таких випадках ми спільно з владою намагаємося знайти компромісні і беззбиткові для нас варіанти, які дозволяють вирішити проблему обдурених пайовиків.
Наприклад?
- У деяких випадках ми вплутується в збиткові довгобуди в обмін на те, що влада відмовиться або скоротять муніципальну частку в інших наших проектах. Ніде правди діти, що чиновники до компанії, яка бере участь в соціально значущих проектах, ставляться інакше - бюрократичної тяганини менше.
Будь-довгобуд - це завжди «скелети в шафі». З якими «сюрпризами» доводиться стикатися найчастіше? Який з реалізованих вами проектів довгобуду був найважчим, а який найменш проблемним і чому?
- Як показує наш досвід, якщо якась компанія довела проект до довгобуду і обману пайовиків, то у неї бардак скрізь. Коли починаємо розбиратися, то з'ясовується, що найчастіше подвійні продажу виникають не через шахрайство, а через недбальство. Наприклад, тому що не ведеться бухгалтерія, реєстри договорів. Нерідко половина креслень буває загублена. Якщо будівництво проблемна, то забудовник не платить підрядникам або знаходить найдешевші компанії, які і працюють відповідно. Проект мікрорайону в Балашисі, який ми добудовували, був виконаний на кульманах (креслярський прилад у вигляді дошки). Коли стали перевіряти ще раз креслення в комп'ютерній програмі, то з'ясувалося, що навантаження на конструкції гранична - будинок міг просто впасти після того, як новосели навантажили б його обробкою.
Чи існує якийсь вироблений і перевірений алгоритм завершення довгобудів і розплутування проблем з ошуканими пайовиками? Чи можна розділити процес «реанімації» проблемних проектів на якісь послідовні етапи?
- Єдине універсальний засіб, яке можна застосовувати для завершення довгобудів, - це кероване банкрутство компанії-забудовника. Хоча дуже складно пояснити людям, що нічого страшного в цьому немає. Це, напевно, проблема, пов'язана з психологією сприйняття. Всі думають - введення зовнішнього управління це ж жах, квартири заберуть, все розтягнуть, все пропало! Але це зовсім не так. Процедура зовнішнього управління дозволяє реанімувати, запустити будівництво, так як вводиться дворічний мораторій на виплату зовнішніх боргів. Протягом цього часу ніхто забудовника не атакує, не намагається арештовувати активи та ін. Двох років роботи в спокійному режимі при грамотній організації процесу досить для того, щоб добудувати об'єкт і віддати квартири людям.
Як ви будуєте взаємодію з пайовиками і забудовниками-банкрутами, чиновниками місцевих адміністрацій? Як завойовує їхню довіру і легко це вдається?
- Найскладніше - домовитися з усіма зацікавленими сторонами. А це головне в таких проектах. Багато хто думає, що проблему можна вирішити в суді, наймають армію юристів, хоча найчастіше досить зібрати всіх за круглим столом і знайти компроміс. Я, наприклад, упевнений, що немає сенсу воювати з забудовником, який до цього протягом багатьох років від всіх відбивався. У першому нашому проекті в Балашисі три роки ніхто нічого не робив. Ми розібралися, запропонували свій варіант вирішення проблеми, який підтримали пайовики і інвестори, - і процес пішов. Від довгобудів компанії СФК «Реутово» все шарахалися протягом 10 років - там були нюанси з документами, виникло дві протистоять ініціативних групи загальною чисельністю 1,1 тис. Осіб. Ніхто за цю справу не брався. Ми взялися, змогли з усіма домовитися і через два місяці вийшли на будівництво. Як і в будь-якій справі, важливий людина - об'єднує менеджер. Якщо я взявся, пообіцяв добудувати, отримав майданчик, то я ходжу і з усіма домовляюся. У мене ж менталітет будівельника. Для мене важливий не процес заради процесу, а результат, який без взаємних домовленостей неможливий. Багато, на жаль, цього не розуміють і на шкоду пайовикам, у яких вони взяли гроші, починають воювати з усіма навколо - з чиновниками, конкурентами, правоохоронними органами.
Які основні причини виникнення довгобудів і скандалів з ошуканими пайовиками? Хто в цьому зазвичай винен - інвестори, чиновники, підрядники?
- Всупереч поширеній думці випадків навмисного шахрайства відсотків десять, не більше. Приблизно 35-40% - це фінансові піраміди, в які девелоперські компанії перетворюються через жадібність і непомірних амбіцій власників. Такі компанії купують майданчик, викопують котлован, розпродають на «нульовий» стадії всі квартири, на виручені гроші купують ще два майданчики, знову розпродають все «на котловані». І далі по наростаючій. Але одного разу цикл інтенсивного зростання ринку закінчується або виникають збої в економіці, як це сталося в 2008 році. І люди перестають купувати квартири на стадії котловану. Компанії залишаються без оборотних коштів і стикаються з проблемами, які ростуть в геометричній прогресії. Коли будівництво стоїть, вона починає з'їдати гроші. Не можна повісити амбарний замок і про об'єкт забути. Треба платити зарплату співробітникам компанії, охорони, відсотки за банківськими кредитами, орендні платежі. В результаті за 10 років собівартість будівництва може вирости, умовно кажучи, до 500 тис. Рублів за квадратний метр. Решта 50% випадків - звичайний непрофесіоналізм, помилково розраховані базові параметри проекту. На жаль, в девелопменті - і взагалі в будівництві - багато випадкових людей, які не розуміють специфіки цього бізнесу.
З ІСТОРІЇ ПИТАННЯ
Мікрорайон «Тайфун» (м Калуга)
У 2008 році через різке скорочення попиту на нерухомість у калузького забудовника СК «Моноліт» виникли проблеми з фінансуванням будівельних майданчиків. У компанії накопичилося багато боргів, і кредитори звернулися до суду, ініціюючи процедуру банкрутства. У 2008 році ФСК «Лідер» увійшла в проект «Тайфун» компанії СК «Моноліт» в якості партнера, завдяки чому вдалося уникнути появи в Калузі декількох сотень ошуканих пайовиків. У складі мікрорайону були зведені житлові комплекси «На Сонячному бульварі» і «Молодіжний».
ЖК «Балашиха-Сіті» (входить до складу мікрорайону «Нове Ізмайлово», г.о. Балашиха)
На території «Балашиха-Сіті» мав з'явитися житловий комплекс економ-класу «Солнцеград». У 2007 році забудовник об'єкта (компанія VMP corp.) Призупинив будівництво практично на 2,5 року, об'єкт перейшов у категорію довгобуду, і понад 700 покупців квартир потрапили в категорію ошуканих пайовиків. У 2010 році ФСК «Лідер» взяла на себе зобов'язання по добудові житла для пайовиків. У грудні 2011 року ЖК «Балашиха-Сіті» був добудований.
ЖК «20-я Паркова» (р.н. Балашиха)
Спочатку на території «20 Парковій» повинні були звести житловий мікрорайон «Лукіно». Через брак коштів у вересні 2009 року забудовник (ЗАТ «Менні») зупинив будівництво. ФСК «Лідер» приступила до добудови об'єкта в 2011 році, і в 2013-му ключі від своїх квартир змогли отримати близько 400 сімей.
ЖК «Південна зірка» (р.н. Балашиха)
Будівництво житлового комплексу «Південна зірка» в Балашисі на вулиці Твардовського забудовник (СФК «Реутово») почав в 2006 році. У липні 2014 року ФСК «Лідер» домовилася з СФК «Реутово» про добудову трьох корпусів комплексу, і вже зараз ведеться активне будівництво об'єкта. У II кварталі 2015 року житло зможуть отримати 573 власника.
ЖК «Некрасовський» і ЖК «Олімп» (р.н. Балашиха)
Продаж квартир забудовник СФК «Реутов» здійснював з 2009 року, а фактично вийшов на будівельний майданчик в 2010 році. З тих пір було облаштовано лише фундамент одного з трьох будинків. В даний час ФСК «Лідер» повністю перепроектує корпусу і в березні 2015 року планує розпочати будівельні роботи.

Чому багато проектів вашої компанії пов'язані з будівництвом житла для ошуканих пайовиків?
Це оригінальний спосіб отримання нових майданчиків під забудову або благородна місія?
Як ви оцінюєте ризики входження в той чи інший проблемний проект?
Які обставини враховуєте в першу чергу?
Наприклад?
З якими «сюрпризами» доводиться стикатися найчастіше?
Який з реалізованих вами проектів довгобуду був найважчим, а який найменш проблемним і чому?
Чи існує якийсь вироблений і перевірений алгоритм завершення довгобудів і розплутування проблем з ошуканими пайовиками?
Чи можна розділити процес «реанімації» проблемних проектів на якісь послідовні етапи?
Як ви будуєте взаємодію з пайовиками і забудовниками-банкрутами, чиновниками місцевих адміністрацій?