Однією з форм цивільно-правового договору є суборенда. По ній орендар дає гарантії про здачу орендованій ним за договором оренди власності суборендарю. При цьому враховується те, що суборенду можна зробити висновок тільки за згодою орендодавця. Така згода видають двома способами:
- зазначенням в договорі суборенди права орендаря на передачу власності в суборенду;
- згоду складають у вигляді протоколу, угоди, листи, доповнення до договору оренди і т.д .; після ознайомлення з оригіналом, суборендар повинен отримати копію на руки.
Якщо відбувається передача майна в суборенду, то відповідальність, за договором оренди перед орендодавцем, продовжує нести орендар. Ця безапеляційна норма не змінюється договорами оренди, суборенди (п.2 ст. 615 ЦК України).
Частина 3 пункт 2 статті 615 ГК РФ говорить про те, що до суборенді застосовні правила про договори оренди лише в разі того, якщо інше не було встановлено на законодавчому рівні. З цього випливає, що особливі умови договору оренди повинні неодмінно зазначатися і в договорі суборенди.
Орендар має право на здачу орендованій власності в суборенду і передачі своїх прав і обов'язків за договором оренди, тільки за згодою з орендодавцем. Це зазначено в пункті 2 статті 615 ГК РФ.
Висловлюючись простими словами, суборенда - здача орендарем орендованого ним приміщення, або будь-якої іншої власності, в оренду третій особі. Складність операції такого роду полягає в тому, що в ній повинні брати участь три сторони, а не дві, як це відбувається при звичайній оренді. Орендар може здавати орендовану власність в суборенду, після угоди орендодавця. Здача в суборенду, без згоди власника, вважається незаконною. Ця згода має бути в документальному вигляді. Укладаючи угоду за договором суборенди, можна зіткнутися з проблемою, оскільки Цивільний кодекс Російської Федерації не має главу, яка визначає специфіку угод про суборенду. Також не існує порядку надання даної угоди на законодавчому рівні.
Суборенда на практиці.
Укладаючи договір суборенди, згода власника на суборенду, в обов'язковому порядку, прописується в договорі оренди . Договір входить в пакет документів на юридичну адресу або знаходиться в окремому документі, який надає орендодавець. Документ оформляється у вигляді додатку до договору. Також допускається оформлення у формі листа, протоколу, угоди або доповнення до договору. Копію даного документа суборендар отримує на руки.
Дозвіл на суборенду, прописане в договорі оренди, знімає з орендаря обов'язки від отримання подальших угод від орендодавця при наступних можливих угодах. З одного боку, це перевага для орендаря, але з іншого - небезпека для орендодавця, оскільки при підписанні договору оренди з правом суборенди він не має уявлення про те, з ким в майбутньому може укласти його орендар аналогічний договір, і які можуть бути внесені додаткові умови в договір суборенди.
Правила укладання договору суборенди.
Згода на суборенду від власника є обов'язковим. Головна умова суборенди - наявність згоди орендодавця, воно не піддається змінам іншими положеннями договору. Договір буде вважатися недійсним, якщо в нього буде включено умова того, що орендар може здавати майно в суборенду без згоди орендодавця.
Термін договору суборенди може перевищувати строк про оренду. Це буває в тому випадку, якщо договір оренди продовжують на невстановлений термін. Такий стан може бути застосовано і до договору суборенди.
Орендар не може дати суборендарю більше прав по використанню і володінню власністю, ніж має сам, відповідно умов договору.
Чинне законодавство України передбачає укладення договору суборенди нерухомого майна, строком більше одного року, обов'язковій реєстрації. Якщо реєстрація буде відсутній, то суборендар може понести певні ризики. Адже незареєстрований в призначеному порядку договір є недійсним.
Передчасне розірвання договору оренди спричинить за собою припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди. Якщо з яких-небудь причин договір оренди буде визнаний недійсним, то договір оренди анулюється.
Які ж суттєві умови суборенди?
Істотною умовою для суборенди вважається умова про об'єкт орендних відносин. У договорі повинні бути вказані всі дані, що дозволяють з точністю встановити майно, яке передається орендарем суборендарю як предмет суборенди. У разі відсутності таких відомостей про майно, яке передається суборендарю, договір не вважається укладеним. Примітно, що опис майна, що передається в суборенду має повністю відповідати предмету договору оренди. Інакше суборенда не буде визнана ув'язненої.
Які ж суттєві умови суборенди?Які ж суттєві умови суборенди?