Розірвання договору оренди з ініціативи орендаря

1. Увага! Ви знаходитесь на професійному сайті зі спеціалізованим юридичним контентом. Для читання статті...
2. Термінове повідомлення для юриста! В офіс прийшла поліція
3. Право на розірвання договору оренди без суду залежить від його терміну дії
4. Договір оренди укладено на невизначений термін
5. Договір оренди укладено на певний термін
6. У договорі можна передбачити безумовне право на відмову від нього у позасудовому порядку
7. Помилкові формулювання умови про право орендаря на відмову
8. Не вказано про розірвання договору оренди саме в позасудовому порядку
9. Вказана обов'язок повідомити орендодавця про звільнення приміщення, але не саме право на відмову
10. Залишилися питання по оренді нерухомості? Відповідь знайдеться в системі Юрист
11. Позиція перша: неустойка за односторонню відмову від договору - зловживання правом
12. Позиція друга: неустойка за односторонню відмову від договору можлива
13. Дивіться відеолекцію з курсу Вищої школи Юрист компанії

Компанія укладає новий договір оренди або продовжує дію колишнього договору. Що потрібно вказати в договорі, щоб орендар міг відмовитися від нього достроково у позасудовому порядку?

Увага! Ви знаходитесь на професійному сайті зі спеціалізованим юридичним контентом. Для читання статті може знадобитися реєстрація.

Читайте в нашій статті:

Якщо сторони укладають договір на невизначений термін, то право на відмову від договору оренди без звернення до суду надано законом. Якщо ж орендодавець здає приміщення тільки на певний термін, то потрібно включити умову про право орендаря на односторонню відмову в позасудовому порядку. Але важливо дуже уважно поставитися до його формулюванні, щоб не отримати зовсім не той ефект, на який розраховували.

Термінове повідомлення для юриста! В офіс прийшла поліція

Жоден орендар не застрахований від такої ситуації, коли потрібно дострокове розірвання договору оренди за його ініціативою. Це може бути пов'язано з необхідністю переїхати в більш вдалий офіс, прийняттям рішення про закриття філії, який знаходився в орендованому приміщенні, або просто відсутністю грошових коштів для сплати орендної плати.

При цьому на стадії підготовки проекту документа орендарі не завжди замислюються про включення в нього порядку розірвання, а головне - права на одностороння відмова від договору з ініціативи орендаря . За відсутності узгодженого позасудового порядку його розірвання з ініціативи орендаря достроково вийти з орендних відносин буде непросто.

Право на розірвання договору оренди без суду залежить від його терміну дії

можливість розірвати договір оренди у позасудовому порядку з ініціативи орендаря залежить в першу чергу від того, на який термін він буде укладений. Тому при вирішенні питання про те, які положення про розірвання доведеться закріпити в договорі оренди, потрібно орієнтуватися саме на його термін.

Договір оренди укладено на невизначений термін

Якщо сторони планують укласти договір оренди на невизначений термін, то в цьому випадку орендар зможе відмовитися від нього в будь-який час. Буде потрібно тільки попередити орендодавця про відмову від угоди оренди нерухомості за три місяці, а в разі оренди іншого майна - за один місяць (абз. 2 п. 2 ст. 610 ЦК України). До суду звертатися не потрібно. Так само як і не обов'язково особливо обумовлювати це право в договорі.

Після повідомлення орендодавця про відмову від угоди орендарю важливо якомога швидше повернути приміщення за актом прийому-передачі. Поки приміщення не передано, орендарю доведеться оплачувати орендну плату, навіть якщо фактично договір вже розірвано. Не платити оренду можна, тільки якщо довести, що орендодавець ухилявся від приймання приміщення (п. 37 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою, затв. Інформаційним листом Президії ВАС РФ від 11.01.02 № 66, Ухвала Верховного Суду РФ від 09.03.2017 № 308-ЕС17-454 у справі № А53-31007 / 2015).

При цьому передача ключів від приміщення третій особі (наприклад, охорони) не представляє собою належний повернення приміщення, що підтверджує належне припинення орендних відносин (див. Ухвала Верховного Суду РФ від 01.09.2016 № 306-ЕС16-3858 у справі № А55-28556 / 2014 ).

Сторони вправі встановити інший термін для попередження про припинення договору оренди з невизначеним терміном виконання. Тобто можна передбачити збільшений або скорочений строк повідомлення про відмову від угоди.

Договір оренди укладено на певний термін

Щодо угод, укладених на певний термін, в Цивільному кодексі немає окремої згадки про право розірвати орендні відносини без звернення до суду. У ньому зазначено тільки про можливість розірвати договір оренди (незалежно від його терміну) з ініціативи орендаря в судовому порядку (ст. 620 ЦК України).

Таким чином, відмовитися від оренди невмотивовано (при відсутності істотних порушень з боку орендодавця) та ще й без суду орендар не може. Це право у нього буде, тільки якщо особливо передбачити його в договорі.

ГК РФ визначає вимоги, передбачені для порядку інформування орендодавця за фактом припинення договору оренди.

Приклад з практики. Орендодавець направив повідомлення про відмову від виконання договору на ім'я орендаря. Однак в подальшому не став висувати вимоги з приводу звільнення приміщення, перебуваючи з орендарем в колишніх правовідносинах. Крім того, орендар і орендодавець уклали додаткову угоду до наявного документа (останнє, до речі, поширювалося навіть на період до підписання угоди).

Пізніше одна зі сторін звернулася до суду з позовом. Суди нижчих інстанцій почули вимогам: договір оренди вони порахували припиненим, а в додатковій угоді побачили мізерну угоду.

Однак Верховний Суд РФ з такою позицією не погодився. Він порахував, що договір оренди припинено ні, протиріч цивільного законодавства немає (див .: Ухвала Верховного Суду РФ від 02.07.2015 № 305-ЕС15-2415 у справі № А40-28123 / 2014.

У договорі можна передбачити безумовне право на відмову від нього у позасудовому порядку

Пряме згадка в Цивільному кодексі права орендаря на розірвання угоди шляхом звернення до суду (ст. 620 ЦК України) не обмежує в можливості закріпити в договорі право на достроковий відмова від договору в односторонньому позасудовому порядку.

Згідно з пунктом 2 статті 450.1 Цивільного кодексу, у разі односторонньої відмови від виконання договору повністю або частково, коли така відмова допускається законом або угодою сторін, договір буде вважатися відповідно розірваним або зміненим. Як зазначається в Постанові Пленуму Верховного Суду РФ від 22.11.2016 № 54 «Про деякі питання застосування загальних положень Цивільного кодексу Російської Федерації про зобов'язання і їх виконанні», договір змінюється або припиняється з того моменту, коли було доставлено відповідне повідомлення про припинення або зміну договору .

Отже, Цивільний кодекс допускає, що сторони мають право погоджувати умову про позасудове розірвання договору оренди самостійно.

Причому для відмови орендаря (а так само орендодавця) від договору без звернення до суду сторони можуть як передбачити спеціальні підстави, так і не передбачатиме жодних підстав, зробивши право на відмову безумовним, невмотивованим. У свій час правомірність такого підходу була під питанням. Справа в тому, що в статті 620 Цивільного кодексу вказана наступне формулювання:

«... договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендаря відповідно до пункту 2 статті 450 Цивільного кодексу».

Також дивіться: Формулювання для шаблонів договорів на 2018 рік. Перевірені Верховним судом

Існувала точка зору, що цю норму треба розуміти наступним чином: передбачити право на відмову від договору оренди у позасудовому порядку можна (грунтуючись на положеннях статті 450 Цивільного кодексу), але тільки якщо будуть передбачені конкретні підстави для такої відмови. Але ще в 2008 році Президія Вищого арбітражного суду підтвердив, що така думка є хибною. Правда, в цій справі йшлося про відмову від договору орендодавця , Але ця позиція в рівній мірі застосовується і до відмови орендаря.

Приклад з практики. У договорі оренди, укладеному на 20 років, сторони передбачили право орендодавця достроково відмовитися від виконання договору в односторонньому порядку.

Орендодавець вирішив скористатися таким правом і направив повідомлення орендарю, але той звільнити приміщення відмовився.

Суди трьох інстанцій теж відмовилися виселити орендаря. Вони порахували, що для односторонньої відмови від виконання договору оренди, укладеного на певний термін, необхідно, щоб закон або договір передбачав конкретні підстави або умови, при наявності яких така відмова допускається. В даному договорі не було зазначено жодних підстав для односторонньої відмови - просто було передбачено право на відмову без будь-яких причин.

Президія Вищого арбітражного суду з такою позицією не погодився. Він чітко вказав, що для односторонньої відмови досить самого факту вказівки в законі або договорі на таку можливість. Справа була направлена ​​на новий розгляд ( постанову Президії ВАС РФ від 09.09.08 № ВАС-5782/08 ).

Таким чином, до договору оренди можна включити право орендаря як на невмотивована відмова від договору, так і на відмову за передбаченими в договорі підстав.

Помилкові формулювання умови про право орендаря на відмову

При включенні в договір умови про розірвання договору у позасудовому порядку потрібно з особливою увагою поставитися до його формулюванні. У разі неоднозначного формулювання суд, керуючись буквальним тлумаченням договірного умови. При цьому буквальне значення означає зіставлення договору з іншими умовами та змістом договору в цілому (ст. 431 ЦК України), може зрозуміти його зовсім не так, як розумів це умова орендар.

Не вказано про розірвання договору оренди саме в позасудовому порядку

Найпоширеніша помилка, коли в договорі міститься приблизно таке формулювання:

«Орендар має право вимагати дострокового розірвання договору за умови попередження орендодавця не менше ніж за 3 місяці».

Буквальне трактування означає, що в цьому умови встановлено право орендаря вимагати розірвання договору оренди з власної ініціативи. Раз це право тільки вимагати розірвання (а не відмовитися від договору) і нічого не сказано про позасудовий порядок, то мова йде про право на звернення до суду з вимогою про розірвання договору. Крім того, таку умову потрібно зіставляти з умовами про порядок припинення договору, які можуть перебувати в тому числі в іншому розділі договору.

Ситуація не безнадійна, якщо в зазначеному вище умови є посилання на пункт договору, в якому йдеться саме про позасудовий порядок, і описані дії сторін при його застосуванні (або, навпаки, у відповідному пункті зроблена відсилання на той пункт, де йдеться про право орендаря вимагати розірвання договору). Але коли таких умов немає, а в інших умовах розписаний тільки порядок припинення договору за угодою сторін, навряд чи можна вважати, що у орендаря є право на односторонній позасудовий відмова від договору.

Приклад з практики. Сторони уклали договір оренди приміщення, в якому повинен був розміститися філія орендаря. Термін оренди - вісім років. За умовами договору орендар мав право вимагати дострокового розірвання за умови попередження орендодавця не менше ніж за 90 днів, а також дотримання орендарем вимог договору про своєчасне внесення орендної плати та відшкодування витрат орендодавця по оплаті комунальних і експлуатаційних послуг.

Також була умова про те, що договір вважається розірваним з моменту реєстрації угоди про розірвання, яке мають бути підписані сторонами як при закінченні терміну дії договору, так і при його достроковому розірванні.

У зв'язку з закриттям філії орендар вирішив скористатися своїм правом на відмову від оренди і направив орендодавцю лист про це. Орендодавець не погодився розірвати договір, а через деякий час подав позов про стягнення боргу по орендній платі та неустойки . Орендар заявив зустрічний позов про розірвання договору оренди.

При першому розгляді справи суд задовольнив позов про стягнення боргу та неустойки і відмовив в задоволенні зустрічних вимог (апеляція залишила рішення без зміни).

Касаційна інстанція повернула справу на новий розгляд, і на цей раз суд першої інстанції вирішив, що орендар скористався своїм правом на односторонню відмову і договір є розірваним. Тому суд відмовив у задоволенні обох позовів: у вимозі про стягнення боргу, так як були відсутні підстави для стягнення орендної плати після розірвання договору, а в зустрічному вимозі - оскільки договір і так вже розірвано. Апеляційна та касаційна інстанції з цим висновком не погодилися і частково стягнули з орендаря борг і неустойку.

Остаточний висновок зробив Президія Вищого арбітражного суду. Він порахував, що у орендаря не було права на відмову від договору у позасудовому порядку, так як за умовами договору він міг тільки вимагати дострокового розірвання, але не міг заявити про розірвання в односторонньому порядку (стосовно пункту 3 статті 450 ГК РФ).

Отже, за умовами договору питання про його розірвання міг бути вирішене тільки в судовому порядку, а у орендаря лише було право ініціювати такий спір. При цьому Президія Вищого арбітражного суду прийняв до уваги, що в конкретній спірної ситуації у орендаря виникло право вимагати розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин (прийняттям рішення про ліквідацію філії).

Тому Президія в результаті підтвердив можливість розірвання договору, але рішення суду першої інстанції, винесене при першому розгляді, в частині стягнення боргу по орендній платі на дату винесення цього рішення було залишено без зміни (постанова Президії ВАС РФ від 20.10.11 № ВАС-9615 / 11)

Такої позиції дотримуються і нижчі суди. Таким чином, в інтересах орендаря чітко вказати в договорі, що він має право не просто на розірвання договору оренди з власної ініціативи, а на відмову від нього саме в односторонньому позасудовому порядку, який тягне за собою розірвання договору (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

При цьому, як випливає з п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, якій надано право на відмову від договору або виконання договору, повинна, здійснюючи представлене право діяти сумлінно і розумно в встановлених межах. Як зазначив ВС РФ, порушення представленої обов'язки може спричинити відмову в судовому захисту, в тому числі визнання нікчемним односторонньої зміни умов зобов'язання або односторонньої відмови від його виконання (Постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 22.11.2016 №54 ​​"Про деякі питання застосування загальних положень Цивільного кодексу Російської Федерації про зобов'язання і їх виконанні ").

Вказана обов'язок повідомити орендодавця про звільнення приміщення, але не саме право на відмову

Іноді в договір оренди включають умову про те, що орендар зобов'язаний повідомити орендодавця про дострокове звільнення приміщення. Але при цьому про право орендаря на відмову від договору нічого не говориться.

Це серйозна помилка. Буквальне тлумачення такого договірного умови не дозволяє прирівняти його до умови про право орендаря на односторонній позасудовий відмова від договору. Адже дострокове звільнення приміщень може стати в тому числі наслідком дострокового розірвання договору за угодою сторін, а не тільки з ініціативи однієї зі сторін.

Залишилися питання по оренді нерухомості? Відповідь знайдеться в системі Юрист

Санкції за односторонню відмову від договору оренди

В процесі обговорення проекту договору орендодавець може погодитися на те, щоб включити в нього право орендаря на односторонню відмову від договору у позасудовому порядку. Але при цьому орендодавець може наполягти на умови про санкції за використання такого права. Зазвичай це неустойка (штраф) в певному розмірі, який орендодавець має право утримати із суми забезпечувального платежу, внесеного орендарем при укладенні договору.

Буває, що орендарі легко погоджуються на таку умову, вважаючи, що при необхідності його легко можна буде оскаржити в суді і в результаті позбутися договору без втрат. Насправді не все так однозначно. Є різні судові позиції з цього приводу. Постанова Пленуму Вищого арбітражного суду від 17.11.11 № 73 «Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу РФ про договір оренди» питання про плату за достроковий вихід з договору не торкнулося (судова практика за вищевказаною постановою: Ухвала Верховного Суду РФ від 29.03.2016 у справі № 305-ЕС15-16772, А41-58990 / 2014 року).

Позиція перша: неустойка за односторонню відмову від договору - зловживання правом

Деякі суди вважають, що не можна передбачити в договорі оренди штраф за те, що орендар скористався своїм правом на односторонній позасудовий відмова від договору і при цьому нічого не порушував.

На думку судів, включення в договір санкцій за дострокове розірвання договору в односторонньому порядку суперечить природі неустойки як міри відповідальності, яка застосовується тільки за порушення зобов'язань. В даному ж випадку ніякого порушення немає, оскільки орендар використовує право на відмову від договору, надане йому договором. Орендар не повинен нести відповідальність за використання свого права.

Таким чином,! Застосування таких санкцій є зловжіванням правом з боку Орендодавця (ст. 10 ГК РФ). Тому одностороння відмова орендаря від виконання договору не може бути підставою для застосування до нього міри відповідальності у вигляді неустойки (Постанова Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 7 липня 2016 у справі № А55-16666 / 2015).

Позиція друга: неустойка за односторонню відмову від договору можлива

Інші суди не бачать нічого протизаконного в платі за достроковий відмова від договору, посилаючись на принцип свободи договору (ст. 421 ЦК України).

Причому є думка про те, що плата за достроковий вихід з договору не є мірою відповідальності (неустойкою в повному розумінні), а являє собою свого роду придбання права на відмову від договору на оплатній основі. Економічно це цілком виправдано в підприємницьких відносинах, враховуючи, що інша сторона договору (орендодавець) через дострокової відмови позбавляється того, на що мала право розраховувати, укладаючи договір. Також є приклади, коли суди сприймають плату за достроковий вихід з договору саме як неустойку, але навіть в цьому випадку вважають її можливою.

Приклад з практики. Розглядалося суперечка за позовом орендодавця про стягнення неустойки за дострокове розірвання договору оренди. Цей договір був укладений в лютому 2012 року і повинен був діяти до кінця 2012 року. У ньому було таке умова:

«Договір може бути розірваний достроково у разі відмови орендаря від права оренди приміщення в разі зникнення потреби такої оренди, за умови спрямування не менше ніж за 60 днів письмового повідомлення про це орендодавця; в цьому випадку орендар зобов'язаний виплатити орендну плату до кінця поточного року ».

Уже в середини березня 2012 року орендар повідомив орендодавця про те, що він розриває договір з середини червня. Сторони підписали акт прийому-передачі приміщення, після чого орендодавець зажадав від орендаря неустойку в розмірі орендної плати за шість місяців (тобто до кінця року), пославшись на договірні умови. Орендар неустойку не сплатив, і орендодавець звернувся до суду.

Суди трьох інстанцій встали на сторону орендодавця, пославшись на принцип свободи договору. А через те, що орендар не заявив про зниження неустойки на підставі статті 333 Цивільного кодексу, сума неустойки була стягнута в повному обсязі (постанова ФАС Волго-Вятського округу від 03.06.13 у справі № А43-24738 / 2012).

Аналогічну позицію можна побачити у визначенні ВАС РФ № ВАС-4681/11, постанові ФАС Північно-Кавказького округу від 29.03.13 у справі № А63-10179 / 2012.

Дивіться відеолекцію з курсу Вищої школи Юрист компанії

Розповідає Наталія Бєлова, керівник правового департаменту INCHCAPE.

прослухайте курс відеолекцій по договірній роботі у Вищій школі юриста . Систематизуйте свої знання і отримаєте документальне підтвердження: диплом державного бланках .