Строительство »

Розірвання договору оренди: як зробити все грамотно, без подачі в суд

  1. Ви дізнаєтеся:
  2. Особливості договору оренди, на які обов'язково потрібно звертати увагу
  3. Які існують підстави для розірвання договору оренди
  4. Як правильно оформити угоду про розірвання договору оренди
  5. Як проходить реєстрація розірвання договору оренди
  6. Як відбувається дострокове розірвання договору оренди орендарем
  7. Навіщо потрібно повідомлення про розірвання договору оренди
  8. Чи можливо розірвання договору оренди в зв'язку зі смертю орендаря
  9. Що варто знати про дострокове розірвання договору оренди орендодавцем
  10. Як подати позов про розірвання договору оренди
  11. На що варто звернути увагу в договорі оренди заздалегідь, щоб потім не погіршувати ситуацію розірванням
  12. Інформація про експертів

Розірвання договору оренди - актуальне питання для обох сторін правовідносин - як для орендаря, так і для власника приміщення.

Ви дізнаєтеся:

  • Що необхідно заздалегідь зробити перед розірванням договору оренди.
  • Чим розірвання договору оренди відрізняється від припинення.
  • Як відбувається розірвання договору оренди за згодою сторін.
  • Чи можна розірвати договір оренди в зв'язку з загибеллю орендаря.

Чим розірвання договору оренди відрізняється від припинення

Розірвання та припинення договору оренди - як здається на перший погляд, аналогічні поняття і сенс у них начебто однаковий. Тому часто виникає непорозуміння даних термінів. В обох ситуаціях припиняється дія орендного договору.

Позовна заява про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості по орендній платі Позовна заява про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості по орендній платі

У двох цих поняттях є відмінності. Розірвання договору оренди - це його припинення раніше визначеного терміну дії. Воно може статися як в односторонньому порядку, так і за згодою обох сторін договору - і орендаря і власника.

Угода про розірвання договору оренди Угода про розірвання договору оренди

Припинення договору - це його закінчення, яке виникає спонтанно і пов'язано, наприклад, із закінченням терміну дії даного договору. Якщо в документі спочатку були вказані терміни, скажімо, 2 роки, то після закінчення двох років він автоматично припиняє свою дію. Отже, можна резюмувати, що розірвання договору оренди відбувається з причини, а припинення - мимовільно при закінченні терміну дії угоди. Якщо в першому випадку можна укласти новий договір, то в другому його потрібно продовжувати.

Особливості договору оренди, на які обов'язково потрібно звертати увагу

Якщо ви хочете при необхідності розірвати договір оренди без проблем, спочатку правильно укладайте цю угоду. Редакція журналу «Комерційний директор» розповідає, на які умови в договорі оренди слід звертати увагу, а які - не настільки важливі.

Які існують підстави для розірвання договору оренди

Отже, як ми вже з'ясували, договір оренди перестає діяти самостійно при завершенні терміну його дії, або при його розірванні раніше цього встановленого терміну. У другому випадку може брати участь або одна сторона, або обидві. І тут важливо уточнити, що дострокове розірвання договору оренди може порушити права однієї зі сторін. У законодавстві ці моменти враховані. У ситуації, коли встановлений термін договору діючої оренди ще не вийшов, то обидві сторони правових відносин мають право припинити свої відносини в наступних обставинах:

  • За обопільною згодою обох сторін;
  • В судовому порядку;
  • З ініціативи однієї зі сторін.

У ситуації з обопільною згодою зазвичай не виникає складнощів з достроковим розірванням договору оренди. Сторони просто-напросто підписують між собою додаткову угоду, за якою договору оренди втрачає силу, і припиняють офіційно свої відносини. Якщо ж хтось не згоден з розірванням, то в такому випадку справи йдуть трохи важче.

Як правильно оформити угоду про розірвання договору оренди

Немає стандартного правового зразка для обов'язкової форми і змісту додаткової угоди про розірвання договору оренди, але існує кілька дуже важливих моментів, які бажано фіксувати при його складанні. Наприклад, можна виділити наступні:

  • Дату і місце складання договору;
  • Конкретизацію сторін угоди;
  • Інформацію про те, що орендар і власник вирішили розірвати укладений договір раніше позначеного в ньому терміну, і зазначену дату моменту припинення всіх зобов'язань сторін за цим договором;
  • Пункт, в якому зазначено, що сторони не мають претензій один до одного;
  • Фіксування того моменту, що майно в цілості й схоронності було передано і прийнято (акт прийому-передачі);
  • Зазначення реквізитів сторін, їх печатки та підпису.

Як правило, дана угода оформляється і закріплюється в 2 примірниках і, таким чином, є на руках у кожної зі сторін.

Як проходить реєстрація розірвання договору оренди

У ситуації, коли орендний договір на використання приміщення був довгостроковим і реєструвався, то при його розірвання знову треба буде пройти процедуру реєстрації. Здійснюється це дійство в Управлінні реєстру. Навіть якщо закінчився термін дії договору, всі взаємовідносини і відповідальність сторін завершилися, а приміщення звільнене, все одно доведеться з повним набором документів знову відвідати Управління та зняти обтяження (реєстрація розірвання) в Єдиному державному реєстрі. Автоматично само собою воно не відбудеться.

Цю процедуру слід провести при будь-якому закінчення дії даного договору оренди, неважливо в якому разі і причини це відбувається - по закінченню терміну або при достроковому розірванні договору оренди. Інакше приміщення буде як і раніше значиться, як орендоване, через що зможуть в майбутньому виникнути конфліктні моменти, наприклад, при спробі укласти новий договір оренди.

Документи, необхідні для реєстрації розірвання договору оренди:

  • Угода про розірвання договору оренди, рішення суду про його розірвання або повідомлення про односторонню відмову від договору оренди (для документа з невизначеним терміном).
  • Підтвердження відправлення повідомлення.
  • Договір оренди, зареєстрований Управлінням реєстру.
  • Акт передачі (повернення нежитлового приміщення від орендаря назад власнику).
  • Рішення повноважних органів організацій-учасників договору про його припинення.
  • Квитанція про оплату держмита (оригінал і копія).

Як відбувається дострокове розірвання договору оренди орендарем

Відразу на початковому етапі, при складанні такого договору, в ньому фіксуються будь-які можливі причини, за якими договір згодом може бути достроково припинено за бажанням орендаря. Якщо ці моменти заздалегідь не обговорені і не прописані, то такий договір має право розірвати вже тільки суд і за згодою власника даного приміщення.

Згідно із законом РФ орендар має право вимагати дострокового розірвання договору оренди через суд. Є певні випадки, коли він може це зробити.

  1. Орендодавець порушив умови угоди і не передав орендарю для використання в своїх цілях те приміщення і в належному вигляді, яке значилося в умовах договору оренди.
  2. Власник перешкоджає орендарю користуватися майном, переданим йому за договором.
  3. Орендодавець передав майно у користування, але воно знаходиться в неналежному вигляді. Орендар не був заздалегідь попереджений про недоліки або дефекти і не виявив їх самостійно при огляді ще до підписання договору. В такому випадку орендар має право здійснити одностороннє розірвання договору оренди, тому що виявлені недоліки можуть перешкоджати подальшому використанню майна.
  4. Орендодавець ігнорує свої домовленості щодо проведення ремонту приміщення, відданого в оренду, або нехтує обговорённимі і узгодженими термінами.
  5. Форс-мажорні обставини, при яких орендоване приміщення і майно виявляться непридатними для їх подальшого використання. Обставини ці непідвладні орендарю.

Навіщо потрібно повідомлення про розірвання договору оренди

Тож не дивно, що невиконання чиїхось обов'язків розглядається іншими як порушення правових відносин. Наприклад, орендар не сплатив орендну плату в зазначені у договорі строки. Для власника це виглядає недотриманням угоди, але цілком можливо, що це помилка, вчинена не самим орендарем, а його бухгалтером.

Тому передбачений додатковий документ, яким власник може попередньо повідомити свого орендаря про невиконання якогось пункту орендного договору. За Цивільним кодексом РФ, в такому повідомленні господар помешкання не тільки інформує, але ще і пропонує виконати зобов'язання в об'єктивні терміни.

Якщо орендар все ж не реагує на дане повідомлення з проханням і продовжує ігнорувати свої зобов'язання, власник має право направити йому вже інший лист, на цей раз з бажанням припинити правові відносини за чинною оренді.

Текст такого листа-повідомлення про розірвання договору оренди може бути розбитий на наступну структуру:

  1. Преамбула. У ній вказується - ким і кому направлений документ, що відправляється.
  2. Основна частина, в якій вказуються всі дані орендного договору, що підлягає розірванню. Також тут названа причина, за якою такий договір підлягає розірванню.
  3. Заключна частина. У ній вже уточнюються деталі - дата припинення правових відносин за договором, терміни для відповіді на дане повідомлення і т.п.
  4. Список документів, які будуть включені до даного повідомленню.
  5. Підпис орендодавця із зазначенням дати, коли конкретне повідомлення було складено.

Як правило, подібне повідомлення випускається на фірмовому бланку, на ньому ставиться підпис керівника або відповідальної особи з правом підпису. Повідомлення про розірвання договору завжди реєструється і проставляється відмітка в журналі вихідної документації.

У ситуації, коли адресат відмовляється приймати відправлене йому повідомлення, то складається акт, де фіксується відмова від підпису (при цьому повинні бути присутніми два свідки), і відсилається за місцем прописки одержувача.

Чи можливо розірвання договору оренди в зв'язку зі смертю орендаря

Якщо трапилася загибель орендаря, права по оренді приміщення та обов'язки на майно, яке він орендував за життя, передаються його спадкоємцю на весь термін дії договору, з яким власник не в змозі відмовити. Тобто, загибель орендаря не може бути умовою того, що договір оренди піддається розірвання.

Якщо в документі передбачена можливість одностороннього розірвання, власник має право ним скористатися. Або вирішувати це питання в судовому порядку.

Що варто знати про дострокове розірвання договору оренди орендодавцем

Якщо господар помешкання або майна хоче припинити дію договору оренди достроково, то конкретні для цього умови передбачені Цивільним кодексом РФ і зафіксовані в статті 619. Судовий орган може прийняти позитивне рішення на заяву орендодавця про розірвання договору оренди в наступних випадках:

1. Якщо власник майна зазнає збитків через неправомірне або неузгодженого з орендарем використання приміщення. Якщо умови угоди використання майна порушуються більш ніж один раз, то в такому випадку можна говорити про порушення договору в належній мірі і вимагати його припинення. Тут важливо врахувати момент, що порушення має бути дійсно суттєвим. Це регламентується нормами Цивільного кодексу РФ.

Орендар повинен використовувати нерухоме майно, яке він орендує, не порушуючи чітко прописаних в документі умов і в суворій відповідності з його прямим призначенням. Все це повинно бути зазначено у відповідній угоді, яке орендар зобов'язаний дотримуватися в повній мірі. Порушення його - серйозна причина, щоб дія орендного договору було припинено. Зробити це можна в односторонньому порядку вже без згоди орендаря.

Але зауважимо ще раз, що це доречно, коли в договорі чітко затверджені всі аспекти щодо використання орендованого приміщення і майна. Наприклад, житлове приміщення не повинно використовуватися як магазин або в якості складу. Це звичайне призначення, яке не вимагає спеціальної фіксації в документі, оскільки мається на увазі само собою. При відсутності в договорі прописаного призначення майна, ступінь тяжкості подібних порушень визначить суд, який винесе рішення, виходячи з кожного конкретного випадку.

2. Орендар не дотримується договір оренди щодо порядку використання майна, яке було передано йому на умовах оренди. В результаті такого неналежного поводження стан нерухомості може втратити частину своєї ринкової вартості. Як приклад можна привести перепланування орендованого приміщення без згоди власника, що призвело до того, що зовнішній вигляд комерційного майна був значно погіршено.

Орендар же зобов'язаний повернути нерухоме майно у відповідному презентабельному вигляді та належному стані або з урахуванням неминучого зносу за умови, якщо в документі не зазначено інше умова повернення майна і взагалі норм його використання.

3. Орендар два або більше разів поспіль не оплачує орендну плату (порушення носить систематичний характер), порушуючи обговорённие в договорі терміни. Крім цього, досить часто в договорах оренди прописуються інші терміни, при яких невнесення плати за користування майном може привести до розірвання договору про оренду. У зв'язку з чим, навіть одноразове порушення оплати оренди в термін може привести до припинення договірних відносин та розірвання договору оренди.

4. Орендар не проводить капітальний ремонт приміщення чи іншого орендованого майна відповідно до строків, зазначених у договорі оренди або взагалі його не здійснює. Обов'язок проведення ремонту орендарем також повинна бути закріплена договором або законодавчими актами. Нездійснення ремонту також є серйозним порушенням, яке може спричинити за собою розірвання договору оренди.

5. Будь-які прописані в договорі підстави і невиконання умов орендарем, можуть послужити підставою для розірвання договору оренди на першу вимогу орендодавця. І тут вже не обов'язково доводити справу до суду.

Крім ситуацій, які описані вище, договір оренди може бути також розірваний достроково через суд в разі внесення суттєвих змін до обставин на момент укладення угоди.

До звернення в суд сторони зобов'язані спробувати самостійно врегулювати виниклі розбіжності. Перед тим як прагнути розірвати достроково договір оренди, потрібно вжити всіх необхідних заходів, про які ми вже писали вище - підготовка письмового попередження орендаря з вимогою виконати належні зобов'язання в розумний термін. У разі дострокового розірвання підписаної угоди орендар зобов'язаний повернути все майно за актом прийому-здачі. Важливо постаратися всі виниклі суперечки врегулювати самостійно, не доводячи до звернення в суд.

Як подати позов про розірвання договору оренди

Всім добре відомо - для того, щоб звернутися до суду, необхідно для початку скласти позов - заяву в письмовій формі (підготовлене на комп'ютері або від руки). Але ось як саме правильно скласти це звернення, знають далеко не всі.

Позов про розірвання договору оренди оформляється на аркушах формату А4, де необхідно вказати судова установа, в яке Ви звертаєтеся, а також свої дані і дані позивача.

У своєму зверненні все потрібно викладати чітко, коротко і по справі, уникаючи емоцій і спираючись тільки на факти, дотримуючись суворої форми вираження. По можливості, потрібно вказати всі нюанси і статті, порушені відповідачем цієї справи. Обов'язково додайте копії документів, які необхідні для розгляду Вашої справи, а в самому позові не забудьте вказати їх перелік наприкінці. Як і на будь-якому документі на завершення ставиться дата написання і особистий підпис. Ваша чіткість викладу і обгрунтованість позову дозволять судді в короткий термін прийняти його на розгляд. Але і це ще не повний список Ваших дій при складанні судового позову.

Як ми вже сказали коротко, до dашему позовом про розірвання договору оренди необхідно докласти важливі документи, які допоможуть суду розібратися в подробицях справи і прийняти вірне рішення. Перше, що dи неодмінно повинні приготувати - це ксерокопія найважливішого dашего документа, що посвідчує особу - паспорта. Не забудьте, що якщо dаше звернення стосується розірвання договору оренди нежитлового приміщення, то потрібно, відповідно, надати і копію цього договору. Перевірте уважно копії на читаність, щоб чітко надруковані кожна буква документа, все-таки ксерокси і принтери іноді дозволяють собі похибки.

У комплект документів, що додаються включите також акти прийому-передачі, квитанції про оплату оренди, ремонту, комунальних послуг та інше - все, що має відношення до справи. Ну, і, звичайно, не забудьте сплатити держмито, і чек також додати до позовної заяви.

Ретельно зберіть повний пакет усіх необхідних документів - це для вашого ж блага і якнайшвидшого розгляду справи. Якісні копії в доповненні з позовною зверненням - гарант dашей впевненості.

Позов і всі супутні підготовлені вами документи необхідно подати в судове установа, в відомстві якого знаходиться майно (приміщення, ділянка землі), здане в оренду.

Як тільки суддя розгляне звернення і всі подробиці справи, ви отримаєте документ про прийняття рішення (виписка суду). Воно вступає в силу в протягом десяти днів. В цей же період можна звернутися із заявою про перегляд справи (апеляція), якщо дане рішення з якихось причин вас не влаштовує.

розповідає практик

На що варто звернути увагу в договорі оренди заздалегідь, щоб потім не погіршувати ситуацію розірванням

Олена Мішина,

керівник Відділу комерційної нерухомості Est-a-Tet

  1. Термін договору оренди офісного приміщення. Як правило, при укладанні договору на оренду приміщення для офісу вказується сума оренди. Іноді в подібних угодах відсутня вказівка ​​терміну оренди. З одного боку це позбавляє від зайвих клопотів - процедури обов'язкової державної реєстрації, з іншого - це привід для роздумів орендаря. Багато хто намагається ухилитися від зайвих дій, пов'язаних з організацією процесу оформлення і грошових витрат. Однак, краще для всіх, якщо все буде зроблено досконально, тоді якщо справа дійде до дострокового розірвання договору оренди, не доведеться вдаватися до судової допомоги (в такому випадку все одно доведеться прийняти ще більше зусиль), а зуміти самостійно врегулювати суперечки, маючи на руках грамотно складений і зареєстрований договір. Якщо не вказувати терміни в угоді, орендодавець не зможе в односторонньому порядку його розірвати. Тут є і додатковий вигідний для орендаря момент - при укладенні довгострокового договору, він піклується про своє майбутнє при подальшому зростанні цін і, як наслідок, подорожчання всіх послуг, він залишається при нинішній ставці, обговорённой ще на момент підписання договору.
  2. Відповідальність при достроковому розірванні договору. При наявності договору довгострокової оренди майна є неприємний момент для орендарів - в разі дострокового розірвання вони зазнають збитків, виплачуючи або страхову суму, або заставний гарант в рахунок останнього місяця оренди. Ці суми в будь-якому випадку утримуються власником, якщо орендар вирішить перервати їх договірні відносини. Раніше практикувався так званий квартальний депозит, зараз в більшості своїй орендодавці воліють оплату за місяць. При достроковому розірванні договору оренди, орендодавець нічого не втрачає, лише повертає заставну суму
  3. Орендна ставка. Є таке поняття як індексація. Це щорічна зміна орендної ставки. Як правило, вона або залежить від рівня інфляції, або заздалегідь прописана в процентних рамках (наприклад, не частіше, ніж 1 раз в рік сума оренди майна може змінитися в межах 10%). Це не обов'язковий момент і далеко не багато хто вдається до подібних заходів, але останнім часом такий пункт договору став зустрічатися набагато частіше. Якщо орендар не згоден з індексацією, він може вдатися до послуг незалежних експертів, які визначать, чи дійсно збільшилася вартість об'єкта оренди в ринкових актуальних умовах і, якщо так, то в межах якого показника.
  4. Предмет договору. Цей момент особливо актуальний для об'єктів-новобудов. Адже виходить так, що безпосередньо предмет договору відсутній ще на момент його підписання. До договору, звичайно, додається заздалегідь підготовлений план приміщення, але при повній здачі в експлуатацію і вимірів Бюро технічної інвентаризації, фактична площа може змінитися. Ці моменти також повинні враховуватися в угоді.
  5. Оздоблення. При умовах короткострокової оренди це великі витрати для орендаря і неприємні грошові витрати. Вкладаючись в ремонт і поліпшення приміщення, він робить об'єкт більш привабливим, практично збільшуючи його вартість за свій рахунок. Вона може просто не встигнути окупитися, як, наприклад, при довгостроковій оренді, коли за час використання обробка втрачає зовнішній вигляд. Орендар може підстрахуватися на подібні випадки і заздалегідь домовитися з власником про спільні витрати за ремонт, так би мовити 50/50. Або можливий інший варіант домовленості сторін - орендар виконує роботи за свій рахунок, але на період проведення ремонту в приміщенні, коли його діяльність вимушено припинена, власник звільняє його від орендної плати. Важливо внести в договір пункт, за яким орендодавець відшкодовує орендарю витрати за ремонт, якщо достроково розриває договір оренди. Тоді потрібно зберігати чеки, ведучи звіт за витратами на оздоблювальні та ремонтні роботи.
  6. Термін повідомлення про розірвання. Якщо раніше він становив 3 місяці, то зараз термін повідомлення про розірвання договору оренди - всего30-31 день.
  7. Показ приміщень. Коли термін договору оренди добігає кінця, власник щоб уникнути "простою" знаходить нових потенційних орендарів, яким демонструє приміщення. Потрібно узгодити з чинним ще орендарем час і частоту таких відвідувань.
  8. Причини і умови дострокового розірвання договору. Перед оформленням договору в акті прийому-здачі приміщення докладно в деталях описується стан приміщення. Орендар зобов'язаний після закінчення терміну оренди повернути його в такому ж належному вигляді (з урахуванням природного зносу). Важливо уважно оглядати об'єкт і заздалегідь виявити порушення або приховані дефекти. Якщо в період оренди офісу проводився ремонт, то потрібно зробити все візуальні поліпшення приміщення.

Відновлення приміщення після пожежі або повені також лягає на плечі орендаря. Все передане йому майно він зобов'язаний повернути в колишньому вигляді власнику.

Якщо ж приміщення погіршився, зовнішній вигляд його помітно пошарпані або орендар взагалі використовує його не за призначенням, орендодавець має право достроково розірвати договір оренди. Орендар теж має таке право в разі, якщо власник не виконує свої зобов'язання, не забезпечує всім необхідним, прописаним в договорі, якимось чином ускладнює використання об'єкта.

Інформація про експертів

Олена Мішина, керівник Відділу комерційної нерухомості Est-a-Tet. Компанія Est-a-Tet була створена в 2008 році і сьогодні займає лідируючі позиції на ринку новобудов Московського регіону. У сферу діяльності компанії входить консалтинг, розробка концепції, висновок на ринок і реалізація проектів, а також участь в проектах в якості співінвестора. Компанія співпрацює з найбільшими девелоперами в сфері житлового будівництва. З моменту відкриття в 2008 році компанією Est-a-Tet реалізовано 1,5 млн м² житла в новобудовах Московського регіону, компанія допомогла придбати квартири більше 25 тисячам сімей.