Відповідно до цивільного законодавства договір оренди підлягає державній реєстрації якщо:
- об'єктом оренди виступає нерухоме майно;
- термін договору встановлено більш ніж на 1 рік.
Реєструється договір оренди у Федеральній службі державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра). Звернутися за державною реєстрацією договору може одна зі сторін. Для цього необхідно прописати в договорі обов'язок однієї зі сторін щодо подання до реєструючого органу пакету документів, необхідний для реєстрації. Однак якщо власник об'єкта оренди заявить в реєструючий орган про неможливість реєстрації договору без його згоди, то орендарю буде відмовлено в даній реєстрації. Варто пам'ятати, що необхідно зареєструвати договір відразу після його підписання.
Якщо договір укладений щодо частини будівлі на термін більше року, то він також підлягає державній реєстрації. Причому обтяження буде встановлено на весь об'єкт в цілому.
Цивільне законодавство не вказує конкретні терміни, в які договір оренди повинен бути зареєстрований. Багато хто думає, що, так як договір вважається укладеним з моменту державної реєстрації, то зареєструвати його можна в будь-який момент після підписання. Однак це не завжди вірно. Якщо в договорі зазначено термін його дії і дата, з якої він починає текти, то даний договір може бути зареєстрований протягом цього періоду.
Якщо в договорі зазначено термін його дії, але не вказана дата, з якої цей термін звітує, то реєстрація може бути проведена в будь-який час. У разі якщо договір не був зареєстрований протягом терміну його дії, то після закінчення цього терміну він не може бути зареєстрований. Визначений у договорі термін, протягом якого повинна бути здійснена державна реєстрація не є строгим для контрагента і не створює перешкод для державної реєстрації договору після закінчення цього терміну.
Росреестр виробляє державну реєстрацію договору оренди в 18-денний термін. Договір оренди складається в трьох примірниках, з яких один залишається у Орендодавця, другий - в Орендаря, третій - в Росреестра. Якщо заявником є фізична особа, то необхідно додати документ, що засвідчує особу, квитанцію, що підтверджує оплату держмита. Якщо заявником є юридична особа - платіжне доручення про оплату держмита, Статут організації з усіма змінами і доповненнями, свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи, свідоцтво податкової інспекції про присвоєння ІПН / КПП, документи, що підтверджують повноваження керівника (протокол про обрання, рішення, наказ про призначення і т.д.), листи запису (раніше - свідоцтва про внесення змін до установчих документів та єдиного державного реєстру юридичних осіб). Державне мито встановлена для фізичних осіб - 2 тисячі рублів, для юридичних - 22 тисячі рублів. Якщо документи на реєстрацію подає представник, то необхідна нотаріальна довіреність. Всі документи надаються в оригіналах з додатком копій. Якщо одна зі сторін юридична особа, необхідно також надати довідку в довільній формі за підписом Директора про те, що угода не є великою або з зацікавленістю. У тому випадку, якщо угода є для Товариства великої або з зацікавленістю, представляється протокол загальних зборів учасників зі схваленням даної угоди. Правила про схвалення угоди не поширюються на товариства з обмеженою відповідальністю з єдиним учасником, за умови, що даний учасник є виконавчим органом (Директором) даного Товариства, в цьому випадку в Росреестр документи щодо схвалення угоди не подаються. У разі, якщо Орендар або Орендодавець - фізична особа, видається нотаріальне згоду чоловіка на дану угоду або шлюбний договір, в якому встановлений роздільний режим власності. Це правило не поширюється на об'єкти нерухомості, придбані фізичною особою у спадщину або за договором дарування, а так само з інших безплатним угодам. В даний час виписки з ЕГРЮЛ і ЕГРІП, Управління Росреестра замовляють самі, проте їх теж не зайвим буде представити саме сторонам угоди. Бажано, так само представляти на об'єкти нерухомості - кадастрові паспорта, однак їх не подання не є підставою для відмови, Росреестр замовляє їх сам.
Як правило, при державній реєстрації договору оренди не все йде гладко, необхідно іноді виправляти помилки, в цьому випадку відбувається призупинення державної реєстрації договору оренди на час, необхідний для виправлення помилок. Боятися цього не треба.
Варто звернути увагу на наслідки, які можуть настати, якщо договір оренди не буде зареєстрований. За загальним правилом, кажучи не тільки про договір оренди, при недотриманні вимоги про державну реєстрацію угода визнається недійсною або нікчемною. Однак, маючи на увазі безпосередньо договір оренди, відсутність реєстрації впливає на укладення договору, а не на його дійсність. Якщо по який не зареєстрований договором майно передано орендодавцем і прийнято орендарем, всі істотні умови узгоджені та договір виповнюється сторонами, то він пов'язує сторони зобов'язанням, яке не може бути змінено однієї зі сторін. Орендар зобов'язаний здійснювати орендну плату за таким договором. Крім того, якщо договір передбачає неустойку як міру відповідальності, то вона також може бути стягнена з боку, яка порушив зобов'язання. Крім того, в разі, якщо реєстрація не проведена з вини орендодавця, то орендар має право не звільняти об'єкт оренди поки зазначений в договорі термін не має терміну дії.
На практиці нерідко виникає питання: чи потрібна реєстрація припинення договору аренди.Законодательство вказує, що договір, який зареєстрований в належному порядку буде вважатися розірваним з моменту, коли сторони досягнуть згоди, або після набрання рішенням суду законної сили, або в разі односторонньої відмови від договору. Будь-яка зі сторін розірваного договору може звернутися в Росреестр з метою погашення записи про реєстрацію договору. Якщо припинення договору не було зареєстровано, то новий договір на той же об'єкт оренда не може бути зареєстрований. Додаткові угоди до зареєстрованого договору оренди, так само підлягають обов'язковій державній реєстрації. Порядок їх реєстрації ідентичний порядку реєстрації договору оренди. Зрозуміло, що угода про розірвання договору оренди так само потрібно реєструвати.
Варто зробити висновок, що навіть за відсутності державної реєстрації боку все одно дала згоду на обов'язковість, так як ними було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору. Відсутність реєстрації договору лише позбавляє сторони певних прав (наприклад, право застави). Сторони не можуть посилатися на нього в своїх відносинах з третіми особами. Крім того, державна реєстрація договору буває іноді необхідна для державних органів, наприклад, з метою ліцензування роздрібного продажу алкогольної продукції.
Автор статті: юрист «Правового бюро« трибун »Усенко Д.В.
Юридична фірма «Правове бюро« трибун ». Всі права захищені.
До списку статей