Строительство »

"Оренда приміщень. Що треба знати орендарям? »

  1. Варто звернути увагу на ризики орендаря при укладенні даного договору.
Замовити судове представництво в арбітражних і районних судах Замовити

Договір оренди, представляючи собою один з найпоширеніших цивільно-правових договорів, несе в собі багато тонкощів і підводних каменів, як для орендодавця, так і для орендаря.

Варто звернути увагу на ризики орендаря при укладенні даного договору.

Для договору оренди істотним є умова про об'єкт оренди, через відсутність якого договір буде вважатися неукладеним, тобто не спричинить появу взаємних прав і обов'язків між сторонами Для договору оренди істотним є умова про об'єкт оренди, через відсутність якого договір буде вважатися неукладеним, тобто не спричинить появу взаємних прав і обов'язків між сторонами. У зв'язку з цим орендарю буде неможливо реалізувати переважне право на оренду даного об'єкту на новий термін, а також вимагати перекладу на себе прав і обов'язків за договором з третьою особою.

Однак, провівши аналіз судової практики можна сказати, що договір оренди, в якому не конкретизований об'єкт оренди, не може бути визнаний неукладеним, якщо він фактично виповнюється сторонами. Доказами виконання договору можуть бути, наприклад, передача майна орендарю і відсутність з боку останнього будь-яких заперечень.

В ситуації, в якій договір вважається неукладеним, орендодавець має право витребувати зазначене майно у орендаря шляхом пред'явлення позову про витребування майна з чужого незаконного володіння. Також, орендодавець має право вимагати від орендаря повернути майно у зв'язку з безпідставним збагаченням.

Важливий аспект - це мета використання об'єкта оренди. Під метою використання об'єкта оренди розуміється кінцевий результат, який повинен настати при експлуатації орендованого майна. Якщо орендар використовує майно не в цілях, зазначених у договорі, то орендодавець має право вимагати усунення цього порушення. Якщо дана вимога не буде задоволена, то орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Як відомо, під час укладання договору оренди орендодавець зобов'язаний передати орендареві всі необхідні документи, які стосуються даного об'єкту оренди. Ними можуть бути інструкції з експлуатації, тих паспорта і т.д. Крім того, необхідно вказувати в якій формі передані ці документи (копія, оригінал, нотаріально завірена копія), і кількість переданих екземплярів. Якщо такі документи не були передані, але це не заважало орендарю користуватися цим майном, то він не має права відмовитися від внесення орендної плати, посилаючись на те, що орендодавець не надав йому необхідні документи. Якщо використання майна неможливо без певних документів і орендодавцем не були передані орендарю ці документи, то він не має права вимагати внесення орендної плати.

Важливим є умова про термін оренди. Умова про строк визначає той проміжок часу, протягом якого орендар має право користуватися об'єктом аренди.За цей проміжок часу орендар сплачує орендну плату. Договір оренди буде вважатися укладений на невизначений строк, якщо в ньому не узгоджений термін оренди. У даній ситуації орендодавець може в будь-який момент відмовитися від виконання договору, попередивши при цьому орендаря за три місяці, якщо об'єктом оренди виступає нерухоме майно, і за місяць - якщо рухоме.

За загальним правилом рекомендується прописувати в договорі початок і закінчення терміну За загальним правилом рекомендується прописувати в договорі початок і закінчення терміну. Початком є ​​момент, коли орендарю було передано майно. Закінченням - момент повернення даного об'єкта.

Термін також може бути визначений календарною датою, закінченням визначеного періоду часу, будь-яким подією, яке неминуче настане в майбутньому. Під неминучим розуміється така подія, яка настає незалежно від будь-чиєї волі, і дата настання якого заздалегідь не відома.

Не може бути визначений термін договору на подію, яка залежить від дій будь-якої особи. В такому випадку договір буде вважатися укладеним на невизначений термін.

Якщо в договорі термін оренди перевищує термін дії договору, то в разі прострочення надання орендодавцем майна орендар не має права стягувати збитки.

Договір може передбачати, що передача майна повинна підтверджуватися актом прийому-передачі. Але варто мати на увазі, що відсутність такого акту не буде означати, що орендар не користувався майном. Передача може бути підтверджена будь-яким документом, зміст якого дає зрозуміти, що майно надійшло у користування орендаря. Такий документ дає гарантію, що орендар внесе орендну плату і не зможе посилатися на те, що факту передачі не било.Самое просте, це вказати в тексті договору, що він одночасно є актом прийому-передачі.

Окремим питанням є повернення орендованого майна. Якщо в договорі не узгоджені вимоги до стану майна при його поверненні, то орендар зобов'язаний повернути майно в тому ж стані, в якому воно було отримано з урахуванням нормального зносу. Нормальний знос - це той ступінь зміни об'єкта, яка вважається природною при звичайному його використанні. При цьому орендар повинен усунути всі зроблені ним зміни, які не були обумовлені договором, навіть якщо ці зміни поліпшили дане майно. Але якщо зміни були зроблені за згодою орендодавця, то усувати їх не доведеться.

Крім того, договором може бути передбачено стан майна при його возврате.Напрімер, воно може бути повернуто відремонтованим або поліпшеним.

На практиці в договорі оренди прописується перелік документів і приладдя, які повинні бути повернуті поряд з майном. У такій ситуації орендар зобов'язаний повернути їх після закінчення аренди.Кроме того, перелік може в себе включити не тільки ті документи та приналежності, які були передані, а й містити обов'язок орендаря передати при поверненні додаткові документи. Ними, наприклад, можуть бути висновки експертів і т.д.

Якщо договором встановлено, що об'єкт оренди повинен бути повернутий протягом певного часу після припинення договору, то цей термін буде включатися в період фактичного користування майном і підлягати оплаті.

Якщо в договорі сторонами визначено підвищений розмір орендної плати після закінчення терміну дії договору, то така орендна плата може бути стягнена з орендаря за весь період користування майном Якщо в договорі сторонами визначено підвищений розмір орендної плати після закінчення терміну дії договору, то така орендна плата може бути стягнена з орендаря за весь період користування майном. Якщо підвищений розмір встановлений за кожен день прострочення повернення майна, то суд може визнати цю плату неустойкою. Також якщо ця сума визнана неустойкою, суд може зменшити її розмір при наявності заяви боржника.

Варто звернути увагу на ремонт, переданого в оренду майна. Якщо в договорі зазначено, що капітальний ремонт здійснюється за рахунок орендаря, і він не мав претензій до стану майна при його прийомі, то в подальшому він не має права вимагати від орендодавця відшкодування витрат на ремонт.

Крім того, якщо договором не передбачено, який саме ремонт входить в обов'язки орендаря, то він зобов'язаний зробити і плановий і не плановий ремонт. При цьому він має право стягнути з орендодавця витрати, витрачені на не планову ремонт або зарахувати цю суму в рахунок орендної плати.

Що стосується поточного ремонту, то прі не узгодженні в договорі обов'язки орендодавця на відшкодування вартості поточного ремонту, який був здійснений орендарем, то останній не може вимагати відшкодування витрат або залік цієї вартості в рахунок орендної плати.

У випадках, якщо орендар не підтримував майно в справному стані, внаслідок чого заподіяно шкоду третім особам, то відповідальність за це понесе орендар.

Варто звернути увагу на умову про орендну плату. Дана умова містить в собі порядок сплати, термін, частинами або одноразово будуть вносити грошові кошти, і хто буде їх вносити. Під орендною платою розуміється винагорода, яку орендодавець отримує від орендаря за користування об'єктом оренди. Дана умова має бути прописано в договорі для уникнення можливих негативних наслідків. Однак якщо ця умова не включено в договір, то орендар зобов'язаний вносити гроші в терміни в розмірах, які зазвичай застосовуються при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах. В такому випадку, орендарю, можливо, доведеться оплачувати оренду за вищою ціною, ніж він пропонував.

Найпростіший спосіб визначення винагороди - це встановлення твердої величини орендної плати. Однак, з огляду на принцип свободи договору, сторони можуть встановити інший спосіб визначення розміру орендної плати.

Протягом терміну дії договору сторони можуть змінити розмір орендної плати і термін її внесення, уклавши при цьому додаткова угода. Крім того, в договорі може міститися умова про право будь-якої сторони, як правило, орендодавця, на зміну розміру орендної плати в односторонньому порядку. В такому випадку, для зміни розміру орендних платежів досить волевиявлення цього боку. Якщо дане право закріплено за орендодавцем, але не встановлені рамки такої зміни, то це може спричинити зловживання з його сторони.Такім чином, рекомендується вказувати в договорі максимальну величину зміни орендної плати.

Цивільне законодавство зазначає, що орендар за згодою орендодавця має право здавати об'єкт оренди в суборенду і передавати свої права за договором третім ліцам.Еслі орендар зробив подібну угоду, не отримавши попередньо на неї згоду орендодавця, то останній має право вимагати дострокового припинення договору у зв'язку з порушенням орендарем умов договору. Крім того, такі операції, здійснені без згоди орендодавця будуть визнані недействітельнимі.Согласіе вважається отриманим, якщо орендодавець був проінформований про угоду і не мав претензій по її висновку, а також зробив інші дії, з яких випливає, що він не проти укладення угоди, наприклад , брав участь в листуванні з орендарем і третьою особою щодо користування майном. Договір суборенди діє в межах договору оренди, тобто з припиненням останнього припиняється і перший. Однак вказане правило не є диспозитивним, що дає можливість включити в текст договору оренди положення, за яким дострокове припинення договору оренди не спричинить за собою припинення суборенди. Таким чином, орендодавець стає орендодавцем за договором суборенди.

Нерідкі випадки включення в договір оренди умови про викуп об'єкта оренди Нерідкі випадки включення в договір оренди умови про викуп об'єкта оренди. Основна вимога - це узгодження викупної ціни, при відсутності якої суд визнає цей договір неукладеним в частині викупу. Відповідно до законодавства ціна повинна бути визначена в рублях. Але якщо ціна вказана в іноземній валюті або умовних одиницях, то необхідно узгодити курс, за яким вона буде переведена в рублі.

У договорі може бути визначено, що викупна ціна становить сукупність всіх орендних платежів. Так, при сплаті орендарем всіх платежів буде вважатися, що викупна ціна внесена і майно переходить у власність орендаря.

На окрему увагу заслуговує питання про відповідальність сторін. Відповідальність може бути трьох видів: сплата відсотків, сплата неустойки або відшкодування збитків. Якщо в договорі прописано, що орендар при простроченні повернення об'єкта оренди зобов'язаний сплачувати неустойку, то в разі прострочення орендар повинен буде сплатити не тільки неустойку, але і понесені збитки. Також на орендаря може лежати відповідальність відшкодувати упущену вигоду, тобто ті кошти, які орендодавець отримав би при сумлінному виконанні договору.

Якщо не узгоджені обставини, які служать підставою для стягнення неустойки, то умова вважається неузгодженим. На практиці зазвичай при неможливості стягнути неустойку можна стягнути завдані збитки.

Провівши аналіз судової практики можна зробити висновок, що нерідко виникають суперечки щодо розірвання договору аренди.Как відомо, договір може бути розірваний як за угодою сторін, так і в судовому порядку. При розірванні договору за угодою сторін сторони повинні скласти додаткову угоду до договору, в якому визначать всі тонкощі такого розірвання. Все, що однією стороною було отримано в період виконання договору, не може бути витребувано назад іншим боком. Однак це правило не носить імперативного характеру і в договорі можливо вказівку на обов'язок сторін повернути виконане за договором і порядок такого повернення.

Як відомо, договір може бути розірваний у судовому порядку на вимогу однієї із сторін у разі порушення договору другою стороною. Підставами для розірвання договору з ініціативи орендодавця можуть бути: орендар користується об'єктом оренди з порушенням договору, погіршує майно, не вносить орендну плату, що не здійснює капітальний ремонт. Але при цьому варто пам'ятати, що перш ніж звертатися до суду необхідно направити претензію орендареві з проханням усунути допущені порушення. Орендар може звернути до суду, якщо орендодавець не передав майно у користування або створює перешкоди для користування, майно має недоліки, які не були обумовлені при передачі, орендодавець не здійснює капітальний ремонт (якщо це є обов'язком орендодавця). Крім того, за угодою сторін у договорі можуть міститися інші підстави для дострокового розірвання договору.

Варто відзначити, що договір оренди може бути розірваний шляхом односторонньої відмови від виконання договору. Якщо договір укладений на невизначений строк, то будь-яка зі сторін може відмовитися від договору, попередивши про це за місяць іншу сторону, а при оренді нерухомого майна-за три місяці. Повідомлення про відмову від договору повинно містити в собі такі моменти, з яких буде зрозуміло волевиявлення сторони.

У разі якщо термін договору визначено, сторони можуть самостійно визначити порядок односторонньої відмови від нього. Для цього необхідно буде закріпити обов'язок одного боку направити іншій повідомлення про відмову, строк направлення даного повідомлення, а також адреса, за якою воно направляється.

Автор статті: юрист «Правового бюро« трибун »Усенко Д.В.

Юридична фірма «Правове бюро« трибун ». Всі права захищені.

До списку статей