Як владнати розбіжності з орендодавцем?

1. Що потрібно знати для початку?
2. Якщо орендодавець продав квартиру
3. На що має право орендодавець?
4. Обов'язки господаря
5. Якщо господар змінює ціну
6. Якщо орендар зробив ремонт
7. Що ще потрібно прописати в договорі оренди

Для багатьох казахстанців оренда квартири служить альтернативою її покупці. Тому юридичні питання оренди житла та іншої нерухомості не перестають турбувати уми співвітчизників: як грамотно вирішувати спори? Нижче розглянемо права і обов'язки орендодавця - хто і за що відповідає.

Зняти квартиру на тривалий термін: укладаємо договір оренди >>>

Що потрібно знати для початку?

Відомо, що на ринку орендованого житла багато хто нехтує офіційними угодами - житло часто знімається на усній домовленості, не дається розписок і т.д. Оренда квартир - найчастіше справа інтимна, багато хто прагне зняти квартиру без посередників і обумовлюють все на словах.

Однак ви будете захищені законом від несплати, від виселення, від боргів або від псування майна та інших небезпек, тільки в разі, якщо ви все оформите офіційно, тобто підпишете договір оренди. Зразок можна завжди знайти в Інтернеті. Часто, бажаючи уникнути податків або високої відповідальності, паперової тяганини, люди ризикують ще більше.

Здаватися може як частина житла (кімната), так і ціле приміщення - вони повинні бути придатними для проживання. Є певні санітарні норми, яким приміщення повинно відповідати.

Також згідно із законом є неприпустимою оренда нерухомості, яку для вас знімає держава з приватного фонду: тобто договір піднайму з мешканцем буде недійсним.

5 фактів про страхування нерухомості, які потрібно знати >>>

Якщо орендодавець продав квартиру

Найчастіше, якщо орендодавець продає квартиру, квартиронаймач про це знає - приходять оцінювачі, потенційні покупці. Між людьми все це обговорюється.

Якщо говорити про законність, то договір оренди при переході права власності на житло до іншої особи не скасовується.

Тобто фактично орендар може продовжувати знімати приміщення. Інше питання, що новий власник може розірвати угоду, проте він зобов'язаний за 3 місяці в письмовій формі повідомити про це мешканця. Рекомендації орендарю, якщо господар квартири збирається її продати:

• подивитися терміни дії договору - якщо там залишилося «всього нічого», скажімо 2-3 місяці, то за фактом продажу квартири може закінчитися і термін оренди. У нового господаря навряд чи буде бажання здавати вам житло - доведеться з'їхати. Будьте до цього готові;
• якщо покупець уже відомий - переговорите з ним про можливість здачі житла. Можливо, він буде навіть радий «залишити» вас як мешканця.

Договір оренди при переході права власності на житло до іншої особи не скасовується.

Звичайно, гарантій тут дати ніхто не може - вам можуть і пообіцяти, але в будь-який час попросити з'їхати. Захищає тільки документ: якщо у вас є договір оренди і термін не закінчився, то найближчі 3 місяці після продажу ви можете бути спокійні - навіть при розірванні угоди, цього часу вистачить, щоб знайти нове житло і спокійно переїхати.

Однак цей момент можна прописати в договорі: наприклад, поставити умову, що мешканець повинен з'їхати з квартири, якщо вона буде продана іншій людині. В такому випадку, коли прийдуть оцінювачі або покупці (подивитися квартиру), починайте підшукувати інше житло.

Податки за здачу квартири в оренду в 2017 році: відповідальність за несплату >>>

На що має право орендодавець?

Орендодавець - це власник квартири, земельної ділянки або нежитлового приміщення, які він здає. Права орендодавця:

Причини дострокового розірвання договору можуть бути дві - або недотримання умов найму орендарем (наприклад, псування майна і т.д.) або поважні непередбачені обставини (наприклад, втрата житла, одруження, приїзд родича і т.д.).

Згідно із законом орендодавець не відповідає за порушення користування, яке відбулося третіми особами насильницьким шляхом: справа стосується грабежів і зломів житла, підписання яких-небудь документів під впливом погроз і ін. протизаконні дії.

Як правильно укласти договір оренди квартири в Казахстані >>>

Обов'язки господаря

За нормами цивільного кодексу і закону про житлові відносинах в обов'язки здає в оренду нерухомість входить:

• обов'язок перед орендарем проводити ремонт, усувати недоліки, що заважають користуватися майном і не перешкоджати прав користування, дотримуватися умов договору;
• обов'язок перед податковою службою здавати звітність та сплачувати податкові збори до бюджету від доходу за оренду. Також вносити щорічний податок на майно, землю;
• обов'язок перед комунальними службами платити за користування електрикою, водою, опаленням і т.д.

В першу чергу власник житла несе відповідальність за недоліки квартири / будинку / нежитлового приміщення або ділянки, які з'явилися не з вини наймача. Може бути і так, що на момент укладення договору орендодавець і не знав про ці нюанси - це впливає хіба що тільки на моральну сторону справи, але ніяк не скасовує обов'язки все поправити.

Коли квартиронаймач виявляє недолік (наприклад, відвалився шматок штукатурки, немає віконної ручки, тече батарея і т.д.), то можливі чотири сценарії розвитку подій:

1. Він каже про виявлений ваду і вимагає усунути його.
2. Він вимагає зменшити орендну плату.
3. Він усуває недоліки сам і вираховує суму витрат з оплати за квартиру - попередньо потрібно повідомити про це власника житла.
4. Достроково розриває договір.

Крім того за статтею 552 ГК РК в обов'язки орендодавця входить капітальний ремонт (терміни обговорюються з мешканцем). Також він зобов'язаний зробити терміновий ремонт, викликаний необхідністю - лагодження сантехніки, прорвала труби і т.д.

Якщо господар нехтує ремонтом, то наймач може:

• зробити ремонт за свій рахунок (повідомивши про це) і стягнути борг;
• зарахувати цю суму в рахунок оплати за договором;
• зажадати зниження орендної плати за договором;
• розірвати договір.

Поточний (не термінова!) Ремонт входить в обов'язки наймача - як правило, це прописується в договорі.

Особливості спільної оренди житла >>>

Якщо господар змінює ціну

За законом власник житла може змінювати вартість оренди 1 раз в рік - проте угодою сторін може бути передбачено інше. Також оплату можна поміняти, якщо змінилися централізовані ціни і тарифи - вимагати зміни платежу може будь-яка сторона.

Орендар може зажадати зниження оплати за квартиру, якщо:

• умови проживання та користування житлом погіршилися з незалежних від неї обставин;
• якщо орендодавець не повідомив про права на житло третіх осіб (наприклад, квартира в заставі). У цій же ситуації можна розірвати договір.

Якщо говорити про комунальні послуги, то питання вирішується за договором:

• оплата комунальних платежів проводиться орендарем плюс безпосередньо квартплата за житло;
• орендар платить тільки квартплату за знімання житла, а комунальні послуги залишаються за господарем житла.

За законом власник житла може змінювати вартість оренди 1 раз в рік - проте угодою сторін може бути передбачено інше.

Орендар не зобов'язаний оплачувати борги власника нерухомості по комунальним та іншим зобов'язанням.

Якщо по квартирі є борг, то потрібно цей момент прописати в договорі оренди: або орендодавець виплачує його сам, або це покладається на орендаря, але з умовою зниження ціни квартплати.

Наприклад, спочатку домовилися на оплату оренди в 40 000 тенге, але в процесі огляду документів з'ясувалося, що за комунальні послуги є борг в 100 000 тенге. За договором оренди можна передбачити щомісячну виплату боргу в 10 000 тенге і зниження квартплати до 30 000 тенге. В цілому борги знаходяться в зобов'язаннях власника квартири.

Секрети оренди: як вигідно здати квартиру >>>

Якщо орендар зробив ремонт

Найчастіше питання і предмет суперечок - ситуація з проведеними поліпшеннями. Наймач замінює паркет, робить хороший ремонт, ставить нові двері, а то і зовсім проводить модну перепланування. Через якийсь час господар розриває договір і ось тут починається конфлікт. Одна сторона хоче компенсації - адже житло було покращено, а друга сторона дивується - ну, не подобалася вам колишня обстановка-планування, а господар-то тут при чому?

Насправді, все прописано в законі, в статті 555 ГК РК: якщо поліпшення віддільні (що можна винести з квартири), то їх забирають з собою. Це власність орендаря.

А якщо поліпшення невіддільні, то можна вимагати компенсації витрат в розмірі вартості поліпшень, але тільки в тому випадку (!), Якщо власник квартири - він же орендодавець - дав на проведення цих поліпшень свою згоду.

У разі якщо ви вклалися в найняте житло - бажання жити краще цілком зрозуміло - але ваш орендодавець про це «ні слуху, ні духу» і дозволу ви у нього не питали, то нести за це відповідальність він не зобов'язаний. Все логічно. Тому найкраще прописувати подібні пункти в договорі, щоб перестрахуватися.

Що ще потрібно прописати в договорі оренди

Не варто складати стандартний договір оренди - його потрібно доповнити рядками, в яких вказуються форс-мажорні ситуації і інші умови угоди. Крім питання про поліпшення, в договорі бажано прописати наступні моменти:

• що буде з угодою при зміні власника (продаж, дарча, спадкування);
• хто відповідає за компенсацію майна, безпеку в разі форс-мажорній ситуації: пожежі, повені і т.д. Найчастіше, якщо подія контрольоване - тобто викликане недоглядом якогось боку, то відповідає винний.

Наприклад, ви зняли / здали квартиру, і орендарі по необережності неправильно підключили електроприлади - сталася пожежа, згоріла меблі, речі - поніс збиток і орендодавець, і орендар. В даному випадку вина орендаря і компенсувати збитки буде він.

Якщо ж проводка «барахлила» і відповідальність за неї в договорі прописана на орендодавцеві, його попереджали, але він не провів ремонт, і сталася пожежа, то компенсацію за згоріле майно буде виплачувати орендодавець.

Тому обов'язково пропишіть в договорі зони відповідальності за електрику, трубопроводи, сантехніку та опалення. Тому що в разі пожежі, затоплення, прориву батарей без грошових витрат не обійтися.

Також потрібно бути уважним до санкцій і штрафів - за несвоєчасність термінового ремонту або капітального ремонту, за несвоєчасно сплати оренди і т.д. Також часто включаються неустойки за дострокове розірвання договору, про які потрібно знати.

Також важливо пам'ятати, що договори (угоди) потрібно реєструвати через ЦОН - без цього угода може бути визнана незаконною. Орендодавцю варто порадити взяти з орендаря заставу - він буде гарантією нормального користування квартирою, повернення ключів. Застава, як правило, сплачується в розмірі одного щомісячного платежу.

інформаційна служба kn.kz