Як скласти безпечний договір оренди

Джерело: Журнал " Головбух "

Більшість компаній орендують приміщення для своєї роботи. Можливо до них належить і ваша організація. Чи впевнені ви в тому, що саме ваш договір оренди складений правильно? Чи всі ризики ви передбачили, складаючи або підписуючи цей документ? Практичні поради на цю тему дає Катерина Шишкіна, керівник юридичного відділу «Фактор Груп». Записали і підготували їх наші колеги з журналу « Семінар для бухгалтера ».

Від того, як сторони пропишуть ті чи інші умови договору, залежить вирішення спірних питань в суді. На семінарі я і буду говорити про те, що важливо передбачити орендодавцю і не прогледіти орендарю, укладаючи договір оренди.

Недійсним договір оренди можна визнати, якщо сторони некоректно пропишуть його істотні умови. А саме про об'єкт орендних відносин і про орендну плату. Чим це небезпечно? Недійсний договір не породжує ніяких прав і обов'язків для сторін угоди. Тому примусити до виконання обов'язків за договором не вийде. Позов про стягнення неустойки, штрафів і пені, які визначені в документі, суд не прийме. В результаті постраждала сторона не матиме права вимагати відшкодування суми основного боргу.

Припустимо, орендодавець здавав приміщення, яке нещодавно було реконструйовано. Реконструкція, як часто трапляється, що не була узаконена. З цієї причини в тексті договору дані про об'єкт нерухомості містили застарілі відомості. Орендодавець, підписуючи договір, розумів, що угода не буде вважатися укладеною, і був готовий нести ризики. А вони не змусили себе чекати - орендар просто припинив вносити плату за користування приміщенням. Орендодавець звернувся до суду. А там в позові на відшкодування орендної плати, природно, відмовили. Невже гроші ніяк не повернути?

При подачі позову про стягнення основного боргу потрібно змінити позовні вимоги відповідно до статті 49 АПК РФ. Таким чином, орендодавець повинен в позові вимагати стягнення безпідставного збагачення. Судовий спір за даних обставин виграє орендодавець (визначення ВАС РФ від 22 лютого 2012 року № ВАС-1144/12 у справі № А68-6043 / 10. - Прим. Ред.).

Розглянемо зворотну ситуацію, при якій відшкодування грошей за недійсним договором вимагає орендар. Побудований новий торговий центр, персонал вже приступив до роботи, а право власності на майно не зареєстровано. Здавати об'єкт ще не можна, але, погодьтеся, хочеться. Тепер уявімо, що орендар просидів в торговому залі місяць і розуміє, що торгівля не йде, потрібно з'їжджати. Чи законно бажання орендаря вимагати орендну плату за недійсним договором назад?

Договір був визнаний неукладеним. Однак орендар фактично використовував майно і вносив орендну плату. Тому стягнути гроші назад не вийде (правильна відповідь на питання тесту № 1 - б. - Прим. Ред.). Суд в цьому випадку не побачив безпідставного збагачення у орендодавця за рахунок орендаря (постанова ФАС Московського округу від 19 квітня 2011 № КГ-А40 / 3235-11 у справі № А40-57053 / 10-37-454. - Прим. Ред. ).

Які ризики припускають короткострокові і попередні договори оренди

Довгостроковий договір оренди компанії укладають рідко. Причина проста - мало хто хоче проходити непросту і тривалу процедуру державної реєстрації. До того ж сьогодні часто приміщення здають майбутні власники, які просто не мають на руках документів про право на нерухомість. Як же надходять на практиці?

Якщо право власності на майно зареєстровано, все просто - сторони вважають за краще укласти короткостроковий договір оренди.

Складніше, коли право власності ще не отримано. В цьому випадку безпечніше укласти попередній договір оренди або короткостроковий із застереженнями.

Розглянемо ризики кожної зі сторін подібних угод (див. Схему нижче).

Ризики сторін при укладанні короткострокового і попереднього договору оренди

Укладаючи попередню угоду оренди, сторони припускають, що в подальшому підпишуть основний договір. В цьому і полягає сенс попереднього договору. Тому вже в ньому узгоджують орендну плату, терміни та інші умови. І згодом суд може просто примусити одну зі сторін до укладення основного договору на тих умовах, що були прописані в попередньому.

ризик орендаря

Уявімо, що компанія надає приміщення за попереднім договором. Через кілька місяців орендодавець отримує більш вигідну пропозицію від іншого орендаря. Як вчинити з колишнім контрагентом, щоб він не звернувся до суду? Тут врятує тільки забудькуватість з боку орендаря. Якщо він вчасно не запропонує укласти основний договір, у орендодавця буде право виселити його і здати приміщення іншої компанії.

ризик орендодавця

Подивимося на цю ж ситуацію в розрізі інтересів орендаря. Якщо орендоване приміщення його влаштовує, важливо не пропустити термін, відведений для того, щоб укласти основний договір. І вийти з відповідною пропозицією. Якщо орендодавець відмовиться, орендар зможе змусити його укласти основний договір через суд. Правда, ухилення від укладення основного договору потрібно буде ще довести. Доказом в даному випадку будуть листи і звернення з пропозицією укласти договір оренди.

Крім того, укладаючи короткостроковий або попередній договір, сторони ризикують втратити гроші, вкладені в невіддільні поліпшення об'єкта нерухомості. Як повсюдно відбувається: орендодавець дозволяє виробляти невіддільне поліпшення, але заздалегідь прописує в договорі, що гроші відшкодовувати не буде.

ризик орендаря

Навіть якщо в попередньому або короткостроковому договорі прописано, що орендодавець не відшкодовує гроші, витрачені на невіддільне поліпшення, орендар зможе їх повернути. А все тому, що сторони не уклали основний договір оренди: обопільно передумали або не вийшли з відповідною пропозицією. Ці обставини вже не важливі, тому що основного договору немає, а значить, і умова про те, що орендодавець має право не відшкодовувати гроші за ремонт, елементарно в силу не вступає.

Досвідчений юрист зможе довести безпідставне збагачення, навіть якщо орендодавець взагалі не планував ремонт приміщення. Схоже справа я якраз недавно вела. Наш клієнт уклав короткостроковий договір оренди, в якому було наступне уточнення: «Сторони домовляються про те, що до 31 травня вони укладають довгостроковий договір оренди терміном на 5 років». Наш клієнт, будучи впевнений в тому, що буде мати у своєму розпорядженні приміщенням п'ять довгих років, затіяв дорогий ремонт.

Результат сподобався всім, в тому числі і власнику офісного центру. Недовго думаючи, орендодавець ініціював розірвання договору і зажадав звільнити приміщення протягом місяця. Відшкодовувати гроші, витрачені на ремонт, він відмовився.

Захистити інтереси орендаря якраз і допомогло уточнення в договорі. Для мене воно стало незаперечним доказом того, що договір насправді змішаний, з елементами попередньої згоди. А значить, орендар має право виступити з пропозицією про укладення довгострокового договору. У разі відмови зобов'язати орендодавця укласти такий договір зможе суд. Після чого у орендодавця з'явиться обов'язок відшкодувати орендарю витрати на ремонт.

До суду справа не дійшла - сторони змогли врегулювати питання на переговорах. В результаті орендарю була відшкодована велика частина витрачених грошей.

Нагадаю також, що за попереднім договором грошові кошти приймати не можна (правильна відповідь на питання тесту № 2 - б. - Прим. Ред.). Тому орендодавці акуратно маскують орендну плату під гарантійні внески або внески на благоустрій. Це завжди дуже небезпечно, тому що складно передбачити думку конкретного податкового інспектора з цього приводу.

питання учасника

З одним з контрагентів наша компанія укладала короткостроковий договір оренди приміщення на строк 11 місяців кілька разів. Нещодавно інспектори звинуватили нас в тому, що в такому випадку здавати приміщення в оренду ми зобов'язані були за довгостроковим договором. Як нам бути?

- Податкові інспектори не повинні давати оцінку цивільних відносин. Таких повноважень у них просто немає. Це означає, що вони не можуть визнати багаторазові короткострокові договори одним довгостроковим. Воля сторін простежується саме в ув'язненні короткострокового договору, а значить, будь-який суд вас підтримає.

З чого складається орендна плата і коли її можна змінити

Механізм підрахунку розміру орендної плати повинен бути чітко визначений і прописаний в договорі. Орендна плата може являти собою:

- тверду суму за приміщення певної площі;

- вартість 1 квадратного метра;

- тверду суму, що включає в себе комунальні послуги;

- орендну плату у вигляді постійної і змінної частин.

У тексті договору обов'язково потрібно прописати, чи включаються комунальні послуги в тіло плати чи ні.

Самий, мабуть, найпоширеніший і безглуздий питання, яке задають орендодавці: чи можуть вони перепродувати орендарям електроенергію? Звичайно, ні. Таке право є тільки у профільних організацій.

питання учасника

У договорі орендодавець прописав наступне: «У зв'язку з грубим порушенням умов договору орендодавець має право відключити електроенергію». Це правомірне уточнення?

- Ні, це абсолютно незаконно. Орендодавці люблять робити в договорі подібні застереження. Але це більше інструмент контролю. З правової точки зору такі умови є нікчемною. На додаток скажу, що орендар в суді зможе навіть стягнути збитки, завдані йому наслідками відключення електроенергії.

Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором. Але не частіше ніж один раз на рік, якщо інше не передбачено в договорі.

У деяких договорах можна знайти пункт про те, що орендодавець має право змінювати орендну ставку частіше ніж раз на рік. Чи законно таке уточнення? Насправді ні. Така умова договору в суді не буде мати ніякої сили. Хоча все-таки воно має психологічний вплив на погано підкованих юридично контрагентів. Багато орендарів до сих пір через незнання легко підписують додаткові угоди про зміну орендної плати.

Як виселити недобросовісного орендаря без наслідків

Правовими методами виселити недобросовісного орендаря складно. Це дуже довгий процес.

Статті 619-620 ЦК України містять підстави, за якими можна розірвати договір оренди через суд. На вимогу орендодавця дострокове розірвання договору оренди приміщення можливо, якщо орендар користується майном з істотними або неодноразовими порушеннями. Наприклад, використовує його не за цільовим призначенням, систематично затримує орендну плату.

В цьому випадку діє претензійно-повідомний порядок. Щоб виселити орендаря за затримку плати, орендодавець спочатку пише претензію. Якщо після такого попередження орендар не гасить заборгованість, орендодавцю достатньо написати повторну претензію і звернутися до суду за вирішенням цього питання.

Часто в судовому позові орендодавець вимагає розірвати договір оренди і зобов'язати орендаря внести плату. Цього не достатньо. В позов важливо включити вимогу про виселення орендаря в конкретні терміни. В іншому випадку, навіть маючи судове рішення на руках, орендарі продовжують сидіти на місці. А орендодавцям доводиться подавати новий позов про виселення. Навіщо вам нескінченні судові тяжби?

незаконне виселення

Життя показує, що при виселенні орендаря в хід йдуть часто неправові методи вирішення конфлікту. Наприклад, опечатують торгову точку, блокують пропуску працівників, відключають ліфти, псують проводку. Такі дії є незаконними і кваліфікуються за статтею «Самоправство».

Договір оренди може містити інші підстави для його розірвання. Як приклад приведу постанову Президії ВАС РФ від 16 лютого 2010 року № 13057/09. Орендодавець може за узгодженим в договорі основи в односторонньому порядку його розірвати, навіть якщо такого ж підстави немає в законі.

Тепер звернемося до більш проблемним наймачам. Я маю на увазі зниклих контрагентів: гроші не платять і просто зникають. Що робити з такими?

Знову поділюся реальною справою, яке вела. Наш клієнт здав в оренду приміщення під зоомагазин. Через якийсь час орендар, що не перерахувавши черговий платіж, з'їхав. Але при цьому в приміщенні він залишив все майно: корм для тварин і самих тварин. Ось що робити орендодавцю? Згідно із законом він навіть не може зайти в приміщення. Хоча в кімнаті замкнені тварини без їжі і пиття. Найдивовижніше, що орендар на зв'язок виходить, приїжджає, закочує скандали і їде. При цьому не підписує ні акту про передачу приміщення, ні угоди про розірвання договору. Мирно вирішити питання сторони не змогли, наш клієнт готувався до суду.

У такій ситуації орендодавцю головне показати свою сумлінність. Тому він буквально кожен день на всі відомі адреси відсилав вимоги до орендаря звільнити приміщення, вивезти тварин і оплатити заборгованість по оренді. В результаті позов орендодавця суд задовольнив. Майно, до якого орендар не виявляв інтересу, було розпродано. Виручені гроші наш клієнт взяв в якості відшкодування заборгованості по оренді. З тваринами теж все склалося благополучно, на час розглядів за ними доглядали. Перед кожним годуванням збиралася комісія, після підписувалися протоколи входу в приміщення.