Найбільш яскравою подією в 2017 році стало оголошення про прийдешнє знесення п'ятиповерхівок в столиці. Це призвело до того, що в березні-квітні у продавців таких квартир трапилася якась інформаційна істерика: люди не розуміли, чого чекати від реновації: чи варто продавати свою хрущовку або чекати розселення? У міру того як ситуація прояснялася, продавці поступово стали знімати квартири з продажу, сподіваючись отримати від влади нові рентабельні квартири. Це підтверджують дані фахівців компанії «Міель - мережа офісів нерухомості». «У структурі пропозиції частка квартир в п'ятиповерхівках за підсумками липня дорівнювала 6,1% (для порівняння: в лютому вона становила 9,2%, в березні - 8,5%, в квітні - 7,8%, в травні - 7, 4%, в червні - 6,8%), - повідомляють вони. - Пік емоційних угод з такими квартирами припав на квітень: частка угод з п'ятиповерхівками тоді доходила до 19%, а в липні збереглася на рівні червня і склала 10%. Для порівняння, в травні ця частка становила 12% ».
Купівля квартири в хрущовці: вигоди і ризики
Як купити квартиру в будинку під знос?
На вторинному ринку житла послідовно скорочується загальний обсяг пропозиції. При цьому приблизно третина закриваються лотів - це так і не продані об'єкти. Власники вирішують зняти їх з продажу, оскільки не знаходять покупців за прийнятну ціну. Така поведінка власників іноді називають «синдромом розчарованого продавця». Це явище почало формуватися в сегменті столичної вторинки в другій половині минулого року, а зараз вже стало масовим. Сьогодні вимоги продавців за цінами перевищують очікування покупців в середньому на 25%, при тому що «нормативний» показник, який дозволяє сторонам домовлятися і проводити операції купівлі-продажу, не повинен перевищувати 10%. «Наведу конкретний приклад. Двокімнатна квартира на Кутузовському проспекті, в сталінському будинку, мебльована, після ремонту пропонується до продажу за цілком ринкові 16 млн рублів. На перегляд приходить людина, заявляє, що бере її за 10 млн, і дивується, що продавець не біжить за шампанським », - розповідає директор департаменту вторинного ринку« ІНКОМ-Нерухомість »Сергій Шлома.
З цією точкою зору погоджується і керуючий партнер «Міель - мережа офісів нерухомості» Марина Толстик: «Як і в 2016 році, в 2017-м на ринку вторинної нерухомості Москви був час покупця. Це має на увазі велику кількість пропозицій і відносно малий попит. Протягом усіх минулих місяців ціни були в середньому можна порівняти з докризовим періодом (тобто з весни 2014 року), а за вказаний період вони ледь помітно зросли - з 212 900 рублів (за даними на 1 січня) до 214 300 рублів за кв. метр (за даними на 1 серпня) ». ( За даними Domofond.ru , Ціна пропозиції вторинних квартир в Москві за цей період знизилася зі 211 300 рублів за кв. метр в січні до 198 300 рублів за кв. метр в липні).
Як вибрати квартиру на вторинному ринку?
Яке вторинне житло варто купувати в Москві?
Продовжується тиск на вторинне житло з боку новобудов - це характерно як для столиці, так і для регіонів. Зараз новобудови у багато диктують ціноутворення всьому ринку через величезного обсягу і різноманітності пропозиції.
«Одним з ключових моментів в 2017 році на ринку нерухомості став вихід в реалізацію великої кількості нових проектів. Для порівняння: в 2016 році вийшло близько 40 нових проектів бізнес- і преміум-класу, а в цьому році побачать світ не менше 60 нових проектів. Масштабне будівництво планується також на території дев'яти транспортно-пересадочних вузлів », - коментує генеральний директор VSN Realty Яна Глазунова.
Як розповідає Голова ради директорів компанії «БЕСТ-Новострой» Ірина Доброхотова, в цьому році одночасно з сростом пропозиції виріс і попит на новобудови в Москві, що виражається в рекордній кількості ДДУ: «З ключових змін на первинному ринку слід зазначити рекордне збільшення обсягу пропозиції - зокрема, за рік, c кінця першого півріччя 2016 з липень 2017 року цей показник збільшився на третину, а за останні три роки зріс удвічі. Радує, що і попит теж збільшується майже пропорційно зростанню пропозиції - наприклад, за перше півріччя 2017 роки кількість ДДУ досягло рекордної позначки в 23,9 тисячі ».
Найбільша активність спостерігається в самому недорогому сегменті. Швидше за все з ринку йдуть найбільш бюджетні варіанти з найкращим співвідношенням ціни і споживчих характеристик. «Правда, з цього тренда трохи вибиваються липневі дані: так, відзначено різке зростання угод з трикімнатними і багатокімнатними квартирами вартістю від 30 млн рублів. Однак це явище обумовлено зміною курсу долара і не мало впливу на бюджетний сегмент », - додає Марина Толстик.
З чого почати покупку квартири в новобудові?
Чи можна не оформляти на дітей квартиру, куплену на маткапітал?
«На сьогоднішній день обсяг пропозиції на первинному ринку Москви досягає 4 млн кв. метрів, а це майже 61 тисяча лотів (квартири та апартаменти). Для того щоб реалізувати цей обсяг, девелоперам буде потрібно три-чотири роки. З огляду на широкий вибір варіантів за доступними (для Москви) цінами, можна припустити, що інтерес покупців до столичної житлової нерухомості в середньостроковій перспективі залишиться досить високим », - зазначає Ірина Доброхотова.
В цілому в 2017 році на столичному ринку нерухомості вектор розвитку в порівнянні з минулим роком не змінився. Як і раніше багато альтернативних угод; росте число виданих іпотечних кредитів. Все це говорить про те, що у покупців практично немає власних коштів для придбання житла. «Однак є і хороші новини. Неможливо обійти увагою зміна процентної ставки Ощадбанку: мінімальна процентна ставка за стандартними умовами становить сьогодні 9,4% річних, а в деяких проектах вона опускається до 7.5% річних, що на даний момент є найнижчою ставкою по іпотеці (так звана субсидується ставка). В цілому це позитивно впливає на купівельну спроможність - слідом за Ощадбанком знизив ставки і ВТБ і ряд інших банків », - зазначає Яна Глазунова.
Але глобальних передумов для кардинальної зміни ситуації, тобто різкого зростання попиту, не видно. Зараз немає і сліду тієї бурхливої активності, яка панувала на ринку в середині 2000-х. Люди, звичайно, купують і продають нерухомість, але практично завжди це є вирішенням насущних житлових питань для життя тут і зараз. Якісь родини роз'їжджаються, хтось купує квартиру для проживання дорослих дітей або літніх батьків. Але для інвестицій столичний ринок житла зараз навряд чи підходить.
НЕ пропустіть:
Що дорожче - новобудови або вторинні квартири?
В якому місті під Москвою краще купити квартиру?
Як купити новобудову: 23 корисні статті
20 статей про те, як купити вторинну квартиру
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Як вибрати квартиру на вторинному ринку?Яке вторинне житло варто купувати в Москві?
З чого почати покупку квартири в новобудові?
Чи можна не оформляти на дітей квартиру, куплену на маткапітал?
В якому місті під Москвою краще купити квартиру?