Фото: terra-optima.ru
У кожний з років останнього 15-річчя в Москві і Московській області будувалося в середньому по 10 млн кв. метрів житла (рекордні темпи були відзначені в 2007 і 2014 роки, коли ввели по 12,6 і 12,1 млн кв. метрів житла відповідно).
Зараз вже не так просто уявити реалії осені 2001 року. Економіка Росії тільки оговталася від наслідків дефолту 1998 року. Відновлювальне зростання за рахунок девальвації рубля починав сходити нанівець, котирування нафти коливалися в коридорі 16-20 $ за барель. Попереду буде кілька років невтримного зростання цін, поява нових сегментів ринку, 2 хвилі кризи, зміни управлінських команд в Москві і Підмосков'ї, тисячі нових житлових, офісних і торгових комплексів, а також корінні зміни в підходах до технологій продажів і просуванню об'єктів.
За 2001 - 2015 рр. в Москві і Підмосков'ї було здано в експлуатацію 152,6 млн кв. м житлової нерухомості. Зараз кожен 4-й житель столичної агломерації має нерухомість в новому будинку, хоча забудова часів СРСР все ще залишається основою міського пейзажу. У деяких містах Близького Підмосков'я забудова оновилася більш, ніж на половину (в Котельника 66% житлового фонду побудовано в 2000-і роки, в Красногорську - 61%, в Одинцово - 50%, в Хімках і Балашисі - по 45%, в Подільському - 42%). У Москві по оновленню житлового фонду в останні 15 років лідирують Обручевскій (64%), Ховріно (56%), Раменкі (46%) і Марфино (45%).
Значна частина новобудов тоді не потрапляла на вільний ринок, розподілялася черговикам, переселенцям з зносяться п'ятиповерхівок і старого житла. Одним із наслідків цього ставав дефіцит на ринку, розганяється ціни навіть в умовах відносно невисоких реальних доходів населення (золоті роки нафтового буму будуть ще попереду) і фактичної відсутності іпотеки. У 2002 році і на вторинному, і на первинному ринках ціни перевищують психологічно важливий рубіж в 1 000 $ за м2, в 2003 і в 2006 роках показують більш, ніж 50% -е зростання, розігнавшись в результаті до серпня 2008 року до 5 200 $ за м2. Олигополистическая структура ринку з домінуванням пулу забудовників, наближених до столичної адміністрації, також обмежувала його розвиток, знижуючи і без того невисоку доступність житла для споживачів.
Криза 2008-2009 рр. серйозно змінив ринок. Практично всі ціни (крім частини елітного сегмента) стали номінуватися в рублях; з'явився сегмент житла комфорт-класу (за вартістю докризового підмосковного економа пропонувалися квартири в США и других обробкою, з якісними дитячими майданчиками, продуманої соціальної інфраструктурою), велика частина великих забудовників або розорилися або перейшли під контроль своїх банків-кредиторів.
Зміна управлінської команди в 2010 році з подальшим переглядом здебільшого виданої дозвільної документації, рішення про радикальну розширенні Москви за рахунок всього південно-західного сектора Московської області (втілено в життя в липні 2012), активне впровадження механізмів закону про пайове будівництво (ФЗ-214) призводить до трансформації ринку з «ринку продавця» в «ринок покупця».
У період фактичного мораторію на будівництво в 2010-2011 рр. (В ці роки в Москві здавалося менш 2 млн кв. М житла в рік) нові ідеї на ринку зароджуються в Московській області і на приєднаних територіях. З'являється сегмент малоповерхових багатоквартирних будинків. Спрощені містобудівні процедури, невисока собівартість будівництва роблять привабливими ціни в них. Компроміс між міською квартирою і заміським будинком знаходить свого покупця, хоча ефективність тривалої експлуатації цих будівель в російському кліматі покаже лише час.
Після кризи 2008 року забудовники змушені зменшувати площі своїх квартир (за останні 6 років середня площа проданої квартири в новобудовах Москви знизилася з 79 до 61 кв. М). За рахунок цього вони прагнуть знизити вартість вхідного квитка на ринок. Одночасно з'являються рішення по системам зберігання (комори на перших поверхах і сходових клітках), оптимізуються і планування багатокімнатних квартир (стандартом стають «евродвушкі» з об'єднанням кухні з вітальні).
Все більше девелоперів звертає увагу на якість рішень по організації внутрідворового простору та благоустрою (концепція «двір без машин», обов'язкове включення машиномісця в вартість багатокімнатних квартир тощо). Розвивається новий сегмент апартаментів (зараз на нього припадає близько 9% від обсягу активного пропозиції на первинному ринку в Москві). Тут нижче ціни, хоча і вище ризики, комунальні платежі і ймовірність так і не одержати сплачену нерухомість. Ці комплекси як будують «з нуля», так і пристосовують під них колишні підприємства, друкарні, склади, гуртожитки і наукові інститути.
Серйозно змінюється і територіальна організація ринку житла в столиці. До кризи 2008 року основний акцент столичних забудовників - або точкова забудова в історичному центрі, або будівництво комплексів підвищеної поверховості по периферії паркових зон і
водних об'єктів. Це призводило до численних конфліктів з місцевими жителями і градозащітнікамі, а штучно сформований дефіцит не мотивував забудовників до створення якісного продукту. З середини 2010-х рр. починається активне освоєння не тільки невеликих колишніх фабрик в центрі столиці, а й майданчиків площею в сотні гектар в промисловому поясі міста, в тому числі в раніше непрестижних південно-східних і східних секторах.
Нові комплекси на місці колишніх флагманів московської промисловості (заводів «Серп і молот», Карачаровского механічного, імені Лихачова) починають змінювати склалося століттями уявлення про непрестижному сході і дорогому заході. На берегах Москви-ріки на місці корпусів ЗІЛа пул забудовників (ЛСР, ТЕН, Лідер-Інвест) будує не просто черговий квартал новобудов, а новий центр Москви. 14-тисячний спортивно-концертний комплекс, новий парк, московська філія Ермітажу в 5 кілометрах від Кремля за привабливими цінами квадратного метра змінюють структуру попиту на ринку новобудов. Знижується привабливість для покупців у підмосковних проектів (величезних спальних районів, побудованих часто в чистому полі) з їх транспортними та інфраструктурними проблемами.
Житлова нерухомість в Московському столичному регіоні залишається одним з привабливих і високоприбуткових ринків. Криза 2014-2016 рр. поки торкнувся його не так сильно як багато інших споживчі ринки. Це пов'язано і зі ставленням до квадратних метрів в столичному регіоні як до активу, чи не більш надійному, ніж банківські депозити, і з тим, що ринок все ще далекий навіть від стану первинного насичення. Забезпеченість житлом в столичній агломерації останні роки знаходиться в діапазоні 22-24 кв. м на 1 жителя. Це в 1,5 рази нижче, ніж в Західній Європі і відповідає ситуації, коли на середнього жителя годі й говорити окремої кімнати. Корінні зміни на ринку можливі при досягненні показників забезпеченості в 27-29 кв. м (тобто 1 повноцінна кімната) на 1 жителя.
комерційна нерухомість
У Москві часів СРСР практично не було офісних і торгових центрів в сучасному розумінні цих термінів. Єдиний бізнес-центр міста був побудований в 1980-і компанією американського магната Арманда Хаммера, який встановив особливі відносини з радянським керівництвом ще в 1920-ті роки. Торгова нерухомість була представлена мережею універсамів в спальних районах, десятком універмагів з товарами з соціалістичних країн, ГУМом і ЦУМом в центрі Москви.
З початком ринкових перетворень в 1990-і рр. в столиці будується кілька класичних бізнес-центрів, а до 850-річного ювілею міста в 1997 році в Москву приходять і сучасні формати торгової нерухомості. На Шереметьєвській вулиці відкривається перший гіпермаркет «Рамстор» з торговою галереєю і кінотеатром, а в самому центрі міста замість 30 гектар асфальту Манежній площі будується підземний торгово-розважальний комплекс «Мисливський ряд».
І все ж наша столиця в 2001 році - це бездонний неосвоєний ринок найбільшої агломерації Європи. Після дефолту серпня 1998 року із Росії пішли багато торгових мереж і не всі з них горіли бажанням повертатися на настільки непередбачуваний і нестабільний ринок. Важливим тригером для багатьох рітейлерів стало відкриття у 2000 році гіпермаркету Ikea. Магазин шведського меблевого концерну з'явився на Ленінградському шосе на шляху від міжнародного аеропорту Шереметьєво в центр столиці. Все що прилітають і придивляються до московського ринку бізнесмени будуть бачити цей найважливіший індикатор його привабливості. Уже через рік Ikea виступить у незвичній для себе ролі девелопера мультіформатних торгових центрів. На перетині МКАД і Калузького шосе відкривається «Мега Теплий Стан», перший торговий центр супер-регіонального формату. Головною торговою вулицею регіону стає МКАД.
Влада Підмосков'я охочіше узгоджують проекти з будівництва сотень тисяч квадратних метрів торгових площ і траса, що будувалася для транзитного руху автомобілів, у вихідні дні завантажується чи не сильніше, ніж в будні. Практично щороку тут з'являється черговий «найбільший торговий центр» Москви, Росії і навіть Європи. У 2007-му таких стає «Мега Біла дача» в Котельника, в 2009-му - «Вегас» на перетині з Каширським шосе. Усередині МКАД торгові центри спочатку заповнюють містобудівні резерви, залишені радянськими проектувальниками для так і не побудованих громадських споруд (кінотеатрів, будинків культури, виставкових залів та ін.) Спальних районів радянської Москви. У першій половині 2000-х забудовники акуратно вибирають майданчики.
Торгові центри цього періоду намагаються будувати на зручних рівних майданчиках на вечірніх сторонах магістралей або безпосередньо біля станцій метро (в 2010-х через це проекти будівництва транспортно-пересадочних вузлів будуть дорогими і не завжди ефективними, адже кращі ділянки вже будуть зайняті першими торговими центрами ), в традиційно більш престижних районах західної частини міста. З зневагою до західного досвіду функціонування транспортних вузлів в умовах зростаючої автомобілізації з'являються великі ТРЦ на ключових привокзальних площах центру міста ( «Європейський» і «Атріум»).
В ході кризи 2008-2009 рр. розвиток ринку поступово змінилося з екстенсивного на інтенсивний. Девелопери стали шукати нові формати і нестандартні рішення. Об'єкти, побудовані на початку 2000-х стали піддаватися реконцепції, а в ряді випадків і зносу з подальшим новим будівництвом. З великим запізненням на московському ринку з'явилися аутлет-центри, суміщення транспортних вузлів з торговими галереями (торгово-пересадочні вузли), були знесені або переформатовані все речові і будівельні ринки, а продуктові ринкові комплекси один за іншим перетворюються в аналоги європейських фуд-маркетів.
Розвиток ринку офісної нерухомості йшло в столиці більш складними циклами, багато в чому повторюючи тренди розвитку російської економіки. В першу половину 2000-х на тлі високих темпів економічного зростання забудовники бізнес-центрів просто не встигали за зростаючим попитом на ринку. Незважаючи на рекордні вводи об'єктів в експлуатацію і високі ставки оренди рівень вакантних площ знаходився на близько-нульовій позначці. Однією з помилок того періоду, за які доводиться розплачуватися столиці на сучасному етапі, стала понад концентрація офісних комплексів в Центральному діловому районі і продовження спірного проекту «Москва-Сіті».
Вулично-дорожня мережа та транспортна інфраструктура міста в цілому не змогла адаптуватися до понад концентрації місць прикладання праці всередині Третього транспортного кільця. Проект Москва-Сіті (місце для якого було визначено ще в 1980-і роки) весь цей час виходить як чемодан без ручки - не можна і зупинити його реалізацію, але і помилковість будівництва 2 десятків офісних хмарочосів в декількох кілометрах від Кремля була очевидна вже на початку 2000-х, коли його перші вежі тільки почали з'являтися з-під землі.
На відміну від європейських міст в Москві повільніше йшли проекти по реновації промислових зон з наступним їх перетворенням в ділові райони. Кілька помітних проектів ( «Червона троянда» в Хамовниках, «Червоні пагорби» на Садовому кільці, Голутвінская текстильна мануфактура на Якиманці) не повинні вводити в оману. Складна структура власників колишніх промислових земель, інституційні обмеження, спроби столичного керівництва підтримувати промислову функцію на нерентабельних підприємствах - все це призвело до того, що замість ресурсу комунально-промислових зон нове офісне будівництво йшло в щільно забудованих кварталах історичного центру столиці.
Децентралізація офісної нерухомості почалася лише в 2-й половині 2000-х. З'являється формат бізнес-парків (спочатку в спальних районах західної частини міста ( «Крилатськіє пагорби», «Західні ворота»), а незабаром і за МКАД ( «Грінвуд», «Румянцево», Riga Land). Максимальні темпи введення в експлуатацію офісної нерухомості класів А і в припали на 2007-2008 рр. (1,5 і 2,1 млн кв. м відповідно); в посткризовий період лише в 2013 році вдалося перевищити позначку в 1 млн кв. м нових офісних площ. Економічна стагнація з наступним спадом 2014-2016 рр. змусило заморозити або переформатувати багато з проектів будівництва бізнес-цент ів. Деякі з них вдалося вдало перевести в формат апартаментів і вивести на ринок житлової нерухомості.
Ринок офісної та торговельної нерухомості в Московському регіоні на цей момент досяг стадії свого первинного насичення. За забезпеченості площами в торгових центрах столиця порівнянна з більшістю європейських столиць. Практично будь-який житловий квартал в Москві і Близькому Підмосков'ї знаходиться в зоні 15-хвилинної доступності будь-якого великого ТРЦ, а існуючі обсяги введених і споруджуваних офісних приміщень відповідають тій макроекономічної кон'юнктури, в якій буде перебувати РФ в 2016-2020 рр.
Ключовим завданням, що стоїть перед учасниками ринку в середньостроковій перспективі, має стати зростання якості споруджуваних і реконструйованих об'єктів, їх розміщення по території міста з урахуванням прийнятої містобудівної парадигми розвитку столичної агломерації (відхід від радіально-кільцевої структури до поліцентричної, насичення нежитловими функціями периферійних районів (в т.ч. нових територій), взаємозалежне розвиток двох суб'єктів Федерації, Москви і Московської області).
Джерело: аналітичний центр Ціан