25.02.2013
РЕКОРДНИЙ СІЧНЕВИЙ СПАД
Татарстанських управління Росреестра опублікувало дані про реєстрацію нерухомості за січень 2013 року. Згідно зі статистикою, в січні в Казані було зареєстровано 1 995 угод з житловою нерухомістю, що вдвічі менше грудня (3 391). Якщо розглядати останні три роки, то цей показник відповідає січня 2011 року - 1 862 угоди. "Січень 2013 року відбувся, як і завжди. Єдина відмінність січня цього року - наявність попиту в першій половині місяця і відсутність його в другій. Для святкового місяця це нетипово. Хоча зрозуміло, чому це відбувалося, в грудні 2012 року в банки надійшло багато заявок на іпотечні кредити », - охарактеризував січня Айрат Хабібуллін - директор АН« Домус ». З цінами в першому місяці року, за його словами, нічого не відбувалося.
«Дані Росреестра виправдані. Нами також було помічено, що кількість угод невелике, якщо порівнювати з минулим роком. Зниження, думаю, пов'язано з перенасиченістю ринку певного роду об'єктами. У минулому році добре розкуповувалися маленькі однокімнатні квартири. Люди вкладали гроші в надії їх зберегти, і такий ажіотаж був продиктований прийдешньої Універсіадою, - міркує експерт. - Люди побоювалися, що ціни на такі квартири почнуть рости. Виходить ланцюгова реакція: люди накупили нерухомість, поки вона не виросла, в інвестиційних цілях. Питання розміщення грошей у людей було вирішено до Нового року, і зараз такого інвестиційного попиту немає. Ці люди пішли з ринку, а залишилися тільки кінцеві споживачі, яким нерухомість потрібна для себе. Саме вони генерують стабільний попит на всі сегменти нерухомості. Але в зв'язку з відсутністю інвесторів він невеликий ».
Кількість реєстрацій угод купівлі-продажу в Казані. Четвертий квартал 2010 - січень 2013 року
Схожа ситуація спостерігається і по Татарстану в цілому. Так, кількість угод купівлі-продажу житла знизилося в республіці з 11 966 договорів в грудні 2012 року до 5 519 в січні 2013 року. Що цікаво, це один з найнижчих січневих показників за останні три роки - гірше було тільки в січні 2010-го, коли ринок тільки почав відходити від кризового шоку.
Кількість угод з житлом. Татарстан і Казань. Січень 2010 - січень 2013
ОФІСИ користуватися популярністю
Подібно житловому сегменту, сезонності схильний і земельний ринок, активність якого по республіці знизилася в січні в два рази, а по Казані - на чверть. Не тішить і житлове кредитування. Татарстанських управління Росреестра в січні зафіксувало в Казані 770 угод з житловою іпотекою, а в Татарстані - 1 236.
З інших сегментів - продовжилося зростання угод з нежитловий нерухомістю. Вперше за останні три роки в січні цього року зареєстровано більше угод - 947, ніж в грудні 2012 року (806 угод), тобто плюс 17,4%. Що стосується Татарстану, то по республіці в січні зареєстровано менше посилання - 1 176 угод, ніж в грудні (1 263).
Кількість угод з нежитловий нерухомістю. Казань і РТ. 2010 - січень 2013 року
В ОЧІКУВАННІ РОЗВИТКУ
Казань знову поставила ще один рекорд в сфері нерухомості, а точніше цін. Так, за даними порталу Авіто.ру, столиця Татарстану потрапила в Топ-5 серед 15 регіональних міст-мільйонників, де виставлені найдорожчі квартири. У число лідерів Казань вивела багатокімнатна квартира площею 270 кв. м на четвертому поверсі 8-поверхового цегляного будинку на федосіївський, 38. Йдеться про житловий комплекс «Палацова набережна» фірми «Антика». Вартість квартири - 49,9 млн. Рублів, тобто ціна квадратного метра перевищує 180 тис. Рублів.
Якщо ж звернутися до більш приземленого сегменту житла економ-класу, то в його вторинному сегменті триває стагнація. Ріелтори відзначають, що попит на вторинне житло завмер, а ось новобудови навпаки йдуть на ура, особливо малометражках.
Згідно з даними порталу «Репортал.ру», з вересня-жовтня 2012 року ціни на споруджуваний і побудоване житло йдуть тільки вгору. Хоча, вірніше буде сказати, повзуть. Так як, за даними того ж порталу, основне зростання цін на вторинному ринку припав на жовтень-грудень 2011 року та січень - березень 2012 року. Так, якщо на початку 2011 року середня вартість квадратного метра в «хрущовці» становила 37,2 тис. Рублів, то на грудень 2012 року вона вже виросла до 54,1 тис. Рублів. Тобто зростання в 1,5 рази. Схожа ситуація і з «Ленінградці», які підросли з 40,2 тис. Рублів за квадратний метр в січні 2011 року до 55,7 тис. Рублів за квадратний метр в грудні 2012 року. Майже в півтора рази збільшилися ціни і на новобудови.
Цікава особливість 2012 року в тому, що знизилися в цілому теми зростання цін, перш за все, на вторинному ринку. Так, згідно з даними «Репортал.ру», якщо в січні 2012 року середня вартість квадратного метра становила 47 870 рублів, то в січні 2013 року ціна підросла лише на 12%, 53т637 рублів / кв. метр. Ще менші темпи зростання показали ленінградки - плюс 11,5%.
Кілька кращу динаміку показав сегмент новобудов, а саме - здане житло, плюс 15,2% (або 50 267 рублів / кв. М в січні 2012 року проти 57 909 рублів / кв. М в січні 2013 року). Житло, що будується підросло на 11%. По суті, дані цифри ілюструють поточну ситуацію на ринку нерухомості: через переоцінити вторинки (дещо іншу динаміку в цьому сегменті показують однокімнатні хрущовки і ленінградки, які є для багатьох першим житлом) попит перейшов на первинний ринок.
Середні ціни на «хрущовки» і «ленінградки» Казані, тис. Руб / м. кв.
Для збільшення - натисніть на картинку
Таблиця цін пропозицій первинної нерухомості по м Казані, тис. Руб. / Кв. м. 2009-2013 Таблиця цін пропозицій Ступінь готовності Авіабудівельний Вахитовский Кіровський Московський Ново-Савиновский Приволзький Радянський Здане январь_2013 50.7 59.5 45.4 48.8 48.6 49.2 49.8 январь_2012 48.4 48.4 48.8 47 44.2 42.2 33.7 январь_2011 34.4 48.1 32.7 36.1 41.9 34.7 37.3 декабрь_2009 32.4 52.6 33.8 25.7 37.5 31.8 35.5
Натисніть на таблицю, щоб завантажити повністю
Поточна ситуація дещо нагадує сценарій 2007 - 2008 років. Після того, як у другій половині 2006 року ціни на житло буквально за тиждень раптом виросли удвічі, вже десь з січня 2007 року спостерігалося їх уповільнення. Одночасно з цим у другій половині 2007 року ріелтори також відзначали зростання угод на 40% на ринку первинного житла. Стагнація (ціни росли слідом за інфляцією) тривала до другої половини 2008 року, а потім перша хвиля кризи обрушила ринок. Також учасники галузі згадують, що в історії ринку казанської нерухомості було кілька періодів падінь - дефолт 1998 року, коли ціни впали вдвічі, потім з 2000 року було швидке відновлення ринку і падіння в 2003 році. І ось в кінці 2011 року ми знову спостерігали різке подорожчання квартир, посилення інтересу до новобудов, а далі - стагнацію вторинного ринку.
Але як відзначають експерти, кожен цикл ринку нерухомості не повторюється по передбачуваною схемою, вони несхожі в точності один на інший. Кожен цикл відрізняється від попередніх циклів причинами, тривалістю, глибиною і впливом на різні типи власності та регіональні особливості. Відзначимо, що обвал 1998 і 2008 року було пов'язані з потужними економічними потрясіннями. Нижче ми спробували дати коротку характеристику основних факторів, що впливає на рівень цін ...
ДЕФІЦИТ ЗЕМЛІ, ЦІНИ ВГОРУ
Нагадаємо, що в листопаді 2012 року заступник керівника виконкому Казані Азата Нигматзянова публічно заявив про дефіцит ділянок під житлове будівництво. Навіть у наданих під комплексну соціпотечную забудову територій (Юдін, Ферми-2 і гігантського мікрорайону «Салават Купера» в районі сел. Злосний) є серйозні проблеми - їм потрібні великі комунікації. «Ми вперлися в межі зростання, - зізнався тоді мер Казані Ільсур Метшин. - Сьогодні вершки земельного відводу закінчилися, і будівельникам доведеться звикати до важкої їжі ... Всі міста і мегаполіси цю проблему проходять. Наступний етап - це розселення промислових ділянок, приватний сектор, аварійний фонд, який знаходиться в центрі міста. Це величезні площі, які нам належить освоювати і розселяти разом з будівельним бізнесом (порожні будівельні комплекси на Даурской, промзону на Хутровиків).
Дефіцит землі вже прискорив ринок. Так, за словами Гіззатовой, зараз ціна сотки землі під багатоповерхове будівництво в Казані обходиться тепер забудовнику за ціною до 1 млн. Рублів. Інші ріелтори називають вилку в 700 - 800 тис. Рублів за сотку.
Звідси думка частини експертів про те, що в умовах дефіциту житла під багатоповерхове будівництво тренд може змінитися на користь малоповерхового житла. Для загального розуміння треба вказати, що сьогодні індивідуальне житло в загальній структурі введення займає 20,4% або 204,2 тис. Кв. метрів.
ІПОТЕКА скинув темп
Сьогодні середня іпотечна ставка становить 12 - 14%. При цьому зниження її не планується, як і ставок по іншим кредитним продуктам банків - Центробанк кілька разів відмовлявся зменшувати ставку рефінансування. Звідси аналітики DeltaCredit прогнозують, що темпи приросту ринку іпотеки Росії в 2013 році знизяться вдвічі. Кількість угод на вторинному ринку (в залежності від регіону) також буде незмінним або трохи знизиться. За прогнозами DeltaCredit, на цьому тлі продовжиться тенденція до підвищення ставок, які по рублевих кредитах до кінця 2013 року зростуть до 12,8 - 13% річних.
У той же час ріелтори відзначають, що банки в умовах підвищення ставок проводять різні маркетингові акції для залучення клієнтів. Що цікаво, буквально днями мерія Казані і Ощадбанк Росії уклали угоду про співпрацю, яка передбачає видачу близько 3 тис. Пільгових житлових кредитів для працівників бюджетної і комерційних сфер, а також багатодітних сімей.
Ветеранських НЕ ВРЯТУЮТЬ, ОДНА НАДІЯ - НА маткапітал
Спочатку новина про надходження на початку року чергового траншу на ветеранську програму в 1 млрд. Рублів для 913 ветеранів була сприйнята ринком позитивно. Але через сформованих цін на вторинному ринку більшість ветеранів та їх сімей, мабуть, вважатимуть за краще догляд на первинний ринок, а саме - в житло, що будується ГЖФ вартість 28 - 29 тис. Рублів за кв. метр. Та й сам обсяг прийшли субсидій не такий великий, як у попередні роки. Досить згадати, що тільки в 2010 році Татарстан вручив 12 139 ветеранських сертифікатів субсидій, а це майже 12 млрд. Рублів.
Кількість виданих житлових сертифікатів для ветеранів Великої Вітчизняної Війни. Дані: міністерства праці, зайнятості та соціального захисту РТ Сертифікати Рік Всього по РТ За Казані Перв / Вт. по РТ Перв / Вт. по Казані 2006-2009 (з постановкою на облік з 01.03.2005) 1812 609 880/932 482/127 2010 (ФЗ від 03.07.) 12139 638 5485/6654 593/45 2011 2673 150 1181/1492 133/17 2012 1884 133 1195/689 123/10 Разом 18508 1530 8741/9767 1331/199
Натисніть на таблицю, щоб завантажити повністю
Дані: міністерства праці, зайнятості та соціального захисту РТ
Одним з небагатьох факторів, який буде і в поточному році надавати позитивний вплив на ринок, - програма материнського капіталу. Протягом усього 2012 року кількість виданих сертифікатів росло в арифметичній прогресії. Так, тільки за Казані за минулий рік було видано 34 377 сертифікатів, а по РТ - 12 390.
котлован розпродати
Газета «БІЗНЕС Online» довідалася думку експертів про поточну ситуацію і вислухала їх прогнози того, як пройде 2013 рік.
Іскандер Юсупов - директор ТОВ «Супермаркет Нерухомості» (Інвестиційна група компаній ASG):
- Те, що в січні зареєстровано менше угод, ніж в грудні, - очевидно, адже січень, по суті, робочий лише наполовину. До того ж багато людей, в силу цілком виправданих побоювань, що в Росії кожен Новий рік всі дорожчає, поспішають провести купівлю-продаж саме в грудні. Зростання угод по комерційній нерухомості пояснюється її зрослої інвестиційною привабливістю. Зараз багато інвесторів охочіше вкладають саме в неї, так як новобудови пристойно зросли в ціні, в тому числі і на самих ранніх стадіях будівництва, а якісна комерційна нерухомість - це стабільний орендний дохід. Все частіше до нас звертаються саме бажаючі придбати об'єкт комерційної нерухомості з метою здачі його в оренду. А ось падіння числа угод по іпотеці засмучує, адже саме іпотека буде визначати ринок житла, по крайней мере, вторинної нерухомості, тому дуже важливо, щоб умови отримання кредитів залишалися доступними для населення.
Для нас січня відбувся позитивно - відбулося кілька відкладених угод з грудня, укладений ряд нових договорів. Думаю, що зараз рано судити про те, яким буде рік, тенденції стануть зрозумілішими в кінці першого кварталу.
Анастасія Гіззатова - директор АН «Щасливий будинок»:
- Ринок як і раніше можна охарактеризувати як стагнаційний. В першу чергу це пов'язано з необгрунтовано завищеними цінами на вторинному ринку. Розмови про те, що це сталося внаслідок майбутньої Універсіади, для мене сумнівні. Так як аналогічне підвищення цін на нерухомість відбулося у всіх містах-мільйонниках по РФ.
В умовах низької фінансової грамотності населення та враховуючи сировинну характеристику нашої економіки, нерухомість поки, на думку більшості, є найкращим інвестиційним вкладенням коштів. З цим, звичайно, можна посперечатися, але поки це, дійсно, так. Поки, за всю історію РФ, в довгостроковому періоді інвестиції в нерухомість приносили найбільш стабільний дохід. Я не беру до уваги 2008 - 2009 роки ...
Якщо давати прогноз з урахуванням поточної економічної ситуації, то ціни залишаться на колишньому рівні. Все більше потенційних покупців будуть йти з ринку вторинного житла на новобудови. Більш того, з весни в продажу буде кілька пропозицій від різних забудовників з малогабаритним житлом, що викличе ще більший відтік покупців і інвесторів із вторинного ринку.
Здивована, що така мала частка іпотечних угод у загальній частці угод за січень. Можливо, тут некоректно представлені дані. Можливо, в загальна кількість угод включена реєстрація без переходу прав, а під іпотекою розуміються договори іпотеки, а не договори купівлі-продажу з іпотекою в силу закону. Я думаю, в найближчому часі ціни будуть знижуватися, незважаючи на те, що банки стали знижувати ставки по іпотечних кредитах. Але це поки робиться в рамках акцій або певних категорій клієнтів.
Марсель Валіахметов - директор ТОВ «АК БАРС Нерухомість»:
- На мій погляд, сьогодні в сегменті економ-житла на ринку первинної нерухомості спостерігається обмежений обсяг пропозицій. Успішні з точки зору продажів 2011 і 2012 роки привели до того, що розпродані квартири в багатьох будинках. На сьогоднішній день готове житло має високу вартість, а нових проектів, які будуть вводитися в найближчим часом, не так багато.
Найближчим часом різких коливань в ціні не прогнозуємо. Однак житло економ-класу залишається більш затребуваним, саме тому в цьому сегменті спостерігається плавне зростання цін. Що стосується бізнес-сегмента і великогабаритних квартир, то і тут ми спостерігаємо зростання попиту, притому, що в цьому сегменті пропозицій досить, і у покупців є вибір, а цінова політика досить гнучка, присутні цікаві акції та спеціальні пропозиції.
Обсяги продажів компанії «АК БАРС Нерухомість» в січні 2013 року відповідали нашим очікуванням. Можу сказати точно, що малогабаритні квартири як і раніше розкуповують на етапі будівництва, тому про якийсь зниженні обсягів продажів в цьому сегменті не може бути й мови. Малогабаритне житло видається вигідним вкладенням коштів. Воно завжди було і буде високоліквідним. Його легко продати, обміняти, здати в оренду. Показовим прикладом є те, що в мікрорайоні «Сонячний місто» реалізовано більшість малогабаритних квартир з терміном введення до кінця 2014 року.
Частка іпотеки в продажах залишається стабільною, в тому числі завдяки співпраці з нашим основним партнером ВАТ «АК БАРС» БАНК ».
На вторинному ринку за нашими спостереженнями пропозиція перевищує попит, тому у покупців є досить широкий вибір варіантів. Ціни на вторинну нерухомість у даний час не ростуть. Очевидно, що якась частка покупців чекають можливої корекції цін, проте багато продавців також вичікують свого клієнта і не поспішають знижувати ціни.
Надлишок МАЛЕНЬКИХ КВАРТИР
В'ячеслав Єгоров - директор АН «Аванград Ріелт»:
- Зараз заявляють скроню ВАРТІСТЬ маленьких квартир. Через переізбіточной маленьких квартир ціна на них явно завіщена. Попит є на дво-, трікімнатні квартири, на офіси. Щоб відновився попит на однокімнатні квартири, повинно бути зниження цін. Думаю, крім зниження цін мало що здатне пожвавити ринок.
Михайло Фельдман - комерційний директор ICN Development:
- Ринок традиційно зростає в січні, це пов'язано з виплатою річних бонусів співробітникам, жвавим інтересом до покупки нерухомості, з новими пропозиціями на ринку, які з'явилися в кінці минулого року і отримали розвиток в січні. Ціни на житлову нерухомість по наших пропозицій виросли трохи більше ніж на 1%. Ми не прагнули до штучного завищення вартості квадратного метра, вихідними даними стали такі показники, як рівень інфляції в країні і загальна макроекономічна ситуація.
На сьогодні ми спостерігаємо високу активність ринку. Зростає попит на комерційну нерухомість. Якщо раніше покупців цікавили в основному житлові приміщення, то зараз ми активно ведемо переговори про продаж комерційної площі. Підприємців цікавлять і великі площі - від 150 квадратних метрів і більше, і, швидше за все, ця тенденція збережеться до травня-червня.
Казанці демонструють підвищений інтерес до новобудов, покупцям як і раніше вигідно купувати квартиру, точніше, укладати договір пайової участі на ранніх термінах будівництва.
Руслан Садреев - директор ТОВ «Юридичне агентство« Прем'єр », президент НП« Гільдія ріелторів Республіки Татарстан »:
- Ціни на нерухомість стабільні, зростання поки не спостерігається. Якщо зростання буде, то, думаю, в рамках інфляції. Користується попитом і первинне, і вторинне житло. Однак, у порівнянні з нинішнім січнем, в січні 2012 року угод було, звичайно, більше. Ринок був активніше, ніж в цьому році. На сьогоднішній день продаж і підбір житла проходить без поспіху, і ріелтори в спокійному режимі надають свої послуги клієнтам. Ажіотажу немає, і я вважаю, це правильно: якщо весь рік буде таким, клієнти зможуть без проблем і зайвих нервів вирішити свої житлові питання.