«Багато забудовників підуть на зниження ціни і зниження якості будівництва»

1. ЦІНИ НА КВАДРАТНИЙ МЕТР ЖИТЛА ЗРОСЛИ НА 7%
2. ЩО БУДЕ З ЦІНАМИ в 2019 році
3. ЯКЩО ВИНИКЛИ ПРОБЛЕМИ У ЗАБУДОВНИКА

29.12.2018

Анастасія Гізатова вважає, що покупка квартири перестає бути найвигіднішою інвестицією в Росії

Гіперактивність на ринку житлової нерухомості в 2018 році пояснюється ... «парадом планет». Керівник АН «Щасливий будинок» Анастасія Гізатова спеціально для «БІЗНЕС Online» згадує те, що формувало ціну за квадратний метр і надихало ажіотаж. Однак, на її думку, рекордів за цінами і кількістю угод 2019 рік не принесе. На то є цілий ряд причин.

ЦІНИ НА КВАДРАТНИЙ МЕТР ЖИТЛА ЗРОСЛИ НА 7%

2018 рік у історії нерухомості запам'ятається рекордами за кількістю угод і драконівськими заходами щодо забудовників. Будівельні компанії не встигали переклеювати цінники, а покупці брали штурмом відділення Россреестра і банків. Не варто помилятися щодо цілей придбання квадратних метрів. Лише 60% від загального числа покупців вирішували житлові питання. Решта 40% розглядали квартири як інвестиційний проект - в короткостроковій і довгостроковій перспективі. Воно й не дивно: згідно зі звітом національного агентства фінансових досліджень, росіяни як і раніше вважають квадратний метр найнадійнішим способом інвестицій.

Що так активізувало попит на житлову нерухомість?

Якщо проводити аналогію з астрономією, то стався парад планет. На тлі кризи банківського сектора Татарстану знижувалася іпотечна ставка, а поправки в №214-ФЗ і підвищення ПДВ з перспективою подорожчання квадратного метра лише підстьобнули потенційних покупців.

Щоб збільшити, натисніть

Щоб збільшити, натисніть

Щоб збільшити, натисніть

Щоб збільшити, натисніть

Згідно зі статистикою Росреестра, 2018 рік обігнав три попередніх і повторює сценарій 2014 го. На графіках наочно видно сплески і спади продажів. Причому з року в рік вони повторюються.

Що цікаво, що ростуть ціни ніяк не охолоджує запал покупців, а скоріше, навпаки, провокували ажіотаж. Аналітики відзначають зростання вартості квадратного метра в столиці Татарстану близько 7%. Аналогічна ситуація склалася і в сусідній Уфі, а також Красноярську і Новосибірську. У інших міст-мільйонників, навпаки, ціни знизилися або залишилися на колишньому рівні.

Таблиця середньорічних цін (в рублях) новобудови 2015 2016 2017 10 місяців 2018 року 59 510 62407 63075 68642

Натисніть на таблицю, щоб завантажити повністю

Щоб збільшити, натисніть

А як росла вартість квадратного метра в новобудові в цьому році? Проаналізуємо на прикладі популярних комплексів.

Таблиця середньорічних цін (в рублях) вторинний ринок 2015 2016 2017 10 місяців 2018 року 67101 64430 63487 66043

Натисніть на таблицю, щоб завантажити повністю

Так як в таблиці наведені середні ціни, для об'єктивної картини візьмемо всіма улюблену хрущовку.

Тільки за цей рік її вартість зросла більш ніж на 15% і склала:

Вартість «хрущовок» Кімнат Середня вартість квартири, руб. Середня площа, кв.м. Середня вартість, руб. / Кв.м. 1-кімн. 2 190 000 30 73 000 2-кімн. 2 974 500 45 66100 3-кімн. 3 074 400 56 54900

Натисніть на таблицю, щоб завантажити повністю

ЩО БУДЕ З ЦІНАМИ в 2019 році

Спочатку розглянемо чинники, які можуть вплинути і привести до підвищення вартості квадратного метра.

ПДВ

Підвищення ПДВ з 1 січня 2019 року до 20% закріпили в федеральному законі № 303-ФЗ. Це зовсім не означає, що ціни відповідно піднімуться на 20%, як вважали багато обивателі.

У вартість квартири ПДВ не включається незалежно від способу придбання: за договором пайової участі або купівлі-продажу. А ось нежитлові приміщення, комори, парковки, апартаменти за договорами купівлі-продажу (не до ДДУ) обкладаються ПДВ.

Але підвищення даного податку призведе до зростання цін на товари і послуги, які використовуються в будівництві. Той же ліфт, арматуру, оздоблювальні матеріали забудовник набуде дорожче. Кумулятивний ефект від такого подорожчання призведе до зростання квадратного метра на 2-3%. В кінцевому рахунку ПДВ завжди оплачує покупець.

іпотека

У році, що минає середня ставка за іпотечними кредитами склала 9,55%, що на 1,39 п. П. Нижче, ніж в 2017-му. За первинного житла ставки знизилися до 9,3% (мінус 1,33 п. П.), А по вторинному - до 9,65% (мінус 1,45 п. П.). На кінець грудня ставки знаходяться в діапазоні від 9,5 до 10,5% річних. З поточними пропозиціями банків можете ознайомитися в цій таблиці.

Щоб збільшити, натисніть

ЯКЩО ВИНИКЛИ ПРОБЛЕМИ У ЗАБУДОВНИКА

Якщо взяти за основу офіційні дані, то середньостатистичному татарстанцев з дружиною потрібно чотири роки, щоб накопичити на однокімнатну бюджетну квартиру (хрущовку або новобудову-студію).

Розрахунок проводився з урахуванням прожиткового мінімуму в Республіці Татарстан (9 450 рублів) і середньої заробітної плати (39 636 рублів). Передбачається, що обидва чоловіки працюють.

На жаль, до обіцяних прем'єр-міністром РФ Дмитром Медведєвим 6% ми не наблизилися, і, навпаки, ставка почала зростати. У 2019 ми з ностальгією будемо згадувати іпотечні умови минулого року.

Зміна в №214-ФЗ вплине на цінову політику і стратегію продажів кожного забудовника. Суть нововведення в наступному: покупець відкриває ескроу-рахунок в уповноваженому банку і вносить туди свої кошти. Далі два сценарії: людина отримує ключі після введення будинку в експлуатацію або назад гроші, якщо забудовник не виконав свої зобов'язання. Забудовнику перераховуються кошти покупця тільки після передачі квартири.

Хочу звернути увагу, що на ескроу-рахунки поширюється захист АСВ. Але при цьому максимальний обсяг обмежений 10 млн рублів. Таким чином, при виникненні проблем у банку вам гарантований повернення 10 млн рублів. Однак на ескроу-рахунки не нараховуються відсотки. Не варто плутати з депозитним рахунком.

До речі, якщо виникли проблеми у забудовника, ви отримаєте свої 10 млн назад, які просто пролежали в банку два-три роки, в залежності від умов договору пайової участі.

На думку експертів, застосування ескроу-рахунків призведе до збільшення собівартості на 3-4% (що пропорційно інфляційного приросту). Цей показник може відрізнятися в залежності від термінів будівництва, рентабельності, темпів продажів, репутації забудовника.

Підсумовуємо чинники (наслідки ПДВ і ескроу) і отримуємо знайомі 7% підвищення. Щорічне збільшення вартості в результаті інфляції. Таким чином, нічого революційного з цінами не відбудеться.

Також стримуючим фактором буде неплатоспроможність населення. Як давно вам підвищували заробітну плату? Чи ви не пам'ятаєте? При цьому ціни на продовольство, одяг, комунальні послуги, проїзд зростають щорічно.

Багато забудовників, які не зможуть реалізувати свої проекти з урахуванням реалій, підуть не тільки на зниження ціни, але і на зниження якості будівництва.

Ажіотажний попит на житло, спровокований зниженими ставками та введенням поправок, носить короткочасний характер. Така штучна стимуляція активності вичерпала весь відкладений попит. Тому рекордів за цінами і кількістю угод 2019 рік не принесе. Що стосується ефективності інвестицій в нерухомість, то тут теж можна посперечатися. Згодна, банківські вклади поступилися першістю квадратним метрам. Але валютні операції бувають набагато вигідніше, ніж купівля-продаж або здача в оренду нерухомості.

Щоб збільшити, натисніть