«А хто мені заважає? ГЖФ - це не бюджет! »: Талгат Абдуллін йде в комерцію

3.02.2017

У «Салават Купера» почнуть будувати житло не по соціпотекі: перші 200 тис. Кв. м - уже в цьому році

«Коли будувати нікому, що робити?» - так прокоментував «БІЗНЕС Online» Талгат Абдуллін початок будівництва в «Салават Купера» двох кварталів для комерційного ринку. Яка компанія буде будувати, не вирішене, але, швидше за все, не обійдеться без санованого ГЖФ «Ак Барс Девелопмент». Ціни на «більш якісне», ніж по соціпотекі, житло в «Салават Купера» поки не визначені, але учасники ринку вже побоюються демпінгу.

«ЦЕ НАШІ ГРОШІ, МИ РАХУЄМО, ЯК ЗРОБИТИ ПРАВИЛЬНО»

В цьому році в житловому районі «Салават Купера» Державний житловий фонд при президенті Татарстану (ГЖФ) почне будівництво ще двох мікрорайонів. Однак їх зведення буде йти не по програмі соціальної іпотеки - це буде житло для комерційного ринку. Інформацію про це вчора газеті «БІЗНЕС Online» підтвердив виконавчий директор госжілфонда Талгат Абдуллін.

"Так буде. В цьому році почнемо будувати два мікрорайони. У кожному близько 100 тисяч квадратних метрів, - повідомив він. - Моя роль - замовник, я гроші плачу ».

Терміни закінчення робіт Абдуллін не називає. В даний час тривають проектні роботи.

У «Салават Купера» сьогодні зводиться шість мікрорайонів, але все - по соціпотекі. Компанія «Ак таш» будує квартали №7, 8 і 13. «ГрейтСтрой» - №10, ПСО «Казань» - №11, «Камгесенергострой» - два будинки в кварталі №12 (будинки 2 і 3). Решта будинків в цьому кварталі будують «Барселітстрой» (будинок №4), «Народним будинок» (№1), «Будівельник +» (№5).

На питання, чому госжілфонда вирішив спробувати себе на новому терені, Абдуллін відповів: «А хто мені заважає перейти [на будівництво комерційного житла]? Госжілфонда - це не бюджет, це наші гроші, ми вважаємо, як зробити правильно: і соціпотекі щоб була, і комерційне житло буде. Якщо прочитаєте республіканський закон, госжілфонда був створений з метою забезпечення стимулювання, підтримки житлового будівництва. Коли будувати нікому, що робити? »

Талгат Абдуллін про плани госжілфонда вийти на комерційний ринок каже мінімум з 2011 року, пояснюючи свої наміри «зашкалюють» обсягом соціального житла Фото: «БІЗНЕС Online»

ЯК ЖЕ ТОБІ ПОВЕЗЛО, МОЄЇ НАРЕЧЕНІЙ

Відзначимо, що Абдуллін про плани госжілфонда вийти на комерційний ринок каже мінімум з 2011 року, пояснюючи свої наміри «зашкалюють» обсягом соціального житла (на офіційному сайті ГЖФ відзначено, що програма соціпотекі запланована до 2019 року). Але реалізувати задумане йому вдалося тільки після передачі під крило госжілфонда «Ак Барс Девелопмент».

Про те, що девелопера бере на буксир ГЖФ, стало відомо у вересні минулого року. Як писала наша газета, націоналізація «Ак Барс Девелопмент» стала частиною програми порятунку «АК БАРС» Банку, який за підсумками 2015 року одержав 9,8 млрд. Рублів збитку. Додемісію акцій банку рівно на цю суму в серпні того ж року викупив ГЖФ, ставши власником 25,8% капіталу. Сам Абдуллін образно назвав ту угоду «весіллям королів». Також ГЖФ взяв кредит у «АК БАРС» Банку, викупивши у нього на ці кошти нерухомість і земельні ділянки. Нарешті, третім етапом ГЖФ отримав у придане «Ак Барс Девелопмент», який де-юре і раніше належить мінземмайна РТ (50%) і структурі Сінха - ТОВ «Інвестнефтехім» (19,9%).

«Ми з" Ак Барс Девелопментом "увійдемо в системне управління. Я вважаю, треба створити таку систему, яка дозволила б вирішення багатьох питань, які сьогодні розрізнені, перевести в системний режим ... Компанія "Ак Барс Девелопмент" має хорошу базу, але вона закредитувати. Ось ми допоможемо їй. Але не так, що дали - і все! Вони будуть відпрацьовувати », - говорив тоді Абдуллін.

Реалізувати задумане Абдулліну вдалося тільки після передачі під крило госжілфонда «Ак Барс Девелопмент», очолюваного Маратом Шагітовим (зліва) Фото: «БІЗНЕС Online»

Логічно припустити, що зелене світло будувати в «Салават Купера» комерційне житло Абдуллін міг отримати як раз під задачу санації проблемного забудовника. Втім, яка компанія буде зводити два мікрорайони, за словами самого виконавчого директора ГЖФ, не визначене. На уточнююче питання, чи буде це «Ак Барс Девелопмент», вчора Абдуллін відповів: «Треба ще перемогти їм». Правда, далі уточнив: «" Ак Барс Девелопмент "теж будуватиме - цілком можливо, що ми частина проекту віддамо йому, а фінансові відносини вибудуємо - чи то на його гроші, то чи спільно, то чи в банку візьмемо, то чи забезпечення наше буде. Найголовніше - буде будуватися, розвиватися ».

Відзначимо, недавно стало відомо про те, що компанія «Ак Барс Девелопмент» вже початку участь в проекті «Салават Купера». Її дочірня структура «Ак Барс Інжиніринг» стала техзаказчіком на трьох будинках - №1, №4 та №5 - в кварталі №12. Раніше ці функції на всіх будинках житлового району виконувало управління капітального будівництва та реконструкції виконкому Казані.

Крім землі в «Салават Купера» у госжілфонда є ще одна ділянка, де він планує розвивати комерційні продажі, - це територія майже в 130 га біля споруджуваного соціпотечного житлового кварталу М-14, по сусідству з Березовій гаєм, де проходить казанський Сабантуй. За даними «БІЗНЕС Online», проектування даної території також вже йде, більш того, Абдуллін погодив проходження водопостачання до комерційної забудови. Освоєння ділянки планується також розпочати в цьому році.

Ірек Файзуллин повідомив на підсумковій колегії Мінбуду, що в 2017 році заплановано ввести 534,1 тис. Кв. м соціпотечного житла, що на 45% більше, ніж в 2016-му Фото: prav.tatarstan.ru

«МИ НА РИНКУ БУДЕМО ВИЗНАЧАТИ, СКІЛЬКИ БУДЕ ринкового, СКІЛЬКИ БУДЕ СОЦІПОТЕЧНОГО»

Треба віддати належне: похід в комерцію не заважає Абдулліну брати підвищені зобов'язання і по соціальній іпотеці. Як повідомив вчора міністр будівництва РТ Ірек Файзуллин на підсумковій колегії міністерства, в році, що наступив заплановано ввести 534,1 тис. Кв. м соціпотечного житла, що на 45% більше, ніж у 2016 році (367 тис. кв. м) і на чверть - в порівнянні з 2015 роком (421 тис. кв. м).

На цьому тлі забудовники на комерційному ринку і громадяни, що зводять індивідуальне житло, знижують свої обсяги. Все по тим же установкам Мінбуду, в 2017 році в Татарстані планується ввести 897 тис. Кв. м багатоквартирного інвестиційного житла, тоді як в минулому році було тисячі сорок три тис. кв. метрів (мінус 14%). Малоповерхове житло, в тому числі індивідуальне житлове будівництво, просісти не так сильно - планується введення 971 тис. Кв. м замість торішніх 996 тис. «квадратів». Виходить, тільки за рахунок ГЖФ Татарстану вдасться утримати психологічно значиму планку в 2,4 млн. Кв. метрів.

Сам Абдуллін назвав таку підгонку випадковістю. «Збіглося, напевно, просто. Економічна ситуація важка. Населення вкладає менше, багато ошуканих пайовиків, довіри менше стало. Соціальна іпотека надійніше », - зазначив він. У розмові з кореспондентом «БІЗНЕС Online» глава ГЖФ згадав, що найбільший обсяг введення соціального житла припав на 2003 рік - на вильоті програми ліквідації старого житла було введено 860 тис. Кв. метрів. «Тоді всі інші [гравці] просто впали», - зазначив Абдуллін. «А зараз не впадуть?» - запитав кореспондент «БІЗНЕС Online».

Тільки за рахунок ГЖФ Татарстану вдасться утримати психологічно значиму планку в 2,4 млн. Кв. метрів Фото: Максим Тимофєєв

«Ми на ринку визначатимемо, скільки буде ринкового, скільки буде соціпотечного, - відповів виконавчий директор ГЖФ, давши зрозуміти, що сьогодні програмою соціпотекі користуються ті, хто міг би придбати житло і на комерційному ринку. - Ми говоримо: будь ласка, бери [квартиру по соціпотекі з незручним розташуванням]. Він [учасник соціпотекі] говорить: ні, я хочу он там. Ну сидять, чекають. Я ніколи не обіцяв побудувати там, де він хоче. Я сказав: вибери те, що є. Ми обіцяли зробити державну підтримку для тих, хто потребує, а не для тих, хто хоче. Тих, хто потребує, визначимо і будемо підтримувати. А хто хоче - через комерційну », - змалював свою політику глава госжілфонда, додавши, що і на соціпотекі поява поруч комерційної забудови негативно не вплине, скоріше навпаки:« Це як в букеті - чим більше різних кольорів, тим приємніше ».

Скільки буде коштувати квадратний метр в нових мікрорайонах, ще не визначено. Глава госжілфонда пояснив, що способів з регулювання цін на комерційному ринку багато. «Перший - по Карлу Марксу, за витратами. Комерційне житло буде краще, якісніше зроблено. Місце буде інше, ринкова оцінка буде зроблена, скільки коштує. Другий - як треба. Цілі різні можуть бути. Якщо ми захочемо підняти обсяг будівництва в цілому, простимулювати всіх інших, ми зробимо так, що буде механізм і всім буде цікаво », - заявив Абдуллін.

Азат Нігматзянов (зліва): «Якщо освоєння земельних ділянок, переданих під соціальну іпотеку, буде йти склалися темпами, то госжілфонда забезпечений ділянками в Казані на 15 років вперед» Фото: metshin.ru

Проте трансформація президентського фонду, заснованого Мінтимером Шаймієвим для вирішення гострих соціальних проблем, в напівкомерційні контору для заробляння грошей не може не викликати питання. По-перше, чи буде чесною конкуренція такого потужного гравця з іншими учасниками ринку? По-друге, неясно, чи буде під комерційне житло виділятися безкоштовна земля з державного резервного фонду земель, як під соціпотекі ... За кілька років до цього фонду тільки в Казані була передана величезна територія. «Якщо освоєння земельних ділянок, переданих під соціальну іпотеку, буде йти склалися темпами, то госжілфонда забезпечений ділянками в Казані на 15 років вперед», - заявив на діловому понеділок на початку цього тижня заступник керівника виконкому Казані Азат Нігматзянов. По-третє, теза про надлишок соціального житла виглядає спірним на тлі, наприклад, величезної кількості аварійних будинків. Є і по-четверте, і по-п'яте, але, по всій видимості, іншого виходу не було.

«ГЖФ ВИГЛЯДАЄ улюбленець вчительки, яка ЗАБЕЗПЕЧЕНА ЛОЯЛЬНІСТЬ»

Експерти оцінили для «БІЗНЕС Online» розширення сфери впливу Абдулліна.

Анастасія Гізатова - директор АН «Щасливий будинок»:

- Думаю, що іншим гравцям, що здійснює будівництво в Залісному і передмісті, доведеться несолодко. Якщо провести аналогію зі школою, то ГЖФ виглядає улюбленцем вчительки, якій забезпечена лояльність і при оцінці знань, і при списуванні у сусіда. Низька собівартість дозволить демпінгувати або пропонувати цікавіші умови покупцям. Наприклад, зараз в цьому районі можна придбати однокімнатну новобудову площею 40 квадратних метрів в межах 1,9 мільйона рублів. В цілому на ринок Казані це не зробить істотного впливу, так як не всі готові до такої віддаленості від розвиненої інфраструктури, але, безсумнівно, загострить боротьбу між забудовниками економсегмент на околицях столиці Татарстану.

Трансформація президентського фонду, заснованого Мінтимером Шаймієвим для вирішення гострих соціальних проблем, в напівкомерційні контору для заробляння грошей не може не викликати запитань Фото: prav.tatarstan.ru

Андрій Савельєв - президент гільдії ріелторів Татарстану:

- соціпотекі сьогодні впливає на ринок комерційного житла, але незначно. По-перше, там обсяги не ті. По-друге, занадто вузький сегмент населення, який може потрапити в програму соціпотекі. Плюс є певні обтяження, обмеження, до ринку ці квартири доходять трохи пізніше. Але найголовніший фактор: навіть якщо хтось із вступили в соціпотекі потім вирішить продавати квартиру, він не буде її продавати дешевше ринку - він буде її продавати за ринковою ціною. Програма з ліквідації старого житла, яка діяла в нульові роки, набагато сильніше впливала на ринок, тому що велика маса населення отримала квартири безкоштовно. А тут-то населення платить, житло по соціпотекі не в рази менше, ніж на комерційному ринку, а відсотків на 30.

Так, з'явиться ще один потужний гравець. Як він себе поведе, поки незрозуміло. Все-таки соціальне житло - це соціальне житло. І змагатися з визнаними брендами, як «Уністрой», «Сувар», буде важко. Повна картинка складеться, коли буде зданий перший комплекс: коли ми побачимо якість будівництва, коли побачимо ціну на житло і побачимо інфраструктуру, яку забудовник залишає. Те, що він буде великим гравцем, не говорить про те, що це буде комерційно вдалий проект.

Зниження цін на ринку комерційного житла можливо при двох факторах. Перший - якщо собівартість самого будівництва буде дешевше, якщо самі будматеріали будуть дешевше. Другий - земля і комунікації. Якщо у госжілфонда є можливість зробити або перше, або друге, тоді він зможе знизити ціни. В інших випадках можливості для зниження цін на ринку практично немає, дуже важко. Але практика показує, що дешеве житло не означає хороше.

А ви вітаєте перехід ГЖФ до будівництва комерційного житла?

52% Ні, фонд повинен вирішувати тільки соціальні проблеми

14% Так, чому б і ні?

13% соціпотекі взагалі пора звернути, а ГЖФ - приватизувати

20% Нехай будує, але на рівних умовах з іншими девелоперами

1% Свій варіант (в коментарях)