Як відкрити агентство нерухомості з нуля (ріелторські агентства)

1. Чим обумовлена ​​популярність ріелтерських агентств?
2. Як працюють агентства нерухомості?
3. Повний супровід угоди
4. Інформаційні послуги
5. Міжнародні агентства нерухомості
6. Як відкрити агентство нерухомості з нуля: покрокова інструкція
7. З чого почати оформлення: реєстрація, документи
8. ІП або ТОВ?
9. Робота по франшизі
10. Своє ріелторське агентство: чи можна працювати самому?
11. Чи вигідно працювати в агентстві?
12. Агентство без офісу. Це можливо?
13. Оренда і продаж нерухомості ріелтором
14. Які особливості ринку житла і ринку оренди?
15. нелегальні угоди
16. Одного «хочу» мало. Що необхідно для відкриття агентства?
17. Відео про організацію офісу агентства нерухомості
18. Провінція або мегаполіс?
19. Складаємо бізнес-план агентства нерухомості
20. Скільки це коштує?
21. Рентабельність агентства нерухомості
22. Вигоди і ризики ріелтора
23. "Підводні камені"
24. Чи варто відкривати агентство?

Нерухомість - це на перший погляд одна з найпривабливіших сфер для малого бізнесу.

Коли ще самі звичайні люди роблять мільйонні угоди? Тільки при купівлі-продажу квартири або будинку. Щорічний оборот на ринку вторинного житла в нашій країні становить понад 10 трильйонів рублів. Так чому б не спробувати відщипнути свій шматок від цього «пирога»?
Якщо ви все ж вирішили відкрити своє агентство нерухомості, слід ретельно все прорахувати і продумати.

Чим обумовлена ​​популярність ріелтерських агентств?

Міф про легке хлібі ріелторів існує дуже давно. Незважаючи на те, що агентства нерухомості в містах обчислюються десятками, а в великих містах і сотнями, не рахуючи приватних ріелторів, щороку відкриваються нові фірми.

Основні причини популярності ріелтерського бізнесу:

• відносно невисокий поріг входження: досить зняти офіс з телефоном;
• на початковому етапі не потрібні співробітники і можна працювати в поодинці;
• висока маржа з ​​однієї угоди (досить одного клієнта в місяць, щоб заробити 30-50 тис. рублів);
• не має значення попередня професія, досвід роботи і освіта - досить вміння спілкуватися з людьми, а необхідну для роботи інформацію можна вивчити за допомогою інтернету.

Більшість нових агентств нерухомості відкривають колишні ріелтори, що напрацювали досвід і клієнтську базу.

Якщо ви ніколи не працювали з нерухомістю, то саме цей шлях буде для вас оптимальним. Для початку було б непогано влаштуватися в будь-яке агентство, «побігати» хоча б півроку і осягнути ази ринку нерухомості в польових умовах, а не через монітор комп'ютера.

Однак, як і в будь-якому бізнесі, хто раніше встав, того і тапки. Фірми з розкрученим брендом, з досвідченими співробітниками і власною клієнтською базою, що існують не перший десяток років, поступово витісняють новачків і дрібних гравців.

Розрахунок доходу кожного учасника ТОВ визначається індивідуально. Читайте статтю про розподілі прибутку в ТОВ.

Договір цесії дозволяє передати борг іншій особі. Всі подробиці угоди читайте тут.

Як працюють агентства нерухомості?

Послуги у сфері надвіжімості різноманітні, як і самі об'єкти нерухомості. Ви можете займатися тільки житлової або тільки комерційний нерухомістю, а можете і поєднувати обидва напрямки.
Крім того, існує ринок вторинного житла, де відбуваються угоди продажу-купівлі, а також ринок оренди житла.

Повний супровід угоди

Залежно від суб'єкта угоди, діяльність ріелтора полягає в наступному:

• При роботі з продавцем: агентство здійснює передпродажну підготовку квартири, дає реклами, проводить покази, оформляє документи і супроводжує угоду;
• При роботі з покупцем: агентство підбирає варіанти квартири, перевіряє квартиру на юридичну чистоту і повністю супроводжує угоду.

Інформаційні послуги

Крім супроводу угод агентство може надавати і інформаційні послуги для тих клієнтів, які вважають за краще здійснювати купівлю-продаж житла самостійно.

В даному випадку за невелику плату агентство надає зі своєї бази інформацію про об'єкти, які відповідають побажанням клієнта.

За таким же принципом можна працювати і на ринку оренди нерухомості: підшукувати квартири, брати 50% місячної орендної плати або надавати базу наявних пропозицій на ринку.

Міжнародні агентства нерухомості

Існують агентства, які продають нерухомість за кордоном: в Іспанії, Чехії, Болгарії та інших країнах Європи, а також в США. Для того щоб продавати закордонну нерухомість, необхідно знайти партнерів в цих країнах.

Нічого складного в цьому немає - завдяки інтернету ви знайдете сотні сайтів зарубіжних агентств нерухомості. Багато з них охоче йдуть на партнерські відносини, і вам залишається тільки укласти з ними договір.

Однак робити ставку тільки на зарубіжну нерухомість не можна, попит не такий вже й великий, так як придбання будинку або квартири за кордоном можуть дозволити собі люди з доходами значно вище середнього.

Тому ви можете розвивати даний напрямок паралельно основній діяльності.

Як відкрити агентство нерухомості з нуля: покрокова інструкція

Отже, ви вирішили працювати на себе і відкрити своє агентство нерухомості. В першу чергу вам необхідно визначитися з організаційно-правовою формою.

З чого почати оформлення: реєстрація, документи

Ліцензування ріелтерської діяльності в даний час не потрібно. Для того щоб відкрити власне агентство досить зареєструвати ІП або ТОВ, більше ніяких дозволів і ліцензій не потрібно.

Оформлення документів займе від тижня до місяця, в залежності від обраної форми власності. Можна довірити це питання професіоналам, а самому займатися більш важливими питаннями. Але послуги подібних компаній коштують грошей, ток що вам вирішувати: витратити власний час або кровно зароблені.

ІП або ТОВ?

Для початку ви можете зареєструвати в якості індивідуального підприємця - спрощується реєстрація, менше штрафи (від цього ніхто не застрахований).

Зареєструватися як ІП можна не виходячи з дому через сайт податкової інспекції. Вам залишиться тільки сплатити держмито (800 рублів) і приїхати через п'ять днів до податкової інспекції за свідченням.
Індивідуальний підприємець не зобов'язаний мати печатку, але рекомендується її зробити хоча б тому, що до документів з печаткою у клієнтів більше довіри.

Якщо ви створюєте агентство з партнером по бізнесу, то питання про ІП відпадає сам собою - вам доведеться реєструвати ТОВ. З точки зору клієнта, більшості людей все одно, яка у вас організаційно-правова форма. Важливо, щоб у вашій компанії була хороша репутація.

Робота по франшизі

Поняття франшизи прийшло до нас із зарубіжної практики, де франчайзингові мережі дуже розвинені, в тому числі і в сфері нерухомості.

У Росії ситуація дещо відрізняється. На нашому ринку переважають невеликі агентства, без брендів. Вся особливість російського ріелторського бізнесу, особливо в невеликих містах, це особисті зв'язки і знайомства або «сарафанне радіо» .У зв'язку з цим розкручений марення не має великої цінності. Тому й не так багато у нас розкручених брендів серед агентств нерухомості.

На слуху хіба що компанія «Міель», яка успішно реалізує франшизу вже не перший рік.

Чи потрібна вам франшиза, вирішуйте самі. З одного боку, це впізнаваний бренд і готова модель бізнесу. З іншого, цей бізнес технологічно не так уже й складний, щоб була потрібна опора у вигляді «старшого брата». Та й щомісячні платежі за якусь цінність, яка зовсім не очевидна.
Якщо ви початківець, то краще забудьте про франшизу.

Своє ріелторське агентство: чи можна працювати самому?

Робота в поодинці

Сама професія ріелтора не передбачає колективну працю. Спеціаліст з нерухомості працює з клієнтом в поодинці. Потреба в колективі співробітників виникає з тієї причини, що бізнесу необхідно розширюватися, інакше більшість потенційних клієнтів підуть до інших агентствам. Одна людина не в змозі охопити всі райони міста навіть з населенням кілька сотень тисяч чоловік, не кажучи вже про великі міста.

Якщо вже постало питання про пошук співробітників, то виникає питання: де їх шукати? Добре, коли є можливість запросити знайомих або колишніх колег, з якими разом працювали в іншому агентстві.

У ріелтерському бізнесі дуже важливо працювати з людьми, яким ви довіряєте.

Але рано чи пізно вам все одно доведеться шукати співробітників по оголошенню. Треба сказати, що люди неохоче йдуть на цю вакансію. Пошук співробітників може тривати місяцями і не дати результатів. Найголовніша причина - відсутність зарплати і стабільного доходу.

Ріелтор може пропрацювати місяць і не заробити нічого. У цьому сенсі, робота в агентстві нерухомості - це скоріше бізнес, ніж робота.

Дохід ріелтора - його відсоток від проданої квартири, яким він ще зобов'язаний поділитися з агентством. У більшості агентствах відсутні будь-які ставки, соціальні гарантіі.Етім і пояснюється висока плинність співробітників в агентствах.

Багато агенти, які пропрацювали кілька місяців, просто кидають цю діяльність, так і не вийшовши на довгоочікувану угоду. Як правило, в перші 2-3 місяці початківець ріелтор не отримує ніякого доходу.

При цьому очевидні мінуси даної роботи:

• робочий день ненормований;
• витрати на транспорт і мобільний зв'язок;
• є ймовірність обману з боку клієнтів;
• відсутність гарантованого заробітку при витрачені зусилля.

Чи вигідно працювати в агентстві?

З точки зору майбутнього ріелтора така діяльність має свої переваги. По-перше, забезпечення матеріалами та інформаційна підтримка. Немає потреби думати про просування бізнесу, рекламу. Про це є кому подбати. По-друге, є хитка, але опора у вигляді офіційного окладу.

Самостійний заробіток не завжди вдалий - за місяць може здійснитися лише кілька копійчаних угод і оплата відповідна.

Але з іншого боку, в кожному випадку дохід доведеться ділити «з дядьком» - а це від 10 до 50% від комісійних з кожної операції. Плюс потрібно дотримуватися трудової дисципліни, звітувати про виконану перед керівництвом, прагнути до виконання плану та інші особливості роботи за наймом. Потрібно це чи ні - вирішувати тільки вам

Агентство без офісу. Це можливо?

Припустимо, ви пропрацювали деякий час в агентстві і вирішили відправитися в «вільне плавання». У вас вже як мінімум є досвід і своя клієнтська база. У цьому випадку спочатку ви можете працювати і поодинці. Більш того, немає необхідності знімати офіс.

Вся робота може проводитися з домашнього телефону. А ось без автомобіля буде нелегко, адже для ефективної роботи в день бажано проводити не менше 5 зустрічей і показів.

Оренда і продаж нерухомості ріелтором

Ваше агентство може спеціалізуватися на супроводі угод з купівлі-продажу житла або на пошуку квартир для оренди житла. Ви також можете спеціалізуватися на комерційній нерухомості і надавати послуги з пошуку приміщень для магазинів, офісів, складів та інших. Однак таких об'єктів не так багато в порівнянні з житловим ринком і цей вид діяльності, швидше за все, не буде приносити постійного доходу.

Які особливості ринку житла і ринку оренди?

1. Ринок оренди більш великий. Люди можуть купувати квартиру раз в житті, а знімати житло набагато частіше. У великих містах, не тільки в Москві та Петербурзі, люди можуть роками жити в знімних квартирах.
2. Маржа з ​​однієї угоди на ринку житла менше, а кількість угод може бути більше.
3. Попит на покупку житла може падати в різні періоди часу, а попит на оренду залишається постійним.
4. Купівля квартири - серйозне рішення, яке потребує відповідних матеріальних можливостей. Приводом для оренди квартири може стати будь-яка життєва ситуація: вступ до інституту, вступ у шлюб, народження дитини, розлучення, переїзд в інше місто, бажання жити окремо від батьків і т.д.

Існують агентства нерухомості і приватні ріелтори, які спеціалізуються тільки на купівлю-продаж або тільки на оренді. Є агентства, що надають широкий спектр послуг.

Якщо ваша фірма буде займатися і орендою, і купівлею продажем, то клієнтів у вас буде більше, буде вище прибуток, але поодинці ви з таким обсягом роботи вже не впораєтеся.

нелегальні угоди

Ринок нерухомості - величезне поле для діяльності будь-якого роду шахраїв. Причому зустрічаються вони по обидва боки: і серед ріелторів, і серед їх клієнтів, хоча таких значно менше.

У сфері нерухомості обертаються величезні гроші і, не дивлячись на жорстку конкуренцію, кількість ріелторських фірм продовжує зростати. На жаль, прибуток тут отримують далеко не завжди законним шляхом і число постраждалих на ринку нерухомості від рук шахраїв постійно зростає.

Існує кілька передумов для вчинення злочинів при угоді з нерухомістю.

Багато експертів вважають, що основною причиною криміналу в сфері купівлі-продажу житла є недосконалість нашого законодавства, а також бюрократизм і корупція.

Це особливо стосується випадків, коли людина продає або купує квартиру самостійно, без залучення професійних ріелторів. І, звичайно ж, грає свою роль правова безграмотність і надмірна довірливість клієнтів.

Існує кілька поширених шахрайських схем. Всім добре відомо, що при оформленні угоди з нерухомістю потрібно підготувати значний пакет документів. Саме на цьому етапі і проводиться велика частина афер з нерухомістю.

Наприклад, «сірий ріелтор» починає працювати з документами клієнта, робить потай від нього кілька копій і публікує оголошення про продаж житла в друкованих та електронних ЗМІ.

Найчастіше він вказує сильно занижену ціну квартири, пояснюючи це, наприклад, терміновим від'їздом за кордон. За такої пропозиції покупців довго чекати не доводиться. Шахрай оформляє відразу кілька договорів, отримує завдаток у всіх покупців, а після того, як документи будуть завірені у нотаріуса, він зникає.

Ще один варіант використання документів шахраями - це оформлення дарчої на нерухомість замість договору про купівлю-продаж. Шахраї - дуже хороші психологи і використовують цілком природне бажання кожної людини заощадити час і гроші.

Справа в тому, що за російськими законами, дарувальник має право через дванадцять місяців повернути собі подаровану квартиру.

Для цього йому буде необхідно довести в суді, що квартира не містилася належним чином. Не варто тішити себе ілюзіями з приводу того, що мудрий суддя розбереться у всіх тонкощах вашого заплутаної справи і винесе рішення на вашу користь.

Звичайно, це далеко не всі схеми «чорних маклерів». Незважаючи на те, що ринок нерухомості стає в нашій країні більш цивілізованим, постійно з'являються нові способи обману продавців і покупців житла.

Одного «хочу» мало. Що необхідно для відкриття агентства?

Насамперед знімаємо офіс. Якщо ви працює зі старою базою клієнтів, то в перший час можна обійтися і без офісу. Але якщо ви хочете залучати нових клієнтів, а також приймати на роботу співробітників, то офіс необхідний.

Не менш ніж офіс, важливий сайт агентства нерухомості. Він повинен не тільки містити основну інформацію про компанію: адреса, телефони, але і наочно демонструвати, чим ви займаєтеся: на ньому повинні бути розміщені пропозиції про купівлю-продаж з вашої клієнтської бази, фотографії та опис квартир.

Відео про організацію офісу агентства нерухомості

Досвід роботи

Незважаючи на те, майже в будь-яке агентство можна влаштуватися без досвіду, його вам доведеться купувати важким щоденною працею, але без цього не обійтися. Чи можна уникнути цієї долі і просто відкрити агентство, набрати співробітників, які будуть на вас працювати? Відповідь однозначна: неможливо. До вас прийдуть різні люди, в тому числі і без досвіду.

Своїх співробітників не тільки необхідно навчити азам професії, а й регулярно відповідати на питання, що неминуче виникають в процесі роботи.

Крім того, без знання всієї «кухні» ви можете дозволити себе обманути несумлінних працівників, які можуть без вашого відома провертати «ліві» угоди, використовувати базу клієнтів в своїх цілях або просто вкрасти її і піти на «вільні хліби».

Є інший шлях - стати засновником агентства, яким буде керувати найманий директор. Але в цьому випадку передбачаються значні вкладення. Для тих, хто починає бізнес з нуля цей варіант не підійде.

Провінція або мегаполіс?

Свої нюанси є в будь-якому місці. Дрібненькі міста менш активні в плані оренди нерухомості, але пропозиції купівлі-продажу є і тут. Особливо з огляду на низьку вартість квартир на периферії для столичних громадян, все частіше звичайні «будиночки в селі» купуються городянами для відпочинку, під дачу.

Мегаполіси завжди ласий шматочок для ріелтора. На комісійних від продажу однієї елітної квартири можна безбідно жити місяць-другий, але і конкуренція тут також висока. А клієнт все більш перебірливий.

Тут як ніколи потрібен бездоганний імідж і добра слава в певних колах. Інакше ризикуєте загубитися в натовпі безликих агентств.

Складаємо бізнес-план агентства нерухомості

Якщо ви створюєте агентство нерухомості без участі партнерів і інвесторів, то бізнес-план як такий вам не потрібен. Досить прорахувати початкові витрати, продумати свої дії при найгіршому розвитку подій і вперед!
Але якщо ви плануєте залучити фінансування, то бізнес-план все-таки знадобиться.

Скільки це коштує?

При відкритті ріелтерської фірми витрати передбачаються наступні:

Вид витрат Сума Оренда офісу 5 тисяч рублів на місяць Меблі 20 тисяч рублів на місяць Комп'ютер, оргтехніка, програмне забезпечення 30-50 тисяч рублів Сайт 10-30 тисяч рублів Реклама 10-100 тисяч рублів Мобільний зв'язок 500-1000 рублів на місяць Транспортні витрати 1 000 -3000 рублів в місяць Послуги бухгалтера Від 3 тис. рублів на місяць

Приблизні витрати на відкриття агентства нерухомості можуть скласти від 100 до 300 тисяч.

Рентабельність агентства нерухомості

Як швидко окупиться відкрите агентство? Точну відповідь на це питання дати складно.

Все залежить від кількості вдалих угод, від ваших співробітників і від вас особисто.
Якщо в місяць ви будете проводити одну угоду і заробляти 50 тисяч рублів, то термін окупності може скласти від 2-х до 6 місяців.

Вигоди і ризики ріелтора

Як і будь-який інший бізнес, агентство нерухомості може стати основним доходом або головним болем для свого власника в залежності від обраного підходу.

"Підводні камені"

Ріелтерської бізнес на 90% - це відносини між людьми. А де люди, там можливі зіткнення інтересів.
З чого складається дохід ріелтора при купівлі-продажу квартири? Це комісія від проданої квартири (3-5%). З продавця ніякі гроші не беруться. Агентство додає суму своєї комісії до вартості квартири. Таким чином, його послуги фактично оплачує покупець.

Для того щоб гарантовано отримати комісію, необхідно укласти ексклюзивний договір з продавцем. В результаті інтереси цього продавця представляє тільки даний ріелтор, і з іншими агентствами продавець співпрацювати не може, згідно з умовами договору.

Як часто відбувається на практиці? Продавець квартири не відмовляє ріелтору у співпраці, але не укладає договір. Що це означає?

Коли продавець дає оголошення про продаж квартири на дошках оголошень або спеціалізованих сайтах, його тут же починають атакувати десятки агентств нерухомості і приватних ріелторів.

Продавець зацікавлений якомога швидше продати квартиру, тому він не проти, щоб різні фірми продавали його квартиру. Але і договір він ні з ким не підписує. В результаті винагороду отримає той ріелтор, який приведе покупця, а інші залишаться ні з чим.

Ексклюзивний договір - це те, чого потрібно домагатися від клієнта в першу чергу.

Ще одна поширена проблема: покупець і продавець, яких звів агент, укладають угоду за його спиною. Якщо немає договору, то і претензій ріелтор пред'явити не зможе.

Чи варто відкривати агентство?

Відповіді однозначної немає. При вдалому збігу обставин і грамотному підході - цілком прибутковий захід.

Щодня в Росії за даними статистики відбувається кілька тисяч угод з нерухомістю. Це мільйони рублів кожен день! Але самі вони не прийдуть. Тут потрібна і хватка, і контакти, і нестримне прагнення до перемоги. В середньому ріелтор отримує 50-70 тис. Рублів щомісячно. Це прибутково? Так! Але скільки потрібно витратити, щоб заробити? А це вже інше питання.

Ринок житлової та комерційної нерухомості постійно залучає нових гравців, які розраховують на вдалі угоди і щедрі комісійні винагороди. Але чи чекають тут новачків? Чи не чекають, як і всюди. Золоті часи ріелторів пройшли.

Зараз агентства існують в умовах жорсткої конкуренції. Та й сам ринок нерухомості нестабільний: попит залежить від сезону, фінансової, економічної та навіть політичної ситуації в країні.