Верховний суд РФ оприлюднив вкрай цікавий аналіз у справах про спроби громадян узаконити будівлю, зведену без належних документів - всіляких дозволів і погоджень.
Відомо, що далеко не все побудоване в останні роки, будь то лазня на приватній ділянці або величезний торговий центр, має законне право на існування. З різних причин люди не роблять те, що належить. Тобто спочатку треба «побудувати» будинок на папері і, лише отримавши всі узгодження, почати рити котлован і зводити стіни. І не важливо, виріс самобуд через незнання закону або зроблено це абсолютно свідомо. Але факт залишається фактом - в останні роки вітчизняні суди розглядають величезну кількість справ, коли позивачі просять суди про визнання права власності на їх незаконне спорудження.
Так що на сьогодні в країні накопичено чималий досвід розгляду подібних справ. Але як показує аналіз, проведений Верховним судом, єдиної практики ще немає. І те, що дозволяє один регіон, в іншому забороняють. Саме тому періодично Верховний суд збирає судову практику по найбільш значущим для громадян «темами» і дає свої роз'яснення.
Причому робить це не стільки для позивачів і відповідачів, скільки для своїх колег в регіональних судах.
Але тим, хто може зіткнутися з подібною правовою колізією, буде цікаво знати позицію по «незаконнонародженим» спорудам Верховного суду країни.
Отже, головне питання: чи можна спочатку побудувати, а потім узаконити побудоване? Можна, можливо. Але робиться це виключно через рішення суду. І з дотриманням деяких чітких правил і критеріїв.
А де судитися? Часто громадян з позовами про самолад місцеві суди відправляють в арбітраж. Верховний суд заявив - це неправильно. Такий спір підвідомчий судам загальної юрисдикції. Навіть та обставина, що незаконно побудовано нежитлова будівля і воно теоретично може використовуватися для підприємництва, а також якщо самобуд звів індивідуальний підприємець, нічого не змінює.
Верховний суд особливо обумовив дуже важливий момент. Перш ніж прийняти такий позов до розгляду, суддя повинен поцікавитися, чи є в справі документи, що показують, що господар самобуду намагався всіма можливими способами його узаконити. Наприклад, писав чиновникам, звертався по інстанціях, просив дозвіл на будівництво. При цьому не важливо, відмовили людині або взагалі не відповіли. Важливий факт спроб узаконити будівлю. Загалом, з документів має бути зрозуміло, що громадянин зробив все, що міг, але не знайшов взаєморозуміння. Ось тоді ця судова справа. Якщо позивач не морочився з дозволами взагалі, а прямо вирушив до суду, то позов не слід приймати.
Головна думка, яку в аналізі неодноразово підкреслює Верховний суд, звучить так: відсутність дозволу на будівництво саме по собі не може служити підставою для відмови в позові про визнання права власності на самовільну споруду.
А ось ще важлива теза Верховного суду. Заборона на будівництво незаконного спорудження суд може накладати не тільки на відповідача, а й на будівельників. Справа в тому, що часто суди на місцях за позовом сусідів самостройщіка або чиновників забороняють зводити будівлю, а роботи тривають. Виходить наступна картина: відповідач все визнав, але до будівельників рішення суду не відноситься, вони ніби як ні до чого і просто працюють на спірному об'єкті.
Інша важлива поправка, пише Верховний суд, полягає в наступному: після позитивного рішення для місцевих судів обов'язковим правилом повинно стати вказівка всіх даних на самовільну споруду. Щоб будівля можна було ідентифікувати. Справа в тому, що якщо суд велить узаконити споруду, то рішення суду - головний документ, за яким проведуть держреєстрацію права. Так що суд зобов'язаний записати в рішенні ім'я господаря, адреса будівлі, його призначення, площа і чи є в ньому частки інших людей.
Часто з позовами до суду йдуть пайовики, які вклали гроші в будівництво незаконно зведеного багатоквартирного будинку. Приходять вони до судів, коли будинок добудували, а господар не може його заднім числом узаконити. Тоді він пропонує людям йти до суду і просити визнати за ними право власності кожного на свою частку. Це дуже поширений спосіб у тих, хто незаконно зводить багатоповерхівки фактично на шести сотках. У подібних випадках, каже Верховний суд, місцеві судді в першу чергу зобов'язані перевірити, чи були порушені таким будівництвом норми і законні інтереси інших людей. Як приклад, наводиться якийсь позов, коли суд не перевірив всі. А саме, на чиїй землі виріс будинок, і віддав квартиру в ньому дольщику. Виявилося, що ділянка знаходиться в муніципальній власності, а забудовник взяв його в оренду на кілька років під магазин з легких конструкцій, а побудував будинок на сотні квартир. Хоча рішення про зміну призначення землі не приймалося.
Існує якесь юридичне поняття - «набувальна давність». Це коли громадянин роками чимось безхазяйним відкрито володіє. Тоді після декількох років річ з цієї самої «набувальною давністю» стає його. По житлу ця норма становить 15 років. Так ось, Верховний суд підкреслив: на самобуд, зведений на ділянці, який господар займає незаконно, ця сама «давність» не поширюється. Приклад - справа якоїсь громадянки, яка майже 20 років володіла прибудовою, яка була зведена чи не їхньому ділянці, а на сусідньому, але державному. Дама просила визнати прибудований будинок її власним. Але їй відмовили саме через те, що земля під будинком жінці не належить. Особливо підкреслив Верховний суд і такий момент. Коли мова йде про самолад, суд повинен застосовувати до нього містобудівні та будівельні норми, які діяли на момент появи будівлі. А то часто суди застосовують нові норми до тих споруд, які звели задовго до їх появи. І ще, якщо містобудівні та будівельні норми при зведенні самобуду порушені, його узаконити вийде. До речі, незаконно збудований об'єкт повинен ще відповідати санітарному, екологічному та всім іншим нормам законодавства.
Ось ще цікавий момент - не вийде визнати право власності тільки на частину самовільної будівлі. Так якась громадянка попросила у власність гаражний бокс, тоді як весь гаражний комплекс виявився самобудом. Їй відмовили.
І ще один вкрай важливий пункт, на який звернув увагу Верховний суд: суди на місцях обов'язково повинні цікавитися категорією землі, на якій виріс незаконний об'єкт. Одна справа, коли будинок побудував власник землі або коли він заліз на чужу територію, на якій будувати не можна.
Верховний суд каже, що є обмеження, якого обійти не можна. Часто громадянам дають землю і навіть дозволяють будувати, але в тих же документах обговорена заборона на додаткове будівництво. Так, часто комерсанти, яким дозволили побудувати кафе, магазин, готель чи щось подібне, вирішують «добудувати» наявне будівлю. Або звести прибудови, або додати поверхів. Узаконити такий самобуд, при наявності заборони на додаткове будівництво, не вийде ніяким рішенням суду.
джерело: http://www.rg.ru/2014/07/29/samostroy.html
А де судитися?