Как правильно погашать ипотеку досрочно?
Опубликовано: 28.08.2018
Досрочное погашение ипотеки может производиться несколькими способами: либо путем аккумулирования средств собственными усилиями, либо путем участия в программах государственной поддержки, субсидирования.
Досрочное погашение ипотеки: особенности
Под досрочным погашением ипотеки понимают возможность прекращения финансового обязательства перед банком до наступления периода, указанного в ипотечном договоре и графике погашения платежей.
Перед внесением сумм для досрочного погашения необходимо учесть следующие обстоятельства:
Прописана ли в ипотечном договоре конкретная дата месяца, в которую могут быть внесены денежные средства сверх ежемесячного платежа (по условиям договора заемщик может производить досрочное погашение только в день списания/внесения очередного платежа); Устанавливает ли банк условие о его предварительном уведомлении по внесению средств по досрочному погашению (возможно необходимо заблаговременно написать заявление); Ипотечное соглашение может устанавливать лимиты по минимальному и максимальному платежу; Некоторые кредиторы могут предусматривать наложение санкций или штрафов, в случае заявки на досрочное погашение (так как размер выгоды/переплаты в пользу банка будет уменьшаться); Ознакомиться с возможными комиссионными сборами за указанную операцию; Место внесения платежа — в ипотечном центре, где заключался договор на предоставление заемных средств или в любом другом отделении банка.Варианты досрочного погашения
Выделяют несколько видов погашения ипотеки раньше срока, указанного в договоре:
Путем сокращения срока кредитования; Путем уменьшения ежемесячного взноса;Сокращение срока кредитования
Сокращение срока кредитования характеризуется следующими особенностями:
Наряду с уплатой ежемесячного платежа заемщик вносит средства сверх лимита; Объект быстрее по срокам освобождается от залогового обременения; Наиболее рентабельный вариант для большего числа заемщиков; Психологически сложен ввиду того, что результат виден только после завершения кредитных отношений и приобретения всей триады прав.Указанный вариант удобен, если:
Заемщик имеет стабильный высокий доход и не смотря на оплату ежемесячного платежа по обязательству у него постоянно остаются неизрасходованные средства; Заемщик уже погасил процент переплаты (так как он выплачивается вперед) и осталась только часть основного долга (непосредственно той суммы, за которую была куплена квартира); Займ оформлен по аннуитетной системе погашения долга.Уменьшение ежемесячного взноса
Особенности этого способа таковы:
Актуален в тех случаях, когда личному бюджету заемщика необходимо финансовое послабление; Ипотека погашается в соответствии с системой дифференцированных платежей; Подходит заемщикам: только начавшим ипотечные обязательства; чей доход снизился после взятия ипотеки; остерегающимся кризисных проявлений экономики и возможного сокращения штата на работе; Позволяет сэкономленные средства отложить на непредвиденные ситуации.Альтернативные способы досрочного погашения
На сегодняшний день существуют следующие альтернативы, с помощью которых заемщик может освободить свое жилье от залога и получить полную триаду прав на него. Среди таких способов следующие:
Материнский капитал
Рождение второго и последующего ребенка в семье наделяет возможностью получения материнского сертификата, который имеет номинал в 453 тыс. рублей.
Особенности материнского сертификата:
Может быть использован только на цели, указанные в соответствующем законе; Является собственностью всех членов семьи, несмотря на то, что оформляется на имя одного родителя (чаще на мать); Все законные манипуляции с сертификатом проводятся по предварительному согласованию/уведомлению Пенсионного фонда России; Индексируется.Законодательная база позволяет использовать средства материнского капитала на погашение уже имеющейся ипотеки или только при вступлении в обязательство. Для этого необходимо соблюсти следующий алгоритм:
Уведомить банк о намерении внести средства материнского капитала в счет погашения ипотечного долга; Получить от банка справку, в которой указывается его согласие на соответствующее досрочное погашение, оставшаяся сумма долга и размеры платежей, которые будут произведены в течение следующих трех месяцев (так как ПФ РФ будет рассматривать заявление на перевод средств 3 месяца); Подготовить нотариальное соглашение, по которому дети, воспитывающиеся в семье, приобретут право собственности на жилье, выступающее предметом ипотеки (требование направлено на обеспечение прав детей ввиду использования сертификата); Дождаться информации от кредитора о том, что произведено зачисление средств материнского капитала по ипотечному обязательству; После полной выплаты долга банку (но не позднее, чем через полгода), родителям необходимо соблюсти обязательство о выделе доли на детей и переоформить свидетельство о единоличном/совместном праве собственности на долевое.Потребительский кредит
При использовании потребительского кредита следует учитывать следующие моменты:
Условия по нему жестче, чем по ипотеке (в частности, это касается годовой ставки); Актуально при незначительном остатке долга; Погашение ипотеки средствами от потребительского кредита позволяет освободиться от закладной и начать полное распоряжение недвижимостью, в том числе возможность отчуждения, перепланировки, сдачи в аренду.Государственные субсидии, дотации
Государство предоставляет некоторым категориям граждан дотации или субсидии. Среди них следующие варианты:
Субсидии молодым семьям: могут быть предоставлены в денежной форме и составлять порядка 40% от выкупной цены объекта; Молодым специалистам: при соответствии условиям программы поддержки молодых специалистов государство может возместить часть затрат, предоставить первоначальный взнос; Программа субсидирования под 6%: семьи, в которых в период с 2020 по 2022 год появляется второй или третий ребенок вправе претендовать на получение помощи от государства по субсидированию/рефинансированию ипотеки. Так, указанные семьи, имеющие ипотечное обязательство с высокой годовой ставкой могут снизить ее до 6% (фиксированная ставка) — проценты выше этого показателя будут погашаться государством.Заключение
Чтобы ответить на вопрос, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, необходимо детально рассмотреть индивидуальные условия договора с банком. Уменьшение срока кредитования является, по большей части, более выгодным способом и способствует сокращению итоговых переплат. Снижение ежемесячного платежа обеспечивает финансовую устойчивость заемщика, уменьшает материальную нагрузку и, в случае наступления непредвиденных обстоятельств, позволяет сохранить обязательство и не лишиться недвижимого объекта. Как показывает практика, досрочное погашение рентабельней вносить платежами, превышающими, как минимум, двукратно сумму ежемесячного взноса.