СтройОбзор провів опитування харківських експертів ринку нерухомості на тему проблем і перспектив будівельного ринку та ринку нерухомості. Ріелтори, забудовники і представники органів влади розповіли про своє бачення ситуації і прогнозах на найближчий час.
Вплив курсу долара на ціну квадратного метра житла
Ринок нерухомості - це індикатор економічної ситуації в країні. Всі фахівці, опитані СтройОбзор, зійшлися в одному - коли починається коливання курсу валют, на вторинному ринку нерухомості зменшується кількість продажів, зате на первинному ринку продажу б'ють рекорди. З початку 2015 роки ринок вторинної нерухомості практично завмер. Проводяться одиничні угоди, ціновий діапазон яких 15 - 30 тисяч доларів. На думку експертів, за роки незалежності України на ринку нерухомості склалася тенденція, при якій продавець хоче отримати за свою квартиру долари США, переклавши, таким чином, курсові ризики на плечі покупця. А ось на первинному ринку, ціни пішли вгору.
Олександр Конюхов підтвердив ажіотажний попит на первинну нерухомість під час курсових стрибків: "Що стосується нашої компанії можу відзначити, що« Житлобуд-2 »завершив реалізацію квартир в трьох житлових комплексах, які будуть введені в експлуатацію в другій половині 2015 го року: ЖК «Зарічний» по пров. Карбишева, ЖК «Флагман» по пров. Дергачівському та ЖК «Оптима» по пров. Отакара Яроша. Причиною настільки ранніх строків закінчення продажів став недавній ажіотажний попит на первинне житло, що виник в результаті стрибків курсу долара "
Директор компанії "Авантаж" Євген Іосілевіч:
"Ми не можемо опуститися в ціні нижче собівартості - з одного боку. З іншого - ми не можемо економити на якості будівництва. Але і рости пропорційно курсу долара - чисте безумство. Єдиним виходом із ситуації ми бачимо скорочення прибутку, зниження маркетингових витрат, витрат на офіс і інші невиробничі витрати. Балансуючи, таким чином, на межі собівартості і здорового глузду ".
Глава Експертної Ради Гільдії Ріелторів України, директор агентства нерухомості "Місто" Сергій Шкільов :
Директор групи компаній "Проконсул" Олексій Попов:
"Якщо взяти вторинний ринок нерухомості, то ціна тут в 2014 році повільно, але впевнено опускалася. Вважаю, що в падінні ціни на вторинному ринку має бути межа. Моя думка, 600 доларів за метр квадратний плюс-мінус 10% і падіння має зупинитися. Зараз ми вже знаходимося на рівні цін 2004 року, коли однокімнатну квартиру можна купити за 15 і навіть за 12 тисяч доларів. Нижче вже нікуди ".
Член Ради директорів компанії "ХАН (Харківське агентство нерухомості)" Андрій Правдин:
"Продавець бажає отримати долари, незважаючи на те, що покупець, незалежно від того, до якого класу він належить, заробляє в гривні. Хочу відзначити, що зараз йде реальне зростання цін ринку нерухомості. Ціни начебто впали, але насправді зросли і дуже суттєво. Якщо в листопаді 2013 року середня ціна пропозиції квадратного метра була 8500 гривень, то сьогодні вона становить 850 доларів за квадратний метр або більше 20 тисяч гривень. При цьому купівельна спроможність населення вище не стала ".
"Завжди в разі коливання валюти у забудовників спостерігаються труднощі. В першу чергу, тому що підвищується вартість ряду будівельних матеріалів, також багато хто з забудовників мають валютні кредити. Але ми сподіваємося, що менеджмент великих будівельних компаній Харківської області правильно підійде до цього питання і вони зможуть пройти кризу. Думаю, що ціни забудовники не будуть прив'язувати до долара. Підвищувати, але не різко. В першу чергу завдяки тому, що зараз залишається великий відсоток будівельних матеріалів, які купуються в Україні за гривні ".
Порівнюємо криза 2008 року і криза 2014
Криза 2008 року і криза 2014 року - це зовсім різні історії, впевнені опитані експерти. У 2008 дійсно був потужний криза, яка призвела до того, що багато забудовників не впоралися із зобов'язаннями і збанкрутували. Зараз ситуація інша. На Харківському ринку залишилися тільки ті девелопери, репутація яких перевірена, і вони готові до можливих "проблем".
Керуючий ТДВ "Житлобуд-2" Олександр Конюхов:
"2008 рік був характерний тим, що за різними оцінками спекулятивний попит на первинну житлову нерухомість становив від 50 до 70 відсотків. Люди легко отримували дешевий кредит і купували квартири на ранній стадії будівництва, що з часом дозволяло доводити дохід до 200%. Коли вибухнула криза, ця частина покупців пішла з ринку, а у що залишилася знизилися доходи за рахунок збільшеного курсу долара. В результаті рівень продажів знизився в кілька разів. Природно, сповільнилися і темпи будівництва. Зараз навпаки, з'явився попит на первинному ринку, пов'язаний із захистом своїх заощаджень. Активізації продажів житла на первинному ринку сприяла і ситуація на вторинному ринку, де ціни прив'язані до долара більш жорстко. По суті сьогодні в споруджуваному сучасному житловому комплексі можна купити 1-2-кімнатну квартиру за ціною малогабаритки в старому будинку ".
Директор компанії "Авантаж" Євген Іосілевіч :
Глава Експертної Ради Гільдії Ріелторів України, директор агентства нерухомості "Місто" Сергій Шкільов:
"Сьогоднішню ситуацію на ринку нерухомості порівнювати з кризою 2008 року некоректно. Криза 2008 року почався в липні, а вдарив в серпні-вересні. Основний удар припав на жовтень-листопад. Тому сьогоднішню ситуацію можна порівнювати з 2009 роком цими місяцями. Виходить на сьогоднішній момент падіння склало 50% в січні, в лютому на 70% знизилася кількість продажів. Якщо порівнювати кількість продажів в 2008 і в 2014 роках, то різниця склала 45% ".
Директор групи компаній "Проконсул" Олексій Попов:
"До кризи 2008 року в Харкові працювали близько 26 будівельних компаній.
Зараз залишилася п'ятірка в кращому випадку. Ці будівельні організації стабільні, вони добудують. Саме туди люди пішли, щоб купити собі квартиру, щоб інвестувати кошти, щоб зберегти гроші, які їм вдалося "вийняти" з банку. Але є проблеми як у внутрішній економічній ситуації, так і в зовнішній. Політична ситуація в Україні все-таки ще не врегульована. Зараз багато людей "сидять з грошима". У тому числі переселенці, які говорять - "почекаємо". Якщо щось станеться, ми поїдемо. Якщо немає, то будемо залишатися тут ".
Прогнози зміни цін на первинну і вторинну нерухомість
Експерти не виключають, що на первинному ринку нерухомості ціни будуть підніматися. А ось що стосується вторинки, то тут ситуація зворотна. Багато фахівців не виключають, що ціни будуть і далі падати. Але з приводу "цінового дна" в ріелтерської середовищі різночитання.
Керуючий ТДВ "Житлобуд-2" Олександр Конюхов:
"Сподіваюся, що ми вже підійшли до певного курсового піку. Кредит МВФ допоможе зміцнити гривню і уникнути подальшого різкого подорожчання житла. Але вже сьогодні в зв'язку з подорожчанням енергоносіїв почали підвищуватися ціни на вітчизняні будматеріали, що призведе до нового витка збільшення собівартості будівництва і, як наслідок, до підвищення цін на квадратні метри на 8-10% ".
"Коли ми говоримо про первинну нерухомість, то маємо на увазі побоювання покупців в плані" заморозки "будівництва. Тому, як правило, покупка на первинному ринку йде на переуступку в зданих будинках, або продається завершене будівництво. Попит на таку нерухомість є, тому що ціна тут в гривні. Якби вторинний ринок нерухомості був в гривні, то він би зараз не відчував таких проблем ".
Глава Експертної Ради Гільдії Ріелторів України, директор агентства нерухомості "Місто" Сергій Шкільов:
"Середня ціна однокімнатної квартири в Харкові зараз становить близько 20 тисяч доларів. Ще рік тому ціни були 27-30 тисяч доларів. Двокімнатну квартиру можна купити за 25 тисяч доларів, відповідно трикімнатну за 27 тисяч доларів. Ціни в Харкові дуже хороші, дуже вигідно купувати квартиру. Я б назвав сьогоднішню ситуацію на ринку нерухомості "ціновим дном". При цьому можна поторгуватися ".
Член Ради директорів компанії "ХАН (Харківське агентство нерухомості)" Андрій Правдин:
"Купуючи сьогодні гарне житло, покупець може бути впевнений, що через деякий час цю пропозицію просто зникне. Я називаю це - "вікно можливостей". У той же час через те, що "живих" грошей на ринок приходить мало, "цінове дно" ще не досягнуто. Багато потенційних покупців вичікують. З точки зору покупця, у якого є, де жити, і є надійне місце зберігання грошей, я б не поспішав. Коли дно буде досягнуте, то при курсі, наприклад, 30 гривень за один долар, ціна на однокімнатну квартиру в спальному районі становитиме 10 тисяч доларів. Це буде дном ".
Що і як вигідно купувати в кризу
Зараз в Харкові продавців нерухомості більше, ніж покупців. У той же час у виграшній ситуації будуть люди, які захочуть поліпшити свої житлові умови. На думку експертів, зараз вигідно продати меншу або гіршу нерухомість і купити щось краще.
Глава Експертної Ради Гільдії Ріелторів України, директор агентства нерухомості "Місто" Сергій Шкільов:
"На одного покупця в Харкові зараз три продавця. При цьому покупці часто дивляться нерухомість, але не завжди купують. В результаті той, кому потрібно продати квартиру, активно торгується і опускає ціну нижче ринкової. Якщо квартира виставляється нижче середньої вартості по Харкову на 20%, наприклад, то вона дуже швидко продається. Якщо раніше середній торг становив 5 -7%, то зараз продавці готові опускати ціну до 20% від початкової вартості квартири. В основному купують нерухомість жителі Харкова, які або погіршують, або покращують свої житлові умови. Це дуже вигідно, тому що різниця ціни однокімнатної і двокімнатної квартир зараз становить 2-3 тисячі доларів. Рік тому ця різниця була близько 7-8 тисяч доларів ".
"При зростаючому ринку різниця при обміні квартир становила 10-15 тисяч доларів. Сьогодні ця різниця близько 5 тисяч доларів. У той же час через падіння гривні ринок первинної нерухомості, яка реалізується в національній валюті, пішов вгору. Харківські забудовники настільки активно робили продажу в минулому році, що ціни значно вросли і навіть деякі об'єкти зараз просто прибрали з продажу. Це об'єкти нерухомості, які найбільш ходові - однокімнатні квартири. Адже що сталося: ще не був побудований фундамент будинку, а квартири фактично все скуповувалися на нульовому циклі. Була можливість у харків'ян за "копійки" ці квартири купити. Так, коли курс був уже під 20 гривень за долар, квартири продавалися за 7-8 тисяч гривень квадратний метр, тобто за 300-350 доларів квадратний метр. Це дуже доступна і вигідна ціна ".
Член Ради директорів компанії "ХАН (Харківське агентство нерухомості)" Андрій Правдин:
"Продавців на ринку зараз багато, покупців мало. Купує той, хто вирішив, що потрібно купити саме сьогодні. Йому гостро потрібно жити десь. Також купує той, хто розуміє, що ціни знижуватися будуть, але є інший актуальне питання: "Де зберігати гроші?". Наприклад, він дивом виніс їх з "потопаючого" банку і в інший банк класти не хоче. Продають же в основному ті, хто їде в Росію або на захід, в залежності від політичної орієнтації. Також продають ті, хто при черговому стрибку валюти не можуть платити кредити. Третя категорія - ті, кому потрібно змінити житлові умови як в гіршу сторону (отримати від продажу меншу житлоплощу і різницю в грошах), так і в кращу додати суму і придбати житло більшого розміру, в кращому стані і т.д ".
Як буде виходити з кризи ринок нерухомості Харкова - прогнози
На даному етапі в Україні щось прогнозувати дуже складно, кажуть експерти. Основне питання у всіх - як запустити харківський ринок вторинної нерухомості? Фахівці не виключають, що доцільно "зрівняти" ринок первинної та вторинної нерухомості. Коли це станеться, тоді настане рух на вторинному ринку. Це оптимістичний прогноз. Песимістичний прогноз - ринок може зупинитися зовсім. Народ "убожіє", криміногенна ситуація погіршується, економіка стоїть.
Глава Експертної Ради Гільдії Ріелторів України, директор агентства нерухомості "Місто" Сергій Шкільов:
"Прогнози можна давати там, де стабільна ситуація. В Україні складно давати прогноз. Але якщо припиниться війна, то ринок стабілізується і ціни підуть вгору. На мій погляд, основний фактор, який впливає на ціну нерухомості - це не зростання долара, і навіть не економічна ситуація, а саме військові дії ".
Директор групи компаній "Проконсул" Олексій Попов:
"У першу чергу необхідно проаналізувати реальні угоди і реальні ціни, а потім повідомити потенційним учасникам, що ринок зможе заробити за певних умов. Свого часу в 2008 році активізації ринку допомогло консолідоване рішення ріелтерського співтовариства. Упевнений, що ми повинні ринок опустити. Другий момент - необхідно людям заспокоїтися і зрозуміти, що Харків - це не той регіон, де можуть початися військові дії. Тоді ринок почне функціонувати. Адже подивимося на Львів, там ціни хоч і не ростуть, але і не опускаються. І, звичайно ж, економічна складова в регіоні і в Україні. Виробництво втрачає близько 20% в Харківській області. Це робочі місця, податки і т.д. Рівень життя падає "
Член Ради директорів компанії "ХАН (Харківське агентство нерухомості)" Андрій Правдин:
"Ринок вийде з анабіозу, коли з'являться патріоти в економічному сенсі. У разі переходу на гривню, ринок вторинної нерухомості буде захищений від курсових "танців". Як приклад - ринок оренди. У січні-лютому 2009 року в усіх великих містах України ринок оренди житла і ринок продажу співачки перейшов на гривню, а вторинна нерухомість і комерційна продаж застрягли в доларовій зоні. Комерційна нерухомість так з кризи і не вибралася за всі ці роки. Коли саме відбудеться активізація ринку - невідомо. Єдине, чого ми не можемо прогнозувати, це курс валют. Для учасників ринку нерухомості - продавців, покупців, нотаріусів, ріелторів, держави, оцінювачів - для всіх важливо, щоб ринок працював ".
джерело: СтройОбзор
Також купує той, хто розуміє, що ціни знижуватися будуть, але є інший актуальне питання: "Де зберігати гроші?Основне питання у всіх - як запустити харківський ринок вторинної нерухомості?