А. Н. Асаул , С. Н. Іванов, М. К. Старовойтов
Економіка нерухомості
Підручник для вузів. - 3-е изд., Исправл. - СПб .: АНО «ІПЕВ», 2009. -304 с.
1.5. Знос об'єктів нерухомості
Тривалість фізичного терміну життя об'єкта нерухомості (крім землі), економічний і ефективний вік залежать від зносу - процесу, що має силу законів природи. Існують три види зносу: фізичний, моральний і зовнішній (економічний) (рис. 1.6).
Всі види фізичного зносу, як правило, призводять до негативних наслідків: погіршуються окремі споживчі та експлуатаційні характеристики об'єкта нерухомості, збільшується частота його ремонтів, ремонтні роботи стають все дорожче. В якійсь мірі уповільнити фізичний знос можна шляхом впровадження системи технічного обслуговування.
Поняття «знос», що використовується в оціночної діяльності, необхідно відрізняти від поняття «амортизація», що застосовується в бухгалтерському обліку. Знос з точок зору бухгалтера та оцінювача - різні процеси. [14]
У бухгалтерських документах знос - це економічний механізм компенсації зносу основних фондів, який прийнято називати амортизацією.
Відповідно до положення про порядок амортизаційних відрахувань по основних фондах знос окремих об'єктів визначається лінійним методом (в грошовому еквіваленті) за формулою
(1.1.)
У Росії застосовуються єдині норми амортизаційних відрахувань на повне відновлення, які диференційовані за класифікаційними групами основних фондів. У зарубіжній практиці (крім рівномірного методу нарахування зносу) застосовують також методи спадної залишку, кумулятивний і метод «фактор фонду відшкодування», який спирається на теорію складних відсотків. Цими методами користуються при оцінці на базі дохідного підходу.
Малюнок 1.6. - Види зносу
Моральний знос - це зниження споживчої привабливості об'єкта нерухомості, обумовлене застарілими архітектурою будівлі, плануванням, інженерним забезпеченням. Моральний знос підрозділяється на функціональний і технологічний. Функціональний знос пов'язаний з розширенням функціональних можливостей у нових об'єктів нерухомості (аналогічних існуючим). В результаті функціонального зносу об'єкти нерухомості старих будівель стають для майбутніх власників менш привабливими і дешевшають. Технологічний знос пов'язаний з науково-технічним прогресом - появою нових конструкцій, технологій і матеріалів, що призводить до зниження собівартості об'єктів нерухомості і експлуатаційних витрат. Моральний знос, як і фізичний, може бути переборним і непереборним.
Критерієм переборні зносу є порівняння витрат на ремонт з величиною додатково отриманої вартості: якщо остання перевищує витрати на відновлення, то функціональний знос є переборним. Величина усувного функціонального зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент його оцінки з оновленими елементами і його ж вартістю на ту ж дату без оновлених елементів.
Зовнішній (економічний) - це зниження вартості будівлі внаслідок негативної зміни його зовнішнього середовища під впливом економічних, політичних та інших факторів. Причинами зовнішнього зносу можуть бути: загальний занепад району, в якому знаходиться об'єкт; дії уряду або місцевої адміністрації в області оподаткування, страхування; інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, освіти.
На величину зовнішнього зносу істотно впливає близькість до малопривабливим природним або штучним об'єктам (очисних споруд, ресторанам, танцювальним майданчикам, бензоколонок, залізничних станцій, лікарням, школам, промисловим підприємствам).
Економічний знос, на відміну від фізичного і морального, завжди буде незворотнім.
[14] Більш детально див .: Оцінка вартості машин і транспортних засобів обладнання: Учеб. посібник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинський, А. Г. Бездудна, П. Ю. Єрофєєв; Під ред. А. Н. Асаула. - СПб .: Гуманістики, 2007. 296 с.