Бізнес в еміграції: досвід російського домовласника в Канаді

1. IT-інструменти, які використовує Олексій Чернишов

Олексій Чернишов - про те, як купити прибутковий будинок і скільки на ньому можна заробити

IT-інструменти, які використовує Олексій Чернишов

• LinkedIn
• YouTube
• Skype
• Пакет Microsoft Office

Програміст Олексій Чернишов емігрував до Канади в 1991 році. Спочатку перебивався випадковими заробітками - мив машини, розносив рекламу, підстригав газони, копав землю і т.д. Через два роки знайшов роботу програміста, з тих пір працював за наймом в різних компаніях. У 2003 році Олексій Чернишов став підприємцем - купив свій перший прибутковий будинок в передмісті Монреаля. Зараз у нього три власних дохідних будинки, які приносять йому хоч і невеликий, але стабільний дохід. Не кажучи вже про те, що їх вартість щороку зростає.

Досьє

Олексій Чернишов, підприємець з Монреаля, власник трьох дохідних будинків. Народився в 1964 році в Свердловську, закінчив фізфак УрГУ, після аспірантури отримав звання кандидата фізико-математичних наук. Емігрував до Канади в 1991 році, працював програмістом, консультантом, співробітником банку. З 2003 року - підприємець, власник бізнесу по здачі квартир в власних дохідних будинках. Хобі: бійцівський спорт (бокс, дзюдо, джиу-джитсу).

У бізнес підштовхнула відсутність роботи

Бізнесом я зайнявся в 2003 році, коли шість місяців не міг знайти роботу і мимоволі задумався про джерела доходу. Перебрав багато різних тем, поки не зупинився на варіанті з прибутковими будинками. І вирішив спробувати. Прибуткові будинки вважаються в Канаді непоганим вкладенням грошей.

По-перше, з роками комерційна нерухомість дорожчає. По-друге, будинок з мешканцями приносить постійний дохід, нехай і невеликий. Ці гроші вас виручать, якщо не буде інших заробітків. По-третє, будинок не вимагає вашої уваги п'ять днів на тиждень з восьми до п'яти.

Можна найняти будівельників, які виконають ремонт, знайти хороших мешканців і не знати горя - на початку місяця збираєте квартирну плату і приблизно раз на місяць вирішуєте поточні питання. Серйозні проблеми виникають не часто. Загалом, непоганий побічний бізнес.

Звичайно, якщо ви купуєте кілька будинків, то мешканців і проблем стає більше. Тут вам на допомогу приходять маленькі керуючі компанії, які приблизно за 10% (відсоток залежить від компанії і загального доходу) будуть збирати гроші, знаходити квартиронаймачів і спілкуватися з ними.

Все це непогано звучить, якщо ви маєте в своєму розпорядженні хоча б $ 100-150 тисячами. А якщо немає?

Життя у борг

Я зайнявся будинками в самий безгрошовий період. Вільних коштів не було. Тому всю комерційну нерухомість купував, не вкладаючи ні копійки «живих» грошей. Як мені це вдалося?

Моя сім'я в цей час вже жила в Монреалі, в одноповерховому будинку 1975 року побудови, купленому в кінці 90-х років, коли він коштував відносно недорого - близько $ 150 тисяч.

Будинок родини Олексія Чернишова в Монреалі.

Ми виплачували іпотеку, і до початку 2000-х третину суми вже віддали - залишилося повернути близько $ 100 тисяч. Ринкова вартість будинку за цей термін збільшилася до $ 250 тисяч. Різницю (250 - 100 = 150) я вирішив використовувати, заклавши житло в банку. Це рутинна процедура - банки готові давати власнику 75% вартості оплаченої нерухомості. Так я відкрив кредитну лінію на $ 112,5 тисяч Це і був початковий внесок на перший прибутковий будинок.

З придбанням другого прибуткового будинку було складніше.Я розумів, що можу спробувати переоцінити своє житло (раптом воно вже коштує $ 300 тисяч ?!), або переглянути іпотеку на вже куплений прибутковий будинок, той, найперший.Частина кредиту вже була виплачена, та й будинок став дорожче.

Я використовував всі можливості. І навіть частина грошей позичав, зокрема, у свого агента з нерухомості.

Оскільки всі свої будинки я купував в кредит, прибутковість бізнесу для мене була першорядною. На початку 2000-х років канадські банки укладали договори на іпотеку під 5,5%. Тобто після обов'язкових платежів заселений будинок повинен був приносити мені не менше 7% від його вартості, інакше покупка не мала б сенсу.

Таких варіантів було небагато. Коли вони траплялися, я пильно розглядав всі умови - адже маржа реально дуже маленька. Якби банк збільшив ставку іпотеки до 9%, я б збанкрутував і втратив власне житло. Щоб вийти із зони ризику, я став вкладати в прибуткові будинки всі вільні гроші.

Компроміс на компромісі

Але покупка прибуткового будинку - тільки початок. Після цього власник автоматично стає ЖЕКом, і йому доводиться вникати у всі проблеми мешканців. Засмітилася ванна - телефонний дзвінок. Двері не закривається - дзвінок. Перегоріла лампочка в коридорі - дзвінок. Сусід внизу влаштував дебош і побився з подругою - дзвінок!

Не реагувати на дзвінки не можна, це мій бізнес. Я забезпечую мешканцям нормальні умови життя, вони платять. Тому людський фактор важко переоцінити. Головне - знайти «своїх» квартиронаймачів, які будуть жити довго, спокійно і не заважати один одному. Одного дебошира вистачить, щоб розбігся весь під'їзд.

Саме тому я попередньо перевіряю кожного мешканця. Приємний на вигляд людина може виявитися не в ладах з поліцією або не захоче платити за житло. Я вчився на помилках.

Перший прибутковий будинок Олексія Чернишова на шість квартир в передмісті Сан-Жюлі.

Що б не говорили, домовласникові непросто вигнати мешканця, який справно платить, навіть якщо через нього доводиться через день викликати поліцію. У таких випадках треба шукати компроміси.

У однієї жінки, яка знімала квартиру в моєму домі, був занадто буйний приятель, докучають всім сусідам. Через нього я і запропонував їй з'їхати. Переговори потрібно було вести тільки з нею - бойфренд все тільки зіпсував би. На щастя, мені це вдалося. Я запропонував дівчині не платити за житло протягом місяця, якщо за цей термін вона знайде нову квартиру і навіть збирався дати їй $ 500 відступних (при квартплаті $ 560 в місяць), а в кишені у мене лежав диктофон на той випадок, якщо мені стануть загрожувати. Але все обійшлося - ми мирно розірвали договір і розійшлися.

За весь час я жодного разу не вступав в прямий конфлікт з мешканцями. Навіть голосу не підвищував. Ніякої агресії, навіть якщо вони самі мене провокують - таке теж буває. Нічого особистого тільки бізнес. Хоча зберігати витримку буває непросто. У будинку, купленому мною в 2007 році, знімала квартиру дивачка - вона запросто могла подзвонити мені о шостій ранку і вчинити скандал через парковки, яку зайняв сусід. При тому, що своєї машини у жінки не було.

Ручна робота

Є й технічна сторона. У прибуткових будинках раз у раз трапляються неполадки, а ремонт обходиться недешево. Простий виклик сантехніка - це $ 75 в годину плюс півгодини на дорогу. І в Канаді ще є податок на сервіс в 15%. Якщо кухонний змішувач став непридатним, сантехнік замінить його за 20 хвилин і виставить рахунок в $ 129 (без вартості змішувача). А якщо поломка більш серйозна?

З огляду на обмеженість у коштах, я вирішив, що деякі речі зможу робити самостійно. Мій будівельний досвід - ще радянський - включав будівництво вузькоколійних залізниць, корівників, свинарників і зерносховищ на Уралі, не рахуючи неабиякої кількості дачних будиночків в Ленінградській області. Не зовсім те, що потрібно, але роботи я не боявся, а вчитися довелося багато і старанно.

Я почав з відносно простих завдань, наприклад, в 2006-2008 роках постелив ламінат в шістнадцяти апартаментах. Зараз періодично міняю вікна, кладу кераміку, цілком переробляю ванні кімнати. Пару раз в рік обновляю якусь кухню - ламаю старі шафи і сам строю їх з нуля.

Щоб не витрачати зайвих грошей, Олексій Чернишов більшість робіт робить сам. Наймає тільки електрика - для електроробіт потрібен сертифікований фахівець.

Квартири я здаю недорого ($ 500-600 на місяць), і хороший сервіс - моє конкурентну перевагу. При цьому важливо дотримуватися будівельні норми, щоб у страховиків не було приводу причепитися, якщо виникнуть проблеми.

Стандартна квартира складається з двох окремих кімнат, салону, кухні (без дверей) і суміщених ванни з туалетом.

Тонкощі покупки прибуткового будинку

Раздолбанная халупа в хорошому районі завжди буде користуватися попитом, а новий будинок на відшибі простоїть порожнім. Тому діє старовинне правило - місце, місце і ще раз місце.

Якщо покупець не особливо розбирається в нерухомості, краще запросити інспектора, який оцінить стан будинку. Послуги інспектора коштують недешево - від $ 700 до 1000. Але краще виявлення проблем будинку до, а не після покупки. І, звичайно, слід вибирати повністю заселені будинки. Якщо частина квартир не заселена, це неправильний будинок. Або - неправильний господар. Ціна будинку цілком визначається його прибутковістю.

У Канаді комісійні агенту платить продавець. Зазвичай це 5% від вартості покупки. Якщо у покупця є свій посередник, то агенти ділять гроші навпіл. Оскільки прибуткові будинки практично завжди продаються з послугою агента, то і шукати їх теж треба з агентом. Покупцеві це нічого не коштує, а ділову фахівець підкаже багато корисного.

Іноді банки другого-третього ешелону готові йти назустріч. Мені в 2005 році вдалося знайти банк, який погодився на перший внесок в 15%, що помітно спростило завдання. Треба тільки мати на увазі, що мова йде не про 85% від ринкової вартості будинку, а про 85% від суми банківського оцінювача - вона завжди нижче. Замість $ 500 тисяч банк запропонує $ 450 тисяч і видасть іпотеку на $ 382,5 тисячі Решту $ 117,5 тисяч доведеться шукати.

Всі угоди з нерухомості реєструє нотаріус. Він же оформляє покупку-продаж, іпотеку для покупця, перераховує податки за поточний рік і виробляє остаточний розрахунок. Послуги нотаріуса обійдуться покупцеві приблизно в $ 1,5-2 тисячі в залежності від складності угоди. Потім будинок переходить до покупця - той отримує ключі і відправляється знайомитися з мешканцями.

обов'язкові витрати

Будинок доведеться застрахувати. Іпотека без страхування будинку неможлива - банки не люблять зайві ризики. Страховка на невеликій шестиквартирного будинок, споруджений у 70-х років коливається в межах $ 1200-1800 на рік в залежності від його муніципальної оцінки і взятих опцій. Треба лише вирішити, що вам необхідно, а від чого можна відмовитися.

Я не став страхувати будинок від землетрусу. А ось дохід у мене застрахований. Якщо прибутковий будинок - боже, боже! - згорить, натомість збудують новий. А поки йде будівництво, страховик буде виплачувати мені колишній дохід, адже платежі банку ніхто не відміняв.

Монреаль. Вид на ділову частину міста.

Тепер про податки. Податок на нерухомість в Канаді вимірюється у відсотках від муніципальної оцінки цієї нерухомості. За шестіквартірнік, про який ми говоримо, доведеться платити $ 5500-6500 на рік - в кожному місті по-різному. Муніципалітет живе за рахунок цього податку - платить зарплату мерові, ремонтує труби, будує дороги і пускає автобуси.

І існує ще «шкільний» податок, завдяки якому місто містить школи. Його теж платять всі домовласники, незалежно від того, є у них діти чи ні. З будинку ціною в півмільйона «шкільний» податок потягне на $ 800 на рік.

доходи

Податки, страховка, прибирання снігу і стрижка газону - це приблизно $ 10 тисяч в рік витрат. Оренда недорогих двоспальних квартир в передмістях Монреаля коливається від $ 550 до 650, що дає річний дохід близько $ 42 тисяч або трохи менше, так як при зміні мешканця новий з'являється не відразу. За вирахуванням обов'язкових платежів, невідкладних витрат та заробітку консьєржа за прибирання (ще близько трьох тисяч) у власника залишиться приблизно $ 28 тисяч, з яких він буде оплачувати іпотеку і всі ремонти.

Що в підсумку

Бізнес з прибутковими будинками може бути привабливим, якщо у претендента є вільні гроші. Йому залишиться внести перший внесок, на решту суми взяти іпотеку, передати кермо керуючої компанії - і займатися своїми справами. Маржа невелика, але і турбот - мінімум.

Моя ж схема ведення справ на увазі постійну особисту зайнятість, тому що з перших днів я балансував на краю дефолту, весь бізнес будувався на позикових грошах, і у мене не було можливості наймати професіоналів. У підсумку все чиню-ремонтую сам. Мене такий стан справ влаштовує - люблю будувати, я б в будівельники пішов, якби не був програмістом.

Але головне - це відносини з мешканцями. Вони можуть бути дуже і дуже складними. Іноді мені доводиться вирішувати спори в спеціальному бюро по апартаментах (Regie du logement) або навіть в суді. Чи не кожен домовласник готовий до таких випробувань. Тому бізнес в сфері real estate - це не для всіх. Знаю людей, які продали свої будинки через конфлікти з мешканцями або величезних витрат на обслуговування.

І все-таки прибутковий будинок дуже непоганий - в скрутну хвилину він вас виручить.

Джерело:.

Читайте також:

Бізнес в еміграції: як екс-москвички запустили косметичний бренд в Європі.
Бізнес в еміграції: велика кулінарну подорож Олександри Жебрак.
Бізнес в еміграції: до ак росіянину знайти свою нішу в Індії.
biz360