- 1. Визначаємося: для чого купуємо.
- 2. Визначаємося: де придбані ділянка повинна бути розташований, і у кого його будемо купувати.
- 3. Шукаємо, чи немає на ділянку якихось обтяжень.
- 3.1. Неможливість звернути угоду і повернути ділянку, якщо з якихось причин він не буде відповідати...
- 3.2. Обтяження, пов'язані з історією земельної ділянки.
- 3.3.Обремененія, пов'язані з історією взаємин в сім'ї колишніх власників.
- 4. З'ясовуємо ситуацію з комунікаціями
- 5. Перехід права власності
- 6. Придбали. Готуємо проект.
- 7. Погоджуємо проект
- 8. Укладаємо договір на будівництво
Адвокат Світлана Бабинцева займається юриспруденцією більше 16 років, веде справи юридичних і фізичних осіб. За родом діяльності їй доводиться займатися угодами і судовими розглядами, пов'язаними з нерухомим майном. Світлана погодилася відповісти на запитання і на «живих» прикладах розповісти про те, які небезпеки можуть підстерігати покупця при купівлі земельної ділянки або будинку.
Адвокат Світлана Бабинцева
Будь-яка людина підбирає собі земельну ділянку, виходячи з трьох основних чинників:
- цілей, для яких той купується;
- місця розташування;
- вартості.
Якщо потрібно побудувати будинок, земельну ділянку набувається під забудову, і тоді додається ще один фактор: час, відведений новому власнику до початку будівництва.
Якщо звести схему дій з набуття земельної ділянки до єдиної послідовності дій, отримаємо наступне:
1. Визначаємося: для чого купуємо.
«Картинку» в голові перед вибором земельної ділянки мають всі. Але у всіх вона різна: один - хоче побудувати невеликий будиночок, інший - триповерховий кам'яний особняк, третій - маєток з фермою, і т.д. Кожен з цих сценаріїв передбачає вибір відповідної ділянки землі. Ферму не розташований поблизу с водоймою, важкий особняк - НЕ зведеш на м'яких грунтах і т.д. Дізнатися «технічні» особливості земельної ділянки можна в РУП «Белгіпрозем».
2. Визначаємося: де придбані ділянка повинна бути розташований, і у кого його будемо купувати.
Виходячи з обраних в п.1. цілей, шукаємо: проходять (або плануються до проведення) аукціони, дачні товариства і сільради з вільними земельними ділянками, моніторимо ринок пропозицій будинків від приватних осіб, і т.д. Відфільтровує невідповідні варіанти і вибираємо ділянку.
3. Шукаємо, чи немає на ділянку якихось обтяжень.
Один з найважливіших пунктів. Незалежно від того, купуєте ви ділянку у сільради або приватної особи, якщо там нічого не побудовано - на нього можуть бути накладені певні заборони, обмеження або обтяження. До них, зокрема, відносяться:
3.1. Неможливість звернути угоду і повернути ділянку, якщо з якихось причин він не буде відповідати вашим вимогам / очікуванням.
Реальний випадок з практики. Була укладена угода купівлі-продажу земельної ділянки. Після чого покупець провів дослідження грунтів (топографічну зйомку), і з'ясував, що води на ділянці розташовуються близько до поверхні, а це - значно впливає на вартість будівництва фундаменту і вдома. Фінансово покупець виявився до цього не готовий. Сторони домовилися між собою і готові були розірвати договір, повернувши собі землю / гроші. Але за час, що минув з моменту покупки, змінилося законодавство - «продати» (назад) землю без побудованого будинку стало не можна.
Справа в тому, що всі операції з земельними ділянками підлягають обов'язковій реєстрації, і однією тільки волі людей недостатньо, щоб повернути процес назад. Сторони звернулися в кадастрове агентство з приводу реєстрації їх бажання повернути все в початковий стан. Виявилося, що процедури щодо розірвання таких договорів не існує. У наявності - «діра» в законодавстві РБ, на яку можна було б вказати, але зусилля, спрямовані на зміну існуючого законодавства - це довга і витратна «пісня» без гарантії на успіх.
При відсутності в законі конкретної норми - «адміністративної процедури», найефективнішим виявилося розірвання договору через суд. Причина для позову - згадані дослідження грунтів. Оскільки інформація про близькому залягання грунтових вод не була відома обом сторонам на момент укладання угоди, це стало приводом для подачі претензії про якість земельної ділянки. У суді уклали мирову угоду, і кожна сторона повернула собі те, що у неї було. Кадастрове агентство зареєструвало зміни на підставі рішення суду.
Порада: досліджуйте грунту на ділянці, виходячи з типу будови, яке ви зібралися на ньому зводити.
3.2. Обтяження, пов'язані з історією земельної ділянки.
Якщо ділянка вже створений і на нього є документи - варто перевірити історію земельної ділянки, можливо, він був вилучений у того, хто не зміг побудуватися. Тут необхідно з'ясовувати, чи не вплине це на терміни, в які повинен побудуватися новий покупець. Інша причина - колишній власник міг не побудуватися не по фінансових міркуваннях, а через проблеми самої ділянки, наприклад - занадто м'яких грунтів (болотистих грунтів). Про такі речі краще знати заздалегідь, до моменту укладення договору.
3.3.Обремененія, пов'язані з історією взаємин в сім'ї колишніх власників.
Необхідно з'ясувати, як ця ділянка дістався продавцеві - у спадок, договором дарування, або купівлі-продажу, чи є люди в родині, які можуть претендувати на це майно і т.д. Скажімо, якщо розлучилася сімейна пара власників, для покупця може виникнути небезпечна ситуація. З одного боку - розлучення вже оформлений, в паспорті стоїть відмітка, по ідеї - не потрібно питати дозволу другого з подружжя. Але наявність такої відмітки та самого факту розлучення ще не свідчить про те, що між подружжям відбувся поділ майна. І якщо він не відбувся - екс-чоловік (а) продавця може звернутися до суду за своєю часткою ...
І покупець - незважаючи на те, що вже буде новим сумлінним власником землі - змушений буде брати участь в цій судовій тяганині. А може і втратити ділянки, якщо договір купівлі-продажу буде визнаний судом недійсним або нікчемним - наприклад, через те, що не були з'ясовані права третіх осіб (екс-дружини (чоловіка)). Якщо ділянку відберуть - покупець зможе подати в суд на продавця, виграти відшкодування, але, навіть з рішенням суду на свою користь - буде «вибивати» гроші роками: у відповідача просто може не залишитися коштів після розділу майна.
Порада: аналізуйте ВСЕ. Так, це - час та гроші. Але на усунення проблем найчастіше доводиться витрачати набагато більше. Перевіряйте, чи всі документи на земельну ділянку є. За документами - дивіться дату виникнення права власності на ділянку. Якщо воно виникло за два роки до скоєння поточної угоди, а штамп про розлучення зовсім «свіжий» - це підозріло, як мінімум, варто обзавестися письмовою згодою на здійснення угоди колишнього чоловіка. Якщо ціна ділянки занадто низька - це також підозріло, потрібно перевіряти. В ході перевірки можуть бути виявлені проблеми, усунення яких потребує додаткових фінансових вкладень.
Якщо проблеми виявлені, але угода все одно здається вигідною, покупець все одно бажає укласти угоду - є варіант укласти угоду про завдаток, і дати продавцю час на усунення якихось питань чи формальностей. Але варіант цей теж несе певні ризики.
Реальний випадок з практики: Іноземний громадянин прийняв рішення про покупку будинку під Мінськом. Покупець уклав з продавцем договір завдатку і залишив в заставу велику грошову суму з умовою оформити угоду через місяць. Цей термін (і гроші) потрібні був поточному власнику, щоб вивести ділянку з приватної власності і отримати право постійного користування - інакше іноземцю продати будинок не можна.
Навіть в такий короткий термін може трапитися різне: в результаті форс-мажору майбутній покупець втратив всі свої гроші. І в ситуації, що склалася дуже розраховував на повернення завдатку. А білоруський продавець вже вивів землю з приватної власності, поніс витрати, доля завдатку опинилася під питанням. На щастя, іноземець звернувся до нас дуже оперативно, і проблему вдалося вирішити шляхом переговорів, частина завдатку повернули. Хоча їм погрожували тривалі судові суперечки, що страшно для обох сторін - покупець терміново потрібні були гроші, а продавець до закінчення судів не зміг би продати будинок. Тому укладаючи такі договори, потрібно завжди пам'ятати, що сума завдатку може бути загублена.
Порада: якщо ми бачимо проблеми, які повинні бути усунені, варто оформити попередній договір (договір завдатку), з чітко прописаними умовами і згадкою обставин, що можуть перешкодити здійсненню угоди.
Умовами попереднього договору між фізичними особами може бути прописана і топозйомка - якщо ситуація з ґрунтами не ясна по документам і при фізичному огляді. Сам господар може не знати про своїх грунтах, або приховувати якусь інформацію. А топос'емку можна пред'явити в суді в разі виявлення невідповідностей.
4. З'ясовуємо ситуацію з комунікаціями
Якщо покупка ділянки відбувається в сільраді, кожен громадянин РБ має право запросити по продається ділянці всю інформацію: які комунікації є, чи немає яких-небудь обтяжень, в який термін необхідно звести споруду і т.д. Сільрада зобов'язаний вам цю інформацію надати або, як мінімум, дати письмове обгрунтування того, чому надати не може.
Якщо ж у вас немає можливості подивитися землевпорядні документи (відсутні в сільраді, або документи в процесі виготовлення для виставлення на аукціон), до укладення договору найправильніше відвідати РУП «Белгіпрозем». Організація володіє інформацією по кожній ділянці в РБ, і може надати її вам: хто є землекористувачем, яка категорія земель на даній ділянці, яке його призначення і т.д. Послуга надається на платній основі, зате потім фахівець (проектувальник або юрист) за цими документами зможе зробити висновок про те, з якими проблемами може зіткнутися покупець, або дати обгрунтовану консультацію з будь-іншим діям. Частина інформації можна отримати і в УКБ (управління капітального будівництва) району.
Також, у разі наявності на ділянці підключених комунікацій, настійно рекомендується відвідати обслуговуючу структуру по кожній з них, дізнатися про законність підведених комунікацій і взяти інформацію про відсутність по цій ділянці заборгованості по платежах. Не всі стануть консультувати вас в повному обсязі, тому якщо можливості дозволяють, краще довірити збір інформації з цих питань проектувальнику, це може бути частиною експертизи проекту (див. П.8).
5. Перехід права власності
Передує двома адміністративними процедурами: посвідченням договору та реєстрацією договору.
На першому етапі фахівець вивчає всі наявні документи, просить у власника надати додаткові відомості, якщо вони необхідні. Ось тут можуть виникнути нюанси: по закону реєстратор не зобов'язаний вимагати всю наявну документацію, він зобов'язаний обмежитися перевіркою законодавчо необхідною. Тому і виникають ці ситуації: пара власників, розлучення оформлений два тижні тому, а майно не поділене. Формально реєстратор може не питати згоди подружжя, тому що подружжя - немає. А до чого це призводить - ми вже розглянули в п. 3.3.
Але у поточного власника земельної ділянки та будинки можуть бути в порядку всі документи. Деякі до сих пір вважають, що якщо реєстрація відбувається в кадастровому агентстві, то перевірка чистоти угоди автоматично входить в перелік обов'язків нотаріуса або реєстратора. А це не так. Відносно об'єктів нерухомого майна трапляються такі ситуації: ваша угода може бути абсолютно чистою з усіх боків. Але якщо по об'єкту нерухомого майна відбувалося кілька переходів права власності - вади або помилки могли бути в попередніх угодах. У вашій присутності перевіряється тільки остання, що здійснюються угода. Суд же повертає ситуацію в вихідну - до порушень. Добросовісний покупець має право розраховувати тільки на компенсацію грошима, терміни і можливість повернення яких непередбачувані.
6. Придбали. Готуємо проект.
Тут два напрямки: придбання «голої» землі у місцевого виконкому (відразу переходимо до п. 7) і землі з уже існуючим будинком (для подальшої розбудови) - у фізичної особи. У першому випадку доведеться готувати новий проект, у другому - розбиратися з існуючим.
Сьогоднішнім законодавством визначені норми використання будь-якої земельної ділянки. І норми ці іноді змінюються. Якщо купується будинок - потрібно впевнитися, побудовано ця будівля з дотриманням всіх діючих норм. Він міг будуватися 10 років тому, а тоді норми були іншими. І вам доведеться вносити платні зміни в проект, а то і робити новий, з нуля. А в деяких випадках, можливо навіть доведеться зносити вже зведені будівлі.
Якщо на будинок є проект, але якісь зміни в ньому не відображені - угоду краще прояснювати з фахівцем. Якщо ми набуваємо якусь будівлю, потрібно визначитися що ми з ним будемо робити. Якщо мова йде про косметичний ремонт - це не зажадає зміни або узгодження проекту. А ось будівля лазні, тераси, навісу над гаражем - вимагає. Будь-яка така споруда, що не відображена в проекті, з точки зору закону вважається «самовільним будовою».
На нього в принципі можна спробувати отримати проект, через низку узгоджень: перевірити несучі конструкції, отримання висновків і дозволів від різних служб (МНС і т.д.). Але вам можуть і відмовити у введенні цього об'єкта в експлуатацію: через невідповідність нормам, або, скажімо, через наявність генплану, згідно з яким через 5 років крізь вашу ділянку повинна пройти автодорога. Тоді ваш будинок не дозволять ввести в експлуатацію, і, швидше за все, знесуть.
7. Погоджуємо проект
Більшою мірою це - не юридичні питання, а будівельні, інженерні. Ділянки землі все різні, з різними вимогами до споруд і інженерних систем. Якщо ви бажаєте жити у відкритій води, то повинні розуміти, що це буде природоохоронна зона, і, скажімо, стайню або міні-сироварню - на частині цієї землі ви побудувати не зможете. На такій землі ви не зможете обладнати стандартну каналізацію: потрібен буде сучасний бактеріальний септик і т.д.
Треба пам'ятати, що, як і в квартирах, більшість змін в проекті будинку проходить через узгодження і внесення змін в проект. Якщо ви навіть погодили новий проект, а в процесі вирішили щось змінити: розширити вітальню, знести перегородку, поставити вікна в підлогу і т.д. - потрібно бути готовим до того, що вам також доведеться переробляти проект. А дещо можуть і зовсім заборонити робити.
8. Укладаємо договір на будівництво
Тут важливо грамотно скласти договір будівельного підряду. Добре, якщо у вас бюджет не обмежений - ви можете найняти дорогу компанію з бездоганною репутацією, яка збудує дім «під ключ» і зробить все, що потрібно. Але найчастіше люди йдуть на компроміси і шукають компанію подешевше. Не будучи експертами ні в юриспруденції, ні в будівництві, вони часто підписують договори і кошториси, не маючи повного уявлення про те, що саме вони підписують. І звернення до одного вузького спеціаліста тут недостатньо.
Юрист не завжди розбирається у всіх тонкощах будівництва. Тому перед укладенням договору, він повинен бути обстежений і з юридичного боку і сторонніми фахівцями-кошторисників. Так ви отримаєте максимальну гарантію того, що вас не обдурять і будинок виявиться саме таким, яким ви його собі уявляли. Те ж саме стосується процесу будівництва. Можна залучати сторонніх експертів - вони будуть виїжджати на експертизу тих чи інших будівельних робіт і оцінювати те, що відбувається на будівництві, що робиться або вже зроблено. Зрозуміло, у експертів повинні бути дозвільні документи на здійснення тих видів діяльності, за якими ви їх залучаєте.
При цьому, заощадити можна, залучаючи фахівців «точково». Якщо ж ви хочете убезпечити процес будівництва по максимуму, і зняти з себе частину контролюючих функцій - найкращим виходом стане авторський нагляд за споруджуваним будинком, який здійснює архітектор проектного бюро. Якщо він проектував цей будинок, то точно знає, на що звертати увагу, щоб його ввели в експлуатацію, щоб всі документи на нього були отримані. Якщо проект чужий - фахівці проектного бюро зможуть провести експертизу і видати експертний висновок за проектом. Вони ж можуть і оцінити будівельну організацію: наскільки легально та може здійснювати ті чи інші роботи, чи є у них всі необхідні ліцензії і те, наскільки обіцянки будівельників відповідають дійсності. У ряді випадків буде потрібно залучення технічного нагляду - ліцензію на певні види робіт (наприклад - контроль виконання обсягів будівництва) мають тільки ці фахівці.
Текст: Дмитро Малахов
Задати питання експерту