- Місцезнаходження: ЖК, черги і великі плани
- Транспорт: затори, нові вулиці і перспективи метро
- Інфраструктура: добре і погано
- Що будується: будинки і планування
- Хто замовник і які умови
Автор: Григорій Мельничук
На перший погляд, Київ уже досить щільно освоєний, щоб усередині існуючої забудови з'являлися тільки невеликі і середні масиви. На перший погляд, під нові «Троєщина», «Борщагівка», «теремки», «оболоні», «виноградарі» місця вже немає ...
Але, як виявилося, місце є. Величезна територія садів радгоспу «Пуща-Водиця» (зараз - держпідприємства «Науково-дослідний виробничий комбінат« Пуща-Водиця ») між Нивки і Виноградарем площею в 3 квадратних кілометри не могла не привернути увагу столичних девелоперів.
Новий масив планують «з нуля»: нові вулиці, парки, інфраструктура - адже такі масштабні проекти сусідні школи і садки «не витягнуть». Тут навіть планується продовження лінії метро - набагато реальніше, ніж «метро на Троєщину». Є де розгулятися! Про один з проектів в цьому районі - «П'ятому кварталі», який виділився з Варшавського мікрорайону - 3m2 вже розповідав. Тепер же - про «головне» проект нового Виноградаря.
Місцезнаходження: ЖК, черги і великі плани
Щоб розібратися з тим, як буде потроєний новий район між Нивки і Виноградарем, варто подивитися спочатку глобально, а потім «спуститися» на рівень Варшавського мікрорайону.
Так буде виглядати Варшавський мікрорайон
Ділянка в три квадратних кілометри - величезна територія, розділена проспектом Маршала Гречко на дві майже рівні частини. На західній ділянці, що тягнеться до вулиці Газопровідної, поки ще вціліли сади радгоспу - мабуть, ними займуться пізніше, але займуться обов'язково.
Східна ділянка вже рік як «зачищений» від плодових дерев. Із заходу він обмежений проспектом Маршала Гречко, з півночі - проспектом Правди, зі сходу - трасою майбутньої вулиці Межовий і існуючою забудовою, а з півдня - вулицею Північно-Сирецькій та існуючою забудовою.
Уже кілька років як за старим бетонним парканом садів, в районі примикання проспекту Василя Порика, варто у високій стадії готовності ТРЦ Retroville. Кільцеву розв'язку поруч з ним планується реконструювати - проспект Порика буде продовжений на південь, на територію садів. Таким чином, на один кут ТРЦ виходить цей майбутній Х-подібне перехрестя, де, проте, збережеться кільцевий рух, а на іншій - перша черга Варшавського мікрорайону.
Велика парковка біля ТРК Retroville для жителів мікрорайону буде дуже до речі
Це мега-квартал, що складається з п'яти кварталів-черг. Перші дві черги будуються у ТРЦ Retroville уздовж майбутнього продовження проспекту Порика (перша - з фасадом на проспект Правди, друга - вглиб ділянки), третя черга - далі вздовж проспекту Правди ближче до вулиці Межовий, а четверта запланована вже на розі з Межовій.
Вулиця Межова поки ще в полупроектном стані: хоча траса і існує, асфальтового покриття поки толком немає - по суті, це пішохідна алея і маршрут заїзду будівельної техніки. Південніше на Межову виходять вже побудовані ЖК «Крістер Град» і «Липинка», а також будмайданчик ЖК «П'ятий квартал» - планувалася п'ята чергу Варшавського мікрорайону, яка виділилася в окремий проект, яким займається інший забудовник.
Подібні «трансформації» викликають побоювання з приводу долі наступних черг початкового проекту Варшавського мікрорайону, адже дев'ятої чергою повинен був стати дитячий сад всередині мега-кварталу. Всі інші черги - житлові будинки з комерційними площами по периметру на перших поверхах. Загалом, попереду - велика стройка з багатьма учасниками, «все буде, але потім» - а поки варто розраховувати на існуючу інфраструктуру Виноградаря.
Судячи з усього, щільність забудови нового мега-кварталу буде високою
Транспорт: затори, нові вулиці і перспективи метро
На перший погляд, з транспортом на Винограді непогано - широкі вулиці, однорівневі, але просторі розв'язки, безліч тролейбусних ліній. Однак з точки зору транспортної доступності Виноградар не набагато краще Троєщини - питання не в транспорті «на Виноградарі», а «з Виноградаря».
Географічно масив розташований за залізничним кільцем, тому шляхів в центр не так багато. На південь - по 6-смугового проспекту Маршала Гречко, на якому в районі Інтернаціональної площі регулярні пікові тягучки, за ним - або житлова 4-смуговий вулиця Данила Щербаківського до проспекту Перемоги з безліччю світлофорів і переходів, або більш швидкісна 6-смуговий вулиця Стеценка через лісопарк, яка впирається в природний затор в районі станції метро «Сирець». На Сирці, по вулиці Щусєва, також багато світлофорів - це житловий район. Хоч для розв'язки на Інтернаціональній площі і є місце - про неї поки не йдеться, та й проблему вона особливо не вирішить.
Більш привабливий виїзд - через проспект Правди і далі по вулицях Семена Скляренка та Новокостянтинівської або по менш швидкісний Вишгородської / Кирилівської, де сила-силенна маршрутів громадського транспорту. Ну і лайфхак - виїхати через вулицю Газопровідну на Окружну дорогу, однак ділянку до Оболоні поки не добудований, це скоріше зручний виїзд з міста в північному і західному напрямках. Розвиток вулиці Межовий ніяк не врятує ситуацію - проблема в кількості перетинів залізниці, а їх збільшувати поки не збираються.
Врятувати ситуацію може метро на Виноградар - і цей напрямок розвитку столичної підземки виглядає найбільш логічним і реальним. Північно-західний радіус зеленої лінії недовантажений, а збудувавши пару-трійку станцій після станції «Сирець» можна істотно розвантажити тутешні вулиці від наземного громадського транспорту (підвезення до станцій «Нивки», «Сирець», «Лук'янівка») і пересадити багатьох автомобілістів на « блакитні експреси ».
Масштабно анонсували майбутнє будівництво ще в лютому 2017 року, заявляючи, що роботи почнуться вже в кінці року. Однак з того часу тільки назвали в серпні орієнтовну вартість - понад 11 млрд грн, а також приблизну трасу - зі станціями «Мостицька» і «Проспект Правди», а також перспективою розгалуження лінії.
Подібна траса викликає побоювання щодо складності робіт і транспортного ефекту. З одного боку, в такому варіанті тунелі потрібно вести під глибоким болотистих яром, а далі - точно під вулицею Межовий, вже затиснутою новобудовами. Навіть в предпроектном аналізі інженери закладали на ній розташування тунелів друг над другом - через нестачу місця. До цього варто додати, що будівлі тут нові, ще не усталені - ті ж «Крістер Град», «П'ятий квартал».
Слабо вирішує такий варіант траси метро і транспортні завдання - адже вона проходить по краю майбутнього величезного масиву. Набагато раціональніше виглядає інший варіант траси - під проспектом Маршала Гречко, охоплюючи весь майбутній масив, а також розвантажуючи червону лінію метро (за рахунок станції на Інтернаціональній площі). Втім, саму ідею метро на Виноградар ніхто не оспорює - коли в місті знову будуватимуть підземку, цей район «перший в черзі».
Врятувати ситуацію з транспортною доступністю може метро на Виноградар
Інфраструктура: добре і погано
Поки новоселам Варшавського мікрорайону і сусідніх ЖК доведеться задовольнятися існуючою інфраструктурою - крім дитячого садка в 9-ї черги, яку не ясно, хто буде будувати, ніяких нових шкіл, парків та скверів навколо не передбачається. Так, в існуючих кварталах Виноградаря досить багато садків, проте у міру заселення нових будинків черзі в них будуть тільки збільшуватися, зі школами - та ж історія.
Найближча велика зелена зона - парк навколо озера Синє через пару кварталів по проспекту Правди. Є також невелике озеро зі сквером навколо всередині кварталу навпроти ТРЦ Retroville, ну і далі - ліс навколо Виноградаря. Купатися в тутешніх озерах заборонено, хоча позасмагати на березі можна. На жаль, радгоспні сади були вирубані «під нуль», хоча на базі існуючих дерев могла б вийти гарна зелена зона.
З негативного інфраструктурного «спадщини» для майбутніх мешканців Варшавського мікрорайону, мабуть, найбільше питання - потужна повітряна ЛЕП, що проходить якраз між першим-другим кварталами ЖК і ТРЦ Retroville. Садам ЛЕП не заважала, тому ніхто і не подбав про те, щоб, наприклад, перекласти її в підземні кабелі, як це зробили у станції метро «Сирець» при будівництві підземки. Втім, в Києві вже чимало ЖК впритул до повітряних ЛЕП ...
Поруч з новим кварталом проходить потужна повітряна ЛЕП
Ще один сумнівний «сусід» - АЗС на проспекті Правди впритул вже до третьої черги Варшавського мікрорайону. Заправка, як і ЛЕП, будувалася, коли ні про які житлових будинках не йшлося, резервуари тут не наземні, а підземні, так що нормативи близькості до житлових будинках не витримані.
Що будується: будинки і планування
На сьогоднішній день в Варшавському мікрорайоні будується чотири квартали-черзі, в кожному з них - по три будинки, типів А, В, С. Будинки А мають дві секції по 13 і 25 поверхів, двосекційні будинку B в висоту - 16 поверхів, а односекційні типу С - 20. Комплекс позиціонується в економ-класі, так що не дивно, що квартир на поверхах багато.
Технологія будівництва - монолітно-каркасна, з заповненням газобетоном
У будинках А в 13-поверховій секції - 10-12 квартир на поверсі (1 вантажопасажирський ліфт і 1 пасажирський), в 25-поверховій - 8-10 квартир (1 ліфт вантажопасажирський і 2 пасажирських). Загальні коридори секцій з'єднані, проте мешканці cмогут в перспективі їх перекрити. У будинках типу В - 5-6 квартир на поверсі в кожній секції (1 ліфт вантажопасажирський і 1 пасажирський), а в будинках типу С - 11-12 квартир (1 ліфт вантажопасажирський і 2 пасажирських). У першій черзі велика частина однокімнатних квартир, за рахунок цього і більше квартир на поверхах.
Загальні коридори секцій з'єднані, проте мешканці cмогут в перспективі їх перекрити
Технологія будівництва - монолітно-каркасна, з заповненням газобетоном, утеплення - мінеральна вата і штукатурка. Всі комунікації, крім теплопостачання - міські, на даху кожного 25-поверхової будівлі в кварталі розташована своя котельня. В секціях А гаряча вода і опалення йдуть зверху вниз, в секціях В і С - від низу до верху, додаткові насоси підкачки розташовані в підвальних і горищних приміщеннях.
Кожен квартал з 3 будинків має огороджений внутрішній дворик з дитячими і спортивними майданчиками, наземні гостьові парковки передбачається розмістити між кварталами на відкритій території. Втім, дворики - майбутнє «поле битви», адже на сотні квартир виходить кілька десятків місць на відкритих парковках, а сусідні стоянки і гаражні кооперативи вже зайняті машинами жителів Виноградаря.
Двори обіцяють зробити закритими від автомобілів, з дитячими і спортивними майданчиками
Перші поверхи частково житлові - по зовнішньому периметру кварталу розташовані комерційні приміщення, і квартири - тільки з вікнами у двір. Втім, для вибрали перший поверх є новий для Києва бонус - палісадник під вікнами, куди можна потрапити через додаткові двері з кухні або кімнати. Рішення неоднозначне - адже хто знає, що «прилетить» на твій міні-дворик з 25-го поверху, проте, наприклад, для людей з обмеженою мобільністю, що використовують інвалідні коляски, це може бути дуже хорошим рішенням, якщо облаштувати свій зручний пандус прямо в квартиру.
У Варшавському мікрорайоні передбачені 1,2,3-кімнатні квартири: «одинички» мають площу від 35,6 кв. м, «двушки» - від 54,5 кв. м, а трикімнатні - від 74 до 115,5 кв. м. Планування традиційні - ніяких студіо або прямокутних приміщень, зате прийнятий стандарт кухонь-віталень великої площі - це найбільші приміщення навіть в однокімнатних квартирах.
Актуальні ціни на всі квартири в Варшавському мікрорайоні на ЛУН.ua
У будинках типів А і С передбачені тільки закриті лоджії, що для висотних комплексів виглядає цілком логічним рішенням. Причому якщо в секціях типу А виходи на лоджії влаштовані тільки з одного приміщення (крім однієї планування), то в секціях типу С - в стандарті два виходи на лоджії з різних приміщень.
А ось в будинках типу В - відкриті незасклені балкони. У відділі продажів говорять про якийсь єдиному проекті скління і штрафи за «самодіяльність», а ось інвестори вже побоюються затікання води з відкритих балконів в квартири - і готуються склити і навіть міняти існуючі скляні двері на більш глухі. Також зустрічаються фото вже встановлених балконних вікон і дверей з дуже кривими стеклами - залишається сподіватися, що це виключення із загального правила.
Інвестори побоюються затікання води з відкритих балконів в квартири
Хто замовник і які умови
Замовником будівництва та Варшавського мікрорайону, і «П'ятого кварталу» виступає держпідприємство «Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат« Пуща-Водиця », земля надана в оренду під відсоток побудованих квартир. як писав 3m2 в огляді ЖК «П'ятий квартал», ще в травні 2016 року ДАБК в ході позапланової перевірки виявив на цьому об'єкті порушення містобудівного законодавства. Можливо, справа в цільовому призначенні землі: його змінили з земель сільськогосподарського призначення на «для будівництва та обслуговування других будівель громадської організації». ДАБК виніс штраф, проте дозвіл на будівництво не відкликав. ДП «НДПКІ« Пуща-Водиця »подало апеляцію в Київський апеляційний адмінсуд. Втім, зміна цільового призначення по ходу реалізації проекту - справа звична для Києва.
Забудовник - ТОВ «Інвест-Будсістем», генпідрядник - ТОВ «Моноліт Будсервіс», девелорпер проекту - Stolitsa Group. Містобудівні умови видані на будівництво перших чотирьох черг, в наявності - видане ДАБК 24.09.2015 дозвіл на будівництво. Втім, в червні 2016 року ДАБК за результатами позапланових перевірок видавав постанови про припинення підготовчих і будівельних робіт, які забудовники оскаржували в судах.
Забудовник - ТОВ «Інвест-Будсістем», генпідрядник - ТОВ «Моноліт Будсервіс», девелорпер проекту - Stolitsa Group
Інвестування здійснюється двома способами, в залежності від черги. У першій і третій чергах полягає інвестиційний договір з компанією управління активами «Бізнес-Гарант» і пайовим закритим недиверсифікованим венчурним фондом «Саргас», в другій і четвертій чергах укладається два договори - деривативу і купівлі-продажу майнових прав. Перший договір - з тією ж компанією «Бізнес-Гарант» та закритим недиверсифікованим венчурним фондом «ЮКОН», другий - з ТОВ «Інвест-Будсістем». Всі договори доступні на сайті проекту.
При 100% оплаті надається знижка 10% від вартості квартири, є і безвідсоткова розстрочка від забудовника - з мінімальним внеском 30% і виплатою рівними платежами протягом 35 місяців, з прив'язкою до курсу долара США відповідно до НБУ. Першу і другу черги обіцяють здати в кінці 2017 року, третю чергу - в другому кварталі 2018 року, а четверту - в третьому кварталі 2018 року. Втім, здача в кінці року найчастіше означає, що на зиму опалювати будівлі не будуть - так що перші новосели в Варшавському мікрорайоні очікуються в 2018 році.